Dit is een kleine gids over het type onroerend goed in VEGA BAJA. Een gebied dat betrekking heeft op eigenschappen die zijn geplaatst Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, rekening houdend met de belangrijkste juridische aspecten van het vervoer, gemaakt door onze advocaten.
Als u geïnteresseerd bent om een onroerend goed in Vega Baja te kopen of te verkopen, helpt TLACORP u bij het nemen van een definitieve aankoop- of verkoopbeslissing.
Het gebied van Costa Blanca Zuid wordt gedekt door onze kantoren in Torrevieja-Ciudad Quesada, perfect verbonden door Highway. Een bezoek aan onze kantoren in Torrevieja duurt niet lang van Rojales, Ciudad Quesada of Algorfa, en indien geregeld, kan een van onze advocaten hetzelfde pand bezoeken en u daar ontmoeten, zodat u niet naar ons kantoor verhuist.
Dit gebied omvat een breed scala aan eigendommen, variërend van rustiek tot appartementen, bungalows, urbanisaties, enz. Laten we de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze eigendommen beschrijven:
Dit gebied omvat een breed scala aan eigendommen, van rustiek tot appartementen, bungalows, urbanisaties, golfbanen, enz. Laten we de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze eigendommen in detail beschrijven:
Dit gebied omvat een breed scala aan eigendommen, variërend van rustiek tot appartementen, bungalows, urbanisaties, enz. Laten we de belangrijkste juridische aspecten van elk van deze eigendommen beschrijven:
- Oude urbanisaties en traditionele vakantiehuizengebouwen: Dit is het gebied dat Ciudad Quesada (het oude gedeelte), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, enz. Beslaat.
Het type constructies en eigendommen dat er zijn, zijn tweede woningen, of vakantiewoningen, en woningen.
A) Het traditionele type woning gebieden zijn aanvankelijk eigendom van Spanjaarden, voornamelijk afkomstig uit Elche, Alicante, Madrid en Noord-Spanje, en buitenlanders die uit Noord-Europa komen. Over het algemeen in gebieden als Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar en Rojales. Dit soort eigendommen waren vroeger bungalows en appartementen, vlakbij het strand, en meestal gebouwd vóór de "Spaanse hoogconjunctuur" (vóór 2000).
Bij een overdracht, met een besluit om te kopen, en buiten de normale legale zoekopdrachten die in dit soort eigendommen moeten worden gedaan, zijn hieronder belangrijke punten om te controleren:
- Juridische en administratieve studie van de geschiedenis van de constructie. Om te weten hoe het pand is gebouwd en hoe het is ontwikkeld. Het is essentieel om te ontdekken of het pand werd uitgebreid, of het terras overdekt was, of de veranda nu een keuken is, of dat de onderkant nu een kamer is. Dit zal helpen om te weten of de vorige eigenaren al die werken hebben uitgevoerd met de juiste licenties, of, bijvoorbeeld, of er een boete of boete is die eindigt op deze eigendommen als gevolg van het in gebreke blijven van de juiste vergunning.
Als u wilt weten of er een wijziging is in de oorspronkelijke structuur, kan dit ook helpen om vast te stellen of de akten correct zijn bijgewerkt met de huidige situatie van het gebouw.
Bovendien kan het stadhuis, als het onroerend goed een bouwstraf heeft, weigeren het certificaat van bewoning te vernieuwen en kunnen de nieuwe eigenaren in de toekomst problemen ondervinden bij het verlengen van energiecontracten.
- Water- en elektriciteitscontracten: Aangezien dit oude eigendommen zijn, kunnen de toeleverende bedrijven de kopers vragen om de installatie bij te werken om de contracten na voltooiing te wijzigen. Dit kan kosten veroorzaken zoals elektriciens of loodgieterskosten om het pand te inspecteren, en andere kosten, zoals herbedrading, die, indien bekend vóór voltooiing, deel kunnen uitmaken van de commerciële prijsovereenkomst met de verkoper.
- Plusvalia: Als het onroerend goed oud is en lange tijd in het bezit is van dezelfde eigenaren, zal deze belasting hoog zijn. Deze gemeentebelasting moet door de verkopers worden betaald, maar als u dit vanaf het begin weet, zal dit helpen om de nodige garanties te nemen die door de verkoper moeten worden betaald.
- Gemeenschap van eigenaren: Het zal erg belangrijk zijn om te weten, niet alleen of de verkoper op de hoogte is van de betalingen van de gemeenschap, maar ook van grote of belangrijke gedeeltelijke betalingen bij de hervorming of het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes (terrassen, gevels, parkeerplaatsen, enz. ), die niet altijd voorkomen in de certificeringen van de gemeenschap van eigenaren.
B) Nieuwe gebieden van Algorfa, Ciudad Quesada Nieuw, La Marquesa, en andere nieuwe verstedelijkte gebieden: dit gebied overweegt nieuwe verstedelijkingen die zijn ontstaan met de Spaanse hausse, soms in grote verstedelijkingen, zoals die van La Marquesa in Rojales.
De belangrijke juridische aspecten waarmee u rekening moet houden bij het kopen van dit soort eigendommen zijn de volgende:
– De woning moet perfect ingeschreven zijn in het kadaster, als “voltooide woning”. Het betekent dat het onroerend goed is geregistreerd en dat de bouwer de licentie voor definitieve werken, de tienjarige verzekering (verzekering die gedurende 10 jaar de structurele gebreken van het gebouw dekt) en het certificaat van bewoning heeft verstrekt.
- Gemeenschappelijke ruimtes: De gemeenschapsgebieden zoals golfbanen, commerciële gebieden, zwembad, tuinen, enz., Moeten worden voltooid of in ontwikkeling zijn.
Het is ook erg belangrijk om de gemeenschapsregels te "lezen" om te zien of uw buurman bijvoorbeeld een bedrijf kan runnen dat u kan storen, of honden zijn toegestaan, enz.
- Gemeenschapskosten: Dit soort eigendommen kan hoge onderhoudskosten met zich meebrengen. Het is erg belangrijk om ze te kennen in de eerste stappen van overdracht.
- Beperkingen en gebruiksrechten: Deze gebieden hebben vroeger een grote infrastructuur van elektriciteit, water, riolering en afvalinzameling, wat uw eigendom kan beïnvloeden.
Andere essentiële punten te overwegen bij het kopen in het gebied:
- Urbanisatiekosten en werken: Er zijn over het algemeen een aantal gebieden waar het onroerend goed in afwachting van verstedelijkingskosten en / of af te werken verstedelijkingswerken kan hebben, en voor rekening van de eigenaar!. Wees hier dus alsjeblieft voorzichtig mee.
- Bewijs van bewoning: Zelfs als het eigendommen zijn gebouwd met de juiste bouwvergunning, zijn er soms complicaties om het NIEUWE certificaat van bewoning te verkrijgen.
Zoals hierboven uitgelegd, in URBAN-gebieden vanaf de Costa Blanca Zuid is het erg belangrijk om te controleren of de urbanisatie waar het onroerend goed zich bevindt alle infrastructuur van de urbanisatie heeft voltooid, zoals: wegen, bestrating, asfalt, aansluiting op riolering, water, elektriciteit. De verstedelijkingsinfrastructuur van deze gebieden is lang geleden ontwikkeld en voldoet soms niet aan de moderne normen. Het is dus vrij gebruikelijk om eigendommen te vinden waar de eigenaren een deel van hun percelen moeten "afstaan" om grotere wegen te hebben, of om bepaalde urbanisatie-infrastructuur te "betalen", zoals aansluiting op riolering, voetgangersgebieden, enz. U wordt vriendelijk uitgenodigd om meer weten over dit punt in onze gespecialiseerde sectie: Semi-geconsolideerde urbanisaties.
Eigenschappen in rustieke gebieden en platteland: Speciale overwegingen moeten worden gemaakt in gebieden van Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, enz.
Het gebied van Vega Baja is een gebied met enig risico op overstromingen. In feite zijn er de afgelopen jaren enkele overstromingen geweest als gevolg van de impact van harde regen in de Segura en Vinolopó-rivier. Het is dus erg belangrijk dat de constructie ten minste 1,5 m hoog vanaf het land wordt opgetild. Het plaatsen van een afrastering die eventueel binnendringen van water kan voorkomen, kan ook de impact van overstromingen in het gebied verminderen.
Dus, Catral, Dolores, Redovan en Crevillente gebied is een gebied waar honderden eigendommen werden gebouwd zonder vergunning. In rustieke landgebieden is het heel gebruikelijk om eigendommen zonder vergunning te vinden, aangezien de eigenaren van het gebied hun huizen op het platteland bouwden als een "tweede huis" of een "vakantiehuis" voor de weekenden. Ze letten er dus niet op om aan de Spaanse wetten te voldoen. Sommige van deze huizen kunnen worden gelegaliseerd als ze binnen een bepaalde tijd en volgens een bepaalde procedure zijn gebouwd. Ze kunnen zelfs een attest van bewoning krijgen, als aan enkele essentiële voorwaarden is voldaan.
Maar er zijn andere constructies die in de jaren 2002-2006 zijn gebouwd, voornamelijk in het Catral-gebied, maar ook op het gebied van Crevillente, Redovan, Orihuela en Callosa del Segura, die een aantal problemen hebben die moeten worden gelegaliseerd omdat ze een boete kregen, zelfs bij sloopbeslissingen, van de kant van de regionale regering.
Deze eigenschappen zijn gemaakt met behulp van wat we noemen: HORIZONTALE INDELING. Dit is een manier om 'verstedelijkingen' te creëren in een gebied waar verstedelijking niet mogelijk is. In dit soort "kleine urbanisaties" hebben de eigenaren 100% van de constructies, maar de gebieden bestemd voor tuin, zwembad, enz. worden "gedeeld" met de rest van de buren, omdat ze worden beschouwd als "gemeenschappelijke ruimte". Bezoek onze gespecialiseerde sectie voor meer informatie over dit probleem Horizontale indeling in rustieke landgebieden.
Er zijn verschillende proeven geweest van de plaatselijke gemeentehuizen om dit soort eigendommen in deze situatie te legaliseren (tussen 1.500 - 2.000 eigendommen in het gebied), maar op dit moment is er geen formeel plan klaar om ze te legaliseren (informatie van maart 2020 ).
Hoewel er op deze panden bestuurlijke slooporders zijn, respecteert het stadhuis op dit moment de bestaande constructies, maar de opbouw kan niet worden verlengd. Er kunnen dus geen nieuwe constructies op het terrein worden gebouwd. Het is toegestaan binnen hervormingen op dit soort eigendommen, maar niet uitbreidingen, constructies van andere gebouwen zoals garages, zwembaden, etc.
Maar omdat deze eigenschappen niet normatief zijn, zal het stadhuis geen vergunning goedkeuren om essentiële structurele onderdelen van het gebouw, zoals funderingen, dak, enz., Te hervormen. Het stadhuis zal toegeven het bestaande huis te "hervormen" en te "repareren". de bestaande structuur, maar niet “verwijderen” uit de oude onderdelen om nieuwe te installeren. In het geval van bijvoorbeeld een natuurramp of overstroming die de structuur van het huis kan aantasten, geeft het stadhuis mogelijk geen rechten om het pand te "herbouwen". Concluderend staat het stadhuis interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen door bijnen, funderingen, verandering van dak, enz. Vanwege dit feit raden we u aan uw verzekeringsmaatschappij te instrueren dat natuurrampen en andere bestaande constructies moeten worden gedekt door de verplichte verzekering om na voltooiing een contract met het huis te sluiten.
Onthoud ook dat het gebied een "middelhoog" overstromingsrisico heeft, dus het is essentieel om een verzekering te hebben om dit risico te dekken.
Gevolgen van huizen die als "buiten normatief" worden beschouwd:
- Als de constructies in 15 jaar niet zijn bestraft, is het niet mogelijk om later te worden gestraft of door het Spaanse systeem te worden gesloopt. Het wordt tegen die tijd wettelijk geconsolideerd.
- Bestaande constructies worden gerespecteerd in hun omvang, maar het is niet mogelijk om een nieuw constructie-element te bouwen of zelfs om de bestaande uit te breiden.
- Mede hierdoor respecteert het stadhuis de bestaande constructies, maar kan het niet worden uitgebreid. Er kunnen dus geen nieuwe constructies in het pand worden gebouwd.
- Het stadhuis staat interne hervormingen van dit soort eigendommen toe. Maar vanwege het feit dat het pand niet meer normatief is, zal het stadhuis geen vergunning goedkeuren om "essentiële structurele onderdelen" van het gebouw te hervormen, zoals funderingen, dak, enz. Het stadhuis zal toegeven dat het bestaande huis, en de bestaande structuur "repareren", maar niet "verwijderen" van de oude onderdelen om nieuwe te installeren. Als er bijvoorbeeld een 'brand' of overstroming is die het huis op zijn structuur kan aantasten, kan het stadhuis geen rechten geven om het pand te 'herbouwen'. Dus, als conclusie, staat het stadhuis interne hervormingen toe om de constructie te behouden, maar geen structurele hervormingen van palen, funderingen, verandering van dak, enz.
- Het pand krijgt de overweging "uit normatief" wanneer het gedurende de 15 jaar na de bouw niet is bestraft. Hiervoor is een certificaat van het stadhuis nodig om dit punt te verifiëren. Het heet "Certificaat van niet-inbreuk" en we hebben dit certificaat al aangevraagd, maar het kan voor het stadhuis gemiddeld 4-8 weken duren om dat document te produceren.
- De eigenschap heeft niet "Bewijs van bewoning ”. Ter informatie: dit is een document dat is afgegeven door het stadhuis en waarin wordt bevestigd dat de woning voldoet aan de bewoningsvereisten. Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het terrein aan te sluiten en om de wijzigingen van de water- en elektriciteitscontracten op uw naam door te voeren. Dit wordt hieronder uitgelegd.
IS HET MOGELIJK DEZE EIGENSCHAPPEN TE LEGALISEREN?
Dit gezegd hebbende, er is een REGIONALE BOUWWET goedgekeurd in 2019, die de mogelijkheid "opent" voor gemeentehuizen in het gebied om deze eigendommen te legaliseren. Deze wet is uitgevaardigd door de regionale regering van Valencia en geeft de plaatselijke gemeentehuizen in het gebied de kans om "urbanisatieplannen" in het gebied te ontwikkelen om deze niet-erkende urbanisaties om te zetten in perfecte en voltooide urbanisaties.
Volgens recente normatieve maatregelen moet dit soort "groep huizen" worden verbeterd in verstedelijkte infrastructuur om eigenaren een beter en comfortabeler gebruik van hun eigendommen te geven. Er zijn dus grote mogelijkheden dat in de nabije toekomst het stadhuis kan de eigenaren vragen om een aantal werken te maken / betalen om de infrastructuurverharding, openbare verlichting, infrastructuur voor drinkwater, aansluiting op het openbare riool, enzovoort te verbeteren.
Gewoon om erop te wijzen dat de duurste kosten van verstedelijking de aansluiting op riolering van de stad. Aangezien deze eigendommen vrij ver van de stad verwijderd zijn, in andere gebieden waar dit soort verstedelijking is goedgekeurd, wordt op dit moment geaccepteerd dat eigenaren in plaats van verbinding te maken met het hoofdrioolstelsel om septic tank te installeren om met verspild water om te gaan.
Gewoonlijk zijn septicatanks in het gebied niet officieel geïnstalleerde tanks met EG-certificering (Europese Gemeenschap). We denken dus dat het gemeentehuis in de toekomst zou kunnen vragen om een moderne septic tank te installeren aangepast aan nieuwe regelgeving.
Houd er rekening mee dat het Spaanse systeem van leveranciers verlangt dat ze het certificaat van bewoning alleen verstrekken voor de verkoop van nieuwe eigendommen. Dus in het geval van een bouwer die een nieuw pand aan een bepaald huis verkoopt, zal de notaris van de bouwer eisen dat hij het bewijs van bewoning overlegt om de aankoop te voltooien. Maar deze verplichting is niet verplicht aan de verkoper in het geval van wederverkoop, zoals dit geval.
Aangezien deze eigenschappen nu 'buiten normatief' zijn, er is geen verklaring van bewoning afgegeven op deze eigendommen. Om dit document te verkrijgen, moeten de urbanisatiewerken voor de hele urbanisatie worden voltooid en moeten de bestaande huizen worden gelegaliseerd.
Maar als de huizen in het gebied worden verbeterd met de urbanisatiewerken die vereist zijn door toekomstige normatieve maatregelen, hebben ze de volgende voordelen:
- Het huis zal worden beschouwd als een "volledig legaal" huis, dus het zal niet meer worden beschouwd als "uit normatief", dus het zal worden toegestaan om bestaande constructies te herbouwen, structurele hervormingen, enz.
- De accommodatie heeft het certificaat van bewoning
Het zal nodig zijn om te zien wat voor soort werken het stadhuis zal projecteren om aan de eigenaren te vragen en wie ervoor zal betalen. Op dit moment, dit is nog niet bevestigd.
Bezoek onze voor meer informatie over transport Eigendomsrecht.
TLACORP staat tot uw beschikking in ons kantoor in CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, met speciale kosten, voor eigendommen in dit gebied.
Neem contact met ons op voor een offerte
