USUFRUTTO IN SPAGNA DI BENI IMMOBILI E PROPRIETÀ

 

"Usufrutto" in una proprietà è il diritto di utilizzare e beneficiare di una proprietà che non è il proprietario. È come essere gli inquilini ma non pagare alcun affitto.

Quindi, i proprietari della proprietà sono persone diverse dall'utente. Questo tipo di proprietari si chiama "Proprietari nudi".

Il "Proprietari nudi o nudi” sono coloro che hanno la proprietà dell’immobile. Ma non possono “utilizzare” l'immobile, né “abitare” nell'immobile, né “affittare” l'immobile, poiché tale diritto è conferito espressamente agli “usufrutti”. I Nudi proprietari, infatti, potrebbero non avere diritto di “accesso” all'immobile se gli usufruttari non glielo consentono.

Il "usufruttuari” sono coloro che hanno il diritto di “abitare”, “affittare” e “utilizzare” l'immobile, e perfino di bloccarne l'accesso ai “nudi proprietari”, nel caso lo volessero.

Cerchiamo di spiegarti meglio questo concetto nel modo seguente:

Il diritto legale di "proprietà" su una proprietà è composto da un gruppo di diritti legali come:

• Per limitare la proprietà (ad esempio, con un diritto di precedenza)
• Per utilizzare la proprietà come garanzia di un debito (un mutuo, ad esempio)
• Per affittare la proprietà
• Per utilizzare e beneficiare della proprietà

1.- Costituzione dell'usufrutto spagnolo

Modulo

L’usufrutto può essere costituito nei seguenti modi:

1. In virtù dell'a provvigione legale . Attualmente l'unico caso di usufrutto legale a livello statale è quello riconosciuto a favore dell' coniuge vedovo.
2. By negozio giuridico , che a sua volta può essere accertato per causa di morte (usufrutto testamentario) o inter vivos, sia gratuito che oneroso (donazione, ad esempio). A sua volta, si può fare la costituzione inter vivos

Capacità

Per acquisire l'usufrutto non è richiesta alcuna capacità speciale. Tuttavia, se il proprietario è una persona giuridica, la durata massima dell’usufrutto è di 30 anni. Se la persona giuridica si estingue prima di tale data, decade anche l'usufrutto.

Per costituire il diritto di usufrutto è necessario avere il potere di disporre dell'oggetto dell'usufrutto.

Usufrutto simultaneo

Nel caso in cui l'usufrutto sia stato costituito contemporaneamente a favore di più persone, si applicano le seguenti regole:

• L’usufrutto è regolato dalle norme della comunione dei beni
• L'estinzione dell'usufrutto istituito a favore di più persone viventi al momento della sua costituzione avviene con la morte dell'ultimo sopravvissuto.
• Nel caso di usufrutto testamentario, il diritto di incremento tra gli usufruttuari è regolato nei termini stabiliti per gli eredi (art.987 e 982.1 CC): il diritto di incremento avviene quando due o più persone sono chiamate alla stessa eredità o parte di essa senza speciale designazione delle parti e uno dei chiamati muore davanti al testatore o rinuncia all'eredità o è incapace di riceverla.
• Se l'usufrutto è stato costituito mediante donazione, non sussiste alcun diritto di aumento salvo diversa volontà del donante. Fa eccezione il caso in cui la donazione sia stata fatta congiuntamente a marito e moglie, in cui sussiste diritto all'aumento, salvo diversa disposizione del donante.

Usufrutto successivo

Si ha quando l'usufrutto viene costituito a favore di più persone che si succedono nel tempo. In questo caso non si tratta di un unico usufrutto, ma di più usufrutti, ognuno dei quali inizia quando termina il precedente.

Se il titolo di costituzione è testamentario e vengono chiamate successivamente più persone, l'usufrutto ha effetto solo finché non supera il secondo grado o quando è fatto a favore di persone viventi al momento della morte del testatore.

I diritti e gli obblighi dell'usufruttuario sono quelli determinati dal titolo costituente l'usufrutto e, in mancanza, quelli stabiliti dal Codice Civile, che spiegheremo nelle sezioni seguenti.

Si può distinguere tra obbligazioni anteriori alla costituzione dell'usufrutto, contestualizzate ad esso, e obbligazioni definitive.

Obblighi anteriori alla costituzione dell'usufrutto

Sono i seguenti:

• Per fare un inventario . Al fine di tutelare gli interessi di chi riceverà la cosa alla scadenza dell'usufrutto, l'usufruttuario è tenuto a redigere un inventario e a fornire una cauzione. L'inventario deve essere effettuato su convocazione del proprietario o del suo legittimo rappresentante, facendo stimare i mobili e descrivendo gli immobili. Poiché non è richiesta alcuna forma specifica, è possibile farlo in un documento pubblico o privato.
• Versare una caparra a garanzia  . Il suo scopo è garantire il rispetto degli obblighi dell'usufruttuario. Il vincolo può essere personale o reale e, in ogni caso, deve essere sufficiente ad assicurare il rispetto di tali obblighi.

Sono esonerati dall'obbligo di prestare tale fideiussione il venditore o donatore che si è riservato l'usufrutto del bene venduto o donato e il coniuge vedovo rispetto alla quota di usufrutto concessa dalla Legge, salvo che contraggano un successivo matrimonio.

Sia l'obbligo di inventario che l'obbligo di fornire garanzia può essere derogato , qualunque sia la natura dell'usufrutto, purché non ne derivi danno ad alcuno. La dispensa può provenire sia dal nudo proprietario sia dall'autorità giudiziaria, su richiesta dell'usufruttuario. È possibile anche la dispensa concessa dal testatore nel suo testamento. Perché la dispensa avvenga è necessaria una dichiarazione espressa.

 Violazione

Nel caso in cui l'usufruttuario non adempia all'obbligo di redigere un inventario o di prestare cauzione, si stabiliscono le seguenti conseguenze:

• Il nudo proprietario può privare l'usufruttuario dell'entrata in possesso dell'immobile, e può esigere che gli immobili siano posti in amministrazione, che i mobili siano venduti, che gli effetti pubblici o i titoli di credito nominativi o al portatore siano convertiti in registrazioni di proprietà. del debito pubblico o siano depositati presso banche o enti pubblici, e che i capitali o le somme in denaro ed il prezzo di vendita dei beni mobili siano investiti in titoli sicuri. Gli interessi ed i prodotti dei beni amministrati appartengono all'usufruttuario.
• Il nudo proprietario può trattenere i beni anche in qualità di amministratore, con l'obbligo di consegnare il prodotto liquido all'usufruttuario, trattenendo la somma pattuita o determinata giudizialmente per tale amministrazione.
• Nel caso di un bene mobile, il proprietario che non vuole che venga venduto per il suo pregio artistico o perché ha un prezzo basso, può pretendere che gli venga consegnato, garantendo il pagamento degli interessi legali sul suo valore stimato.
• Tuttavia, l'usufruttuario è autorizzato, anche se non ha prestato cauzione e sotto semplice garanzia giurata, a chiedere che gli siano consegnati i mobili necessari al suo uso, che gli venga assegnata una stanza per sé e per la sua famiglia in una casa integrata nell'usufrutto , nonché gli strumenti, gli utensili e gli altri beni mobili necessari per l'industria alla quale sono dedicati, decidendo il giudice tenuto conto delle circostanze specifiche del caso.
• Una volta prestato il deposito, l'usufruttuario ha diritto di ricevere tutti i prodotti dal giorno in cui, secondo il titolo costitutivo dell'usufrutto, avrebbe dovuto iniziare a riceverli, il che significa che l'adempimento dell'obbligo di deposito ha effetti retroattivi.

Obblighi durante il possesso dei beni

L'usufruttuario è tenuto a:

• Conservare la forma e la sostanza dell'immobile, a meno che la legge o il titolo costitutivo non autorizzino diversamente.
• Informare il proprietario dei seguenti fatti:
  • La necessità di effettuare riparazioni urgenti che sono a carico del proprietario.
  • Qualsiasi atto di terzi di cui sei a conoscenza, che possa violare i diritti di proprietà. Se non lo fai, sarai responsabile dei danni come se fossero stati causati da tua colpa.
• Prenditi cura dei beni in usufrutto come un buon padre di famiglia. Se, in adempimento di tale obbligo, i beni si deteriorano naturalmente a causa dell'uso, il nudo proprietario non può pretendere nulla dall'usufruttuario. Se invece viene violato tale obbligo e deriva al proprietario un danno rilevante, il proprietario può chiedere che la cosa gli venga consegnata, obbligandosi a pagare annualmente all'usufruttuario il prodotto liquido della stessa, detratte le spese e il premio. assegnato dalla sua amministrazione. In ogni caso, l'usufruttuario è responsabile nei confronti del nudo proprietario per ogni danno subito, per dolo o colpa, alle cose oggetto dell'usufrutto.
• Effettuate le riparazioni ordinarie della cosa, il proprietario può esigere da lui l'adempimento di tale obbligo, e se non ottempera alla richiesta, può farle a spese dell'usufruttuario. L'usufruttuario deve pagare gli interessi corrispondenti alle somme che il proprietario ha sborsato per effettuare riparazioni o versare contributi a carico del proprietario. Le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario, e l'usufruttuario deve avvisarlo quando la necessità di effettuarle è urgente.
• Pagare le tasse e contributi annuali e quelli considerati gravami dei frutti. Il nudo proprietario è tenuto a pagare quelli che gravano direttamente sul capitale.
• Paga spese, costi e sentenze delle cause sostenute per l'usufrutto.

 Obblighi alla cessazione dell'usufrutto

Terminato l’usufrutto, l’usufruttuario deve consegnare il possesso dell’usufrutto al proprietario.

2.- Diritti dell'usufruttuario

 I diritti dell'usufruttuario sono quelli determinati dal titolo costitutivo e, in sua mancanza o per insufficienza, quelli stabiliti dal codice civile.

Usa la proprietà

L'usufruttuario ha il diritto di usufrutto del bene, ottenendo possesso diretto ed immediato.

Dal momento in cui sorge il diritto di usufrutto, l'usufruttuario acquisisce il diritto al possesso e al godimento del bene usufruttuario.

Percezione dei frutti/reddito

 All'usufruttuario è riconosciuto il diritto a ricevere i frutti/renti, siano essi naturali, industriali o civili.

• I frutti naturali e industriali pendenti al momento dell'inizio dell'usufrutto appartengono all'usufruttuario, senza obbligo di corrispondere alcuna spesa al proprietario. Se sono pendenti alla scadenza dell'usufrutto, li fai tuoi, pagandone però le spese al proprietario.

I frutti civili si intendono ricevuti giornalmente, e spettano all'usufruttuario in proporzione al tempo che dura l'usufrutto. Se l'usufruttuario ha affittato i terreni dati in usufrutto e questo termina prima della locazione, riceve solo la parte proporzionale del canone che il locatario deve pagare.

• Nell'usufrutto del diritto a ricevere un reddito o una pensione periodica, sia in denaro che in frutti, ogni scadenza è considerata frutto di tale diritto.
• Nell'usufrutto su obbligazioni o titoli al portatore che producono interessi, ogni scadenza è considerata frutto di tali diritti.
• Se l'usufrutto consiste nel godere dei benefici di una partecipazione ad uno sfruttamento commerciale o industriale la cui distribuzione non ha una scadenza fissa, i benefici sono considerati frutti.

Diritto di affittare l'immobile

L'usufruttuario può affittare la cosa usufruttuaria ad un altro, ma tutti i contratti stipulati come tale usufruttuario si estinguono alla scadenza dell'usufrutto.

I contratti di locazione immobiliare disposti dall'usufruttuario si estinguono al termine dell'usufrutto ( LAU art.13.2 ). Le locazioni ad uso diverso dall'abitazione sono regolate qui dalle norme del codice civile, salvo diverso accordo tra le parti.

Allo scadere dell'usufrutto, invece, l'affitto dei beni rurali si considera sussistente durante l'anno agrario. Inoltre, tali contratti possono sussistere durante il tempo previsto nel contratto, anche dopo l'estinzione del diritto dell'usufruttuario, se il proprietario ha assistito alla sua concessione. La permanenza del contratto durante l' anno agrario, che è obbligatoria, non costituisce un nuovo contratto di locazione .

Facoltà di smaltimento

L’usufrutto è un diritto reale alienabile ed ipotecabile.

La cessione può essere effettuata sia a titolo oneroso che gratuito, con il cessionario che acquista l'usufrutto negli stessi termini in cui è stato costituito. Si dovrebbe notare che:

• Il carattere permanente che normalmente ha l'usufrutto lo fa dipendere dalla vita del cedente, e non da quella del cessionario.
• L'usufruttuario deve essere responsabile del danno subito dalle cose usufruttuarie per colpa o negligenza di chi lo sostituisce, con il quale il cedente si fa garante del cessionario.

Per quanto riguarda l'ipoteca, questa si estingue ogniqualvolta l'usufrutto cessa per un evento indipendente dalla volontà dell'usufruttuario (es. per la sua morte). Se fosse per sua volontà (ad esempio per rinuncia), l'estinzione non nuoce al creditore ipotecario, sicché l'ipoteca sussiste sull'usufrutto fino all'adempimento dell'obbligazione garantita o allo scadere del tempo in cui normalmente sarebbe cessato l'usufrutto se vi fosse non vi è stato alcun intervento. il fatto che ha posto fine a tutto ciò.

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CONCLUSIONI

Principalmente, ci sono 2 tipi di usufrutti:

• "Temporaneo"  or " Condizionato": Quando l'uso della proprietà ha una scadenza nei termini o è condizionato.
•   Per la vita: Quando l'uso della proprietà è per la durata della vita dell'utente.

L'usufrutto proviene dalle leggi romane ed è abbastanza comune nel processo ereditario e nel diritto di famiglia nei paesi continentali europei come Spagna, Francia, Portogallo, Germania, ecc.

Nel processo di eredità, è abbastanza comune dal testatore lasciare l'usufrutto della casa permanente al coniuge superstite, lasciando il resto della proprietà ai figli (proprietà dei Nudi). In questo modo, la parte deceduta si assicura che il coniuge sopravvissuto abbia un posto dove vivere nonostante eventuali conflitti con i figli.

Inoltre, l'usufrutto è stato ampiamente utilizzato nelle transazioni immobiliari in Spagna, con l'obiettivo di evitare o ridurre l'imposta di successione spagnola. È abbastanza comune da parte dei genitori acquistare la Proprietà a nome dei figli, mantenendo per sé il diritto di usufrutto. In questo modo, se gli acquirenti acquistassero solo l '"usufrutto" ei figli acquisissero la "proprietà nuda", in caso di morte dei genitori, i figli dovrebbero pagare solo l'imposta di successione per il valore dell' "usufrutto", in quanto sono già i proprietari del resto.

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Lascia che ti spieghiamo questo un esempio, se il prezzo della proprietà è di 200.000 EUR e i genitori hanno mantenuto l'usufrutto valutato in 50.000 EUR e i bambini hanno acquisito la proprietà del resto (150.000 EUR), quindi, in caso di decesso dei genitori, il processo di eredità sarà solo per i 50.000 euro. Ovviamente, questa azione riduce significativamente la tassa di successione.

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 Ma questo sistema deve essere studiato attentamente a causa delle recenti interpretazioni delle leggi, perché, la decisione dei genitori di tradurre la "proprietà nuda" per i bambini, può essere considerata come una "donazione" e quindi pagare le tasse come un'azione di " Donazione". E le "tasse sulle donazioni" possono essere in Spagna persino superiori alle "imposte sulle successioni". Un modo per evitarlo sarebbe che i bambini paghino da soli e dalle loro stesse fonti il ​​prezzo della "proprietà nuda". Tuttavia, a causa del fatto che si tratta di un punto molto delicato con importanti implicazioni fiscali, si consiglia vivamente di consultare un legale prima di prendere queste decisioni su Usufruct.

QUAL È IL VALORE DELL'USUFRUCT? - Come possiamo calcolare il valore di Usufruct?

Il valore dell'usufrutto viene calcolato nel modo seguente: È necessario effettuare il seguente calcolo: REST per numerare “89” l'età dell'utente (se ci sono 2 utenti, l'età è quella del più giovane), con un minimo del 10%.

Per esempio:

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ESEMPIO 1: Acquisizione di Usufruct sul processo di acquisto:

"A" + "B" hanno due figli ("1" e "2"). "A" è 69 e "B" è 72. Entrambi hanno deciso di acquistare una casa in Spagna, per un prezzo di 200.000 euro. Nel processo di acquisizione, quindi prima di completare la vendita, e con l'obiettivo di ridurre le tasse di successione in futuro, istruiscono il loro avvocato che vogliono mantenere l'usufrutto e lasciare il resto dei diritti di proprietà ai loro figli.

Valore dell'usufrutto: 89 - 69 = 20.

20 è la% dal prezzo totale della proprietà, con la seguente formula:

200.000 * 20% = 40.000 EUR. Questo è il valore di usufrutto della proprietà e l '"importo" del prezzo di cui A + B sarebbe responsabile.

Allo stesso modo, i bambini mantengono il resto dei diritti di proprietà valutati in 160.000 EUR.

Seguendo questo esempio, se A + B muore, i bambini riceveranno automaticamente i 40.000 EUR, consolidando il 100% della proprietà e pagando le tasse solo sui 40.000 EUR.

Poiché 1 + 2 ha ottenuto i diritti di proprietà su un "processo di acquisto", pagherà "imposta di acquisto o di trasferimento" per il valore della proprietà. Pertanto, non pagheranno "imposta di successione" ma "imposta di trasferimento".

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ESEMPIO 2.- Acquisizione dell'usufrutto tramite testamento / eredità:

Nell'esempio precedente, A + B ha acquistato la proprietà spagnola al 100% da sola. Mantengono la proprietà per tutta la vita solo sui loro nomi e decidono di passarla ai figli tramite eredità.

In questo modo, A + B effettua i testamenti spagnoli e indica quanto segue:

• Se "A" muore, la parte A della proprietà verrà distribuita nel modo seguente:
  • "B" riceve l'usufrutto della parte "A" della casa
  • I bambini ricevono il resto del diritto di proprietà della proprietà ("Proprietà nuda")
• Se "B" muore, lo stesso.

In questo caso, prendendo l'esempio che "A" muore, l'usufrutto da parte sua verrà trasferito a "B" e la proprietà nuda verrà trasferita ai bambini. E questo sarà fatto eseguendo l'ultima Volontà "A" in un processo di eredità spagnolo.

Più tardi, quando "B" muore, 1 + 2 riceverà l'usufrutto della proprietà anche tramite eredità.

In questo esempio, poiché 1 + 2 ricevevano l'usufrutto tramite eredità, non pagheranno "imposta di trasferimento" per questa acquisizione. Pagheranno "imposta di successione" per un valore dell'usufrutto di 40.000 EUR.

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