Toeristenvergunning in Spanje. Registratie, belastingen en vereisten

Er is grote verwarring op de Spaanse huurwoningenmarkt in de regio VALENCIA ("Comunidad Valenciana"), over de exacte vereisten, verplichtingen en het proces om de huuractiviteit in de regio Valencia te ontwikkelen. Na het ontvangen van tientallen informatie-eisen op dit punt, hebben we besloten om dit rapport uit te werken om de meest voorkomende vragen van onze klanten en contacten te verduidelijken.

Het is een eigenschap waarvoor de volgende voorwaarden gelden:

- Wanneer er een vergoeding is voor het gebruik.

- Wanneer het appartement onmiddellijk beschikbaar is.

- Wanneer het 'gebruik' of 'lot' van het appartement 'toeristisch' is

- Wanneer het op "regelmatige basis" gebeurt. Regelmatige basis betekent dat je meedoet EEN van de volgende gevallen

- Wanneer de huur wordt beheerd door grote touroperators / bedrijven

- Wanneer u het onroerend goed publiceert in toeristische kanalen (internet, kranten, enz.).

- Wanneer u zelfs geen "bedrijf" bent, maakt u enkele van deze diensten: onderhoud en reparatie van onroerend goed, roomservice, schoonmaak appartement, toiletten, enz., Wassen van privékleding of appartementapparatuur (lakens, handdoeken, enz.), Bagagebewaring, enz.

Dus, wanneer u uw woning huurt voor 'residentiële' doeleinden, met gezinnen op de middellange of lange termijn die het huren voor 'wonen' en niet voor 'toerisme', dan valt uw eigendom buiten deze 'toeristische eigenschap'-verordening. "Huurprijzen voor woningen" worden gereguleerd door de algemene huurwetgeving (of "Ley de Arrendamientos Urbanos"). U hoeft dus niet aan deze formele registratievereisten te voldoen, maar, zoals hieronder wordt uitgelegd, moet u uw huurinkomsten voor Spaanse belastingen aangeven.

2.- Wat zijn de formaliteiten om toeristische verhuuractiviteiten in de regio Valencia te ontwikkelen? 

Registratie in het vakantieverhuur Valenciaanse register (HRVR).

- Als u slechts één tot vier woningen huurt, moet u zich registreren als “Bijzonder”.

- Als u meer dan 4 woningen huurtdan moet u zich registreren als een 'bedrijf" or “Zakelijke dealer'.

Maar zelfs in het geval dat u hebt besloten om uw eigendom niet in het register van Valencia te registreren, moet uw eigendom voldoen aan de wettelijke normen voor kwaliteit en apparatuur, zoals in de volgende sectie.

Certificaat van stedelijke compatibiliteit

Sinds de inwerkingtreding van Wet 15/2018 op 7 juni is voor het verkrijgen van de toeristische vergunning een rapport van het gemeentehuis van het gebied vereist. Dit rapport heet: “Certificado de Compatibilidad Urbanística”. Dit document wordt afgegeven door het gemeentehuis en bevestigt dat het pand voldoet aan de eisen van de bouwwetten om de toeristische activiteit te ontwikkelen.

Wettelijke normen voor kwaliteit en apparatuur

Elk onroerend goed, geregistreerd of niet geregistreerd, aangeboden op de markt als huur voor toeristische doeleinden, moet voldoen aan de wettelijke vereisten voor een van de beschouwde classificaties: "Standaard", "Primair" of "Superior". Om het onroerend goed te registreren, kan het minimaal voldoen aan de “Standaard” -vereisten.

De bijlage van de wet details van de vereisten van elk van deze classificaties, in termen.

Naast de wettelijke eisen, worden eigenschappen aangeboden aan klanten in perfecte staat van bewoning, behoud, schoon en zijn alle voorzieningen en diensten klaar voor de eerste dag van bewoning.

Eigenaren kunnen niet meer dan 250 EUR aan klanten eisen per aanbetaling / obligatie / garantie, behalve als kopers uitdrukkelijk akkoord gaan met een hoger bedrag.

Bewoningsvergunning / Bewijs van bewoning vereist

De woning moet het bewooningscertificaat hebben ("Licencia de ocupación" of "Cédula de Habitabilidad"), en het moet zijn uitgerust met alle witgoed en apparatuur om te worden gebruikt in perfecte omstandigheden en perfecte higyene.

Huizen in rustiek land vereisen een veranderende classificatie van het land 

Als het onroerend goed in rustiek land wordt geplaatst, moet de classificatie van het land worden gewijzigd om dit gebruik mogelijk te maken. Dit is een zeer gecompliceerd proces genaamd "Declaración de Interés Comunitario", waarbij het stadhuis, met publiek voor de regionale overheid, de verandering van gebruik op het land accepteert.

3.- Andere formele verplichtingen

Naast de eventuele formele en fiscale verplichtingen zoals vereist door de wet, raden wij u met name het volgende aan:

1. Architect certificaat: Het is erg belangrijk om advies van specialisten in te winnen om te bevestigen of het onroerend goed voldoet aan de wettelijke vereisten. Het zal dus nodig zijn en architect om het pand te bezoeken en te certificeren of het onroerend goed klaar is om te worden gehuurd en om een NOODPLAN.
2. Energieprestatiecertificaat: Recente Spaanse normatieve maatregelen dwingen verhuurders om een ​​energieprestatiecertificaat te verkrijgen voor het huren van onroerend goed. Dit certificaat moet dus worden verkregen voordat het onroerend goed op de markt wordt aangeboden om het te huren. Klik hier voor meer informatie over de vereisten van het energieprestatiecertificaat.
3. Huis verzekering: Als verhuurder raden wij u speciaal aan om een ​​verzekering af te sluiten voor de dekking van containers, inhoud en burgerlijke verantwoordelijkheid. Klik hier voor meer informatie over verzekeringen bij het huren.

Als u al een verzekering voor uw woning hebt afgesloten en u hebt besloten deze te huren, dan is het erg belangrijk u informeert aan verzekeringsmaatschappij over dit feit. Anders zijn er grote mogelijkheden dat de verzekeringsmaatschappij geen schade dekt die is ontstaan ​​door niet-aangegeven activiteiten.

4.- Registratieproces

a) Formaat

Je moet het officiële formulier invullen. Klik hier om het te krijgen. Houd er rekening mee dat dit formulier een "declaración responsable" (of "verantwoordelijkheidsverklaring") is waarin u verklaart en BEVESTIGT op eigen verantwoordelijkheid dat de opgenomen gegevens en informatie WAAR zijn en rechtstreeks verantwoordelijk zijn voor de inhoud.

Dus als de informatie niet correct is (u verklaart bijvoorbeeld dat de minimale grootte van de slaapkamers 8 m2 is, wanneer ze minder echt zijn), bent u mogelijk verantwoordelijk voor valse getuigenissen, fraude, enz.

Dus als u er niet 100% zeker van bent dat uw eigendom ALLE voorwaarden vereist om tot een "Standaard" te komen, of om te zien of uw eigendom een ​​"Premium" is, neem dan een beroep op de diensten van een architect om een ​​onderzoek uit te voeren. en om te controleren en te bevestigen dat uw eigendom aan deze voorwaarden voldoet.

b) Registratie

Zodra het formaat is ingevuld, moet u het presenteren in een van de regeringskantoren van Valencia in Alicante, Valencia of Castellón:

U ontvangt een document ter bevestiging dat de registratie voltooid is. Als u het registratienummer heeft verkregen, moet u het registreren in ALLE publiciteit, formaten, contracten, enz. die uit uw activiteit voortkomen.

5.- Boetes

Het aanbieden van diensten zonder de verplichte registratie kan de volgende gevolgen hebben:

• Boetes tot 90.000 EUR
• Opschorting van de activiteit op dat onroerend goed voor maximaal 3 jaar
• Opschorting van de activiteit voor de eigenaar tot 3 jaar

6.- Veelgestelde vragen

JA. Uw registratienummer moet worden vermeld in alle soorten informatie, publiciteit, advers, etc. e registratienummer toegewezen aan elke woning.

Mag ik mijn eigendom alleen voor kamers huren?

NEE. Onroerend goed moet volledig worden verhuurd en de eigenaar kan er niet op wonen.

Kan ik de woning standaard huren op KORTE TERMIJN?

JA. Maar op deze manier moet u de registratie in het toeristenregister annuleren, omdat de wet geen advertenties van "standaardhuur" in toeristische kanalen toelaat. Wanneer u besluit om de woning te huren, zijn er twee manieren:

• Registreren in standaard huurprijs. Het betekent een huur op korte of lange termijn, en onderworpen aan een huurcontract en gebruik buiten toeristisch gebruik. Op deze manier kan het huis niet worden gepubliceerd in de toeristische kanalen (zoals AirBNB bijvoorbeeld).
• Registreren voor toeristisch gebruik. In dit geval kan onroerend goed in toeristische kanalen worden weergegeven.

Moet ik een gastenboek voor gasten bewaren?

JA. U moet een boek bijhouden waarin alle klanten zijn opgenomen, in een indeling die u moet aanschaffen bij het plaatselijke Pólice Station of Guardia Civil vanaf de plaats waar het pand zich bevindt.

3.- Toeristische huur in Andalusië (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cadiz)

Wat is een “toeristische huuractiviteit in Andalusië”?

Dit is de activiteit waarbij huizen en appartementen worden verhuurd en aangeboden voor vakantie (en niet voor permanente bewoning) met behulp van online platforms als Airbnb, Homeaway, Booking, etc.

Om de toeristische verhuuractiviteit uit te voeren, moet rekening worden gehouden met verschillende factoren en minimumvereisten, zoals:

• Directe ventilatie naar buiten van elke ruimte buiten (of naar patio's) en een soort raamverduistering.
• Voldoende ingericht en uitgerust zijn met alle benodigde apparaten voor onmiddellijk gebruik.
• Thermische conditionering door middel van vaste elementen in de kamers en kamers wanneer:
  Maanden van mei tot september: koeling
  Maanden van oktober tot april: verwarming
• Het appartement moet worden ingericht met een EHBO-doos.
• U moet beschikken over toeristische informatie over het gebied, recreatiegebieden van toeristisch belang, diensten, vervoerswijzen, stadsplattegrond en toeristische gidsen.
• Het huis heeft klachten- en claimbladen beschikbaar voor alle gasten.
• Volledige schoonmaak van het huis bij de in- en uitgang van de gasten.
• Alle gebruikers moeten een telefoonnummer krijgen, zodat gebruikers alle twijfels of incidenten die zich voordoen kunnen oplossen.
• Handmatige bladen en instructies van elk apparaat.

Ten slotte moeten alle gebruikers over de informatie beschikken over de interne regels met betrekking tot het gebruik van faciliteiten, eenheden en uitrusting van het huis, evenals de toegang van huisdieren in het huis, beperkingen voor rokers en gebieden met beperkt gebruik, en NOODPLANPROCEDURES EN DOCUMENTATIE VOOR DE LICENTIE.

3.- Bewijs van bewoning is nodig in de regio Andalusië voor toeristische huur

Om ervoor te zorgen dat het huis voor toeristische doeleinden kan worden gebruikt, moet het beschikken over een bezettingsvergunning voor toeristische doeleinden volgens decreet 28 / 22. BOJA nr. 28 van 11/02/0216.

Om de “gebruiksvergunning voor toeristische doeleinden” te verkrijgen zijn er twee manieren:

1.- Huizen met “Bewijs van Bewoning” , verkregen vóór 1988.

In deze gevallen is hetzelfde "Certificaat van bewoning" geldig om de "Toeristenvergunning" te verkrijgen.

2.- Huizen zonder wooncertificaat gebouwd “na 1988.

In deze gevallen moet de verblijfsvergunning voor toeristische doeleinden worden aangevraagd bij de algemene registratie van de afdeling planning van het stadhuis. Vereiste documentatie:

1. Aanvraagformulier: 1 kopie en 1 origineel met kadastrale referentie
2. Fotokopie DNI, NIE of CIF.
3. Bewijs van re-vertegenwoordiging als het een rechtspersoon is.
4. Bewijs van betaling van de bijbehorende vergoeding.

In dit geval is ook de presentatie van technische documentatie nodig, namelijk:

• Certificaat, beschrijvend en grafisch, gemaakt en ondertekend door een bevoegde technicus, dat moet bevatten:
  • Datum van voltooiing van de werkzaamheden
  • Beschrijving van de staat van het gebouw en de voorzieningen.
  • Kadastrale identificatie en registratie van het onroerend goed.
  • Verantwoordelijke aangifteformulier van de technicus of ander document afgegeven door de officiële universiteit, volgens het model 14-document van het stedenbouwkundig management van het stadhuis.

Zodra de gebruiksvergunning voor toeristische verhuur in Andalusië is verkregen, Registratie in het Toerisme Register van Andalusië is verplicht, om de levering van huisvestingsdiensten voor toeristische verhuur uit te voeren, moet u met dit alles een document met de naam "Declaración Responsable" indienen bij de regionale overheid die verantwoordelijk is voor toerisme. De inhoud van dit document zal zijn:

• Gegevens die overeenkomen met de identificatie van het huis:
• Kadastrale referentie
• Capaciteit op basis van bezettingsvergunning
• Gegevens van de eigenaar en adres voor meldingen.
• Identificatie van de persoon die de activiteit zal uitvoeren en de titel die dit mogelijk maakt

3.- Belastingvereisten en verplichtingen op de huur verkregen uit toeristische verhuuractiviteiten in Spanje

a) Belastingaangifte over toeristische huurinkomsten

Wanneer u eigenaar bent van een woning en deze niet als permanente verblijfplaats gebruikt, ELK JAAR, moet u de belastingaangifte over uw onroerend goed voorleggen, en dit, zelfs als het onroerend goed verhuurd of niet verhuurd is. En dit gebeurt via een JAARLIJKSE BELASTINGAANGIFTE.

En als u een woning huurt en u ontvangt een “inkomen”, dan moet u op hetzelfde moment dat u de inkomsten ontvangt, aangifte doen in een KWARTAALVERKLARING.

Wanneer u een woning huurt, ontvangt u een "inkomen" dat onderhevig is aan de Spaanse "inkomstenbelasting" in Spanje, die varieert afhankelijk van of u "Spaanse belastingplichtige" of "Spaanse niet-ingezetene" bent.

Als u inwoner bent, dan is de belasting de Inkomstenbelasting (IRPF- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas"), en als u geen inwoner bent, is de belasting de Niet-Inkomstenbelasting (IRPFNR- "Impuesto de la Renta de las Personas Físicas Geen inwoners).

Als u "Spaanse belastingplichtige" bent, moet u uw huurinkomsten aangeven in onze JAARBELASTING (model 100).

Maar als u een niet-Spaanse belastingplichtige bent, moet u uw inkomsten in de inkomstenbelasting niet-inwoners (model 210) op de volgende manier aangeven:

- SNEL:  Als u uw woning verhuurt, heeft u de aangifte van deze inkomsten in hetzelfde kwartaal van het jaar waarin ze worden gegenereerd. Dus, hier in dit bericht, hebben we onderzocht of huur bedoeld is voor "toeristische" doeleinden, maar je mag ook huren voor "residentiële" doeleinden. In beide gevallen moet u de inkomsten aangeven in het corresponderende kwartaal van het jaar.

 "Residentiële huur": het betekent, wanneer u huurt voor "residentiële" doeleinden, op middellange termijn voor gezinnen of personen die het huren voor "wonen" en niet voor "toerisme".

- JAARLIJKS: Als inwoner of als niet-belastingplichtige moet u de jaarlijkse belastingaangifte doen (IRPF / IRPFNR). Dus voor de periodes van het jaar waarin u het onroerend goed niet verhuurt, als niet-inwoner, moet er belasting worden betaald, en deze wordt aan het einde van het volgende jaar aangegeven.

 Een voorbeeld:

U bent niet-ingezetene en verkrijgt huur voor toeristisch onroerend goed in februari 2022.

1. - Kwartaalverklaring: U moet die inkomsten in hetzelfde kwartaal aangeven. Presentaties van deze verklaringen moeten vóór 20 dagen na het einde van het kwartaal worden gedaan. In het geval van het voorbeeld moeten de inkomsten uit de huur vanaf het kwartaal januari-maart worden vermeld in de belastingaangiften die vóór de 20 moeten worden ingediend^th van april 2022.

De rest van het jaar 2015 is er geen verdere huur op het onroerend goed.

2.- Jaarlijkse verklaring: Vervolgens moet u voor het einde van het volgende jaar, 2016, de aangifte van belastingen indienen en betalen voor de tijd dat het onroerend goed niet is verhuurd.

Houd er dus rekening mee dat u, wanneer u een woning huurt voor toeristische doeleinden, samen met uw WETTELIJKE verplichting om uw woning te registreren, de BELASTINGVERPLICHTING heeft om het inkomen KWARTAAL aan te geven, en vervolgens, ANAAL, voor de rest van het jaar.

b) Moet ik BTW betalen op toeristische verhuur? 

Er bestaat grote verwarring in de markt over deze vraag. Puur inkomsten zijn niet onderworpen aan btw.

Dus, als u uw eigendom voor zowel residentiële als toeristische doeleinden gebruikt, U MOET GEEN FACTUUR EN de transactie produceren IS NIET Belast door btw.

Maar dit is alleen voor het geval dat de inkomsten die u ontvangt ALLEEN TE HUUR zijn. Maar wanneer u andere diensten aanbiedt die vergelijkbaar zijn met een hotel, zoals:

• Restaurant, eten, ontbijt
• Schoonmaken van het appartement
• Het wassen van handdoeken, lakens, etc.

In deze gevallen moet u PRODUCEREN FACTUUR en btw aanrekenen tot uw dienst.

De vereisten zijn:

• Maak een factuur voor elk van uw gasten
• BTW in rekening brengen (10 %)
• Btw per kwartaal aangeven
• Jaarlijks BTW aangeven
• Om u als ondernemer in te schrijven bij de Belastingdienst
• Driemaandelijks aangifte inkomstenbelasting doen
• Jaarlijks aangifte inkomstenbelasting doen

c) Hoeveel belastingen moeten worden betaald voor toeristische huurinkomsten?

Nadat we het bovenstaande hebben verduidelijkt, zullen we nu bekijken hoe we de inkomsten die we via een vakantiehuis ontvangen, kunnen betalen.

Op de nettobedragen die u van de huur ontvangt, als u woonachtig bent in een van de EU-landen+IJsland+Noorwegen,  je kunt verminderen:

• De proportionele rente (geen kapitaal) van de hypotheek (of een ander soort krediet dat wordt gebruikt om het onroerend goed te kopen) dat is betaald voor de verwerving van het onroerend goed.
• De proportionele gemeentebelasting, vuilophaaldienst, woonhuisverzekering, gemeenschapsheffingen etc.
• De proportionele hervorming, onderhoud, meubilair, uitrusting, water, elektriciteit, internet, enz.
•  Marketing, publiciteit, advocaten, etc.
• Afschrijvingen op onroerend goed, meubilair en huishoudelijke apparaten

BELANGRIJK: Als u in een land woont buiten de EU (VS, VK, Canada, Mexico, Rusland, enz.), Vervolgens u kunt niet aftrekken het bovenstaande bijv pensioenen uit de belastinggrondslag.

Het belangrijkste verschil in de SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-INWONERS is dus het volgende:

• EU-ingezetenen+Noorwegen+IJsland:
  1. Basis van de belasting kan worden verminderd met de hierboven genoemde kosten
  2. Belastingtarief: 19 %
• Niet-ingezetenen van de EU
  1. Basis van de belasting KAN NIET worden verminderd door items. Het bedrag aan huurinkomsten wordt dus volledig belast.
  2. Belastingtarief 24 %

 Een voorbeeld:  

"A" heeft een huis in de Costa Blanca, dat niet als permanent huis wordt gebruikt, en hij besluit het te huren via Airbnb of andere vergelijkbare platforms.

• Verklaar de verkregen huurprijs: Het huis heeft een waarde van 150.000 EUR en de totale huurprijs is 6.000 EUR in 4 maanden, mei, juni, juli en augustus 2022.

1. Gemeentebelastingen. Jaarlijks is 500 EUR. Dus 500/12 * 4 = 166,6 EUR. Dit is het evenredige bedrag aan gemeentebelasting gedurende de periode van 4 maanden waarin het huis werd verhuurd.
2. Hypotheekrente: “A” heeft dat jaar 1.200 EUR aan hypotheekrente betaald, dus 400 EUR komt overeen met de huurperiode.
3. Gemeenschappelijke kosten: Jaarlijks zijn 600 EUR, dus 200 EUR komt overeen met de huurperiode.
4. Afvalinzameling: 150 / jaar. Dus, 50 EUR komt overeen met de huurperiode.
5. Huisverzekering: 350 / jaar. Dus 33,1 EUR komt overeen met de huurperiode.
6. Betaling van marketingkosten: 300 EUR
7. Water, elektriciteit, gas, internet: 450 EUR komt overeen met de huurperiode.

TOTALE KOSTEN: 1.599,7 EUR. Dit is het totale bedrag dat "A" mag aftrekken van de ontvangen inkomsten. Zo:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Het bedrag van 4.400,3 EUR betaalt 836,057 EUR aan belastingenvolgens onderstaande schaal:

I.- Belastingtarief 2023 –  Inkomsten verkregen door huur van onroerend goed van NIET-fiscale ingezetenen :

• 19% voor EU-onderdanen + IJsland + Noorwegen: Van de belastinggrondslag kunnen deze onderdanen aftrekken van de volgende begrippen: -elektriciteit, water, elektra. Gemeentebelasting (IBI), gemeenschap van eigenaren, uitgaven van hervormingen, onderhoud en reparatie van het onroerend goed, hypotheekrente en afschrijving.
• 24% voor niet-EU-onderdanen (VS, VK, Canada, Mexico, enz.): Van de basis van de belasting kunnen deze onderdanen GEEN van de bovenstaande kosten aftrekken, dus de basis van de belasting wordt volledig belast tegen 24%.

II.- Belastingtarief op huur voor Spaanse belastinginwoners

En deze belastingaangifte had in 2 aangiften moeten worden gedaan, gedaan in het juiste kwartaal van het jaar 2021. Op deze manier:

- De in mei en juni verkregen huur had in de kwartaalaangifte vóór de 20 moeten worden aangegeven^th van juli 2022.

- De in juli en augustus verkregen huur had in de kwartaalaangifte vóór de 20 moeten worden aangegeven^th van oktober 2022.

• De rest van het jaar declareren: Omdat het huis geen permanent huis is, moet 'A' de rest van het jaar aangeven en betalen. Dus dit wordt betaald:

- In de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Als "A" ingezetene van Spanje was, vóór eind juni 2022, en als "A" geen ingezetene was, vóór 31.12.2022.

Toegerekende belasting – Belasting over de tijd dat de woning niet verhuurd is

WAT GEBEURT ER MET DE WONING IN DE PERIODE DIE TIJDENS HET JAAR NIET VERHUURD WORDT?

Als de gehuurde woning niet uw PERMANENTE WONING is, moet u belasting betalen over de niet verhuurde tijd. Deze belasting is gemiddeld 0,4-0,5 % berekend op basis van de Catastral-waarde en wordt aangegeven voor het einde van het VOLGENDE jaar.

In het voorbeeld dient deze belasting voor het “leegstaande” pand gedurende het jaar 2022 voor eind 2023 te worden ingediend

4.- Toeristische verhuur als bedrijfsactiviteit

Toeristische huur voor NIET-ingezetenen – BTW of NIET?

Fiscale gevolgen voor de toerist die een woning in Spanje huurt door een NIET-RESIDENT in Spanje.

Puur, de huur van een woning is niet onderworpen aan BTW. Deze btw-vrijstelling omvat elk type huur:

• Korte termijn verhuur / Toeristische huur
• Middellange termijn huur
• Lange termijn huur

De reden hiervoor is dat het Spaanse systeem daar rekening mee houdt is geen “zakelijke” of “commerciële activiteit” bij het huren van een woning (zelfs in termen van toeristische huur)

Maar als we zeggen dat de “toeristische huur” niet aan BTW onderworpen is, moeten we rekening houden met de volgende situaties:

• Geval 1.- Niet-permanente inrichting. Geen bedrijfsactiviteit

De eigenaar verhuurt de woning eenvoudigweg aan gasten met behulp van zijn eigen marketingtools of via andere externe online platforms zoals AirBNB, Homeaway, enz.

Het contact met de gasten gebeurt rechtstreeks door de eigenaar (sleutels, gastenontvangst, calamiteiten, onderhoud, etc.). Online platform houdt zich alleen bezig met de marketingkant en publiciteit van de huur, het boeken en ook het beheren van de huurbetalingen en incasso.

Bovendien verhuurt de eigenaar het onroerend goed in bepaalde perioden van het jaar zonder “zakelijk” belang, waarbij hij voor zichzelf een bepaalde tijd per jaar reserveert voor privégebruik.

De eigenaar kan lokale professionele diensten inhuren voor schoonmaak, tuinieren, onderhoud, enz., maar in een “exclusieve” activiteit voor de huur en niet als werknemer.

In deze gevallen geldt de huurprijs niet onderworpen zijn aan BTW.

• Geval 2.- Niet-permanente vestiging – Geen zakelijke activiteiten

Dezelfde niet-ingezeten eigenaar biedt, samen met de huur, schoonmaak van de roomservice, het schoonmaken van kleding en zelfs eten/drinken aan.

In deze gevallen zou BTW van toepassing zijn wanneer de eigenaar “hoteldiensten” aan de gasten levert. In deze gevallen bedraagt ​​de toegepaste BTW 10% en moet de eigenaar voor deze diensten afzonderlijke facturen aan de gasten overleggen.

Maar welke worden beschouwd als “hoteldiensten”?. Hierbij moeten we onderscheid maken tussen:

• Schoonmaak- en andere diensten die alleen worden aangeboden VOOR het inchecken en NA het afrekenen. Deze diensten worden niet beschouwd als “Hoteldiensten”, aangezien ze worden geleverd om de accommodatie in goede gebruiksomstandigheden voor de gasten te houden.
• Dagelijkse schoonmaak van de kamer, wasservice voor kleding en eten (ontbijt, diner, enz.): In deze gevallen wordt de dienst geclassificeerd als “Hotelservice”, dus is er BTW van toepassing.

• Geval 3.- Vaste inrichting – Bedrijfsactiviteit

De niet-ingezeten eigenaar besluit een of meer medewerkers in Spanje in te huren voor schoonmaak, onderhoud, klantenservice en receptie, sleutelbeheer, enz.

In dit geval zal dit, vanwege het feit dat de eigenaar een persoon op permanente basis in dienst heeft (sociale zekerheid, arbeidsovereenkomst of vast beroepscontract) om zijn werk specifiek te bestemmen voor de huur, worden beschouwd als een “bedrijfsactiviteit”, dus onderworpen aan BTW.

Om deze reden wordt de eigenaar feitelijk beschouwd als “werkgever”, in een bedrijfsactiviteit, en deze activiteit zal in Spanje worden beschouwd als een “vaste inrichting”, dus onderworpen aan fiscale en formele verplichtingen als een niet-ingezeten entiteit met een vaste inrichting” in Spanje.

• Geval 4.- Bedrijfsactiviteit

Dezelfde niet-ingezeten eigenaar, ook al heeft hij geen werknemer op permanente basis in dienst genomen, besluit de diensten van een “Verhuurmakelaar” of “Platform” te contracteren om de huur van het onroerend goed af te staan, te contracteren of uit te besteden gedurende de gehele of een belangrijke periode van gedurende het jaar, tegen een bepaalde betaling, compensatie of iets anders.

In dit geval is het de agent/het platform die rechtstreeks de communicatie van de gasten, het inchecken, uitchecken, het onderhoud, enz. afhandelt. De eigenaar heeft geen contact met de eindgebruikers/gasten van de agent, en het is het platform dat heeft de exclusieve toegang en het exclusieve recht om de woning te gebruiken/huren tijdens de huurperiode.

Dus nogmaals, het Spaanse systeem zal ervan uitgaan dat, hoewel de eigenaar geen “zakelijke” structuur heeft om de huur te ontwikkelen, dezelfde agent/platform waarmee hij een contract heeft gesloten, deze wel heeft. Dus uiteindelijk wordt de ‘zakelijke’ activiteit ontwikkeld, dus de eigenaar zal worden beschouwd als een onderneming, de huur zal worden beschouwd als een zakelijke activiteit, en deze activiteit zal in Spanje worden beschouwd als een ‘vaste inrichting’, dus onderworpen aan fiscale en formele verplichtingen als niet-ingezeten entiteit met een vaste inrichting” in Spanje.

Fiscale gevolgen

• btw 21 %
• Retenties 19 % 

Wat zijn dus in de beide laatste gevallen bij een vaste inrichting de formele verplichtingen waaraan de eigenaar moet voldoen? Naar aanleiding van de kunst. 164 uit de Ley 37/1992, de volgende:

1. Aangiften indienen met betrekking tot de aanvang, wijziging en stopzetting van activiteiten die de onderwerping ervan aan de belasting bepalen. Wij noemen dit “registro Censal” als passief onderworpen aan de BTW-belasting.
2. Vraag het fiscaal identificatienummer aan bij de Administratie, geef het door en accrediteer het in de vastgestelde gevallen.
3. Voor al haar handelingen een factuur uitbrengen en afleveren, aangepast aan wat door de regelgeving is bepaald.
4. Houd de boekhouding en administratie bij op de manier die is vastgelegd in de regelgeving, onverminderd de bepalingen van het Wetboek van Koophandel en andere boekhoudnormen.
5. Presenteer periodiek of op verzoek van de Administratie informatie met betrekking tot haar economische activiteiten met derden. Kwartaalmodel 303 (btw) en model 115 (retenties)
6. Dien de bijbehorende aangiften-afrekeningen in en voer het bedrag van de resulterende belasting in.
7. Een jaarlijkse samenvattende aangifte.