Zoeken
Sluit dit zoekvak.

Diensten

Belastingen op de verkoop van Spaanse eigendommen. Meerwaarden

 

 

Als u hebt besloten om uw Spaanse onroerend goed te VERKOPEN, let dan op de volgende concepten die u zullen helpen te weten over de vermogenswinstbelasting die u moet betalen bij de verkoop:

1.- AANKOOPPRIJS: Dit is de totale prijs van het onroerend goed dat aan de verkoper is betaald bij voltooiing van de aankoop van het onroerend goed.

2.- KOSTEN VAN OVERNAME: Dit zijn de totale kosten en belastingen die u bovenop de prijs hebt betaald als: notariskosten, kadastrale kosten, overdrachtsbelasting, advocaatkosten, enz.

3.- HERVORMINGEN AANVAARD OM KAPITAALVERMOGEN TE VERMINDEREN: Houd er rekening mee dat uitgaven voor hervormingen in het onroerend goed niet altijd worden geaccepteerd om vermogenswinsten te verminderen. Alleen hervormingen die als "structureel" worden beschouwd, zijn concepten die deze belasting kunnen verlagen.

Gewoonlijk zijn de werken en hervormingen aan het onroerend goed aftrekbaar als ze deel uitmaken van een structurele hervorming van het onroerend goed, die meestal wordt gedekt door een "Mayor Worls License", en niet voor andere werken die geen structurele delen van de constructie beïnvloeden ( "Final Works-licentie").

In het geval van "Mayor Works License", gebruikt de Spaanse overheid om als aftrekbaar te accepteren de bedragen vermeld op het architectenproject dat wordt gebruikt bij de aanvraag van dit soort licenties. Deze Architectenprojecten omvatten gewoonlijk een economische studie van de uit te voeren werken, die worden beschouwd als de totale kosten van de werken. Het bedrag dat als totale kosten wordt vermeld, is het bedrag dat als aftrekbaar kan worden beschouwd volgens vermogenswinsten.

Zie hieronder voor een beter begrip van welke werken overeenkomen met elk van de casus (grote en kleine werken):

Major Works-licentie

Het is een bouwvergunning verkregen van het stadhuis voor werken die technische complexiteit vergen en economisch belangrijk zijn. Om deze reden moeten deze werken worden gereguleerd door voorschriften inzake veiligheid, bewoonbaarheid, enz.

Om de Major Works-licentie te verkrijgen, moet een ARCHITECT-PROJECT worden voorbereid door architecten, ingenieurs, enz.

In de volgende situaties is in de regel een bouwvergunning vereist:

  • De algehele rehabilitatie van woningen.
  • Werken die de structuur van het huis aantasten (funderingen, structuur, gevel, dak, enz.)
  • Verhoog de bouwhoogte of het volume.
  • Acties met betrekking tot brandbeveiliging.
  • Sloop of onderverdeling.
  • Wijzigingen in het gebruik van het gebouw of huis.
  • Conditionering van bedrijfsruimten.
  • Nieuwbouw werken.
  • Werken die de gemeenschappelijke elementen van een gebouw aantasten.

Licentie voor kleine werken

Kleine werken voor hervormingen etc. vereisen ook een licentie. Dit zijn echter eenvoudige werken waarvoor geen project of gespecialiseerde projecten nodig zijn, en ze hebben veel lagere kosten. Voorbeelden hiervan zijn kleine hervormingen, veranderingen aan muren of bekleding, interieurdecoratieprojecten, het verwijderen van architecturale barrières, verandering van bestrating, vernieuwing van keuken of badkamers, installatie van verwarming, riolering, loodgieterswerk en elektriciteit, enquêtes, proeverijen, enz.

4.- BEHOUD VOOR KAPITAALWINST: Bij de verkoop van onroerend goed, wanneer de verkoper niet-belastingplichtig is in Spanje, wordt er een inhouding van 3% van de prijs overeengekomen voor de verkoop, die niet wordt betaald aan de verkoper. De koper is verplicht om de 3% van de prijs "vast te houden" en te storten bij het Spaanse belastingkantoor, als een "vooruitbetaling" van de door de verkoper te betalen meerwaarden.

KAPITAAL VERWIJDERT BEREKENING

De verkoop van Spaanse eigendommen ontleent kapitaalwinst aan leveranciers.

De te betalen vermogenswinstbelasting is de 19% van de "nettowinst" van de verkoop.

Om te verkrijgen wat de "Nettowinst" van de verkoop is, moet u deze formule volgen:

Prijs van de verkoop – Prijs van aankoop – Uitgaven en belastingen bij aankoop – Kosten van “structurele hervormingen” op het onroerend goed


Voorbeeld van vermogenswinstberekening: 

  • U hebt in 2015 een onroerend goed gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
  • Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, dat is 12% van de kosten: 10% overdrachtsbelasting + 2% notaris, kadaster, advocaatkosten, enz.
  • Vervolgens hebt u interne hervormingen doorgevoerd voor 17.000 EUR (wijziging van de bewerking van de vloer, reparatie van het zwembad en nieuwe ramen).
  • Enkele jaren later bouwde u een garage voor een waarde van 20.000 EUR

Toen besloot u nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR.

Wat is de meerwaarde dekwam uit dit sale?

OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we meedelen dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten zal overwegen om de belasting te verlagen, behalve die voor "interne hervormingen" voor een waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat "interne" hervormingen die geen "structurele" hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de formule:

260.000 (Prijs van de verkoop) - 200.000 (Aankoopprijs) - 24.000 (Kosten en belastingen bij acquisitie) - 20.000 (Nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de “Nettowinst” die met de verkoop wordt behaald

Aangezien het tarief voor meerwaarden 19% is, zal het bedrag van de belasting voor meerwaarden zijn:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 


MANIER VAN BETALING VAN KAPITAALWINST

1.- VOOR SPAANSE NIET-BELASTINGBEWONERS

Als u geen belastingplichtige in Spanje bent, is de manier waarop u vermogenswinst betaalt de volgende:

  • BIJ UITVOERING VAN DE VERKOOP: 3% BEHOUD: Na voltooiing van de verkoop dwingt de Spaanse overheid de koper om een ​​RETENTIE van 3% van de waarde van de prijs van de verkoop te doen. U ontvangt dus niet de volledige afgesproken prijs. De koper houdt de 3% van de totaalprijs en is verplicht deze te storten bij de Belastingdienst. Dit gebeurt "dezelfde dag van voltooiing van de verkoop".

OPMERKING: Volgens het bovenstaande voorbeeld, in het geval dat de prijs van de verkoop 260.000 EUR was, zou de retentie die de koper zou doen 260.000 * 3% zijn = 7.800 EUR.

  • VOOR 4 MAANDEN NA VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: VERKLARING VAN KAPITAALWINST 19% van toepassing op zowel EU- als niet-EU-onderdanen): Na afronding van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de “Capital Gains Declaration” te overleggen aan de Spaanse belastingdienst. In deze aangifte moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens bovenstaand voorbeeld. In dit geval is het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, is de CG afgeleid van deze transactie 3.040 EUR. Aangezien u werd vastgehouden met een hoger bedrag (7.800 EUR), heeft u een "tegoed" bij de Spaanse administratie voor het verschil.

Dus als de Spaanse administratie 7.800 EUR van u inhoudt voor CG Tax, aangezien het uiteindelijke resultaat van de belasting slechts 3.040 EUR is, dan moet de Spaanse administratie u het verschil "terugbetalen": 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze terugbetaling aanvragen? Uw advocaat moet dit feit opnemen in dezelfde vermogenswinstverklaring om aan de belastingdienst voor te leggen.

2.- KAPITAALWINST IN GEVAL VAN SPAANSE BELASTINGGEBRUIKERS: 

In het geval dat u wordt beschouwd als "Spaanse belastingplichtige" (wat betekent dat u uw inkomstenbelasting in Spanje betaalt als Spaanse inwoner), dan heeft u, zodra de vermogenswinsten zijn berekend, de volgende voordelen op de belasting:

  • GEEN KAPITAALWAARDEN VOOR PERMANENTE VERBLIJF: Als het onroerend goed dat u verkoopt uw ​​permanente woning is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw "permanente woning"), dan heeft u de volgende voordelen:
    • Als u jonger bent dan 65 jaar: U betaalt CG niet voor de bedragen van de verkregen verkoop "herinvesteerd" in de verwerving van een nieuw onroerend goed dat zal worden gebruikt als uw permanente verblijfplaats. U hebt 2 jaar de tijd om deze "herinvestering" te oefenen (2 jaar voorbij zonder deze bedragen te investeren, wordt u volledig belast).
    • Als u ouder bent dan 65 jaar: U betaalt CG niet voor de bedragen die op de verkoop zijn verkregen. En dit zelfs als u niet “herinvesteert” in een nieuw pand.
  • GEEN 3% RETENTIE: Na voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder retentie.
OPMERKING: Meestal verwarren eigenaren het 'Spaanse belastingverblijf' met het 'Spaanse verblijf'.

Met andere woorden, mensen denken dat de "Spaanse verblijfskaart", of "verblijfscertificaat" verkregen bij de Spaanse nationale politie, voldoende is om aan te tonen dat ze "Spaanse ingezetenen voor belastingen" zijn, en helaas is dit niet het geval.

De "Spaanse verblijfskaart'(Of'Spaanse verblijfscertificering“), is niet het geldige document om uw fiscale overweging als “fiscaal ingezetene” te wijzigen.

De Spaanse verblijfskaart (of certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje 'woont', om de politie te helpen een betere controle te hebben over de bewoners in een bepaald gebied.

Om Spaanse belastingplichtige te wordenen vervolgens uw belastingen in Spanje begint te betalen als een normale Spaanse burger, moet u de CERTIFICERING VAN DE SPAANSE INWONERS uitgegeven door de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane, en dan ga je je belastingen betalen in Spanje, en niet in je land van herkomst.

En ook, als u eenmaal bij de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u Spaans fiscaal ingezetene bent en dat u niet als fiscaal verblijf in uw land wilt doorgaan-

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen Spaanse Inwoner bent, moet u de INKOMSTENBELASTING NIET-INWONERS aangeven en betalen.

 


ENKELE VRAGEN OVER DE 3 % RETENTIE BIJ VERKOOP VAN NIET INGEZETENEN

Waarom de 3% inhouding van de verkoper oefenen?

Omdat het een garantie is voor de Spaanse overheid dat de belastingen die voortvloeien uit de door de verkoper verkregen meerwaarde in Spanje zullen worden betaald.

 Wat gebeurt er als de inhouding van 3% niet wordt betaald?

In het geval dat het eigendomsvoorbehoud niet wordt toegepast door de koper, kan de Spaanse overheid de schuld voor genoemde betaling op de goederen of eigendommen van de verkoop uitoefenen.

Waarmee, in het geval dat de koper de betaling niet uitvoert, noch de verkoper achterhoudt, hij de uiteindelijke processen van uitvoering van de schuld kan ondergaan, en in zijn geval, inbeslagname van het verworven eigendom.

Wat moet de verkoper doen nadat de inhouding van 3% is toegepast?

U moet de belastingaangifte, dat model 210, binnen een termijn van vier maanden na de datum van ondertekening van de verkoop indienen.

In dit geval, in het geval dat minder dan het bedrag dat resulteert uit de berekening van de meerwaarde is ingehouden, dat wil zeggen als € 10,000 is ingehouden op de verkoper, en het resultaat van de berekening van de meerwaarde € 15,000 is . , moet u de resterende € 5,000 bijdragen bij de presentatie van het 210-model, binnen vier maanden na de verkoopdatum.

Anders, als de verkoper een bedrag heeft ingehouden dat hoger is dan het bedrag dat voortvloeit uit de betaling van de vermogenswinstbelasting, heeft hij het recht om dat bedrag terug te krijgen. Deze moet binnen vier maanden na de verkoopdatum worden overgelegd.

Het is op dit punt belangrijk, dat wil zeggen, in het geval dat er een recht op teruggaaf van 3%, of een deel van het voornoemde retentierecht aan de Spaanse overheid is, vereist dit dat de verkoper eerder heeft voldaan aan de belastingverplichtingen waaraan die hij was verplicht als eigenaar in Spanje in zijn concept van niet-ingezetene. Dat wil zeggen, voor de presentatie van de jaarlijkse toegerekende inkomstenbelasting van de IRPFNR, van tweede verblijf, waaraan alle eigenaren van onroerend goed in Spanje verplicht zijn als niet-ingezetenen. Normaliter geldt deze verplichting voor een periode van vier jaar. Met andere woorden, de Spaanse overheid zal niet eisen dat toegerekende inkomstenbelastingen worden geregulariseerd en niet worden betaald na de laatste vier jaar voorafgaand aan de datum van verkoop.

Hoeveel tijd heeft de Spaanse administratie om het teveel aan ingehouden 3% terug te betalen?

De administratie heeft 6 maanden de tijd om de teveel gemaakte inhouding terug te betalen. Na 6 maanden is de administratie verplicht dit bedrag samen met de verwijlintresten terug te betalen.

Er moet speciale aandacht worden besteed aan de termijn van de aangifte, aangezien de Spaanse overheid er in sommige gevallen meer dan een jaar over kan doen om de aangifte uit te voeren.

Er moet ook rekening mee worden gehouden dat de administratie tot VIER JAAR en één maand de tijd heeft vanaf de datum van de verkoop (art. 5 van de wet van het model 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) om de terugkeer of terugbetaling te oefenen. Daarom, in het geval dat het meer dan een jaar duurt voordat u een terugbetaling krijgt, moet u de diensten van een specialist inhuren om de vervaltermijnen van het recht op terugbetaling te verlammen.

Is er een inhoudingsplicht van 3% bij schenkingen van onroerend goed in Spanje?

In het geval van schenkingen van onroerend goed in Spanje, aangezien deze gratis zijn, hoeft er geen prijs voor te worden betaald, dat wil zeggen, er is geen tegenprestatie, er is geen verplichting om 3% van de waarde van de schenking of invoer via model 211.

Is het verplicht om bij ontbinding van een condominium, of het uitsterven van mede-eigendom, 3% in te houden?

Normaal niet . Met andere woorden, de ontbinding van het condominium is een neutrale dispositieve handeling, die voor geen van de partijen een vermogensoverdracht tot gevolg heeft. Daarom wordt er niet van uitgegaan dat er winst is.

Echter , in het geval dat een van de mede-eigenaars een groter deel krijgt toegewezen dan het deel dat hem toebehoort , in dit geval wordt dit gedeelte beschouwd als een meerwaarde voor de mede-eigenaar, waarmee, retentie moet worden geoefend. van 3% over het meerdere .

Met andere woorden, laten we ons bijvoorbeeld voorstellen dat er een geval is waarin “A” en “B” een woning in Spanje hebben waarvan 65% wordt gedeeld voor “A” en 35% voor “B”. In dit geval, als er een condominiumontbinding plaatsvindt waarbij wordt vastgesteld dat iedereen 50% van het eigendom houdt, wordt aangenomen dat "B" 15% meer heeft verkregen dan wat hij heeft bijgedragen. Dat wil zeggen, het bijdragen van een waarde van 35% leverde een resultaat op van 50%, waarbij die 15% overschot zal worden beschouwd als een meerwaarde, en "A" zal worden gedwongen om 3% van de waarde van die 15% te behouden om " B".

Laten we ons op dezelfde manier voorstellen dat er een ander voorbeeld is waarin "B" naast zijn 35% van het onroerend goed een contant bedrag van € 50,000 ontvangt. Op dezelfde manier zou voor deze vergoeding in contanten een inhouding van 3% gelden, omdat het een van de bestaande activa van “B” vertegenwoordigt.


ANDERE BELASTINGEN VOOR VERKOPERS-PLUSVALÍA

De PLUSVALÍA is voornamelijk een belasting over de waardestijging van de grond waarin uw eigendom zich bevindt, vanaf de koop- en verkooptijd. Het is de enige belasting die we niet eerder kunnen berekenen voor de verkoop, omdat deze afhankelijk is van specifieke criteria van het stadhuis.

In deze gevallen is een retentie van de koper aan de verkoper voldoende om de betaling van deze belasting te dekken. Over het algemeen wanneer de verkoper het land verlaat na de verkoop.

NIEUW! WILT U UW BELASTINGEN BEREKENEN ALS SPAANSE FISCALE INWONENT?

BEZOEK ONZE GESPECIALISEERDE SITE DIE VOOR DIT EFFECT IS GEMAAKT – U KRIJGT EEN GEINDIVIDUALISEERDE SIMULATIE VAN UW SPAANSE BELASTINGEN IN MINDER DAN 5 MINUTEN

SPAANSE BELASTINGCALCULATOR

VOLLEDIG GRATIS EN ZONDER KOSTEN!

 

NEEM CONTACT MET ONS OP!

Chat met ons!

Kies een taal:

Vlag van frankrijk Vlag van Duitsland Bandera Paises Bajos Bandera España Vlag van het Verenigd Koninkrijk

Neem gerust contact op

Opnieuw beginnen