Onteigening van eigendommen in Spain-Land's Grab

Een onteigening wordt gedefinieerd als "land innemen zonder toestemming van de eigenaar ...".

Het is moeilijk om een ​​uitoefening van overheidsgezag voor te stellen die een directer effect op de eigendomsrechten van een eigenaar kan hebben dan het innemen van het land van een eigenaar zonder toestemming van de eigenaar.

Als professionals worden we vaak geraadpleegd door beide grondeigenaren in onteigeningszaken. Vaak zijn de waarderingsproblemen die ontstaan ​​bij onteigeningsclaims complex.

Een goed begrip van het onteigeningsproces kan de taxateur aanzienlijk helpen, die al voor een substantiële taak staat.

Deze presentatie is bedoeld om een ​​algemeen overzicht en begrip te geven van het onteigeningsproces van begin tot eind. Het is begrijpelijk dat het proces van onteigening zeer technisch en gespecialiseerd is, en voor zowel landeigenaren als onteigende autoriteiten kan deskundig advies over kritieke strategische kwesties met begrip van het proces het verschil maken tussen een eerlijk en billijk resultaat en een ramp.

Als de onteigening wordt gerechtvaardigd door het doel van "openbaar nut", kan de eigenaar geen bezwaar maken tegen deze beslissing van de administratie.

De noodzakelijke of verplichte onteigening is een oorzaak van wantrouwen tussen burgers, omdat ze worden gedwongen hun eigendommen of bezittingen aan de administratie over te dragen. Tijdens het bouwen van een weg, een brug of een sportgebied (openbare infrastructuur) is heel vaak nodig om het eigendom van het land te claimen dat bij de bijzonderheden hoort. Er moet rekening worden gehouden met het feit dat het openbaar bestuur de enige entiteit is die voldoende vermogen heeft om bijzonderheden te forceren om hun eigenschappen te geven. En tegen deze macht kan het specifieke geen oppositie maken.

De eigenaar ontvangt bijvoorbeeld een vergoeding voor de economische schade of een ruil voor andere activa. Deze vergoeding staat bekend als "Eerlijke prijs" (Justiprecio), wat helaas vaak niet zo 'fair' is als wenselijk, en het meest vechtpunt in het proces is.

Onteigening veroorzaakt. Spaanse wetten

De verplichte onteigening impliceert de overdracht van het eigendom van een bepaalde aan de Administratie, die het zelfs zonder de toestemming van de eigenaar kan verwerven. Het is geregeld in de Akte van verplichte onteigening, vanaf 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), de regelgevingshandeling van 1957 (RD 1957), en de nieuwe Terugbetaalde landwet vanaf 20 juni 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Het belangrijkste gevolg van deze voorschriften is de verplichting om de door de administratie vereiste eigendommen te geven, wanneer het gebruiksdoel in overeenstemming is met de wetgeving.

De wetten bevestigen dat een onteigening kan worden beslist door de Estate, de Region Gouvernment (Autonome gemeenschap), de provincie (Provincie), het eiland of de lokale raad (Ayuntamiento), en is de meest absolute manifestatie van de openbare macht, waarvoor de betrokkene geen juridisch verzet kan aantekenen als de actie naar behoren is gerechtvaardigd en volgens de wetten.

Is om deze reden dat de eerste stap in het onteigeningsproces de verklaring van "Publieke nutsvoorziening" van het eigendom of recht op onteigening. In feite is het absoluut onmisbaar om dat recht of eigendom als "openbaar nut" te verklaren.

Deze vereiste van "openbaar nut" is zo belangrijk, dat het organisme dat de onteigening moet uitvoeren "openbaar" moet zijn. Het betekent bijvoorbeeld in het AVE-project in de regio dat de onteigeningsinstelling het ministerie van openbare infrastructuur (Ministerio de Obras Públicas) is, en niet RENFE en ADIF.

Welke items kunnen onteigend worden?

Hoewel in de meeste gevallen de onteigeningen betrekking hebben op het eigendom van onroerend goed, kan het onteigenbaar zijn voor alle soorten activa zoals kunstwerken, auto's, schepen, obligaties, aandelen en andere rechten die, in bepalende omstandigheden, kunnen zijn noodzakelijk voor "Public Utility".

Onteigeningsproces

De eerste stap is de verklaring van "Public Utility". Deze verklaring moet altijd worden afgelegd door middel van een rechtshandeling of in een overeenkomst van de Raad van Ministers (Consejo de Ministros), behalve in die gevallen waarin het landgoed of het actief absoluut "essentieel" is voor de openbare projecten die door de Landgoed.

In deze laatste gevallen wordt de 'Publieke Uitvinding' als impliciet beschouwd en hoeft de administratie alleen de activa of nalatenschappen te publiceren in het Public Official Bulletin (Boletín Oficial del Estado - BOE), in het Officiële Bulletin van de Provincie (Boletín Oficial de la Provincia), en een van de populairste kranten van de provincie.

Na deze publicatie start het een tijdsinterval van 15 dagen van openbare informatie. Het laat de betrokken gegevens achter om eventueel bezwaar te maken en onregelmatigheden in de informatie te corrigeren.

Na deze 15 dagen zijn er nog eens 20 dagen waarin de administratie elk van de verkregen oppositie of onregelmatigheden bestudeert. Na deze tijd verklaart de administratie "noodzaak van bewoning" (necesidad de ocupación), die moet worden gepubliceerd en individueel aan alle betrokkenen moet worden meegedeeld.

In feite is het erg belangrijk de individuele kennisgeving aan de betrokken gegevens. Anders kan de onteigening niet 'legaal' zijn. Tegen deze kennisgeving kan de betrokkene geen oppositie maken, maar kan hij de verklaring van "openbaar nut" van zijn landgoederen en of de verklaring van "noodzaak van bewoning" ongeldig verklaren in het administratieve proces en bij de rechtbanken en tribunalen.

Een van de meest populaire oorzaken van oppositie tegen het onteigeningsproces zijn fouten in het openbare informatieproces van 15 dagen.

Zodra zij de kennisgeving hebben ontvangen, hebben gegevens tien dagen de tijd om zich tegen die kennisgeving te verzetten. Deze oppositie zal rechtstreeks in het administratieve proces worden geplaatst, niet in de rechtbanken, en de administratie heeft 10 dagen om te beslissen. Ondertussen zal het onteigeningsproces worden aangehouden met een limiet van 20 dagen.

De "eerlijke prijs" - Justiprecio

Zodra de onteigening is bevestigd, heeft de getroffen het recht om een ​​vergoeding te ontvangen, die bekend staat als "Fair Price" of "Justiprecio". Het bedrag van deze vergoeding wordt berekend met een eerdere evaluatie van de te onteigenen activa en rechten, en kan binnen 15 dagen tussen de onderdelen "vriendelijk" worden overeengekomen.

Als dit bedrag is overeengekomen, is het proces voltooid.

Als de onderdelen bijvoorbeeld niet tot een punt van overeenstemming met die prijs komen, moet er een nieuw proces worden geopend waarbij de administratie 20 dagen overlaat aan de eigenaren om hun overwegingen over de waarde van het onroerend goed te presenteren en een prijs voor te stellen (Hoja de Aprecio ).

De administratie kan dit voorstel dan accepteren of weigeren. Als het accepteert, is het proces voltooid.

Als de administratie bijvoorbeeld weigert om de voorgestelde prijs van het onderdeel te accepteren, zal ze een andere taxatie (Hoja de Aprecio) uitvoeren die de eigenaar ervan op de hoogte brengt om het voor een periode van 15 dagen te bestuderen.

Als hij accepteert, is het proces voltooid.

Als de eigenaar bijvoorbeeld de laatste prijs die door de administratie wordt aangeboden niet accepteert, wordt de zaak naar de provincie gebracht Rechtbanken van onteigening (Provinciale onteigeningsjury), die uiteindelijk over de eerlijke prijs zal beslissen.

Deze tribunalen bevinden zich in de hoofdstad van de provincie (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), en ze werden gevormd door één president en vier assistenten, zijnde een openbare functionaris, een vertegenwoordiger van de Farmers Association (Cámara Agraria) en een notaris. Hun functie is om de prijsvoorstellen van de onderdelen te bestuderen en de juiste beslissing te nemen. In theorie zouden ze maximaal 8 dagen nodig hebben om de beslissing te nemen (uit mijn ervaring weet ik dat ze soms een of twee jaar duren!).

De beslissing van de onteigeningsgerecht kan worden geweigerd en naar een hogere rechtbank worden gezonden. Als de beslissing van het onteigeningsgerecht langer dan 6 maanden vertraging oploopt, kunnen belangen worden toegevoegd aan het compensatiebedrag. En als er een beslissing over de prijs is, maar de administratie niet langer dan 2 jaar betaalt, moet het onroerend goed een nieuwe evaluatie overnemen om het onroerend goed na die tijd te controleren, dit wordt "retasación" genoemd.

Na de presentatie van de "retasación", start u opnieuw het proces om een ​​nieuwe "eerlijke prijs" te verkrijgen. Zodra de nieuwe prijs is verkregen en betaald, kan het onroerend goed een beperkte tijd door de administratie worden bezet. Soms besluit de administratie de prijs om te wisselen voor onroerend goed dat onteigend is met een ander onroerend goed.

Herroepingsrechten

Het onteigeningsproces kan met meerdere jaren worden verlengd totdat beide delen overeenstemming bereiken over de "Eerlijke prijs", hoewel dit niet betekent dat het onteigeningsproces daar stopt. Op deze manier introduceerde de Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) het “recht van terugdraaiing”. Met dit recht kan de eigenaar het onroerend goed totaal of gedeeltelijk terugvorderen met de overeenkomstige terugbetaling van de ontvangen vergoeding, als het project dat de onteigening heeft veroorzaakt niet doorgaat.

Dit zijn de gevallen:

• De administratie besluit het project niet voort te zetten
• Na twee jaar vanaf de bezetting van het onroerend goed van de administratie zonder enig werk in het pand te maken.

• Het project is ontwikkeld, maar de functie die nu de eigenschap vervult, is niet van "Public Utility". In het geval van de AVE werd het land bijvoorbeeld ingenomen om een ​​treinstation te maken, en nu wordt dit station helemaal niet gebruikt, de eigenaar of zijn erfgenamen kunnen gebruik maken van het recht om het onroerend goed opnieuw te kopen en de vergoeding te betalen ontvangen voor de onteigening (die tot die tijd zou worden bijgewerkt). - Als het land niet dient voor het eerder overwogen gebruik, maar kan worden gebruikt

  voor een ander "openbaar gebruik".

Er zijn slechts twee uitzonderingen op die regel, waarin het recht op teruggave niet kan gelden:

- Als het land niet dient voor het eerder overwogen gebruik, maar kan worden gebruikt

voor een ander "openbaar gebruik".

- Als het land langer dan 10 jaar wordt gebruikt voor het openbaar nut.