Als u heeft besloten om een ​​woning in Spanje te kopen of te verkopen, let dan op de volgende informatie:

1.- CONTROLEER DE EIGENDOM BESCHRIJVING DE EIGENDOMSDOCUMENTEN

HOE WORDT HET EIGENDOM GEREGELD EN BESCHREVEN OP TITELOVEREENKOMSTEN: Controleer in de eigendomsbewijzen of de woning correct is beschreven en geregistreerd. Eigendomsakten moeten een perfecte omschrijving van de grootte, randen en de rest van bouwelementen die op het onroerend goed bestaan.

Het is vrij gebruikelijk om te vinden dat eigenschappen die al vele jaren in het bezit zijn van verschillende eigenaren, zijn aangepast / uitgebreid in hun afmetingen en / of afhankelijkheden (nieuwe kamers, het sluiten van de veranda of het terras, garage, zwembaden, enz.).

Als het huidige oppervlak van de bestaande constructies niet samenvallen met de beschrijving in de akten, dan moeten we de reden van deze discrepantie weten! . Bij veel gelegenheden zijn er processen die kunnen worden genomen om die verschillen te corrigeren en manieren om ze op te lossen. Maar in andere gevallen vertonen deze verschillen een juridisch probleem met betrekking tot het onroerend goed dat u moet weten om te worden bevestigd in de vroegste stappen van het aankoop- / verkoopproces.

---

   Een voorbeeld: Een huis van 120 m2 met een zwembad van 50 m2 en een garage omgebouwd tot een gastenverblijf. In de aktes verschijnt de woning slechts als 120 m2, maar niet het zwembaden de garage is een "garage” geen “pension”.

   Gevolg: De aktes moeten worden bijgewerkt en de koper moet worden geïnformeerd dat het "pension" wettelijk wordt beschouwd als een "garage".

  NOTITIE: We denken niet na over de "interne beschrijving" van het huis (aantal kamers, toilette, enz.), wat we overwegen is de "gebouwde grootte" (in het Spaans, "superficie construída"). Het is niet nodig om de exacte beschrijving of verdeling van elke interne afhankelijkheden in het huis te tonen. Als u het interieur van het pand heeft aangepast door de binnenmuren te veranderen, is het niet nodig om de aktes bij te werken, het volstaat om de nieuwe interne distributie na voltooiing van de verkoop te "aankondigen".

dwz: Daden laten zien dat er "4" slaapkamers zijn en u hebt ze omgezet in "2". In dit geval is het niet nodig om de aktes bij te werken. Als eigenaar bent u vrij om interne afhankelijkheden binnen het pand te wijzigen/hervormen (altijd de juiste hervormingslicentie verkrijgen).

---

VASTGOED IN CATASTRO (ook bekend als "SUMA" of "IBI", of "BELASTING VAN DE RAAD"): Op dezelfde manier als in de akten, moet het onroerend goed worden geregistreerd in "Catastro" met de exacte en huidige grootte en oppervlakte.

Elk jaar tonen Catastro-rekeningen - "Council Tax" (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) de grootte van het onroerend goed met behulp van Catastro-records. De grootte van de constructies die in dit wetsvoorstel worden overwogen, is erg belangrijk, aangezien deze wordt gebruikt om de jaarlijkse "IBI" of "Council Tax" te berekenen. Het is dus van essentieel belang om te controleren of de Catastro-records de juiste en bijgewerkte grootte van de bestaande constructie op het terrein laten zien, inclusief alle wijzigingen of uitbreidingen die zijn aangebracht.

Houd er dus rekening mee dat "Catastro-kantoor" de gemeentebelasting berekent in verhouding tot de grootte van de constructies, rekening houdend met alle constructiecomponenten zoals het huis, het zwembad, de garage, enz.

Dus als de eigenschap is gewijzigd met extensies, enz., Moet dit worden beschouwd en geverifieerd als een essentieel onderdeel van het onroerendgoedtransactieproces.

---

   An voorbeeld: Bij aankoop van onroerend goed is er in totaal 120 m2 gebouwd voor een huis. Dit werd ook aangetoond in de akten en in de Catastro-factuur (IBI). Om deze reden bedroegen de Catastro-facturen (IBI) 300 EUR.

Enkele jaren later bouwde de eigenaar een zwembad van 50 m2 en een garage van 40 m2. In het geval dat de eigenaar deze nieuwe constructie-elementen niet bij Catastro heeft aangegeven, zijn Catastro-rekeningen -IBI te weinig betaald. De reden hiervoor is, zoals uitgelegd in deze sectie, dat Catastro-rekeningen worden berekend rekening houdend met de grootte van de constructies (in termen van "grotere bouwgrootte" = "hogere belasting"). Dus als de eigenaar deze elementen had opgegeven, zou de IBI-factuur waarschijnlijk hoger zijn dan 300 EUR. Dus als de koper niet op dit punt let en tijdens het aankoopproces sorteert, kan hij verantwoordelijk zijn voor Catastro van deze niet-aangegeven constructies in het geval van Catastro-inspecties.

---

2.- ANDERE DOCUMENTEN OM DE RECHTMATIGHEID VAN HET EIGENDOM TE BEVESTIGEN:

Gewoonlijk zijn de volgende documenten vereist om de juridische situatie van een onroerend goed te bevestigen:

• Eigendomsbewijzen van het onroerend goed: om te bevestigen hoe het onroerend goed is gekocht, wettelijke grenzen en juridische kosten / schulden die van invloed kunnen zijn op de eigendom
• Catastro (IBI-belastingwet)
• Nutsrekeningen: water, elektriciteit, gas
• Energieprestatiecertificaat: om het energieverbruik van het gebouw te bevestigen
• Community van eigenaren-certificaat: om te bewijzen dat de huidige eigenaren up-to-date zijn over de gemeenschapskosten
• enz,

De studie van de bovengenoemde documenten is gestandaardiseerd in Spanje door agenten en advocaten.

Maar, zoals gespecificeerd in de bouw en in onroerend goed, legt ons bedrijf speciale nadruk op de studie en behandeling van andere documenten, die niet altijd in overweging worden genomen door andere professionals die niet zo gespecialiseerd zijn in de bouw als TLA.

• Bewijs van bewoning / Bewijs van bezetting / Beroepsvergunning (CH / LO): Dit document is verkregen van het stadhuis wanneer de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, om te bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de wettelijke voorwaarden voor bewoning. Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het onroerend goed aan te sluiten en de water- en elektriciteitscontracten op uw naam te zetten.

Is het verkrijgen van dit certificaat "verplicht" bij het verkopen/kopen van onroerend goed in Spanje?:

Het hangt af van het type woning: In "Nieuwe" woningen is de bouwer verplicht om dit document aan de koper te verstrekken na voltooiing van het verkoopproces.

Houd er echter rekening mee dat er bij "Doorverkoop" geen wet is die de verkoper dwingt dit document te verstrekken na voltooiing van de verkoop. Spaanse wetten zeggen dat het de "koper" is die dit document na voltooiing moet verkrijgen om door te gaan met de wijzigingen van de water- en elektriciteitsnamen.

Op dit punt moeten we zeggen dat de administratie kan weigeren om de CH aan de koper te geven na voltooiing in het geval dat het onroerend goed ongeautoriseerde werken, enz. Van de vorige eigenaar heeft geleden. Dus als het onroerend goed niet in perfecte wettelijke omstandigheden is, kan er een risico zijn om na goedkeuring niet de goedkeuring van dit document te krijgen. En dit kan de koper in een zeer gecompliceerde situatie brengen, omdat hij dan problemen zou kunnen hebben om de nutscontracten op zijn naam te krijgen.

Een heel belangrijk punt hier is dat het bestaan ​​of de geldigheid van de CH niet wordt aangetoond in de daden !. Uw advocaat moet deze zaak dus zorgvuldig inspecteren met behulp van zijn expertise en ervaring om een ​​zo belangrijk document als dit te bevestigen.  

Als conclusie is dit certificaat ESSENTIËLE bij de verkoop van het onroerend goed, en de bevestiging ervan moet vanaf het allereerste begin van het aankoop / verkoopproces worden geïnspecteerd.

• Niet-inbreukcertificaat (CNUI): Dit is een certificaat afgegeven door het gemeentehuis waarin wordt bevestigd dat er geen bouwboetes zijn, noch andere overtredingen of sloopbevelen die van invloed zijn op het onroerend goed. Als het onroerend goed is gebouwd of uitgebreid zonder de juiste bouwvergunning, kan de Spaanse overheid het recht hebben om tegen dat gebouw op te treden. Maar deze rechten van de administratie hebben een grens in de tijd. Deze rechten vervallen 15 jaar na het beëindigen van de werken aan het onroerend goed of na eventuele uitbreidingen die daar zijn uitgevoerd. Het verkrijgen van dit document is met name aan te raden bij het kopen van "villa's", of "twee onder een kap" woningen, of bij het kopen van onroerend goed in rustiek land.

 

• Cedula Urbanistica: Dit is een document verkregen van het stadhuis dat verschillende aspecten van het pand bevestigt, zoals:
  • De “stedenbouwkundige” afweging van het perceel en de omgeving. Als het perceel bijvoorbeeld wordt beschouwd als "rustiek", of "verstedelijkbaar", of "beschermd", of beïnvloed door openbaar domein, enz.
  • Als de urbanisatie van het gebied is voltooid, of als er nog andere gebieden of urbanisatie-infrastructuur zijn om te voltooien
  • De exacte "bouwrechten" van het perceel (maximaal toegestaan ​​bouwen/bouwen op het perceel) etc..