• ENGELS, FRANS, NEDERLANDS, DUITS EN RUSSISCH GESPROKEN

Een huis verkopen in Spanje

Als u heeft besloten uw eigendom te VERKOPEN, let dan op de volgende informatie:

1.- CONTROLEER DE BESCHRIJVING VAN UW EIGENDOM IN DE EIGENDOMSDOCUMENTEN

EIGENDOM OP DADEN: Controleer in de eigendomsbewijzen of het onroerend goed correct wordt beschreven. Eigendomsakten moeten een perfecte omschrijving van de bestaande constructies op het onroerend goed.

Het komt vrij vaak voor dat eigendommen die al jaren in het bezit zijn van verschillende eigenaren, zijn aangepast met uitbreidingen (een nieuwe kamer, afsluiting van de veranda of terras, enz.), Of met nieuwe constructies (een garage, een zwembad, een gastenverblijf). huis).

Als de werkelijke grootte en constructies niet samenvallen met de beschrijving in de aktes    Maak je geen zorgen!  er zijn processen die kunnen worden gedaan en er zijn manieren om het op te lossen !. Maar u moet ze kennen op hetzelfde moment waarop u de beslissing neemt om te verkopen, om precies te weten "wat" u moet doen en "hoeveel" deze acties zullen zijn.


Bijvoorbeeld: u hebt een huis van 120 m2 met een zwembad van 50 m2 en een garage die is omgebouwd tot een gastenverblijf. In de daden lijkt het huis slechts 120 m2, maar daden vermelden het zwembad niet. En de garage wordt in de daden omschreven als een "garage", geen "pension".

In dit geval moeten uw daden worden bijgewerkt en moet u ervoor betalen. 

NOTITIE: We hebben het niet over de «interne beschrijving» van het huis, alleen de omtrek van het onroerend goed dat bekend staat als 'ingebouwde grootte' (in het Spaans, 'superficie construida').

Daden hoeven niet de echte beschrijving of distributie «in» het huis te tonen. Als u het interieur van het pand hebt gewijzigd door binnenmuren te wijzigen, hoeft u de akten niet bij te werken. Het volstaat dan om de nieuwe distributie na voltooiing aan de notaris te melden.

Zo blijkt uit akte dat er 4 slaapkamers zijn en u heeft deze bij aankoop omgebouwd tot 2 slaapkamers. In dit geval is het niet nodig om de akten bij te werken. Als eigenaar heeft u de vrijheid om in het pand te hervormen (altijd de juiste vergunning wordt verkregen).

VASTGOED IN CATASTRO (ook bekend als "SUMA" of "IBI", of "BELASTING VAN DE RAAD"): Op dezelfde manier als in de akten, moet het onroerend goed worden geregistreerd in "Catastro" (SUMA) zoals het echt is. Elk jaar tonen de rekeningen van Catastro de werkelijke grootte van het onroerend goed. U moet dan controleren of de Catastro-records de werkelijke grootte van het onroerend goed weergeven zoals het "echt" is, inclusief eventuele externe wijzigingen of uitbreidingen.

Onthoud dat Catastro-kantoor de gemeentebelasting berekent op basis van de grootte van het onroerend goed, rekening houdend met alle constructie-onderdelen zoals het huis, het zwembad, de garage, enz. Als u uitbreidingen aan het onroerend goed heeft gemaakt en u Catastro-kantoor niet op de hoogte hebt gebracht, het juiste moment om het te doen is wanneer u besluit te verkopen.


  NOTITIE: Alsjeblieft, volg dit voorbeeld: Toen u het pand kocht, stond er een huis van 120m2. Dit werd ook aangetoond in de akten en in het wetsvoorstel Catastro. Om deze reden bedroegen de Catastro-rekeningen (IBI) 300 EUR.

Een jaar later bouwde u een zwembad van 50 m2 en een garage van 40 m2. Je hebt ze niet bij Catastro aangegeven. Als u het nieuwe zwembad en de garage bij Catastro had aangegeven, zouden de rekeningen voor gemeentebelasting zijn verhoogd van 300 EUR naar 350 EUR (ongeveer), 50 EUR meer vanwege de nieuwe constructies.

Als u nu zou besluiten uw eigendom te verkopen, moet u de informatie bijwerken die is geregistreerd bij het Catastro Office. U kunt dan het Catastro Office informeren over de uitbreidingen die u heeft gemaakt en zij kunnen u dan vragen om het verschil van 50 EUR (ongeveer) te betalen voor de niet-aangegeven uitbreidingen tot 4 jaar terug.

 VRAAG: Ik heb mijn eigendom uitgebreid gedurende de tijd dat ik de eigenaar was, of, simpelweg, mijn daden en het Catastro Office laten niet samenvallen met de werkelijke grootte van mijn eigendom. Hoe los ik het op?

VRAAG VOOR EEN GRATIS OFFERTE!

SLECHTS CONTACT MET ONS OP EN LEG ONS UW CASE UIT.

We zullen u binnen 24 uur citeren!

2.- BEWIJS DE RECHTMATIGHEID VAN DE BOUW:

Om het onroerend goed te verkopen, is het verplicht om een ​​bewijs van de legaliteit van het onroerend goed te krijgen. TWEE documenten kunnen u op deze manier helpen:

Bewoningscertificaat (CH)

Geen inbreuk certificaat (CNUI)

A) Bewooningscertificaat (CH): We weten allemaal dat de CH een document is dat aantoont dat onroerend goed is gebouwd in overeenstemming met en voldoet aan de Spaanse constructiewetten.

Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het onroerend goed aan te sluiten, wanneer u het onroerend goed voor het eerst koopt en om de wijzigingen in de contracten en de levering voor de tweede en opeenvolgende eigenaren te garanderen.

CH was 5-10 jaar geldig en moet telkens worden vernieuwd wanneer het onroerend goed wordt verkocht of overgedragen, met de namen van de huidige eigenaren.

B) - Geen inbreuk certificaat. - Dit wordt genoemd "Certificado de No Infracción Urbanística"(CNUI). Dit is een certificaat van het stadhuis, waarin wordt vastgesteld dat het onroerend goed (al dan niet) vrij is van boetes op het onroerend goed of van een van de constructies die aan het onroerend goed zijn toegevoegd.

Waarom is dit certificaat nodig om mijn eigendom te verkopen ?.

Het helpt uw ​​verkoop soepel te laten verlopen. Als u al uw documenten op orde hebt, zoals certificaten die aantonen dat uw onroerend goed vrij is van bouwboetes, dan worden het proces en de verkoop sneller en eenvoudiger ontwikkeld.

Als alle documenten van het onroerend goed aanwezig zijn, schept dit vertrouwen in de mogelijke koper en zijn eigen advocaat.

Houd er rekening mee dat als er een boete is voor uw woning voor de bouw of voor een van de uitbreidingen, IT ZAL NIET IN DE DADEN WORDEN GETOOND en / of de rest van documenten van het eigendom. Deze informatie kan alleen worden verkregen bij het plaatselijke gemeentehuis van het gebied.

Vanaf nu is dit certificaat ESSENTIËLE aan de verkoop van het onroerend goed, en moet worden verkregen van de eigenaar  voor voltooiing.

Hoe krijgt u het "Certificado de No Infracción Urbanística" ?: De beste manier om het te verkrijgen, is door u aan te vragen bij het stadhuis. U kunt uw advocaat vragen dit te doen.

WILT U SPREKEN MET EEN VAN ONZE SPECIALISTEN?

 

Bel ons nu!
Wij staan ​​voor je klaar! 
+34 965 48 81 68

3.- SITUATIE VAN PERSOONLIJKE BELASTINGEN - BELASTING OP KAPITAALVERMOGEN

BEREKENING VAN KAPITAALWINSTEN

De verkoop van Spaanse eigendommen ontleent kapitaalwinst aan leveranciers.

Caiptal winsten te betalen is de 19% van de «Nettowinst» van de verkoop.

Om de «nettowinst» van de verkoop te verkrijgen, moet u deze formule opvolgen:

Prijs van de verkoop - Prijs van aankoop - Kosten en belastingen bij aankoop - Kosten van «structurele hervormingen» doorgevoerd op het onroerend goed


Voorbeeld van vermogenswinstberekening: 

  • U hebt in 2015 een onroerend goed gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
  • Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, dat is 12% van de kosten: 10% overdrachtsbelasting + 2% notaris, kadaster, advocaatkosten, enz.
  • Vervolgens hebt u interne hervormingen doorgevoerd voor 17.000 EUR (wijziging van de bewerking van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
  • Enkele jaren later bouwde u een garage voor een waarde van 20.000 EUR

Toen besloot u nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de meerwaarde dekwam uit dit sale?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we meedelen dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten zal overwegen om de belasting te verlagen, behalve die voor "interne hervormingen" ter waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat "interne" hervormingen die geen "structurele" hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de formule:

260.000 (Prijs van de verkoop) - 200.000 (Aankoopprijs) - 24.000 (Kosten en belastingen bij acquisitie) - 20.000 (Nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de «Nettowinst» die bij de verkoop moet worden verkregen

Aangezien het tarief voor meerwaarden 19% is, zal het bedrag van de belasting voor meerwaarden zijn:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


MANIER VAN BETALING VAN KAPITAALWINST

1.- VOOR SPAANSE NIET-BELASTINGBEWONERS

Als u geen belastingplichtige in Spanje bent, is de manier waarop u vermogenswinst betaalt de volgende:

  • BIJ UITVOERING VAN DE VERKOOP: 3% BEHOUD: Na voltooiing van de verkoop dwingt de Spaanse administratie de koper om een ​​RETENTIE van de 3% te maken van de waarde van de verkoopprijs. U ontvangt dus niet de volledig overeengekomen prijs. De koper houdt de 3% van de totale prijs en hij is verplicht deze bij de belastingdienst te storten. Dit gebeurt «dezelfde dag van voltooiing van de verkoop».

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld, in het geval dat de prijs van de verkoop 260.000 EUR was, zou de retentie die de koper zou doen 260.000 * 3% zijn = 7.800 EUR.

  • VOOR 6 MAANDEN NA HET VOLDOEN VAN DE VERKOOP: VERKLARING VAN KAPITAALWINSTEN (19%): Na voltooiing van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de «Vermogenswinstverklaring» te overleggen aan het Spaanse belastingkantoor. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens bovenstaand voorbeeld. In dit geval is het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, is de CG afgeleid van deze transactie 3.040 EUR. Omdat u met een hoger bedrag (7.800 EUR) werd behouden, hebt u een «tegoed» bij de Spaanse administratie voor het verschil.

Dus als de Spaanse administratie van u 7.800 EUR houdt voor CG Tax, omdat het uiteindelijke resultaat van de belasting slechts 3.040 EUR is, dan moet de Spaanse administratie u het verschil "terugbetalen": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit opnemen in dezelfde vermogenswinstverklaring om aan de belastingdienst voor te leggen.

2.- KAPITAALWINST IN GEVAL VAN SPAANSE BELASTINGGEBRUIKERS: 

In het geval dat u wordt beschouwd als "Spaanse belastinginwoner" (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als een inwoner van Spanje), heeft u na de berekening van de vermogenswinst de volgende voordelen op de belasting:

  • GEEN KAPITAALWINST VOOR PERMANENTE WOONPLAATS: in het geval dat het onroerend goed dat u verkoopt uw ​​permanente verblijfsvergunning is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw "permanente woning"), dan heeft u de volgende voordelen:
    • Als u jonger bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen van de verkregen verkoop «herbelegd» in de verwerving van een nieuw onroerend goed dat wordt gebruikt als uw permanente verblijfsvergunning. U hebt 2 jaar de tijd om deze «herinvestering» uit te oefenen (2 jaar gepasseerd zonder die bedragen te beleggen, wordt u volledig belast).
    • Als u ouder bent dan 65 jaar: u betaalt geen CG voor de bedragen verkregen bij de verkoop. En dit zelfs als u niet "herinvesteert" in een nieuwe woning.
  • GEEN 3% RETENTIE: Na voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder retentie.
OPMERKING: Meestal verwarren eigenaren het 'Spaanse belastingverblijf' met het 'Spaanse verblijf'.

Met andere woorden, mensen denken dat de "Spaanse verblijfskaart" of "verblijfsvergunning", verkregen bij de Spaanse nationale politie, voldoende is om aan te tonen dat zij "Spaanse ingezetenen voor belastingen" zijn, en helaas is dit niet het geval.

De "Spaanse verblijfskaart'(Of'Spaanse verblijfscertificering“), Is niet het geldige document om uw fiscale tegenprestatie te wijzigen als« Tax Resident ».

De Spaanse verblijfskaart (of certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje 'woont', om de politie te helpen een betere controle te hebben over de bewoners in een bepaald gebied.

Om Spaanse belastingplichtige te wordenen vervolgens uw belastingen in Spanje begint te betalen als een normale Spaanse burger, moet u de CERTIFICERING VAN DE SPAANSE INWONERS uitgegeven door de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane, en dan ga je je belastingen betalen in Spanje, en niet in je land van herkomst.

En ook, als u eenmaal bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u Spaans fiscaal ingezetene bent en dat u niet als fiscaal verblijf in uw land wilt doorgaan-

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen Spaanse Inwoner bent, moet u de INKOMSTENBELASTING NIET-INWONERS aangeven en betalen.

- CONCLUSIES

Dus, nadat u al het bovenstaande hebt uitgelegd en u heeft besloten uw Spaanse woning te VERKOOPEN, houd er dan alstublieft rekening mee dat u het volgende moet verkrijgen / presenteren documenten alvorens te verkopen:

  1. Eigendomsbewijzen van het onroerend goed (schrift): Indien mogelijk, de ORIGINELE. Met de juiste en bijgewerkte beschrijving van de constructies.
  2. Council Tax Bill (IBI - SUMA) .- Met de juiste beschrijving van de constructies.
  3. Water en elektrische rekeningen.- de meest recente.
  4. Bewoning certificaat ook wel genoemd "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN'.
  5.  Geen inbreuk certificaat .- Dit heet "Certificado de No Infracción Urbanística".
  6. Gemeenschap van eigenaren certificaat (indien van toepassing) waaruit blijkt dat u op de hoogte bent van de gemeenschapskosten.
  7. Originele NIE & originele paspoorten
  8. Energie Prestatie Certificaat

BELASTINGEN U moet de volgende belastingdocumenten overleggen:

Modellen 210 of 214 van de voorgaande 3 jaar. Indien niet Spaans fiscaal inwoner

model 100 van de 3 voorgaande jaren. Als Spaanse belastingplichtige


NEEM CONTACT MET ONS OP!