Deze bouwer moet de instructies van de architect om de constructie uit te voeren zoals strikt gepland.
De architect
Op dit punt is het erg belangrijk om aandacht te besteden aan het werk van de architect. Wanneer de diensten van een Spaanse architect worden gecontracteerd om het bouwproject te maken, zal hij zijn werk voltooien zodra het project is verkregen. Maar u kunt zijn diensten ook contracteren bij "controle" de werken van de bouwer en om te garanderen dat alle stappen van de constructie worden uitgevoerd zoals het project aangeeft. In het Spaans is dit 'Control de Obra' of 'Supervisión Técnica de la Obra'. Natuurlijk zullen de kosten van de architect hoger zijn als de architect dit werk overneemt, maar de garanties voor de constructie zullen hoger zijn, omdat de werken van de bouwer periodiek door de architect worden geïnspecteerd.
Het is erg belangrijk dat de architect moet zijn ingeschreven in het officiële college van architecten van de regio.
Dan moet u een architect aanstellen en een contract met hem afsluiten waarin precies wordt gespecificeerd waarvoor hij verantwoordelijk is, tijdschema's en kosten van de gebouwen. Het honorarium van de architect is inclusief de voorbereiding van het "Memoria de calidades" (Kwaliteitsspecificatie lijst van materialen). Het moet gedetailleerd zijn, inclusief bijvoorbeeld de formule voor het beton, het soort materiaal en de grootte van pijpen, plattegronden, enz.
De architect zal een optakelaar, een gekwalificeerde bouwkundig ingenieur, die toezicht houdt op het gebouw, inspecties ter plaatse uitvoert en ervoor zorgt dat het gebouw wordt gebouwd volgens de vereiste normen. Hij zal de architectencertificaten uitgeven die nodig zijn om de Spanjaarden te behalen Certificaat van Fin de Obra (Voltooiingscertificaat - of licentie voor definitieve werken), en de Licencia de Primera Ocupacion (de eerste bezettingsvergunning of het certificaat van bewoning genoemd).
U moet een exacte specificatie voor het gebouw opstellen en vervolgens vind een betrouwbare bouwer. Uw architect kan hiervoor de verantwoordelijkheid nemen, en ook voor toezicht. U moet een voltooiingsdatum afspreken, met een boeteclausule in uw voordeel voor te late voltooiing. Dit moet worden opgenomen in een juridisch bindend contract dat moet worden ondertekend met de aannemer.
“Seguro Decenal” of “Tienjarige verzekering”.
Ook is het op dit punt erg belangrijk dat je nadenkt over wat wordt genoemd SEGURO DECENAAL of TIEN JAAR VERZEKERING.
Wanneer u off-plan koopt van een Spaanse bouwer of ontwikkelaar, of u bouwt een nieuw onroerend goed (wat nu het geval is), moet de bouwer of ontwikkelaar u samen met de architect garanderen dat de essentiële en belangrijkste onderdelen van de de bouw zal minstens tien jaar veilig zijn.
Om deze verantwoordelijkheid te bevestigen, dwingt de Spaanse regelgeving ontwikkelaars van nieuwe gebouwen om de belangrijkste delen van de constructie te verzekeren, omdat de funderingen, interne structuur, bines, etc. Andere gebreken die de bewoonbaarheid van het onroerend goed beïnvloeden, worden gedurende 3 jaar gedekt. . Andere kleine defecten worden gedurende 1 jaar gedekt. In de laatste twee gevallen is een verzekeringsdekking niet vereist, maar het is duidelijk beter als een bouwer dit als extra garantie kan aanbieden.
Het is ook een extra garantie voor de bouw, omdat dezelfde verzekeringsmaatschappij de bouwer zal dwingen om bepaalde kwaliteitsinspecties te ondergaan, om de kwaliteit van de materialen en de werken in het pand te controleren, om het juiste beleid te geven.
Een Spaanse tienjarige verzekering (of "Seguro-decenaal") is verplicht en verplicht wanneer de promotor een bedrijf is met de activiteit om huizen te koop te bouwen.
Maar het is vrijwillig wanneer de ontwikkelaar een bepaalde is, meestal de eigenaar van het perceel. Dit wordt in Spanje "autopromotor", Vertaald als"Zelfpromotor 'of' Zelfontwikkelaar”. Dit is het geval wanneer een bepaalde persoon een grond in Spanje koopt met de bedoeling een huis voor hem te bouwen, maar hij niet de activiteit heeft om te kopen voor de verkoop. In deze gevallen geeft de Spaanse wetgeving de mogelijkheid om deze gegevens niet aan te vragen voor deze verzekering, omdat de Spaanse regering begrijpt dat, als een particulier iets bouwt om binnen te wonen, hij de nodige zorg zal nemen om op een veilige manier te bouwen. . De particulier kan dus kiezen of hij kosten wil besparen door deze verzekering niet te betalen; of bijvoorbeeld om deze verzekering af te sluiten voor een betere bescherming tegen bouwproblemen en defecten.
Maar als u, als zelfpromotor, besluit om deze verzekering in de toekomst niet aan te vragen, als u besluit het huis aan andere kopers te verkopen, dwingt de Spaanse wetgeving u om de uiteindelijke kopers te informeren dat de constructie niet gedekt is door deze garantie. , en ze moeten dit uitdrukkelijk accepteren als een essentiële voorwaarde van de verkoop. Vanuit het oogpunt van de uiteindelijke koper is het altijd een betere optie om een woning te kopen met deze verzekering. Ze moeten dus naar behoren worden geïnformeerd en ze moeten bevestigen dat het onroerend goed op deze manier niet is verzekerd.
De bouwer
Als promotor van de constructie moet u de diensten van een aannemer inhuren om de constructie volgens project uit te voeren en de instructies van de architect op te volgen. Een van de belangrijkste elementen bij het bouwen van een eigenschap is de bouwcontract met de bouwer. De bouwer zal altijd proberen zijn belangen te beschermen, en als u geen ervaring hebt met dit soort contracten, kan uw eigendom uiteindelijk van een lagere kwaliteit zijn dan verwacht, of twee keer zo lang duren als beloofd of erger.
Om uzelf te beschermen, moet u er altijd voor zorgen dat uw advocaat het contract opstelt of correct onderhandelt over het door de bouwer voorgestelde contract.
De belangrijkste elementen van het contract zijn ervoor te zorgen dat het contract rekening houdt met:
- De volledige naam en het CIF-nummer (Belastingnummer van het bedrijf) van het bouwbedrijf, en de eigenaar zijn inbegrepen.
- Dat de constructie zo gedetailleerd mogelijk is gemaakt volgens de plannen en bouwbeschrijving van de architect, inclusief een gedetailleerde lijst van materialen en kwaliteiten (“memoria de calidades").
- Dat extra's (zoals garage of zwembad, enz.) Zijn inbegrepen in de prijs
- Dat een start- en einddatum in het contract is opgenomen, rekening houdend met boetes voor te late voltooiing.
- Betalingsvoorwaarden (nieuwe eigenschappen betalen meer dan 20-30% vóór de startdatum van de bouw en fixeren de rest van de betalingen in verschillende fasen van de bouw. Het kan ook worden aanbevolen om 5-10% van de prijs te behouden om te repareren eventuele gebreken nadat het gebouw is voltooid).
- Dat certificaten van de architect, elektriciens en het stadhuis moeten worden gegeven bij de laatste betaling.
- Belastingen die betrokken zijn bij de transactie, met uitleg en details over hoeveel IVA (btw) en zegelrecht ("Gedocumenteerde juridische handelingen“), Notariskosten, Kadasterkosten, etc.
Een ander aspect dat we aanbevelen om met de bouwer overeen te komen:
- Om ervoor te zorgen dat de bouwer de laatste stappen van het proces met betrekking tot documentatie organiseert. Het betekent dat de bouwer zelf de Certificaat van laatste werken (Certificado Finale de Obras), of de Verklaring van nieuwbouwof Horizontale verdeling (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontaal) en, het belangrijkste, de Beroepslicentie - Bewijs van bewoning (Bezettingsbewijs). Deze items zijn uiterst belangrijk in rustiek land, waarbij het niet gebruikelijk is om voldoende elektrische of waterpunten te vinden voor de aansluiting van de netvoeding.
- Om te garanderen dat, zodra u de laatste betaling voor de prijs van de constructie heeft betaald, u de water en de aangesloten elektrische meteren met de contracten ondertekend op uw privénamen.
Waarom is het belangrijk om van de bouwer het certificaat van bewoning, aansluiting op water, elektriciteit, enz. te verkrijgen?