Koninklijk Besluit 1312/2024, van 23 december , het reguleren van de Single Lease Registry-procedure en het creëren van de Eén loket (Real Decreto 1312/2024, op 23 december, omdat de procedure voor het Arrendamiento-register wordt gereguleerd en de Ventanilla-Única Digital de Arrendamientos wordt gecreëerd)- Klik hier om de wet te zien
Algemeen – Waarom en wat voor nieuwe wet?
De laatste tijd zijn we getuige geweest van de tussenkomst van het openbaar bestuur en de overheid in zaken van huisvestingsregulering. Deze maatregelen worden door het bestuur gerechtvaardigd door een stijging van de prijzen van koop- en verkoopwoningen, evenals huur, waardoor het voor burgers met beperkte koopkracht steeds moeilijker wordt om toegang te krijgen tot huisvesting.
Het resultaat hiervan zijn de verschillende wetten die in de loop der jaren zijn gepubliceerd, waarvan er één als precedent was Besluitwet 7/2019, van 1 maart, die voor het eerst gemeenschappen van eigenaren toestaat om het gebruik van toeristische huisvesting in hun gemeenschappen te beperken of te conditioneren. De laatste hiervan, Wet 12/2023, van 24 mei, die een reeks regelgevende maatregelen vaststelt met betrekking tot de koop en verkoop van woningen, alsmede de huur, heeft een echte verandering teweeggebracht in het spectrum van zowel de koop en verkoop van woningen, als de huur.
De wettelijke rechtvaardiging voor deze regeling valt binnen de interventionistische lijn van de huizenmarkt door de Spaanse overheid. In feite implementeert deze nieuwe wet Verordening EU 2024/1028 van het Europees Parlement en van de Raad van 11 april 2024 betreffende het verzamelen en uitwisselen van gegevens met betrekking tot verhuur van accommodatie op korte termijn en tot wijziging Verordening EU 2018/1724.
Deze Europese regelgeving verplicht de lidstaten om de nodige wettelijke maatregelen te nemen om één enkel huurregister en een Digitaal One-Stop Office voor verhuur (Ventanilla Unica Digitaal).
Bovendien vereisen ze dat de eigenaar en de plaats waar dergelijke verhuurdiensten worden aangeboden, worden geïdentificeerd, evenals de duur ervan.
Wat is het “One-Stop-Office”?
Het is een punt van communicatie, informatie en controle van de centrale overheid met de verschillende partijen die actief zijn op de markt voor huurwoningen voor ander gebruik dan permanente huisvesting, waaronder eigenaren, professionals en digitale platforms.
Op deze manier verzamelt de administratie via dit kantoor de gegevens van alle transacties die via de digitale platformen worden uitgevoerd en koppelt en relateert deze aan de gebruikers die eigenaar zijn van de geregistreerde eigendommen. Op die manier kan de administratie een nauwkeurige en soepele controle uitoefenen op deze transacties. Deze kunnen zij gebruiken om de transacties te controleren en toezicht te houden op de activiteit voor alle doeleinden, zowel administratief, juridisch als fiscaal.
De eigenaars van de registraties zijn verplicht om aan dit kantoor elke wijziging of verandering te melden die van invloed is op de ontwikkeling van de activiteit, zoals: verandering van eigenaar, verlenging, annulering of verandering van de toeristenvergunning, toename van het aantal plaatsen voor huurders, enz.
Het One-Stop Office zal deel uitmaken van het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Agenda, dat verantwoordelijk zal zijn voor de coördinatie van de acties die verband houden met de effectiviteit van deze verordening, en de Unieke registratieprocedure (Procedimiento Único de Registro) , die rechtstreeks in de EigendomsregisterVolgens de tekst van de wet zal het feit dat informatie met betrekking tot verhuur van accommodatie voor korte termijn kan worden opgenomen in het kadaster, gebruikers in staat stellen om over de nodige informatie te beschikken om hun beslissingen te nemen bij het overgaan tot verhuur van deze accommodatie.
Via deze registratieprocedure wordt een Uniek registratienummer (Uniek registratienummer) worden verkregen die aan elk van de te verhuren panden worden toegewezen, zonder welke de platforms de publicatie van deze eigendommen online niet zullen toestaan .
Deze regelgeving heeft tot doel om huiseigenaren, onlineplatforms, gebruikers en huurders zekerheid te bieden, omdat er een markt met transparante en betrouwbare informatie wordt gecreëerd en wordt gewaarborgd dat de verhuuractiviteit, evenals de panden waarop deze is gebaseerd, onder adequate en garanties voor alle gebruikers ervan wordt uitgevoerd.
Ook worden er inspectie-, controle- en sanctietaken uitgevoerd voor activiteiten die niet aan de regelgeving voldoen. Dit zorgt voor meer controle, veiligheid en een filter voor alle woningen die niet aan de wet voldoen.
Wet Inhoud
Introductie
De nieuwe regelgeving vereist dat ALLE panden die verhuurd worden en die via digitale platformen, zoals AirBNB, Homeaway, etc., geadverteerd of beheerd willen worden, moeten de in de wet vastgelegde registratieprocedure doorlopen.
Daarom zijn alle panden waarvan de eigenaren willen verhuren voor elk type verhuur anders dan permanente huisvesting , hetzij onder licentie of toeristische verhuur, voor seizoensverhuur, studenten, werknemers, enz. en die digitale platforms gebruiken voor hun promotie of beheer, moeten dit registratieproces doorlopen en de “Uniek registratienummer”, die digitale bedrijven als essentiële vereiste zullen eisen om de publicatie van het onroerend goed op hun marketing- of beheerplatforms te accepteren.
Deze registratieprocedure heeft dus betrekking op de volgende soorten verhuur, die door dezelfde wet “kortetermijnverhuurservice” worden genoemd:
Wat wordt bedoeld met “verhuurservice voor kortetermijnaccommodaties”?
Art. 1.- Definieert de " Onder "kortetermijnverhuur van accommodatie" wordt verstaan de verhuur voor een korte periode van een of meer eenheden voor toeristische doeleinden, of niet-toeristische, in ruil voor een vergoeding, hetzij op professionele of niet-professionele basis, op regelmatige of niet-regelmatige basis, waarbij de seizoensverhuurregeling van artikel 3.2 van wet 29/1994 van 24 november betreffende stedelijke huurovereenkomsten van toepassing is. , evenals die welke voortvloeit uit de toepassing van bootverhuur onder voorbehoud van verordening EU 20 24/10 28 van het Europees Parlement, evenals die welke van toepassing is op toeristische huurovereenkomsten die door de autonome gemeenschappen van lokale entiteiten zijn vastgesteld, en, indien van toepassing, die welke betrekking hebben op de bescherming en verdediging van mensen, consumenten en gebruikers.
- “Kortetermijn”-accommodatie. daarom verhuur op lange termijn of permanent zijn uitdrukkelijk uitgesloten van de verplichting, maar kunnen wel worden geregistreerd
- “Accommodatie”. Alleen eigendommen die "accommodatie" toestaan, worden in aanmerking genomen. Daarom zijn kantoren, bedrijfsruimten, werkplaatsen, garages en opslagruimten uitgesloten van deze wet.
- “Eén of meer eenheden”. Dit heeft betrekking op elk type accommodatie op basis van de verhuur van de het gehele pand, een deel ervan, of kamers. Daarom is, wanneer de wetgeving dit type verhuur toestaat, de verhuur van kamers of delen van het pand toegestaan. Het is belangrijk om hier te onthouden dat verhuur voor ander gebruik dan permanente huisvesting (zoals seizoensverhuur, studentenverhuur, enz.), onderworpen aan de LAU (Urban Leasing Law), verhuur per kamer toestaat. Sommige regionale wetgevingen staan echter niet altijd de verhuur van kamers voor toeristische verhuur toe (zoals de wet van de Balearen, Catalonië, Valenciaanse Gemeenschap, enz.).
- “In ruil voor beloning” – Er wordt van uitgegaan dat er sprake moet zijn van een reële verhuuractiviteit, waarvoor de huurder de eigenaar beloont met een vergoeding van welke aard dan ook, hetzij in geld, speciën of een andere vorm van vergoeding.
Deze regeling sluit uitdrukkelijk accommodatieverhuurdiensten uit die geen vergoeding inhouden. Onder vergoeding wordt verstaan elke vorm van financiële compensatie, ongeacht de waarde of de vorm die deze aanneemt.
- “Professioneel of niet-professioneel, op regelmatige basis of niet-regelmatige basis” – Het beroeps- of privékarakter van de activiteit die de verhuurder uitvoert, is irrelevant. Deze regeling is dus van toepassing op zowel particuliere eigenaren die deze activiteit sporadisch of in het algemeen uitvoeren, als op professionals die deze tijdelijk of permanent uitvoeren.
- Voor alle soorten verhuur anders dan permanente huisvesting :
- Verhuur voor elk gebruik van accommodatie anders dan permanente huisvesting Hieronder vallen dus: Accommodatie voor toeristische of vakantiedoeleinden (niet onderworpen aan een toeristenvergunning), studenten, werknemers, etc.
- Toeristenverhuur. Dit wordt begrepen als de verhuur waarvoor een toeristenvergunning van de overeenkomstige autonome gemeenschap vereist is. In dit geval zal het registratieproces tweeledig zijn, aangezien de eigenaar van deze huizen, naast het doorlopen van het regionale registratieproces, moeten deze nieuwe registratie doorlopen om op digitale platforms te kunnen worden vermarkt.
- Boot verhuur met gebruik van accommodatie.
- Gemeubileerd: Artikel 2 van de wet bepaalt dat voor de toepassing van deze wet de accommodatie verhuurd moet worden "gemeubileerd". Dit betekent dat ‘ongemeubileerd’ wonen of appartementen niet onder deze regeling vallen.
Uitgesloten accommodaties: De wet sluit uitdrukkelijk de toepassing uit van:
- Hotels met vergelijkbare accommodaties, complexen, aparthotels en motels, of hostels, B&B, etc.
-Campings en appartementen voor caravans.
Definitie van gastheer of verhuurder (Art. 3)
Onder “Gastheer” of “Verhuurder” wordt verstaan: Een natuurlijke of rechtspersoon die een dienst voor verhuur van kortetermijnaccommodatie aanbiedt of voornemens is aan te bieden in ruil voor een vergoeding via een online platform voor verhuur van kortetermijnaccommodatie, ongeacht of dit op professionele of niet-professionele basis, op regelmatige of niet-regelmatige basis gebeurt.
Wat wordt wettelijk beschouwd als een ‘online platform voor kortetermijnverhuur’?
Dit zijn aanbieders die het gasten mogelijk maken om op afstand overeenkomsten aan te gaan met gastheren voor het verhuren van accommodaties voor korte termijn.
Welke diensten vallen onder de wet?
- Diensten die door onlineplatforms worden aangeboden aan gastheren die diensten voor verhuur van kortetermijnaccommodaties in Spanje aanbieden, ongeacht de vestigingsplaats van deze platforms.
- De accommodatieverhuurdiensten die door gastheren/verhuurders via deze platforms worden aangeboden .
Wat is de geografische reikwijdte van de wet?
Deze regel is van toepassing over het gehele nationale grondgebied.
Unieke registratieprocedure – EIGENDOMSREGISTER
De regelgeving bepaalt dat de weg om het “Unieke Registratienummer” te verkrijgen, via het Kadaster zal verlopen.
Online service
Dit proces zal “Online” worden uitgevoerd, voor deze , de gebruiker moet “geabonneerd” zijn "aan de dienst Kadaster, en zal toegankelijk zijn via het “Digitale Certificaat” van de gebruiker of zijn vertegenwoordiger.
Daarom moet de gebruiker als abonnee geregistreerd staan in het kadaster en moet hij over een digitaal certificaat beschikken om het registratieproces te formaliseren.
Gegevens die moeten worden opgenomen in het registratieproces
- De persoonsgegevens van de verhuurder en/of zijn vertegenwoordiger
- Contact email
- Contacttelefoonnummer in Spanje
- Kadastrale gegevens van het onroerend goed
- Gegevens van het Kadaster
- Maximaal aantal huurders
- Indien per kamer of gehele unit gehuurd
- Indien verhuurd voor toeristische doeleinden
- In het geval dat de accommodatie wordt ontwikkeld onder een “Toeristische Verhuur”-regime zoals gedefinieerd in de regio waarin het onroerend goed zich bevindt, details van de “Toeristenvergunning” moet worden aangegeven welke huurprijs deze dekt.
Hoogtepunten van het enkele registratieproces
- Spaanse telefoon: Dit is belangrijke informatie om rekening mee te houden voor alle eigenaren of verhuurders van accommodaties in Spanje die geen ingezetenen zijn van het Spaanse grondgebied. Ze moeten niet alleen een contact-e-mailadres hebben, maar ook een telefoon met een geregistreerde lijn in Spanje.
Wij gaan ervan uit dat het doel van het hebben van een nummer in Spanje is om de communicatie en meldingen van de overheid te vergemakkelijken.
Dit betekent uiteraard dat alle eigenaren die buiten het Spaanse grondgebied wonen, die geen telefoonlijn in Spanje hebben en die problemen kunnen hebben met de bereikbaarheid en zelfs met de kennis van de Spaanse taal, zal voor deze doeleinden een vertegenwoordiger in Spanje moeten hebben.
- Maximaal aantal huurders: Dit is een ander essentieel stukje informatie om rekening mee te houden bij het verwerken van de registratie. Het gaat om het identificeren van het maximale aantal plaatsen dat in het pand wordt aangeboden, op voorwaarde dat deze plaatsen voldoen aan de regelgeving. Dit impliceert juridische en technische kennis van het onroerend goed die niet alle eigenaren kunnen identificeren.
Wij komen regelmatig eigenaren tegen die accommodaties aanwijzen die niet voldoen aan de lokale, regionale of nationale bouwvoorschriften, of die niet voldoen aan sectorale voorschriften (zoals die voor toeristische verhuur).
daarom Het is raadzaam om de exacte juridische en bouwkundige voorwaarden van het onroerend goed te kennen voordat u het registratieproces voltooit, om de leefruimten te identificeren die geschikt zijn voor registratie in dit nieuwe proces.
- Verantwoordelijkheid van de gastheer/verhuurder: Na voltooiing van het registratieproces, de gebruiker of eigenaar neemt de verantwoordelijkheid op zich voor de juistheid van de vermelde feiten en gegevens . Als de opgegeven gegevens niet waar zijn, kan de gebruiker aansprakelijk worden gesteld voor alle soorten aansprakelijkheid die voortvloeien uit fouten, gebrek aan waarheidsgetrouwheid of onwaarheid in de opgegeven gegevens.
- Machtigingen en licenties: In lijn met het bovenstaande laat de procedure het aan de eigenaar over om te zorgen voor de vereiste vergunningen voor het gebruik van het onroerend goed voor verhuuractiviteiten en voor de geldigheid ervan (toeristenvergunning, woonvergunning, enz.).
Om deze reden moet de eigenaar voortdurend in contact staan met de administratie, via het One-Stop Office dat is opgericht, om de administratie te informeren over elke verandering of wijziging die zich voordoet in de ontwikkeling van de verhuuractiviteit.
Wanneer treedt de wet in werking?
De wet is in werking getreden op 2 januari 2025, wat betekent dat het al van kracht is en het registratieproces al is geactiveerd. De wet stelt een vrijwillig proces tot 1 juli 2025, vanaf welk moment het verplicht zal worden.
FAQ's:
Duur van deze registratie? Renovatie?
Het lijkt erop dat het verkregen registratienummer definitief is zodra het geregistreerd is, maar de eigenaar/gebruiker moet het register op de hoogte stellen van elke gebeurtenis, wijziging of verandering in de activiteit die een verandering in de voor de registratie verstrekte informatie zou kunnen veroorzaken.
Ik heb mij al geregistreerd als toeristische verhuurder in mijn autonome regio. Moet ik mij opnieuw registreren volgens deze regels?
Ja, u moet zich registreren in dit nieuwe register als u van plan bent om uw huurwoning op digitale platforms te adverteren.
Als u voor uw verhuurservice geen gebruik maakt van digitale platformen, hoeft u zich niet te registreren.
Ik wil mijn woning permanent verhuren. Moet ik mij registreren?
In uw geval hoeft u zich niet te registreren, omdat de wet alleen betrekking heeft op seizoens- of kortetermijnverhuur, en niet op permanente huisvesting. Maar de wet bepaalt dat u zich kunt registreren als u dat wilt (bijvoorbeeld om op zoek te gaan naar langetermijnhuurders in AirBNB, enz.). In uw geval is de registratie niet verplicht, maar vrijwillig.
Ik ga een woning huren met een tijdelijk huurcontract, dat is geen toeristische verhuur, maar voor vakantiedoeleinden, bijvoorbeeld voor twee maanden. Moet ik me registreren?
Als je via digitale platforms wilt huren, dan moet je dat doen. Dat is de geest van de wet.
Als u geen gebruik maakt van digitale platformen om uw tijdelijke verhuuractiviteit te ontwikkelen, hoeft u zich niet te registreren.
Ik heb een woning die ik verhuur aan studenten. Moet ik mij registreren?
Zoals in het vorige geval, hoeft u zich alleen te registreren als u digitale platforms gebruikt om uw verhuuractiviteit te adverteren of te beheren. Anders is het niet nodig.
Ik verhuur mijn appartement ongemeubileerd, moet ik mij registreren?
Om onder deze wet te vallen, moet de huurwoning gemeubileerd zijn.
Ik heb een boot te huur, moet ik mij registreren?
Als u geen accommodatie aanbiedt, of dit niet op tijdelijke basis doet, hoeft u zich niet te registreren. U hoeft zich alleen te registreren wanneer u de boot huurt:
- Met tijdelijke huisvesting
- Digitale platformen gebruiken voor marketing of management.
Aan welke andere vereisten moet ik voldoen om de tijdelijke verhuuractiviteit uit te voeren?
Het uitvoeren van een tijdelijke verhuuractiviteit vereist dat de huurder wordt gegarandeerd dat het pand voldoet aan alle soorten voorschriften met betrekking tot bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en hygiëne. Daarom moet u over alle administratieve machtigingen beschikken om de verhuuractiviteit voor residentieel gebruik uit te voeren, zoals een bewoningsvergunning-certificaat, energiecertificaat, verzekering die deze activiteit dekt, enz.
Ik huur een garage, moet ik mij registreren?
Als de garage niet gekoppeld is aan een woning met woonruimte, dan hoeft u zich niet te registreren.
Moet ik mijn verhuuractiviteit opgeven voor de belasting?
Elk type verhuurgerelateerde activiteit genereert belastingen die in Spanje moeten worden aangegeven, aangezien het onroerend goed zich in Spanje bevindt. Daarom raden wij u aan om deskundig advies in te winnen over deze kwestie.