Waarom zou u een advocaat inschakelen bij het kopen van een woning in Spanje? Notaris en advocaat / advocaat tijdens het kopen van onroerend goed in Spanje.
Het Spaanse koopproces lijkt sterk op andere landen. Buitenlandse investeerders in het Spaanse systeem zullen veel overeenkomsten vinden met hun thuisland.
Maar ook we kunnen veel verschillen vinden.
Het meest opvallende verschil is de positie en functies van de advocaat en notaris functies.
I.- ENKELE VOORBEELDEN IN ANDERE LANDEN VAN EUROPA:
A) BRITSE PROCES: Bij het Britse koop- en overdrachtsproces is de notaris helemaal niet betrokken bij de verkoop van een onroerend goed. Verkoper en koper worden bij de transactie bijgestaan met de hulp, elk met hun eigen advocaat. Vervolgens zijn de advocaat van de koper en de advocaat van de verkoper degenen die vanaf de eerste stappen tot aan de voltooiing de controle over het verkoopproces overnemen, de naamsverandering van het onroerend goed uitvoeren en doorgeven, en de betaling van de prijs, belastingen, enz. Beide advocaten zijn degenen die de contracten hebben gesloten, ervoor zorgen dat elke partij zijn verplichtingen nakomt, belastingen betalen, betalingen organiseren en ontvangen en de registratie van het onroerend goed aan de nieuwe eigenaar voltooien, enz.
Als conclusie: Notaris neemt niet deel aan het Britse transportsysteem van het kopen en verkopen van onroerend goed, en er zijn twee advocaten / advocaten, een op de koper en een op de verkoper, die deelnemen aan alle fasen van het proces.
B) PROCES VAN CONTINENTAAL EUROPA: Frans, Belgisch, Zwitsers, Nederlands, Duits en anderen: in deze landen is de aanwezigheid van de notaris van essentieel belang voor het aankoop- / verkoopproces van de eigendommen. Notaris doet alles. In tegenstelling tot het Britse systeem, in het continentale systeem, gebruiken beide partijen, koper en verkoper, de notaris als tussenpersoon van de transactie, van het begin tot het einde, en hij maakt het volgende:
- Harmonisatie van partijen en de contractuele formalisering van de transactie.
- Controle op de nakoming van de verplichtingen van elke partij.
- Voert juridisch, administratief en fiscaal onderzoek van het onroerend goed uit.
- Stedenbouwkundig en bouwkundig onderzoek van het onroerend goed.
- Hij doet en ontvangt alle betalingen uit de verkoop.
- Voltooi de akten van verkoop.
- Voltooi de registratie in het kadaster namens de nieuwe eigenaar.
- Belastingaangifte doen en betalen bij aankoop en verkoop
- Wijzig de contracten voor de levering van water, elektriciteit, lokale belastingen, enz.
Conclusie: De functie van de ADVOCAAT in het koop / verkoopproces in deze landen is nul. Advocaat is niet betrokken bij dit proces, behalve wanneer er een rechtszaak is ontstaan als gevolg van een gerechtelijke procedure.
II.- SPAANS PROCES
Er kan worden gezegd dat het proces van het kopen van Spaans een mix is tussen de twee beschouwde systemen: de "Britse" en de "Continentale".
In het Spaanse overdrachtsproces is de notaris erg belangrijk, maar niet genoeg om een aankoop te doen met volledige garanties en veiligheid. De aanwezigheid van de Spaanse notaris in het aankoopproces is essentieel omdat, net als in andere landen zoals Frankrijk, België, Nederland, enz., de verkoop niet kan worden geregistreerd in het kadaster zonder de formalisering van notariële akten (of “escrituras ”).
De notaris controleert ook essentiële informatie zoals:
- Het vermogen van de partijen om te kopen of verkopen. Dat wil zeggen, als de koper de wettelijke mogelijkheid heeft om te kopen en de verkoper om te verkopen.
- Studie van beperkingen en lasten op het terrein.
- Het bestuderen van eigendomsdocumenten, zoals bouwvergunningen en licenties, enz.
- Verificatie van de manier van betalen, etc.
Maar in tegenstelling tot de “Continentale” notarissen, doet de Spaanse niet meer dan de genoemde functies. Dat wil zeggen over de functies van de Spaanse notarissen:
- JURIDISCH EN URBANISTISCH ONDERZOEK: De notaris maakt geen bouw- / stedenbouwkundige studie van het pand als adviesplanning. Er is informatie over het onroerend goed bij verschillende bronnen, zoals het Kadaster, of het stadhuis, de afdelingen Stedenbouw en Planning, lokale en regionale afdelingen, die niet worden geraadpleegd of geverifieerd door de Spaanse notaris tijdens het aankoopproces.
- De notaris controleert niet of de accommodatie boetes of boetes heeft voor de bouw, of bijvoorbeeld een sloopbevel.
- Notaris controleert de registratie van het onroerend goed, maar in Spanje is het merendeel van de te bouwboetes en boetes worden niet geregistreerd in het eigendoms- / kadaster.
- Er is geen studie of verificatie van mogelijke toekomstige ontwikkelingsprojecten waarschijnlijk van invloed is op een eigendom (bijvoorbeeld onteigening of een toekomstige snelweg, of zelfs een urbanisatieproject, enz.).
Helaas zijn er gevallen in Spanje waar de koper de aankoop heeft voltooid zonder de hulp van een gespecialiseerde advocaat, met een perfect notarieel formeel proces en perfect vastgelegd in het kadaster en het kadaster. Dus formeel perfect. En toen, na het aankoopproces ontdekte hij dat er een vergunning of certificaat van bewoning ("certificaat van bewoning") ontbrak, of zelfs een onteigeningsbevel had voor bijvoorbeeld een snelwegproject, of dat er urbanisatielasten op het onroerend goed waren, of een deel van het perceel moet worden gegeven of verloren gaan aan de administratie voor uitbreiding van een openbare weg, enz .
Dit gebrek aan planningsonderzoek door de notaris veroorzaakt bijzondere problemen bij de volgende eigenschappen:
- Eigenschappen in urbanisaties: De bouwer heeft bijvoorbeeld de stedelijke ontwikkeling en de urbanisatie-infrastructuur niet voltooid, en dan zijn er urbanisatiewerken zonder voltooiing, die moeten worden voltooid en soms betaald door de eigenaars.
- Eigenschappen, huizen of villa's in rustieke gebieden of op het platteland: Deze eigenschappen bevinden zich over het algemeen in het landelijk gebied en buiten de stedelijke gebieden. Deze eigenschappen, meestal villa's of vakantiehuizen, kunnen problemen hebben zoals:
* Gebrek aan licentie of constructie van de hoofdwoning
* Gebrek aan bouwvergunning of vergunning voor een eventuele verlenging van het hoofdgebouw, of de accessoires (zwembad, garage, etc.).
* Problemen met identificatie of definitie van de grenzen van het perceel of land, etc.
* Stedenbouwkundige en bouwstraffen, boetesof slooporders, enz.
- Villa's en appartementen in oude woningen met ernstige infrastructuurproblemen of in afwachting van de ontwikkeling van een project of verbetering, enz.
Bovenstaande informatie zal niet worden verkregen door een notaris in Spanje.
Helaas zijn in Spanje juridische, administratieve en planningsinformatie die van invloed is op het onroerend goed niet gecondenseerd in één enkel informatiepunt, zoals het kadaster zou moeten zijn. In Spanje is de informatie in het kadaster, hoewel essentieel, niet volledig.
De informatie in het onroerend goed / kadaster in Spanje verzamelt NIET ALLE noodzakelijke informatie die van invloed is op het onroerend goed.
- CONTRACTEN EN BETALINGEN: De notaris bereidt de betalingen van het onroerend goed voor, noch kiest of bereidt de verkoopcontracten voor. De koper betaalt de aankoopprijs dus niet aan de notaris. In Spanje worden betalingen van de prijs of delen van de prijs betaald aan de advocaten, de makelaar of de verkoper.
Bij ons kantoor vragen klanten ons soms de bankrekening van de notaris om de betaling van de aankoopprijs te doen, en zijn verrast wanneer we melden dat de notaris in Spanje geen betalingen ontvangt en dat betalingen rechtstreeks aan de verkoper moeten worden betaald , of zijn advocaat, of aan de makelaars
- INSCHRIJVING EN WIJZIGING VAN EIGENAAR BIJ HET LANDSCHAP: De notaris is, zodra het aankoopproces is voltooid, met de ondertekening van de notariële koopakten, niet verplicht om over te gaan tot de registratie van de transactie in het landregister. Er zijn dus notarissen die dit beheer doen, en er zijn er die het niet beseffen. En, zelfs bij de notarissen die de registratieservice uitvoeren, kom de aankoop niet registreren als de koper er niet uitdrukkelijk om vraagt!.
Als advocaten hebben we veel situaties gezien waarin verkopers ontdekten dat zelfs hun daden niet bij het kadaster waren geregistreerd. Op het moment van de aankoop gingen de huidige eigenaren naar de notaris, en zodra de aankoop was voltooid, en omdat ze ervan overtuigd waren dat de notaris de nodige acties zou ondernemen om de registratiestappen te voltooien, hebben ze de notaris niet opgedragen om de registratie in de land register. De notaris heeft het dus nooit gedaan !. Daarom hebben door de jaren heen geconstateerd dat de eigendommen nog steeds in opdracht van de vorige eigenaars waren, omdat hij het bevel niet aan de notaris gaf en niet door een advocaat in uw proces werd bijgestaan.
- VERANDERING VAN EIGENAAR VAN WATER- EN ELEKTRICITEITSCONTRACTEN EN ANDERE GEMEENTELIJKE BELASTINGEN: De notaris beheert NIET de eigendomsoverdracht van waterleveringscontracten, elektriciteit en andere zoals de onroerende voorheffing of gemeentelijke.
De notaris regelt ook niet de domiciliëring van de betaling van deze diensten op de bankrekening van de koper via automatische incasso.
- VERANDERING VAN EIGENAAR AAN DE CADASTRE / RAADBELASTING: De notaris beheert NIET de eigendomsoverdracht van de partijen bij het kadaster. Ze communiceren met Cadastre, maar bevestigen niet dat dit is gebeurd en geven Cadastre de opdracht om de betaling van de belasting via automatische incasso door te geven aan de bankrekening van de eigenaar.
- CERTIFICAAT VAN GEWONNEN Zoals uitgelegd in andere delen van deze site, moet de koper een bestaansattest verkrijgen, ook wel 'Bewoningscertificaat' genoemd. Uit nieuwe eigenschappen (die rechtstreeks van bouwers zijn gekocht), vraagt de notaris niet om een geldig bewooningscertificaat aan de verkopers te verstrekken.
VASTGOEDMAKELAARS: Naast het bovenstaande is de activiteit van de vastgoedactiviteit niet gereguleerd in Spanje. Activiteit van het te koop aanbieden van onroerend goed op de markt is "gratis". Als verschil met andere landen waar de beroepsuitoefening van de agenten strikt wordt gecontroleerd en gereguleerd, is dit in Spanje niet het geval.
Dus, er is geen enkele garantie in Spanje om te bevestigen dat de makelaar professioneel reageert, of simpelweg, dat ze de minimale wettelijke erkenning hebben om te weten over de wettigheid van het onroerend goed dat ze op de markt aanbieden.
Daarom raden we u aan een gereputeerde en gevestigde makelaar te kiezen. Vraag hiervoor om zakelijke referenties en controleer de reputatie van de agent op forums en sociale media.
Dus waarom zou u een advocaat IN SPANJE gebruiken om TE KOPEN EEN PASSENDE BESLISSING?
Zoals hierboven vermeld, moet u, om een compleet idee te hebben en informatie over het koopproces te krijgen, deze informatie verkrijgen van verschillende lokale, regionale bronnen, kadastrale gegevens, planningsafdelingen, en ook om architecten en andere specialisten, enz. Te raadplegen. DIT ZAL NIET DOOR EEN SPAANSE NOTARIS WORDEN GEMAAKT.
Om dit te doen, moet u de hulp inroepen van een advocaat die alle informatie uit verschillende bronnen kan verkrijgen en alle noodzakelijke juridische en administratieve punten moet controleren.
Afgezien hiervan is dit proces helaas behoorlijk ingewikkeld, dus NIET ALLE ADVOCATEN ZIJN GELDIG VOOR HET BIJWONEN VAN EIGENDOMSTRANSACTIES. U heeft dus een advocaat nodig die naast uw taal spreekt en die het vastgoedrecht kent, ook moet een specialist zijn in bouw- en stedenbouwrecht, en om in zijn team met architecten en andere professionals en technici te rekenen, om over voldoende bekwaamheid en bekwaamheid te beschikken om alle nodige informatie te verkrijgen en om alle aspecten met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed te voltooien.
Daarom adviseert onze firma TLA u in dit stadium om:
- Contract een advocaat. Er zijn bedrijven of agenten die zich voordoen als advocaat en "juridische dienst" verlenen, of zichzelf aanbieden als "juridische adviseurs", en in feite zijn het geen advocaten. Soms zijn ze niet eens Spaans!.
- Contract een advocaat geregistreerd in Spanje. Laat u niet verleiden om advocaten in uw eigen land te gebruiken. Alleen nationale advocaten kennen het systeem van kopen en het Spaanse koopproces.
- Advocaat moet uw taal spreken. Vermijd advocatenkantoren die uw taal niet spreken.
- Controleer of de advocaat een specialist is in stads- en bouwrecht. Hij/zij moet deskundig zijn op het gebied van vastgoedrecht, maar moet ook verstand hebben van stedenbouw en bouw.
En als u eenmaal de woning heeft gekozen die u bevalt ...
NEEM CONTACT MET ONS OP!
