• ENGELS, FRANS, NEDERLANDS, DUITS EN RUSSISCH GESPROKEN

BELASTINGEN OP DE VERKOOP VAN SPAANSE EIGENSCHAPPEN

Als u hebt besloten om uw Spaanse onroerend goed te VERKOPEN, let dan op de volgende concepten die u zullen helpen te weten over de vermogenswinstbelasting die u moet betalen bij de verkoop:

1.- AANKOOPPRIJS: Dit is de totale prijs van het onroerend goed dat aan de verkoper is betaald bij voltooiing van de aankoop van het onroerend goed.

2.- KOSTEN VAN OVERNAME: Dit zijn de totale kosten en belastingen die u bovenop de prijs hebt betaald als: notariskosten, kadastrale kosten, overdrachtsbelasting, advocaatkosten, enz.

3.- HERVORMINGEN AANVAARD OM KAPITAALVERMOGEN TE VERMINDEREN: Houd er rekening mee dat uitgaven voor hervormingen in het pand niet altijd worden geaccepteerd om meerwaarden te verminderen. Alleen hervormingen die als «structureel» worden beschouwd, zijn concepten die deze belasting kunnen verlagen.

4.- BEHOUD VOOR KAPITAALWINST: Bij verkoop van onroerend goed, wanneer de verkoper niet in Spanje woonachtig is, is er een inhouding van de 3% van de overeengekomen prijs voor de verkoop, die niet aan de verkoper wordt betaald. Koper is verplicht om de 3% van de prijs te "houden" en deze bij het Spaanse belastingkantoor te storten, als een "vooruitbetaling" van de door de verkoper te betalen meerwaarden.

KAPITAAL VERWIJDERT BEREKENING

De verkoop van Spaanse eigendommen ontleent kapitaalwinst aan leveranciers.

Caiptal winsten te betalen is de 19% van de «Nettowinst» van de verkoop.

Om de «nettowinst» van de verkoop te verkrijgen, moet u deze formule opvolgen:

Prijs van de verkoop - Prijs van aankoop - Kosten en belastingen bij aankoop - Kosten van «structurele hervormingen» doorgevoerd op het onroerend goed


Voorbeeld van vermogenswinstberekening: 

  • U hebt in 2015 een onroerend goed gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
  • Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, dat is 12% van de kosten: 10% overdrachtsbelasting + 2% notaris, kadaster, advocaatkosten, enz.
  • Vervolgens hebt u interne hervormingen doorgevoerd voor 17.000 EUR (wijziging van de bewerking van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
  • Enkele jaren later bouwde u een garage voor een waarde van 20.000 EUR

Toen besloot u nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de meerwaarde dekwam uit dit sale?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we meedelen dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten zal overwegen om de belasting te verlagen, behalve die voor "interne hervormingen" ter waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat "interne" hervormingen die geen "structurele" hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de formule:

260.000 (Prijs van de verkoop) - 200.000 (Aankoopprijs) - 24.000 (Kosten en belastingen bij acquisitie) - 20.000 (Nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de «Nettowinst» die bij de verkoop moet worden verkregen

Aangezien het tarief voor meerwaarden 19% is, zal het bedrag van de belasting voor meerwaarden zijn:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


MANIER VAN BETALING VAN KAPITAALWINST

1.- VOOR SPAANSE NIET-BELASTINGBEWONERS

Als u geen belastingplichtige in Spanje bent, is de manier waarop u vermogenswinst betaalt de volgende:

  • BIJ UITVOERING VAN DE VERKOOP: 3% BEHOUD: Na voltooiing van de verkoop dwingt de Spaanse administratie de koper om een ​​RETENTIE van de 3% te maken van de waarde van de verkoopprijs. U ontvangt dus niet de volledig overeengekomen prijs. De koper houdt de 3% van de totale prijs en hij is verplicht deze bij de belastingdienst te storten. Dit gebeurt «dezelfde dag van voltooiing van de verkoop».

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld, in het geval dat de prijs van de verkoop 260.000 EUR was, zou de retentie die de koper zou doen 260.000 * 3% zijn = 7.800 EUR.

  • VOOR 6 MAANDEN NA VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: VERKLARING VAN KAPITAALWINST (19% voor EUR-onderdanen en 24% voor GEEN EU-onderdanen): Na voltooiing van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de «Vermogenswinstverklaring» te overleggen aan het Spaanse belastingkantoor. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens bovenstaand voorbeeld. In dit geval is het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, is de CG afgeleid van deze transactie 3.040 EUR. Omdat u met een hoger bedrag (7.800 EUR) werd behouden, hebt u een «tegoed» bij de Spaanse administratie voor het verschil.

Dus als de Spaanse administratie van u 7.800 EUR houdt voor CG Tax, omdat het uiteindelijke resultaat van de belasting slechts 3.040 EUR is, dan moet de Spaanse administratie u het verschil "terugbetalen": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit opnemen in dezelfde vermogenswinstverklaring om aan de belastingdienst voor te leggen.

2.- KAPITAALWINST IN GEVAL VAN SPAANSE BELASTINGGEBRUIKERS: 

In het geval dat u wordt beschouwd als "Spaanse belastinginwoner" (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als een inwoner van Spanje), heeft u na de berekening van de vermogenswinst de volgende voordelen op de belasting:

  • GEEN KAPITAALWINST VOOR PERMANENTE WOONPLAATS: in het geval dat het onroerend goed dat u verkoopt uw ​​permanente verblijfsvergunning is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw "permanente woning"), dan heeft u de volgende voordelen:
    • Als u jonger bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen van de verkregen verkoop «herbelegd» in de verwerving van een nieuw onroerend goed dat wordt gebruikt als uw permanente verblijfsvergunning. U hebt 2 jaar de tijd om deze «herinvestering» uit te oefenen (2 jaar gepasseerd zonder die bedragen te beleggen, wordt u volledig belast).
    • Als u ouder bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen verkregen bij de verkoop. En dit zelfs als u niet "herinvesteert" in een nieuwe woning.
  • GEEN 3% RETENTIE: Na voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder retentie.
OPMERKING: Meestal verwarren eigenaren het 'Spaanse belastingverblijf' met het 'Spaanse verblijf'.

Met andere woorden, mensen denken dat de "Spaanse verblijfskaart" of "verblijfsvergunning", verkregen bij de Spaanse nationale politie, voldoende is om aan te tonen dat zij "Spaanse ingezetenen voor belastingen" zijn, en helaas is dit niet het geval.

De "Spaanse verblijfskaart'(Of'Spaanse verblijfscertificering“), Is niet het geldige document om uw fiscale tegenprestatie te wijzigen als« Tax Resident ».

De Spaanse verblijfskaart (of certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje 'woont', om de politie te helpen een betere controle te hebben over de bewoners in een bepaald gebied.

Om Spaanse belastingplichtige te wordenen vervolgens uw belastingen in Spanje begint te betalen als een normale Spaanse burger, moet u de CERTIFICERING VAN DE SPAANSE INWONERS uitgegeven door de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane, en dan ga je je belastingen betalen in Spanje, en niet in je land van herkomst.

En ook, als u eenmaal bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u Spaans fiscaal ingezetene bent en dat u niet als fiscaal verblijf in uw land wilt doorgaan-

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen Spaanse Inwoner bent, moet u de INKOMSTENBELASTING NIET-INWONERS aangeven en betalen.

ANDERE BELASTINGEN VOOR VERKOPERS-PLUSVALÍA

De PLUSVALÍA is voornamelijk een belasting over de waardestijging van de grond waarin uw eigendom zich bevindt, vanaf de koop- en verkooptijd. Het is de enige belasting die we niet eerder kunnen berekenen voor de verkoop, omdat deze afhankelijk is van specifieke criteria van het stadhuis.

In deze gevallen is een retentie van de koper aan de verkoper voldoende om de betaling van deze belasting te dekken. Over het algemeen wanneer de verkoper het land verlaat na de verkoop.


WILT U SPREKEN MET EEN VAN ONZE SPECIALISTEN?

 
Bel ons nu! Wij staan ​​voor je klaar!
+34 965 48 81 68


NEEM CONTACT MET ONS OP!