Laten we ons een bedrijf voorstellen dat is opgericht voor de promotie en bouw van een huis. Het huis en het perceel zijn dan eigendom van het bedrijf.
Terwijl het huis in aanbouw is, besluit iemand het huis te kopen met de 100% van de verwerving van de eigendomsaandelen van het bedrijf. Met andere woorden, het bedrijf “verwerven” door de aankoop van 100% van de vastgoedaandelen.
Op deze manier 'kopen' de kopers het bedrijf rechtstreeks, hoewel hij indirect het onroerend goed koopt.
- In het geval dat de verwerving van het onroerend goed rechtstreeks heeft plaatsgevonden, zou btw worden betaald in het geval dat het onroerend goed gekoppeld was aan het bedrijfsvermogen van de verkoper.
- De verwerving van het onroerend goed zou echter ITP (overdrachtsbelasting) betalen als dat onroerend goed niet zou worden beïnvloed door de bedrijfsmiddelen van de verkoper.
Maar in het geval dat we te maken hebben met de aankoop van het bedrijf door de verwerving van al zijn aandelen, betaalt het dan btw of ITP? .
Het hangt er van af….
De btw-wet bepaalt uitdrukkelijk dat de verkrijging van voornoemde aandelen of participaties is VRIJGESTELD, op voorwaarde dat de "werkelijke wil" of bedoeling van die verkrijging niet was geweest om de betaling te "ontwijken" van de belasting die was gegenereerd in de veronderstelling van de rechtstreekse verkrijging van het onroerend goed.
Er is dus een ANTI-FRAUDE REGEL in het Spaanse belastingstelsel dat uitdrukkelijk het volgende vermeldt (artikel 108 van wet 24/1988 van 28 juli op de aandelenmarkt, huidig artikel 314 van de geconsolideerde tekst van de marktwet van effecten, goedgekeurd bij koninklijk wetsbesluit 4/2015 , van 23 oktober (hierna TRLMV):
“1. De overdracht van effecten/aandelen zal zijn vrijgesteld van Belasting Toegevoegde Waarde en Belasting op patrimoniumtransmissies en gedocumenteerde wettelijke bepalingen (overdrachtsbelasting en zegelrecht).
Maar de wet zegt ook:
De overdrachten die zullen worden belast door de BTW of ITP wanneer het via dergelijke overdrachten de "echte bedoeling" zou zijn geweest om deze belastingbetaling te ontwijken.
Onverminderd de bepalingen van het voorgaande lid, wordt, tenzij anders bewezen, begrepen dat de handeling wordt verricht met de "bedoeling om BTW- of ITP-betalingen te vermijden" in de volgende gevallen:
- Wanneer zeggenschap wordt verkregen over een entiteit waarvan de activa voor ten minste 50 procent uit eigendommen in Spanje bestaan, die niet gerelateerd / beïnvloed zijn aan zakelijke of professionele activiteiten, of wanneer, zodra genoemde zeggenschap is verkregen, het deelnamepercentage eraan toeneemt.
- Wanneer zeggenschap wordt verkregen over een entiteit waarvan de activa aandelen omvatten die het in staat stellen om controle uit te oefenen over een andere entiteit waarvan de activa bestaan uit ten minste 50 procent van de eigendommen in Spanje die niet gerelateerd / beïnvloed zijn aan zakelijke of professionele activiteiten , of wanneer, zodra genoemde zeggenschap is verkregen, het deelnamepercentage eraan toeneemt.
- Wanneer de overgedragen aandelen zijn ontvangen door inbreng van onroerende goederen ter gelegenheid van de oprichting van vennootschappen of de verhoging van haar maatschappelijk kapitaal, op voorwaarde dat dergelijke activa worden niet beïnvloed door zakelijke of professionele activiteiten en dat er tussen de datum van storting en de verzending geen periode van drie jaar was verstreken. “
Wanneer een van de bovengenoemde gevallen zich voordoet, zal de Spaanse overheid onmiddellijk het Regel voor fraudebestrijding, en zal deze gevallen beschouwen als onderworpen aan de overeenkomstige btw of ITP-AJD-belasting. Het zal de koper zijn die de "last" heeft om te bewijzen dat zijn ware motivatie nooit het ontwijken van de betaling van dergelijke belastingen was.
In het voorbeeld van dit artikel, de verkoop van de aandelen zou betekenen dat partijen daadwerkelijk een pand overdragen, maar wat doen ze daarmee met de bedoeling oplichting? - De werkelijke verplichting om btw te betalen (want in dit geval zou er btw zijn als de eerste verzending), hangt af van of we nu te maken hebben met een poging tot fraude of niet.
De sleutel om geen btw of ITP te betalen: Het vastgoed moet worden "beïnvloed" door een economische activiteit van het bedrijf, of in dit geval de promotie of bouw van huizen, of de aankoop / verkoop van grond, of huur, enz.
Daarom voldoet de overdracht van effecten / aandelen waaraan de controle over een onderneming wordt verworven waarvan de activa voor meer dan 50 procent uit onroerend goed bestaan dat verband houdt met een economische activiteit, niet aan de vereisten voor de toepassing van de antifrauderegel.
De overdracht van dergelijke aandelen is dus vrijgesteld van belasting over de toegevoegde waarde en belasting op patrimoniumtransmissies en gedocumenteerde wettelijke handelingen (ITP-overdrachtsbelasting), tenzij de Spaanse overheid verifieert dat het met een dergelijke overdracht de bedoeling was om de betaling van de belastingen die zouden zijn geheven op de overdracht van de eigendommen die eigendom zijn van de entiteiten waarvoor deze waarden vertegenwoordigen.
- Conclusie:
Deze transactie kan waarschijnlijk niet worden belast met btw en daarom kunnen de aandelen worden verkocht zonder enige belasting, aangezien het duidelijk is dat het onroerend goed dat wordt gebouwd wordt beïnvloed door de economische activiteit van het bedrijf, maar het moet nog worden bepaald of er fraude is of niet, om te weten de volledige transactiegegevens.
- We begrijpen bijvoorbeeld dat als de constructie van de bedrijfsstructuur om een enkel onroerend goed te bouwen en de aandelen te verkopen is uitgevoerd, wetende vanaf het begin de intentie om die aandelen te verkopen en met een directe overeenkomst met een koper vanaf het moment dat de bouw begint , dan zal een inspecteur waarschijnlijk vaststellen dat er sprake is van belastingontduiking.
- Als we daarentegen zijn begonnen met de bouw met de bedoeling om meer woningen te verkopen en weer op te bouwen, maar er is inmiddels een huizenkoper opgedoken die om wat voor reden dan ook liever bij het bedrijf blijft, dan zou je kunnen stellen dat er geen BTW op de verzending (geen TPO), dus de transactie zou zijn vrijgesteld van belastingen.
Zoals u kunt zien, kunnen de interpretaties talrijk zijn en allemaal acceptabel, dus nogmaals, we raden u ten zeerste aan om naar echte Spaanse experts in het veld te gaan voordat u een onroerendgoedtransactie uitvoert.
