Een nieuwbouwwoning kopen in Spanje - op plan

Ons team van Spaanse advocaten experts in Spaanse eigendommen begeleidt u bij het kopen van uw Spaanse woning in Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga of Catalonië.

Het proces van kopen  nieuwe Spaanse woningen lijken veel op kopen RESALes, maar er zijn belangrijke verschillen waarmee rekening moet worden gehouden. Ons team van Spaanse advocaten heeft een praktische gids opgesteld met de belangrijkste aspecten van de verwerving van Spaanse eigendommen, in relatie tot het transportproces.

Juridische aspecten en proces

– Wat is off-plan kopen in Spanje? 

Het betekent het kopen van een onroerend goed in aanbouw terwijl de werken nog niet voltooid zijn. In de meeste gevallen wordt de eerste overeenkomst voor de aankoop van de Spaanse eigendommen gesloten wanneer de de bouw is gepland en de werkzaamheden zijn nog niet begonnen.
Off-plan projecten vereisen een aankoop-/bouwproces op lange termijn wat voor onzekerheid kan zorgen aan de kant van de investeerder, vooral wanneer zij geldbedragen moeten storten en betalen in verband met de uiteindelijke prijs van een onroerend goed, terwijl er op dat moment slechts sprake is van een “project”. Deze onzekerheid is nog groter wanneer de koper/investeerder essentiële aspecten van het project niet kent, zoals:  de reputatie of kredietscore van de bouwer, de economische situatie van het project van het gebouw, enz. En, het allerbelangrijkste, welke garanties worden geboden om de vereiste betalingen veilig te stellen voor het geval het project niet wordt voltooid.
Om het risico van de investering te verminderen, hebben we een lijst met aspecten opgesteld waarmee rekening moet worden gehouden bij het kopen van nieuwe eigenschappen in off-plan projecten:

– Juridische en administratieve bouwdocumenten

Bij het kopen van een nieuw onroerend goed, zijn er verschillende documenten die moeten worden bestudeerd en goed worden gecontroleerd om de juridische situatie van het perceel en het gebouw en de juiste ontwikkeling van de constructie te beheersen.
Dit is een taak die moet worden uitgevoerd door erkende en gespecialiseerde bouwadvocaten, en het moet in elke stap van het bouwproces worden gedaan: vanaf de vroegste stappen van het proces tot de voltooiing. Bij elke stap zijn er dus documenten en informatie die moeten worden aangeleverd en verkregen van de kopers, of door hun advocaten, om te bevestigen dat aan alle wettelijke en administratieve vereisten is voldaan.

- Kosten, belastingen en andere kosten

Hoewel het proces van het verwerven van nieuwe eigendommen over het algemeen vrijwel hetzelfde is als het kopen van wederverkoop, zijn er bepaalde kosten, belastingen en uitgaven die een ander concept en een andere behandeling hebben.

Juridische tips bij het kopen van een onroerend goed op plan in Spanje

1.- Controleer de promotor/ontwikkelaar

Een van de belangrijkste beslissingen bij het kopen van nieuwe eigenschappen of van het plan afwijkend is om de eerste aanbetaling en de volgende betalingen te betalen vanwege de prijs op een onroerend goed die nog niet is gebouwd.
Het is dus uitermate belangrijk om zoveel mogelijk informatie van het bouwbedrijf te verkrijgen, de kredietwaardigheid en financiële score, hoe lang is het bedrijf in bedrijf, eigenaren en partners, enz.

2.- Controlepunten

Dus bij het kopen van nieuwe eigenschappen is het erg belangrijk om de volgende controlepunten over het proces te overwegen:

1. Om te controleren “wie” eigenaar is van het bouwkavel:  Het is noodzakelijk om de juridische documenten van het pand te bestuderen om te controleren wie de eigenaar is van het land / perceel waar het gebouw wordt geprojecteerd of uitgevoerd.
2. Om te controleren of er geen leningen / schulden bestaan: Het is ook erg belangrijk om te weten of het land / perceel schulden, beperkingen, kosten, enz. Heeft, die van invloed kunnen zijn op de juridische situatie van het project.
3. Om ervoor te zorgen dat de bouwer / ontwikkelaar de zijne heeft betaald Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Als het onbetaald is, wordt deze belasting aan het onroerend goed gekoppeld, zodat de nieuwe eigenaar in de toekomst aansprakelijk wordt.
4. Om de kadastrale situatie van het perceel, grenzen, grenzen en hoe het perceel wordt beschouwd in de bouwplannen en planningsontwikkelingaspecten van het gebied te verkrijgen: Het is van essentieel belang om te controleren of het project voldoet aan de normatieve constructie, en ook om de ontwikkeling en juridische situatie van de omliggende gebieden te kennen, om aanvullende informatie te verkrijgen over wat er in het gebied wordt ontwikkeld en hoe dit van invloed kan zijn op uw eigendom in de toekomst.
5. Overleg met de bouwafdeling van het stadhuis  om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling normatief voldoet en dat alle eigendomsconstructiedocumenten worden verkregen en verleend. Het is ook erg belangrijk om te controleren of er geen andere ontwikkelingen in de buurt zijn gepland die van invloed kunnen zijn op het project.
6. Om te controleren of de bouwer een heeft verkregen Licentie van Obra (Bouw / constructie licentie)
7. Om alle benodigde informatie / documenten van de bouwer te verkrijgen volgens de wettelijke bepalingen. De Spaanse wetgeving dwingt bouwers / ontwikkelaars om volledige en gedetailleerde informatie te verstrekken over het project, het onroerend goed, hoe het bouwproject zal worden ontwikkeld, hoogwaardige materialen, enz.
8. Om documenten te verkrijgen die in uw taal zijn vertaald. Essentiële juridische documenten en contracten, kwaliteitsmateriaal, enz. Moeten worden uitgelegd en vertaald in uw taal. Soms zien we dat bouwers deze documenten niet aanpassen aan uw taal en u wordt aangeboden in het Spaans te ondertekenen. Vraag uw advocaat om ze in uw taal te vertalen voor een beter begrip van de voorwaarden.
9. Om te bevestigen dat de bedragen betaald op grond van de prijs volgens de wetten zullen worden gegarandeerd. Betalingen op grond van de prijs moeten met voldoende garanties zijn gedekt om ze te "beschermen" en om ze aan u te "terugbetalen" in het geval dat het bouwproject mislukt, of in geval van andere omstandigheden die zouden kunnen leiden tot wezenlijke schendingen van de het contract van de kant van de bouwer.
10. Om te bevestigen dat de bouwer de Bewoningslicentie / Bewoningscertificaat zal verkrijgen ter afronding. De Spaanse wetgeving dwingt bouwers om dit document aan kopers te verstrekken voordat het aankoopproces is voltooid.
11. Om te bevestigen wie zal uitvoeren met de verbinding van de verschillende hulpprogramma's en services van het pand zoals: water, elektriciteit, gas, gemeenschap van eigenaren, etc. Soms bouwen bouwers niet door met deze verbindingen, waardoor kopers in de ongemakkelijke positie blijven om met deze verbindingen om te gaan.
12. Anderen: open een bankrekening / NIE-nummer: Vraag uw advocaat om u te helpen bij het openen van een bankrekening in Spanje en het verkrijgen van een NIE-nummer.

3.- Bereken de aankoopkosten

• Notariskosten: Voor de formalisering van de eigendomsbewijzen.
• Kadasterkosten: Voor de inscriptie van de daden bij het kadaster, en doorgaan met de verandering van eigendom van het onroerend goed.
• BTW (IVA in het Spaans): Momenteel is dit de 10% over de totale prijs van het huis. 10% is ook van toepassing op andere secundaire elementen van het pand zoals garages, parkings, opslagruimten, enz. Die zich in het gebouw bevinden. Maar als de garage / parkeerplaats in een ander gebouw wordt geplaatst dan dat waar het appartement zich bevindt, dan is het belastingtarief 21%. (Houd er rekening mee dat in het geval dat de verkoop slechts voor een perceel is, kan de btw 21% zijn als de verkoper een bedrijf is). 
• Zegelrecht: Meestal is het 1-2% % over de totale prijs van het gebouw, in Murcia, de regio Valencia en Andalusië. Deze belasting kan aanzienlijk worden verlaagd als de kopers kopen met de bedoeling om het onroerend goed te gebruiken ALS BELANGRIJKSTE WOONPLAATS.
• Andere: Spaanse advocatenkosten, hypotheeklasten, contracten van water, elektriciteit en gas, Plusvalía, enz

4.- Anderen

• NIE verkrijgen: Niet-ingezetenen in Spanje moeten het belastingidentificatienummer van de buitenlander (NIE) toepassen bij het kopen van onroerend goed in Spanje. Wanneer u bezig bent met het kopen van een woning, moet de aanvraag voor dit nummer worden gedaan voordat het aankoopproces is afgerond.
• Bankrekening openen: Op een bepaald moment in het proces zal het raadzaam zijn om een ​​bankrekening in Spanje te openen. Dit zal helpen om de betalingen aan de bouwer te voltooien en om via automatische incasso de verschillende diensten van het onroerend goed te betalen, zoals gemeenschapskosten, elektriciteit, water, gas, enz.

Als u hebt besloten om een ​​perceel te kopen om uw eigen bouwproject in Spanje te bouwen, bezoek dan onze gespecialiseerde sectie:

BOUW EN LEGALISATIE VAN EIGENDOMMEN