Als u heeft besloten uw eigendom te VERKOPEN, let dan op de volgende informatie:

1.- Controleer de documenten en de wettigheid van het onroerend goed

1.-Controleer de beschrijving van het onroerend goed in de eigendomsbewijzen (“Escritura”) 

Controleer de eigendomsbewijzen: Controleer in de eigendomsbewijzen of het onroerend goed correct wordt beschreven. Eigendomsakten moeten een perfecte omschrijving van de bestaande constructies op het onroerend goed.

Het komt vrij vaak voor dat eigendommen die al jaren in het bezit zijn van verschillende eigenaren, zijn aangepast met uitbreidingen (een nieuwe kamer, afsluiting van de veranda of terras, enz.), Of met nieuwe constructies (een garage, een zwembad, een gastenverblijf). huis).

Als de werkelijke grootte en constructies niet samenvallen met de beschrijving in de aktes    Maak je geen zorgen!  er zijn processen die gedaan kunnen worden en er zijn manieren om het op te lossen!. Maar u moet ze kennen op hetzelfde moment waarop u de beslissing neemt om te verkopen, om precies te weten "wat" u moet doen en "hoeveel" deze acties zullen zijn.

---

Voorbeeld: U heeft een huis van 120 m2 met een zwembad van 50 m2 en een garage die is omgebouwd tot gastenverblijf. In de aktes staat het huis slechts vermeld als 120 m2, maar in de aktes wordt het zwembad niet genoemd. En de garage staat in de akte beschreven als "garage" en niet als "pension".

In dit geval moeten uw daden worden bijgewerkt en moet u ervoor betalen. 

NOTITIE: We hebben het niet over de "interne beschrijving" van het huis, alleen de omtrek van het pand dat bekend staat als "gebouwde grootte" (in het Spaans, "superficie construida").

Daden hoeven niet de echte beschrijving of verdeling "in" het huis te tonen. Als u het interieur van de woning heeft aangepast door binnenmuren te veranderen, dan is het niet nodig om de aktes bij te werken. Het volstaat dan om de nieuwe uitkering bij oplevering aan te geven bij de notaris.

Zo blijkt uit akte dat er 4 slaapkamers zijn en u heeft deze bij aankoop omgebouwd tot 2 slaapkamers. In dit geval is het niet nodig om de akten bij te werken. Als eigenaar heeft u de vrijheid om in het pand te hervormen (altijd de juiste vergunning wordt verkregen).

2.- Controleer hoe het onroerend goed is geregistreerd bij het Catastro-kantoor (ook bekend als “SUMA” of “IBI”, of “RADENBELASTING”)

Op dezelfde manier als in de aktes moet het onroerend goed worden geregistreerd in “Catastro” zoals het in werkelijkheid is. Elk jaar tonen Catastro-rekeningen de werkelijke grootte van het onroerend goed. U moet dan controleren of de Catastro-gegevens de werkelijke grootte van het onroerend goed weergeven zoals het “in werkelijkheid” is, inclusief eventuele externe wijzigingen of uitbreidingen die zijn uitgevoerd.

Houd er rekening mee dat het Catastro-kantoor de gemeentebelasting berekent op basis van de grootte van het onroerend goed, waarbij rekening wordt gehouden met alle bouwcomponenten zoals het huis, het zwembad, de garage, enz. Als u uitbreidingen op het onroerend goed heeft aangebracht en u het Catastro-kantoor niet heeft geïnformeerd, het juiste moment om dit te doen is wanneer u besluit te verkopen.

---

  NOTITIE: Alsjeblieft, volg dit voorbeeld: Toen u het pand kocht, stond er een huis van 120m2. Dit werd ook aangetoond in de akten en in het wetsvoorstel Catastro. Om deze reden bedroegen de Catastro-rekeningen (IBI) 300 EUR.

Een jaar later bouwde u een zwembad van 50 m2 en een garage van 40 m2. Je hebt ze niet bij Catastro aangegeven. Als u het nieuwe zwembad en de garage bij Catastro had aangegeven, zouden de rekeningen voor gemeentebelasting zijn verhoogd van 300 EUR naar 350 EUR (ongeveer), 50 EUR meer vanwege de nieuwe constructies.

Als u nu zou besluiten uw eigendom te verkopen, moet u de informatie bijwerken die is geregistreerd bij het Catastro Office. U kunt dan het Catastro Office informeren over de uitbreidingen die u heeft gemaakt en zij kunnen u dan vragen om het verschil van 50 EUR (ongeveer) te betalen voor de niet-aangegeven uitbreidingen tot 4 jaar terug.

 VRAAG: Ik heb mijn eigendom uitgebreid gedurende de tijd dat ik de eigenaar was, of, simpelweg, mijn daden en het Catastro Office laten niet samenvallen met de werkelijke grootte van mijn eigendom. Hoe los ik het op?

3.- Controleer de juridische situatie van de constructie:

Om het onroerend goed te verkopen, is het verplicht om een ​​bewijs van de legaliteit van het onroerend goed te krijgen. TWEE documenten kunnen u op deze manier helpen:

• Bewoningscertificaat (CH)
• Geen inbreuk certificaat (CNUI)

A)   Bewijs van bewoning of bezettingsvergunning is “verplicht” bij het verkopen/kopen van onroerend goed in Spanje?

ANTWOORD: Het hangt af van het type onroerend goed

In "Nieuwe" eigenschappen, is de bouwer verplicht dit document na voltooiing van het verkoopproces aan de koper te leveren.

Maar let op dat in "Wederverkoop", is er geen wet die de verkoper dwingt dit document te verstrekken na voltooiing van de verkoop. Spaanse wetten zeggen dat het de "koper" is die dit document na voltooiing op zijn naam moet verkrijgen om door te gaan met de wijzigingen van de water- en elektriciteitsnamen.

Op dit punt moeten we zeggen dat de administratie kan weigeren om de CH aan de koper te geven na voltooiing in het geval dat het onroerend goed ongeautoriseerde werken, enz. Van de vorige eigenaar heeft geleden. Dus als het onroerend goed niet in perfecte wettelijke omstandigheden is, kan er een risico zijn om na goedkeuring niet de goedkeuring van dit document te krijgen. En dit kan de koper in een zeer gecompliceerde situatie brengen, omdat hij dan problemen zou kunnen hebben om de nutscontracten op zijn naam te krijgen.

Een heel belangrijk punt hier is dat het bestaan ​​of de geldigheid van de CH en de rest van informatie over de CH niet wordt getoond in de daden, maar in het plaatselijke stadhuis van het gebied !.

Uw advocaat moet deze zaak dus zorgvuldig inspecteren met behulp van zijn expertise en ervaring om een ​​zo belangrijk document als dit te bevestigen.  

Uit conclusie dit certificaat is ESSENTIEEL bij de verkoop van het onroerend goed, en de bevestiging ervan moet vanaf het allereerste begin van het aankoop / verkoopproces worden geïnspecteerd.

We weten allemaal dat de CH een document is dat aantoont dat onroerend goed is gebouwd in overeenstemming met en voldoet aan de Spaanse constructiewetten.

Dit document is ook nodig om water en elektriciteit op het onroerend goed aan te sluiten, wanneer u het onroerend goed voor het eerst koopt en om de wijzigingen in de contracten en de levering voor de tweede en opeenvolgende eigenaren te garanderen.

CH was 5-10 jaar geldig en moet telkens worden vernieuwd wanneer het onroerend goed wordt verkocht of overgedragen, met de namen van de huidige eigenaren.

CKlik hieronder voor meer informatie over de vereiste om het certificaat van bewoning te verstrekken bij wederverkoop:

Wat is Bewijs van bewoning – Bewoningsvergunning – Cedula de habitabilidad. Is het nodig in Spanje?

 

B) - Geen inbreuk certificaat. - Dit wordt genoemd "Certificaat van No Infracción Urbanística"(CNUI).

Dit is een certificaat opgesteld door het gemeentehuis, waaruit blijkt dat het onroerend goed vrij is (of niet) van eventuele boetes op het onroerend goed die voortvloeien uit een constructie of handeling op het onroerend goed zonder de juiste toestemming.

Bijvoorbeeld de bouw van het hoofdgebouw, garages, bouwuitbreidingen, zwembaden, werken op land, landschap, etc, zonder de juiste toestemmingen of licenties van het stadhuis.

Waarom is een niet-inbreukcertificaat nodig om een ​​woning in Spanje te verkopen?

Het helpt uw ​​verkoop soepel te laten verlopen. Als u al uw documenten op orde hebt, zoals certificaten die aantonen dat uw onroerend goed vrij is van bouwboetes, dan worden het proces en de verkoop sneller en eenvoudiger ontwikkeld.

Als alle documenten van het onroerend goed aanwezig zijn, schept dit vertrouwen in de mogelijke koper en zijn eigen advocaat.

Houd er rekening mee dat als er een boete is voor uw woning voor de bouw of voor een van de uitbreidingen, IT ZAL NIET IN DE DADEN WORDEN GETOOND en / of de rest van documenten van het eigendom. Deze informatie kan alleen worden verkregen bij het plaatselijke gemeentehuis van het gebied.

Vanaf nu is dit certificaat ESSENTIËLE aan de verkoop van het onroerend goed, en moet worden verkregen van de eigenaar  vaardigheden voltooiing.

Hoe “Certificado de No Infracción Urbanística” – Certificaat van niet-inbreuk in Spanje?

U kunt deze het beste verkrijgen door deze aan te vragen bij het gemeentehuis. U kunt uw advocaat vragen dit te doen.

Op het certificaat van geen overtreding staan ​​enkele straffen of boetes, of zelfs sloopbevelen. Kan ik het onroerend goed in deze gevallen verkopen? 

Als het resultaat van het Certificaat van Geen Overtreding enige vorm van informatie over eventuele boetes, straffen of andere laat zien, moet u dit aan een bouwadvocaat laten zien om aan te geven hoe verder te gaan. Soms bevat de informatie van dit certificaat historische boetes die al zijn betaald of die nu zijn verlopen, en in andere gevallen zijn er ernstige problemen die het verkoopproces kunnen beïnvloeden.

Dat gezegd hebbende, het onroerend goed kan worden verkocht, omdat het Spaanse systeem kopers toestaat om onroerend goed te kopen met bouwboetes, maar kopers moeten perfect geïnformeerd zijn over de details van die boetes en de gevolgen die ze kunnen hebben als nieuwe eigenaren. Als kopers naar behoren zijn geïnformeerd en uitdrukkelijk accepteren om het onroerend goed met die boetes te kopen, kan de verkoop doorgaan.

 

2.- Controleer uw persoonlijke belastingsituatie – Belastingplanning bij de verkoop van een huis in Spanje

a) Hoe bereken je de kapitaalwinst op de verkoop van Spaans onroerend goed?

De verkoop van Spaanse eigendommen ontleent kapitaalwinst aan leveranciers.

De te betalen vermogenswinstbelasting is de 19% van de "nettowinst" van de verkoop.

Om te verkrijgen wat de "Nettowinst" van de verkoop is, moet u deze formule volgen:

Prijs van de verkoop – Prijs van aankoop – Uitgaven en belastingen bij aankoop – Kosten van “structurele hervormingen” op het onroerend goed

---

Voorbeeld van vermogenswinstberekening: 

• U hebt in 2015 een onroerend goed gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
• Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, dat is 12% van de kosten: 10% overdrachtsbelasting + 2% notaris, kadaster, advocaatkosten, enz.
• Vervolgens hebt u interne hervormingen doorgevoerd voor 17.000 EUR (wijziging van de bewerking van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
• Enkele jaren later bouwde u een garage voor een waarde van 20.000 EUR

Toen besloot u nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de meerwaarde dekwam uit dit sale?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we meedelen dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten zal overwegen om de belasting te verlagen, behalve die voor "interne hervormingen" voor een waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat "interne" hervormingen die geen "structurele" hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de formule:

260.000 (Prijs van de verkoop) - 200.000 (Aankoopprijs) - 24.000 (Kosten en belastingen bij acquisitie) - 20.000 (Nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de “Nettowinst” die met de verkoop wordt behaald

Aangezien het tarief voor meerwaarden 19% is, zal het bedrag van de belasting voor meerwaarden zijn:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

---

b) Hoe kapitaalwinsten betalen op de verkoop van een Spaans onroerend goed

1.- Bereken de Spaanse vermogenswinst voor Spaanse inwoners

Als u geen belastingplichtige in Spanje bent, is de manier waarop u vermogenswinst betaalt de volgende:

– BIJ VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: 3 % RETENTIE

: Na voltooiing van de verkoop dwingt de Spaanse overheid de koper om een ​​RETENTIE van 3% van de waarde van de prijs van de verkoop te doen. U ontvangt dus niet de volledige afgesproken prijs. De koper houdt de 3% van de totaalprijs en is verplicht deze te storten bij de Belastingdienst. Dit gebeurt "dezelfde dag van voltooiing van de verkoop".

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld, in het geval dat de prijs van de verkoop 260.000 EUR was, zou de retentie die de koper zou doen 260.000 * 3% zijn = 7.800 EUR.

– VOOR 6 MAANDEN NA VOLTOOIDING VAN DE VERKOOP: AANGIFTE VAN DE KAPITAALWINST (19%):

Na voltooiing van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de “Vermogenswinstaangifte” in te dienen bij de Spaanse belastingdienst. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens bovenstaand voorbeeld. In dit geval bedraagt ​​het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, is de CG afgeleid van deze transactie 3.040 EUR. Aangezien u werd vastgehouden met een hoger bedrag (7.800 EUR), heeft u een "tegoed" bij de Spaanse administratie voor het verschil.

Dus als de Spaanse administratie 7.800 EUR van u inhoudt voor CG Tax, aangezien het uiteindelijke resultaat van de belasting slechts 3.040 EUR is, dan moet de Spaanse administratie u het verschil "terugbetalen": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit opnemen in dezelfde vermogenswinstverklaring om aan de belastingdienst voor te leggen.

2.- Bereken de Spaanse vermogenswinst als Spaanse belastinginwoners 

In het geval dat u wordt beschouwd als "Spaanse belastingplichtige" (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als Spaanse inwoner), dan heeft u, zodra de vermogenswinsten zijn berekend, de volgende voordelen op de belasting:

• GEEN VERMOGENSWINST VOOR PERMANENTE VERBLIJF: Indien het onroerend goed dat u verkoopt uw ​​permanente woning is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw “permanente woning”), dan heeft u de volgende voordelen:
  • Als u jonger bent dan 65 jaar: U betaalt CG niet voor de bedragen van de verkregen verkoop "herinvesteerd" in de verwerving van een nieuw onroerend goed dat zal worden gebruikt als uw permanente verblijfplaats. U hebt 2 jaar de tijd om deze "herinvestering" te oefenen (2 jaar voorbij zonder deze bedragen te investeren, wordt u volledig belast).
  • Als u ouder bent dan 65 jaar: U betaalt CG niet voor de bedragen die op de verkoop zijn verkregen. En dit zelfs als u niet “herinvesteert” in een nieuw pand.
• GEEN 3% RETENTIE: Na voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder dat er retentie van toepassing is.

Meestal verwarren eigenaren de “Spaanse belastingresidentie” met de “Spaanse residentie”.

Met andere woorden, mensen denken dat de "Spaanse verblijfskaart", of "verblijfscertificaat" verkregen bij de Spaanse nationale politie, voldoende is om aan te tonen dat ze "Spaanse ingezetenen voor belastingen" zijn, en helaas is dit niet het geval.

De "Spaanse verblijfskaart'(Of'Spaanse verblijfscertificering“), is niet het geldige document om uw fiscale overweging als “fiscaal ingezetene” te wijzigen.

De Spaanse verblijfskaart (of certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje 'woont', om de politie te helpen een betere controle te hebben over de bewoners in een bepaald gebied.

Wat is het Spaanse belastingcertificaat, is dit hetzelfde als de “TIE”? 

Om Spaanse belastingplichtige te wordenen vervolgens uw belastingen in Spanje begint te betalen als een normale Spaanse burger, moet u de CERTIFICERING VAN DE SPAANSE INWONERS uitgegeven door de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane, en dan ga je je belastingen betalen in Spanje, en niet in je land van herkomst.

En ook, als u eenmaal bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u Spaans fiscaal ingezetene bent en dat u niet als fiscaal verblijf in uw land wilt doorgaan-

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen Spaanse Inwoner bent, moet u de INKOMSTENBELASTING NIET-INWONERS aangeven en betalen.

- CONCLUSIES

Dus, nadat u al het bovenstaande hebt uitgelegd en u heeft besloten uw Spaanse woning te VERKOOPEN, houd er dan alstublieft rekening mee dat u het volgende moet verkrijgen / presenteren documenten alvorens te verkopen:

1. Eigendomsbewijzen van het onroerend goed (schrift): Indien mogelijk, de ORIGINELE. Met de juiste en bijgewerkte beschrijving van de constructies.
2. Council Tax Bill (IBI - SUMA) .- Met de juiste beschrijving van de constructies.
3. Water en elektrische rekeningen.- de meest recente.
4. Bewoning certificaat ook wel genoemd "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN'.
5.  Geen inbreuk certificaat .- Dit heet "Certificaat van No Infracción Urbanística".
6. Gemeenschap van eigenaren certificaat (indien van toepassing) waaruit blijkt dat u op de hoogte bent van de gemeenschapskosten.
7. Originele NIE & originele paspoorten
8. Energie Prestatie Certificaat

BELASTINGEN : U moet de volgende belastingdocumenten overleggen:

Modellen 210 of 214 van de voorgaande 3 jaar. Indien niet Spaans fiscaal inwoner

model 100 van de 3 voorgaande jaren. Als Spaanse belastingplichtige