• ENGELS, FRANS, NEDERLANDS, DUITS EN RUSSISCH GESPROKEN

HUIS KOPEN IN SPANJE MET HYPOTHEEK? - NIEUWE REGELGEVING - VRAAG OM EEN POA AAN UW ADVOCAAT

HUIS KOPEN IN SPANJE MET HYPOTHEEK? - NIEUWE REGELGEVING - VRAAG OM EEN POA AAN UW ADVOCAAT 2000 1315 TLA

Al vele jaren ondergaan we een reeks wetshervormingen en essentiële veranderingen in de manier waarop het proces van het verkrijgen van hypotheken in Spanje zich historisch heeft ontwikkeld. Spaanse banken zijn onderhevig geweest aan grote stress als het gaat om het juridisch bevestigen van de posities en omstandigheden waarin ze hebben gewerkt, evenals de eisen die ze van burgers hebben gekregen, en als gevolg hiervan zijn er reeks wetten, hervormingen, verordeningen, uitspraken, straffen, enz., die een revolutie zijn geweest in het Spaanse hypotheekproces.

Een van de nieuwste eisen van de nieuwe hypotheekwet wordt van kracht op 16 juni 2019. Dat wil zeggen dat volgende week een substantiële verandering in de vorm en het proces voor het verkrijgen van hypotheken in Spanje zal worden gegenereerd.

Wat is die verandering? Het is heel gemakkelijk, tot de inwerkingtreding van deze wet, hebben banken de specifieke voorwaarden van hypotheekleningen meestal rechtstreeks met klanten overeengekomen. Dat wil zeggen, de klant ging naar de bank om een ​​hypotheek aan te vragen, de bank bestudeerde de zaak en in het geval dat de bank de hypotheek goedkeurde, werd die goedkeuring geformuleerd door middel van een document dat dezelfde bank aan de klant presenteerde, maar dat het werd normaal gesproken pas ondertekend op de dag van de benoeming door de notaris om de eigendomsakte van de aankoop te ondertekenen. De acceptatie door de klant van de hypotheekvoorwaarden gebeurde dus in dezelfde akte en notarisvergadering voor de ondertekening van de eigendomsbewijzen van de verkoop (we noemen dit meestal "voltooiing"). Op dat moment werd de cliënt, als stap voorafgaand aan de ondertekening van de hypotheekakte, aangeboden om de onderhandse documentatie van de hypotheek te ondertekenen, met alle hypotheekvoorwaarden, en gepresenteerd als een essentiële stap voorafgaand aan het ondertekenen van de hypotheek en de akten van de verkoop.

Die manier van “hypotheekgoedkeuring” heeft echter geleid tot gevallen waarin de bank, na met de cliënt overeenstemming te hebben bereikt over de specifieke voorwaarden voor de goedkeuring van de hypotheek, dergelijke voorwaarden pas formeel aanvaard werd na ondertekening bij de notaris op dezelfde dag van de verkoop. Waarop, in het geval dat de bank last-minute wijzigingen heeft aangebracht, de cliënt in de positie zou kunnen zijn om pas op de hoogte te zijn gebracht op het moment dat hij aanwezig is bij de laatste vergadering ter afhandeling voor de notaris.

In andere gevallen gebeurde het soms dat de bank haar klanten eenvoudigweg niet gedetailleerd in kennis stelde van de leningsvoorwaarden, op het laatste moment werd geïnformeerd en onder druk stelde dat, als die voorwaarden niet werden aanvaard, de aan- en verkoop niet zou plaatsvinden plaats.

Dit werd beschouwd als een overdruk voor burgers, die voor deze last-minute informatie weerloos tegen de bank werden achtergelaten, dus in het algemeen gedwongen om de opgelegde voorwaarden te accepteren als ze de verkoop niet wilden verliezen.

Daarom werd deze desinformatie met betrekking tot burgers beschouwd als weerloosheid en als een machtsmisbruik door de bank ten opzichte van haar klanten.

Om dit op te lossen, is dat volgens de wet de klant tekent bij de notaris met de acceptatie van de leningsvoorwaarden met een voldoende lange periode voor het einde van het aankoopproces.

De vastgestelde termijn is 10 dagen.

 

Hoe het werkt ?: By notariële akte. Dat wil zeggen, als een stap voorafgaand aan de ondertekening van de hypotheekakte (en bijgevolg van de verkoop), moeten bank en cliënt de notaris bijstaan ​​(cliënt kan in persoon gaan, of vertegenwoordigd door zijn advocaat), met een termijn van 10 dagen in vooraf, om de akte van aanvaarding van de voorwaarden van de lening te formaliseren.

Op deze manier wordt de druk die op de cliënt kan worden uitgeoefend vermeden omdat, in het geval van het niet accepteren van de door de bank vastgestelde voorwaarden, de cliënt niet wordt onderworpen aan de druk om deze voorwaarden in dezelfde vergadering te aanvaarden voor de ondertekening van de aankoopdaden.

Daarom was het proces tot nu toe het volgende:

- De klant vraagt ​​de hypotheek aan en de bank accepteert deze

- Datum en handtekening van koopakte en hypotheek worden vastgesteld

- Op dezelfde dag als de handtekening opgemaakt bij de notaris, ondertekent de cliënt het akte van hypotheek als verkoopakte. Aanvaarding van de voorwaarden van de bank gebeurt door een privédocument (dat aan de inhoud van dezelfde hypotheekakte is gehecht).

Dus de klant tekent twee daden: Akten van de verkoop en de Akten van de hypotheek.

De nieuwe hypotheekwet die het volgende vaststelt:

- De klant vraagt ​​de hypotheek aan. De bank keurt het goed

- De bank maakt een afspraak met de cliënt bij de notaris om een daden van aanvaarding van de voorwaarden van de hypotheek met een minimum van 10 dagen vóór de datum die is vastgesteld voor de ondertekening van de laatste hypotheek en de verkoop. De cliënt helpt deze afspraak door persoonlijke aanwezigheid of door een volmacht van zijn advocaat.

- De cliënt assisteert (persoonlijk of via volmacht) de datum waarop de cliënt het daden kopen alsmede de hypotheekakten.

Dus de klant tekent DRIE notariële akten:

1.- Akten van aanvaarding van de hypotheek

2.- Akten van de verkoop + de Akten van de hypotheek.

Op deze manier worden burgers betere garanties geboden in hun recht om gedetailleerd te worden geïnformeerd en vrij om hun beslissing om de hypothecaire lening te verkrijgen te bevestigen.

Daarom zijn banken bij wijze van samenvatting verplicht dat hun klanten ten minste 10 dagen van tevoren op het notariskantoor moeten assisteren om de akte van aanvaarding van de hypotheek persoonlijk of door een volmacht te ondertekenen.

Wat betekent dit voor buitenlandse kopers die geen ingezetenen zijn? Zoals we zien, heeft het hypotheekaankoopproces tot nu toe niet-ingezetenen in Spanje die onroerend goed in Spanje kochten, toegestaan ​​dat ze zich in slechts één dag beide konden veroorloven: de aankoop van het onroerend goed en de hypotheek. Dat wil zeggen, in ONE zouden ze de handeling kunnen voltooien koop het onroerend goeden hypotheek verkrijgen.

Door deze hervorming moet er echter nog een andere actie worden ondernomen. Het wordt dus noodzakelijk dat de niet-ingezeten klant, of die niet in Spanje woont, naar Spanje moet reizen voordat het aankoopproces is voltooid om de aanvaarding van de voorwaarden van de bank te formaliseren. Dit veronderstelt dat degenen die niet in Spanje wonen, vóór hun voltooiing op reis moeten om deze hypotheekvoorwaarden voor een notaris te ondertekenen.

Hierbij is het belangrijk dat, voor iedereen die huizen koopt in Spanje, en hypotheken aanvraagt ​​bij een Spaanse bank, u er rekening mee moet houden dat u mogelijk naar Spanje moet verhuizen, niet alleen om het aankoopproces te formaliseren bij de einde van het proces, maar ook ongeveer 10 dagen voor het einde van het proces.

Als de buitenlandse koper, of niet-ingezetene, beslist of liever niet vooraf naar Spanje komt, moet hij zijn advocaat of zijn wettelijke vertegenwoordiger uiteraard de nodige vertegenwoordigingsbevoegdheden (volmacht) geven.

 

OPLOSSING: Dus een oplossing voor de klant om deze extra verplaatsing te voorkomen, is dat hij verleent een POA aan zijn advocaat.

Aangezien de volmachten in Spanje op een andere manier worden geprotocolleerd dan in andere landen, en ook omdat in het buitenland verleende bevoegdheden legalisaties nodig hebben die enige tijd duren, raden we iedereen aan die een onroerend goed in Spanje koopt met een Spaanse hypotheek, of die voornemen om dit te doen, om deze nieuwe vereiste van persoonlijk bezoek aan Spanje voorafgaand aan voltooiing met hun advocaten te overwegen, om de beste oplossing te geven, ook als het mogelijk is om hun advocaten of wettelijke vertegenwoordigers volmachten te verlenen.

Op deze manier kunnen degenen die niet zo ver in Spanje kunnen komen, hun advocaten elk soort document ondertekenen dat hun bank nodig heeft om het aankoop- en hypotheekproces te formaliseren.