Huur met optie tot koopcontract (RTB)

Met betrekking tot de woningmarkt voor onroerend goed, dat wil zeggen de aankoop en verkoop van eerste / permanente bewoning, hadden we het over de "latente vraag”Die in Spanje bestaat met betrekking tot die buitenlanders uit andere landen die permanent naar Spanje willen komen wonen.

Een feit dat de afgelopen twee decennia constant is gebleven, is de komst van buitenlanders die Spanje hebben gekozen als hun vaste woonplaats en die we normaal gesproken identificeren als "expatriates"Of"expats​ THet aantal en het aantal expats dat Spanje heeft gekozen als woonplaats in de afgelopen twee decennia is altijd constant geweest en is zelfs toegenomen in tijden van crisis of post-crisis, zoals die in Spanje in 2008, en 2011.

Met meer dan 15 jaar ervaring in de vastgoedsector heeft ons bedrijf dat geverifieerd, alleen in de periodes onmiddellijk na de crisis is het aantal expats dat geïnteresseerd is in het verwerven van onroerend goed in Spanje toegenomen.

En als resultaat van onze ervaring hebben we vastgesteld dat de eerste acquisities die op die momenten zijn afgerond bijzonder gecompliceerd waren vanwege de context van instabiliteit en onzekerheid, zowel vanuit het oogpunt van financiering, als de mogelijke evolutie van huizenmarkt.

Dat wil zeggen, de koper die in Spanje durft te investeren in de aankoop van een permanente woning, wordt ondergedompeld in de onzekerheid die ontstaat door te denken of we ons al in de laatste fase van de crisis bevinden, of dat er nog een weg naar beneden is. ("Koop ik voor een goede prijs?").

Bij dit type kopers is echter de interesse in de aankoop duidelijk. Ze zijn ook duidelijk over het moment. Ze willen nu kopen. Ze weten dat het tijd is, maar ze weten niet of de prijs en de verkoopvoorwaarden het meest geschikt zullen zijn totdat het klimaat van onveiligheid na de crisis verdwijnt of verdwijnt.

Op dit moment wordt het verhuurinstrument met koopoptie als oplossing voorgesteld.

Huren met koopoptie (RTB) Waar gaat het over?

Huur met koopoptie, is een contract waarbij de koper een onroerend goed wil verwerven om permanent te leven, het wil bewonen en het onmiddellijk wil gebruiken, maar de definitieve aankoopbeslissing wil uitstellen naar een later tijdstip.

En bovendien buyer wenst dat de verkoper het onroerend goed tijdens het gebruik van het onroerend goed niet op de markt kan aanbieden, zodat de koper de exclusieve koopoptie voor de gehele duur van het contract behoudt. Hier is het belangrijkste verschil met dit contract en een "normaal huurcontract" waarbij de verhuurder het onroerend goed aan iemand anders kan verkopen, zelfs als er een huurovereenkomst bestaat.

Daarom staan ​​er in het RTB-contract twee belangrijke begrippen:

- Het is een koopcontract met “koopoptie”.

Dat is, de koper wil het huis kopen, maar eist het huis tot zijn beschikking te hebben totdat hij zijn beslissing bevestigt. Met andere woorden, hij wil dat de koopoptie voor zijn exclusiviteit is. Dus, wederzijds met het exclusiviteitsrecht van de aankoopoptie op het onroerend goed, betaalt de koper een bedrag aan de verkoper om hem te compenseren voor de tijd dat het huis aan de koper is gereserveerd en uit de verkoopmarkt.

Zodra aan de in het contract overeengekomen termijn of voorwaarde is voldaan, komt op het moment dat de koper moet besluiten om het recht om het onroerend goed te kopen uit te voeren. Op dit moment zijn er twee scenario's:

• De koper kan zijn kooprecht uitoefenen, en voltooi in dat geval de aankoop. De koper zou dus de rest van de prijs aan de verkoper betalen en de verkooptransactie zou worden afgerond.
• De koper wenst zich terug te trekken uit de aankoopdaarom gaat hij uit van het verlies van het bedrag dat hij heeft betaald volgens de "optie om te kopen", en laat dit bedrag over op de rekening van de verkoper, die het aan hem overlaat, rekening houdend met de tijd dat hij het huis heeft gereserveerd voor de koper .

- Het is een huurovereenkomst.

De koper wil de woning direct betrekken, maar, zoals hierboven uitgelegd, hij laat de formalisatie en de definitieve aankoopbeslissing liever voor later achter. Waarmee wordt voorgesteld om de figuur van "huurder" of "huurder" aan te nemen, totdat hij besluit om de koopoptie uit te oefenen of op te geven gedurende de in het contract bepaalde tijd.

Op deze manier komt de koper, nu de huurder / huurder, de huurvoorwaarden en de betaling van de huur overeen met de verkoper, nu de verhuurder / verhuurder, gedurende de looptijd van het contract.

En op dezelfde manier dat met betrekking tot de uitoefening van de aankoopoptie, zodra de maximale looptijd is bereikt, heeft de koper of huurder / huurder verschillende opties:

• Om de aankoopoptie uit te voeren en de verkoop te voltooien. In dit geval wordt de verhuurtransactie geannuleerd, nu omgezet in een verkoop.
• Koper oefent de aankoopoptie uit. In dat geval wordt ook de huurovereenkomst ontbonden. Uiteraard, in het geval dat beide partijen het erover eens zijn, kan het huurcontract worden verlengd of kan er een nieuw huurcontract worden aangemaakt, en dan is het contract alleen voor verhuur.

Belangrijke vragen:

1.- Wat gebeurt er met het betaalde bedrag bij de aankoopoptie?

Wordt het beschouwd als onderdeel van de prijs? Met andere woorden, kan de optie worden verdisconteerd van de uiteindelijke prijs om de woning te betalen?

Het antwoord is heel simpel. Het zal zijn wat beide partijen overeenkomen. Dat wil zeggen, het voor de optie betaalde bedrag wordt in mindering gebracht op de prijs als beide partijen daarmee instemmen. In dit geval wordt het betaalde bedrag voor de aankoopoptie verdisconteerd ten opzichte van de rest van de prijs om het onroerend goed te betalen.

Dit is de meest gebruikte optie op de markt.

De eigenaar kan echter ook eisen dat het voor de aankoopoptie betaalde bedrag niet wordt verdisconteerd ten opzichte van de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald. Dat wil zeggen, dit bedrag dekt gewoon de tijd dat het onroerend goed uit de markt is geweest en dat het geen deel van de prijs vertegenwoordigt. Waarmee in dit geval de betaling van de aankoopoptie niet wordt verdisconteerd van de prijs die aan de eigenaar moet worden betaald voor de verkoop.

Dit is duidelijk een veel schadelijkere optie voor de koper en wordt in de praktijk niet zo vaak gebruikt.

Welke optie dan ook moet uitdrukkelijk in het contract worden opgenomen om de bestemming van de optiebetaling te verduidelijken.

2.- Wat gebeurt er met de betaalde bedragen voor de huur?

Worden ze in mindering gebracht op de uiteindelijke prijs om de verkoop te betalen?

Het antwoord is hetzelfde als hierboven. Dat is, het zullen de partijen zijn die het eens zullen moeten worden, als u akkoord gaat met de voorwaarden van het contract, als de huur wordt verdisconteerd van de uiteindelijke prijs of niet, in geval van aankoopbeslissing wordt bevestigd.

3.- Agenten commissies / vergoedingen. Wanneer worden ze betaald?

Ook hier is er wat tussen de partijen en de makelaar is afgesproken.

Juridisch gezien, tenzij partijen anders overeenkomen, wij begrijpen dat de commissie / vergoedingen van de agent betaald moeten worden op het moment van ondertekening van het koopoptiecontract. De reden hiervoor is dat bij dit contract een koopovereenkomst tussen koper en verkoper wordt gesloten. En dit, hoewel de voltooiing van dat contract wordt uitgesteld tot een latere datum.

Zoals we zeggen, wanneer het RTB-contract wordt ondertekend, is de "overeenkomst" tussen de partijen bereikt, en dit is gedaan door tussenkomst van de agent. Dit is de reden waarom de commissie/vergoedingen van de agent moeten worden betaald wanneer de RTB wordt geformaliseerd.

Het kan als oneerlijk worden beschouwd om de betaling van de commissie van de agent te onderwerpen aan de effectieve aankoopbeslissing, die in handen blijft van de koper en uit handen / controle van de agent.

4.- Hoe wordt de RTB geformaliseerd?

Het is normaal gesproken een privécontract, dat niet hoeft te worden notarieel.

Daarom is de meest gebruikelijke praktijk om een ​​particulier contract tussen de partijen op te stellen zonder een notaris te hoeven raadplegen. Hoewel, zoals we zullen zien, het essentieel is dat de overeenkomst wordt opgesteld door een gespecialiseerde advocaat.

Voor meer zekerheid van de huurder, het contract kan worden aangemeld bij een notaris en geregistreerd in het eigendomsregister. De registratie van het koopoptiecontract bij het kadaster heeft de volgende kosten:

• Notaris- en kadasterkosten
• Honoraria voor advocaten / advocaten
• Belastingen

Houd er rekening mee dat alleen RTB-contracten met een looptijd van maximaal 4 jaar worden geaccepteerd om te worden geregistreerd bij het kadaster.

Daarom is de meest gebruikelijke praktijk om een ​​particulier contract tussen de partijen op te stellen zonder een notaris te hoeven raadplegen. Hoewel, zoals we zullen zien, het essentieel is dat de overeenkomst wordt opgesteld door een gespecialiseerde advocaat.

5.- Belastingen die betrokken zijn bij een Option-To-Buy-contract:

a) Als de verhuurder een bedrijf is: Stel je voor dat een bouwbedrijf met een breed scala aan huizen die niet verkocht kunnen worden, besluit RTB-contracten te formaliseren. In dit geval is het contract onderworpen aan btw als het een eerste overdracht van de woning betreft. De BTW tarief zal zijn 10%, tenzij we te maken hebben met beschermde huisvesting (verlaagde btw van 4%). Met andere woorden, een individu zal te maken krijgen met deze belasting die hij als eindverbruiker niet kan aftrekken.

Als het contract is geregistreerd bij het kadaster, moet u het Zegelrecht (0,5% -2% afhankelijk van de verschillende regio).

naast het afspreken van de maandelijkse huur een koopoptie hebben kunnen vaststellen, bekend als a "premium" of "aankoopoptie" (een vergoeding voor de mogelijkheid dat de klant de woning binnen een bepaalde tijd moet kopen). Over een dergelijk bedrag zal ook btw worden geheven (aangezien het als een dienstverrichting wordt beschouwd, volgens het directoraat-generaal Belastingen), tegen het algemene tarief van 21%.

Als de huurder besluit om de aankoop later te formaliseren, wordt de overdracht belast met btw (tegen het tarief van 10% of 4%). In het geval dat de potentiële koper besluit om niet voor de aankoop te kiezen, zal er de mogelijkheid zijn om het contract te beëindigen en ervoor te kiezen om een ​​andere huurovereenkomst te formaliseren zonder de optie, die niet onderworpen zal zijn aan btw. Bedenk dat een particulier deze belasting niet zal kunnen terugkrijgen of aftrekken.

b) Als de verhuurder een particulier is

In dit geval is het RTB-contract (dit wordt beschouwd als een tweede overdracht) een transactie die zal worden onderworpen aan de Transfer Tax (ITP)waarbij de pachter de belastingplichtige is.

Wat betreft de aankoopoptie (de premie), deze zal ook worden belast door de overdrachtsbelasting (ITP), aangezien de "beloften en opties" ook belastbaar zijn voor deze belasting.

De belastinggrondslag wordt gevormd door de prijs betaald voor de optie om te kopen. In het geval dat die optie niet wordt afgesproken, of het is minder dan 5% van de totale prijs van het onroerend goed . Het toepasselijke tarief zal variëren afhankelijk van de autonome gemeenschap, aangezien het een afgestaan ​​eerbetoon is (doorgaans tussen 6% en 10%).

---

VOORBEELD

“A” is een bepaalde verhuurder die een RTB-contract afsluit met “B” , met een premiebedrag van 7.500 euro. De prijs van het pand zal 250.000 euro bedragen.

De 5% van de prijs van het onroerend goed is 250.000 x 5% = 12.500 euro.

 Dus omdat de 5% hoger is dan de afgesproken premie, zal de grondslag van de belasting voor deze optie 12.500 euro zijn. 

 Omdat de verhuurder een particulier is, wordt de premie belast met de overdrachtsbelasting - ITP. Deze belasting in de regio Valencia en Catalonië is de 10%. 

Dus, 12.500 x 10% TPO = 1.250 euro ITP.

---

En later, op het moment van de overdracht van de woning, in het geval dat deze wordt uitgeoefend door de koper, zal de transactie ook weer worden belast door de (ITP) Overdrachtsbelasting. Zoals hierboven in deze sectie uitgelegd, moet u er rekening mee houden dat de aankoopoptie gevolgd door een verkoop impliceert dat we worden geconfronteerd met de sluiting van twee legale bedrijven (gerelateerd, maar onafhankelijk), zodat er twee verschillende belastbare gebeurtenissen plaatsvinden, die logischerwijs de belasting van de transactie.

In het laatste geval (de huurovereenkomst met koopoptie tussen particulieren) is het noodzakelijk om de belastingheffing van de transactie met betrekking tot de personenbelasting te verduidelijken, vanuit het oogpunt van de verhuurder / verkoper, omdat de inning van de "optie kopen” zal een “winst” zijn voor de verkoper/verhuurder.

Zodra de maximale looptijd van de aankoopoptie is bereikt en in het geval dat de koper deze optie uitoefent, zijn de kosten en belastingen die uit de transactie voortvloeien de normale kosten van een verkoop, dat wil zeggen de ITP ("Eigendomoverdracht" Tax ”), notariskosten, registratie, advocaten, etc.

Aan de andere kant moet worden opgemerkt dat wanneer de koopoptie wordt uitgeoefend, dus de aankoop uiteindelijk is voltooid, de belastingen die zijn afgeleid van de aankoop niet worden verminderd met de eerdere belastingen die zijn betaald voor de verwerving van de optie. Dit is een veel voorkomende verwarring die in de praktijk zeer vaak voorkomt. De reden hiervoor is dat het optierecht en de toekomstige verkoop fiscaal worden beschouwd als autonome en onderscheiden belastbare transacties.

Een ander ding is dat het bedrag van de "koopoptie" kan worden overeengekomen om in mindering te worden gebracht op de prijs die moet worden betaald bij de toekomstige verkoop. Met andere woorden, partijen kunnen overeenkomen dat, als de verkoop uiteindelijk doorgaat, alle betaalde bedragen, inclusief de optie om er een te kopen, worden verdisconteerd van de prijs van het onroerend goed (op dezelfde manier als een aanbetaling wordt verdisconteerd).

6.- Wat zijn de meest voorkomende problemen die gewoonlijk optreden bij RTB-transacties?

Zodra het RTB-contract is ondertekend, zijn er normaal gesproken twee soorten conflicten die vaak worden herhaald bij dit soort transacties:

- geschillen over de fysieke staat van de woning. Met andere woorden, net als bij de rest van de huurcontracten, komt de huurder, wanneer hij het huis in bezit neemt, verschillende constructiefouten of problemen tegen die kunnen leiden tot een conflict met de eigenaar.

Daarom moeten beide partijen in de overeenkomst zoveel mogelijk de voorwaarden vermelden waarin de woning zich bevindt, om dit soort conflicten tijdens de duur van de overeenkomst te voorkomen.

- Juridische problemen van het onroerend goed. Hoewel, in tegenstelling tot de fysieke problemen waarin het onroerend goed zich bevindt, die gemakkelijk kunnen worden vermeden met een goede inspectie van het onroerend goed voorafgaand aan de bewoning van het onroerend goed, gebeurt dit in de praktijk niet met eventuele juridische problemen die het onroerend goed kunnen beïnvloeden .

Zoals we in dit artikel hebben gemeld, lijkt het redigeren van een RTB-contract min of meer eenvoudig en eenvoudig. Dat wil zeggen, het kan privé, zonder tussenkomst van de notaris, zodat het de indruk kan wekken dat het een eenvoudig contract is: een huurcontract, simpelweg door een koopoptie te introduceren.

Op deze manier worden partijen in veel gevallen, om kosten te besparen, tot transacties gebracht waar dit soort contracten worden tegengehouden door niet-gekwalificeerde professionals, of zelfs niet-gespecialiseerde advocaten. De reden hiervoor is dat dit blijkbaar een 'gemakkelijk contract' is om te redigeren. Dus dus niet de nodige tijd besteden en bedenken dat deze transactie met zich meebrengt.

Zoals we zeggen, dit is geen "speciaal" huurcontract ... dit is een koop / verkoop contract met speciale voorwaarden.

Daarom vinden we in veel, vele gevallen dat kopers een contractuele relatie met de eigenaar zijn aangegaan, een aanzienlijk bedrag hebben betaald als aankoopoptie, een tijd in het pand hebben gewoond als huurders en, wanneer de tijd komt om de koopoptie uit te oefenen, alvorens de notariële akten te ondertekenen, of, helaas, zelfs later, ontdekken ze dat er juridische problemen zijn met betrekking tot het onroerend goed, zoals problemen bij de installatie van elektriciteit, water, stedelijke problemen, stedelijke inbreuken, boetes, problemen bij het vernieuwen van het bewoonbaarheidscertificaat, of, erger nog, dat er geen bewoonbaarheidscertificaat is, niet-naleving van stedelijke voorschriften, uitbreidingen of aanpassingen van gebouwen uitgevoerd zonder een vergunning of bouwvergunning, enz.

Het ontdekken van dit soort juridische problemen na het ondertekenen van een RTB is erg gevaarlijk.

Daarom raden wij als advocaten aan dat de juridische studie van het onroerend goed moet worden uitgevoerd tijdens het contractformalisatieproces, en niet daarna.

Juridische onderzoeken op het onroerend goed moeten worden uitgevoerd tijdens de formalisering van het RTB-contract en het contract moet worden geconditioneerd om de nodige juridische informatie te verkrijgen om te bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de wettelijke en bouwnormen.

Vraag daarom, wanneer u als koper betrokken bent bij een RTB-contract, het contract aan:

- Moet worden geschreven door een advocaat gespecialiseerd in eigendomsrecht. Dat wil zeggen, wie heeft de wet- en regelgeving over het opstellen van contracten en de daaruit voortvloeiende contractverplichtingen en rechten van partijen onder de knie.

Dit helpt u bij het opstellen van een contract met maximale garanties.

- Te schrijven door een advocaat die tevens gespecialiseerd is in bouw- en stedenbouwrecht.

Niet alle Vastgoedadvocaten zijn specialist in het bouwrecht. Expert zijn in het bouwrecht is essentieel om alle essentiële juridische aspecten van eigendom, grenzen, bouwvergunningen en -vergunningen, de geschiedenis van de bouw (dat wil zeggen, hoe het is gebouwd, hoe het is hervormd of uitgebreid) te kunnen onderzoeken. , als het voldoet aan alle lokale stedelijke voorschriften, als er in de urbanisatie stadskosten moeten worden betaald, of als het perceel moet worden verkleind om er een deel van te maken voor eventuele werken in de urbanisatie, enz.

TLA - ADVOCATEN - AVOCATEN - RECHTSANWÄLTE - ADVOCATEN