Vruchtgebruik IN SPANJE VOOR ONROERENDE GOEDEREN EN EIGENDOMMEN

 

"Vruchtgebruik" bij eigendom van een eigendom is het recht om een ​​eigendom te gebruiken en ervan te profiteren dat het niet de eigenaar is. Het is alsof je de huurders bent, maar geen huur betaalt.

De eigenaren van het onroerend goed zijn dus andere mensen dan de gebruiker. Dit soort eigenaren heet "Naakte eigenaren'.

De "Naakte of blote eigenaren'zijn degenen die eigenaar zijn van het onroerend goed. Maar zij kunnen het onroerend goed niet ‘gebruiken’, noch er ‘wonen’, noch het onroerend goed ‘huren’, aangezien dit recht uitdrukkelijk aan de ‘vruchtgebruikers’ wordt gegeven. In feite hebben de Naakteigenaren mogelijk geen recht op “toegang” tot het onroerend goed als de vruchtgebruikers hen dat niet toestaan.

De "vruchtgebruikers' zijn degenen die het recht hebben om het onroerend goed te 'wonen', 'huren' en 'gebruiken', en zelfs de toegang tot de 'naakte eigenaren' te blokkeren, voor het geval ze dat zouden willen.

Laat ons u dit concept op de volgende manier beter uitleggen:

Het wettelijke "eigendomsrecht" op een eigendom bestaat uit een groep van wettelijke rechten zoals:

• De eigenschap beperken (bijvoorbeeld met voorrang)
• Om het pand te gebruiken als garantie voor een schuld (bijvoorbeeld een hypotheek)
• Om het pand te huren
• Om gebruik te maken van en te profiteren van het pand

1.- Grondwet van het Spaanse vruchtgebruik

Formulier

Het vruchtgebruik kan op de volgende manieren worden gevestigd:

1. Op grond van een wettelijke bepaling . Momenteel is het enige geval van legaal vruchtgebruik op staatsniveau het geval dat wordt erkend ten gunste van de staat weduwe echtgenoot.
2. By juridische transactie , die op hun beurt kunnen worden vastgesteld op basis van de doodsoorzaak (testamentair vruchtgebruik) of onder levenden, ongeacht of deze nutteloos of belastend is (bijvoorbeeld schenking). Op zijn beurt kan de inter vivos-constitutie worden uitgevoerd

Bekwaamheid

Voor het verkrijgen van vruchtgebruik is geen bijzondere hoedanigheid vereist. Als de eigenaar echter een rechtspersoon is, bedraagt ​​de maximale duur van het vruchtgebruik dertig jaar. Als de rechtspersoon vóór die datum vervalt, vervalt ook het vruchtgebruik.

Om het recht van vruchtgebruik te vestigen is het noodzakelijk dat u over de bevoegdheid beschikt om over het vruchtgebruik te beschikken.

Gelijktijdig vruchtgebruik

Indien het vruchtgebruik gelijktijdig ten gunste van meerdere personen is gevestigd, gelden de volgende regels:

• Het vruchtgebruik wordt beheerst door de regels van de gemeenschap van goederen
• Het uitsterven van het vruchtgebruik dat is ingesteld ten gunste van verschillende mensen die leefden op het moment van de oprichting ervan, vindt plaats met de dood van de laatste die overleeft.
• Bij testamentair vruchtgebruik wordt het recht op vermeerdering onder de vruchtgebruikers geregeld in de voorwaarden vastgelegd voor de erfgenamen ( CC art.987 en 982.1): het recht op vermeerdering vindt plaats wanneer twee of meer mensen tot dezelfde erfenis worden geroepen of gedeelte daarvan zonder speciale aanduiding van partijen en een van de opgeroepenen overlijdt vóór de erflater of doet afstand van de erfenis of is niet in staat deze te ontvangen.
• Indien het vruchtgebruik door schenking is gevestigd, bestaat er geen recht op vermeerdering, tenzij de schenker anders wenst. Een uitzondering wordt gemaakt in het geval dat de schenking gezamenlijk aan man en vrouw is gedaan, waarbij recht op vermeerdering bestaat, tenzij de schenker anders heeft bepaald.

Opeenvolgend vruchtgebruik

Er is sprake van vruchtgebruik wanneer het vruchtgebruik wordt gevestigd ten gunste van meerdere personen die elkaar in de loop van de tijd opvolgen. In dit geval is er niet sprake van één enkel vruchtgebruik, maar van meerdere, die elk beginnen wanneer de vorige eindigt.

Als de titel van de grondwet testamentair is en meerdere personen achtereenvolgens worden opgeroepen, wordt het vruchtgebruik slechts van kracht zolang het de tweede graad niet overschrijdt of wanneer het wordt uitgesproken ten gunste van mensen die nog in leven zijn op het moment van het overlijden van de erflater.

De rechten en plichten van de vruchtgebruiker zijn die welke worden bepaald door de titel die het vruchtgebruik vormt en, bij ontstentenis daarvan, die welke zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, zoals we in de volgende paragrafen uiteenzetten.

Er kan onderscheid worden gemaakt tussen verplichtingen voorafgaand aan de vestiging van het vruchtgebruik, gelijktijdig daarmee, en definitieve verplichtingen.

Verplichtingen voorafgaand aan de vestiging van vruchtgebruik

Dit zijn de volgende:

• Om een ​​inventaris te maken . Ter bescherming van de belangen van degene die de zaak in ontvangst neemt wanneer het vruchtgebruik afloopt, is de vruchtgebruiker verplicht een inventaris op te maken en zekerheid te stellen. De inventaris moet worden uitgevoerd met een oproeping van de eigenaar of zijn wettelijke vertegenwoordiger, waarbij de meubels worden getaxeerd en de eigendommen worden beschreven. Omdat er geen specifiek formulier vereist is, kan dit in een openbaar of privédocument gebeuren.
• Om een ​​borg te betalen als garantie  . Het doel ervan is de naleving van de verplichtingen van de vruchtgebruiker te verzekeren. De band kan persoonlijk of reëel zijn en moet in ieder geval voldoende zijn om de naleving van deze verplichtingen te garanderen.

De verkoper of schenker die zich het vruchtgebruik van de verkochte of geschonken goederen heeft voorbehouden en de echtgenote die weduwe is geworden met betrekking tot het door de wet toegekende vruchtgebruikquotum zijn vrijgesteld van de verplichting om deze garantie te verstrekken, tenzij zij een volgend huwelijk aangaan.

Zowel de inventarisplicht als de verplichting tot het stellen van garantie kan worden afgezien , ongeacht het soort vruchtgebruik, zolang er voor niemand schade ontstaat. De ontheffing kan komen van de blote eigenaar of van de rechterlijke macht, op verzoek van de vruchtgebruiker. Ook de door de erflater in zijn testament gemaakte dispensatie is mogelijk. Om de dispensatie te laten plaatsvinden, is een uitdrukkelijke verklaring vereist.

 Schending

Indien de vruchtgebruiker de verplichting tot het opmaken van boedelbeschrijving of het stellen van zekerheid niet nakomt, staan ​​de volgende gevolgen vast:

• De naakte eigenaar kan de vruchtgebruiker de eigendom van de goederen ontnemen, en kan eisen dat de goederen onder beheer worden gesteld, dat de meubelen worden verkocht, dat openbare goederen of nominatieve titels of krediettitels aan toonder worden omgezet in eigendomsregistraties. de staatsschuld of bij banken of openbare instellingen zijn gedeponeerd, en dat het kapitaal of de bedragen in contanten en de verkoopprijs van de roerende zaken in veilige effecten zijn belegd. De belangen en producten van de onder beheer gestelde activa behoren toe aan de vruchtgebruiker.
• De blote eigenaar mag de goederen ook als bewindvoerder onder zich houden, met de verplichting het vloeibare product aan de vruchtgebruiker af te leveren, onder aftrek van het bedrag dat voor deze bewind is overeengekomen of gerechtelijk is vastgesteld.
• In het geval van roerende goederen kan de eigenaar, die niet wil dat deze wordt verkocht vanwege de artistieke waarde ervan of omdat de prijs ervan laag is, de levering ervan aan hem eisen, waarbij de betaling van de wettelijke rente over de getaxeerde waarde ervan wordt gegarandeerd.
• Het is de vruchtgebruiker echter toegestaan, ook al heeft hij geen zekerheid gesteld en onder eenvoudige beëdigde zekerheid, om de levering van de meubels die nodig zijn voor zijn gebruik te vragen, om hem een ​​kamer toe te wijzen voor zichzelf en zijn gezin in een huis dat in het vruchtgebruik is geïntegreerd. , en de instrumenten, gereedschappen en andere roerende goederen die nodig zijn voor de sector waarin zij zich richt, waarbij de rechter beslist in het licht van de specifieke omstandigheden van de zaak.
• Zodra de waarborgsom is gesteld, heeft de vruchtgebruiker het recht om alle producten in ontvangst te nemen vanaf de dag waarop hij, overeenkomstig de titel die het vruchtgebruik vormt, met de ontvangst ervan had moeten beginnen, wat betekent dat de naleving van de verplichting tot het stellen van waarborgsom heeft terugwerkende kracht.

Verplichtingen tijdens het bezit van de goederen

De vruchtgebruiker is verplicht:

• Behoud de vorm en inhoud van het eigendom, tenzij de wet of de constituerende titel anders toestaat.
• Informeer de eigenaar over de volgende feiten:
  • De noodzaak om dringende reparaties uit te voeren die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen.
  • Elke handeling van een derde waarvan u op de hoogte bent, die eigendomsrechten kan schenden. Doet u dit niet, dan bent u aansprakelijk voor de schade alsof deze door uw schuld is veroorzaakt.
• Zorg voor het vruchtgebruik als een goede vader van een gezin. Indien de goederen, overeenkomstig deze verplichting, door het gebruik op natuurlijke wijze verslechteren, kan de blote eigenaar geen aanspraak maken op de vruchtgebruiker. Indien deze verplichting daarentegen wordt geschonden en de eigenaar aanzienlijke schade wordt berokkend, kan de eigenaar verzoeken dat de zaak aan hem wordt afgeleverd, waarbij hij zichzelf verplicht jaarlijks het vloeibare product ervan aan de vruchtgebruiker te betalen, na aftrek van de kosten en de prijs. dat door zijn administratie wordt toegewezen. In ieder geval is de vruchtgebruiker tegenover de blote eigenaar aansprakelijk voor de schade die hij, door bedrog of nalatigheid, lijdt aan de zaken die het voorwerp van het vruchtgebruik zijn.
• De gewone reparaties aan de zaak uitvoeren, kan de eigenaar van hem eisen dat hij deze verplichting nakomt, en als hij niet aan het verzoek voldoet, kan hij deze op kosten van de vruchtgebruiker uitvoeren. De vruchtgebruiker moet rente betalen die overeenkomt met de bedragen die de eigenaar heeft betaald om reparaties uit te voeren of bijdragen te betalen op kosten van de eigenaar. Buitengewone herstellingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de naakte eigenaar en de vruchtgebruiker moet hem op de hoogte stellen wanneer de noodzaak om ze uit te voeren dringend is.
• Betaal de jaarlijkse lasten en bijdragen en die van degenen die als lasten van de vruchten worden beschouwd. De blote eigenaar is verantwoordelijk voor het betalen van de bedragen die rechtstreeks aan het kapitaal worden opgelegd.
• Betaalkosten, kosten en straffen van de rechtszaken die over het vruchtgebruik zijn aangespannen.

 Verplichtingen bij beëindiging van het vruchtgebruik

Zodra het vruchtgebruik is geëindigd, moet de vruchtgebruiker het vruchtgebruik aan de eigenaar overdragen.

2.- Rechten van de vruchtgebruiker

 De rechten van de vruchtgebruiker zijn die welke worden bepaald door de constituerende titel en, bij gebreke daarvan of vanwege de ontoereikendheid ervan, die welke zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

Gebruik het pand

De vruchtgebruiker heeft de recht om het vruchtgebruik van de woning te gebruiken, het verkrijgen van direct en onmiddellijk bezit.

Zodra het vruchtgebruik ontstaat, verkrijgt de vruchtgebruiker het recht op bezit en genot van de vruchtgebruiker.

Perceptie van fruit/inkomen

 Er wordt erkend dat de vruchtgebruiker het recht heeft om de vruchten/rentae te ontvangen, ongeacht of deze natuurlijke, industriële of burgerlijke vruchten zijn.

• De natuurlijke en industriële vruchten die op het moment van aanvang van het vruchtgebruik in behandeling zijn, behoren toe aan de vruchtgebruiker, zonder de verplichting om eventuele kosten aan de eigenaar te betalen. Als ze bij het einde van het vruchtgebruik nog hangende zijn, maakt u ze de uwe, maar betaalt u de kosten aan de eigenaar.

Onder de burgerlijke vruchten wordt verstaan ​​dat deze per dag worden ontvangen en toekomen aan de vruchtgebruiker naar rato van de tijd dat het vruchtgebruik duurt. Indien de vruchtgebruiker de in vruchtgebruik gegeven gronden heeft verpacht en deze eindigt vóór de verpachting, ontvangt hij slechts het evenredige deel van de huur dat de pachter moet betalen.

• Bij het vruchtgebruik van het recht op een inkomen of een periodiek pensioen, hetzij in geld, hetzij in de vorm van vruchten, wordt elke vervaldag beschouwd als de vrucht van dat recht.
• Bij het vruchtgebruik van verplichtingen of titels aan toonder die rente opleveren, wordt elke vervaldag beschouwd als de vrucht van die rechten.
• Indien het vruchtgebruik bestaat uit het genot van de voordelen van een deelname aan een commerciële of industriële exploitatie waarvan de uitkering geen vaste looptijd heeft, worden de voordelen als vruchten beschouwd.

Recht om het pand te verhuren

De vruchtgebruiker kan de vruchtgebruiker aan een ander verhuren, maar alle overeenkomsten die als zodanig zijn aangegaan, worden bij het einde van het vruchtgebruik beëindigd.

De door de vruchtgebruiker afgesloten woonhuurovereenkomsten eindigen op het einde van het vruchtgebruik ( LAU art.13.2 ). Huurovereenkomsten voor ander gebruik dan huisvesting worden op dit moment beheerst door de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, tenzij de partijen anders overeenkomen.

Aan de andere kant, wanneer het vruchtgebruik afloopt, wordt de verhuur van plattelandseigendommen als bestaand beschouwd gedurende het landbouwjaar. Bovendien kunnen deze contracten gedurende de in het contract bepaalde tijd blijven voortbestaan, zelfs na het tenietgaan van het recht van de vruchtgebruiker, als de eigenaar bij de toekenning ervan aanwezig was geweest. Het voortbestaan ​​van het contract gedurende het landbouwjaar, dat verplicht is, vormt geen nieuwe huurovereenkomst.

Verwijderingsfaculteiten

Vruchtgebruik is een vervreemdbaar en hypotheekeerbaar zakelijk recht.

De overdracht kan zowel onder bezwarende titel als kosteloos plaatsvinden, waarbij de verkrijger het vruchtgebruik verkrijgt onder dezelfde voorwaarden als waarop het vruchtgebruik is gevestigd. Het zou genoteerd moeten worden dat:

• Het levenslang karakter dat vruchtgebruik normaal gesproken heeft, maakt dat het afhangt van het leven van de cedent, en niet van dat van de cessionaris.
• De vruchtgebruiker moet aansprakelijk zijn voor de schade die de vruchtgebruiker lijdt door de schuld of nalatigheid van de persoon die hem vervangt, waarmee de overdrager borg staat voor de verkrijger.

Wat de hypotheek betreft, deze vervalt telkens wanneer het vruchtgebruik eindigt als gevolg van een gebeurtenis buiten de wil van de vruchtgebruiker (bijvoorbeeld door zijn overlijden). Indien dit naar zijn wil zou zijn (bijvoorbeeld door afstand te doen), schaadt het uitsterven de hypotheekhouder niet, zodat de hypotheek op het vruchtgebruik blijft voortbestaan ​​tot aan de gegarandeerde verplichting is voldaan of tot het tijdstip verstrijkt waarin het vruchtgebruik normaal gesproken zou zijn geëindigd als er waren geen tussenkomst. het feit dat er een einde aan maakte.

---

CONCLUSIES

Er zijn voornamelijk 2 soorten vruchtgebruik:

• "Tijdelijk"  or " Geconditioneerd ”: Wanneer het gebruik van de woning een deadline op tijd heeft of geconditioneerd is.
•   Voor het leven: Wanneer het gebruik van het pand is voor de levensduur van de gebruiker.

Vruchtgebruik komt van de Romeinse wetten en het is vrij gebruikelijk in het overervingsproces en het familierecht in Europese continentale landen zoals Spanje, Frankrijk, Portugal, Duitsland, enz.

In overervingproces, komt vrij vaak voor bij de erflater om het vruchtgebruik van de vaste woning over te laten aan de langstlevende echtgenoot en de rest van het eigendom aan de kinderen over te laten (naakt eigendom). Op deze manier zorgt het overleden deel ervoor dat de langstlevende echtgenoot ondanks eventuele conflicten met de kinderen toch een plek krijgt om te wonen.

Ook is het vruchtgebruik veel gebruikt bij vastgoedtransacties in Spanje, met als doel de Spaanse erfbelasting te vermijden of te verminderen. Het is vrij gebruikelijk dat ouders het onroerend goed kopen op naam van de kinderen, waarbij ze het juiste vruchtgebruik voor zichzelf behouden. Op deze manier, als de kopers alleen het “vruchtgebruik” kopen en de kinderen het “naakt eigendom” verwerven, zouden de kinderen in geval van overlijden van de ouders enkel de erfbelasting moeten betalen ter waarde van het “vruchtgebruik”, aangezien ze al de eigenaren zijn van de rest.

---

Laat ons u dit uitleggen Een voorbeeld, als de Eigendomsprijs 200.000 EUR is en de ouders het vruchtgebruik in waarde van 50.000 EUR hebben gehouden, en de kinderen het eigendom van de rest (150.000 EUR) hebben verkregen, dan zal, in geval van overlijden van de ouders, het erfenisproces alleen voor de 50.000 EUR. Deze actie verlaagt uiteraard de successierechten aanzienlijk.

---

 Maar dit systeem moet zorgvuldig worden bestudeerd vanwege recente interpretaties van wetten, omdat de beslissing van de ouders om het 'naakte eigendom' naar de kinderen te vertalen, kan worden beschouwd als een 'donatie' en vervolgens belasting moet worden betaald als een actie van ' Bijdrage". En 'Donatiebelastingen' kunnen in Spanje zelfs hoger zijn dan 'Erfbelasting'. Een manier om dit te voorkomen, is dat de kinderen zelf en uit eigen bron de prijs van het 'naakte eigendom' betalen. Maar omdat dit een zeer delicaat punt is met belangrijke fiscale implicaties, is het ten zeerste aan te raden juridisch advies in te winnen alvorens deze beslissingen over vruchtgebruik te nemen.

WAT IS DE WAARDE VAN DE USUFRUCT? - Hoe kunnen we de waarde van het vruchtgebruik berekenen?

De waarde van het vruchtgebruik wordt op de volgende manier berekend: U moet de volgende berekening maken: RUST tot nummer "89" de leeftijd van de gebruiker (als er 2 gebruikers zijn, is de leeftijd de jongste), met een minimaal 10%.

Bijvoorbeeld:

---

VOORBEELD 1: Verwerving van het vruchtgebruik op het aankoopproces:

"A" + "B" hebben twee kinderen ("1 ″ en" 2 "). “A” is 69 en “B” is 72. Ze hebben allebei besloten om een ​​huis in Spanje te kopen voor een prijs van 200.000 EUR. In het proces van verwerving, dus voordat de verkoop wordt afgerond, en met het oog op verlaging van de successierechten in de toekomst, instrueren ze hun advocaat dat ze het vruchtgebruik willen behouden en de rest van de eigendomsrechten aan hun kinderen willen overlaten.

Waarde van het vruchtgebruik: 89 - 69 = 20.

20 is het% van de totale prijs van het onroerend goed, met de volgende formule:

200.000 * 20% = 40.000 EUR. Dit is de vruchtgebruikswaarde van het onroerend goed en het "bedrag" van de prijs waarvoor A + B verantwoordelijk zou zijn.

Op dezelfde manier houden de kinderen de rest van de eigendomsrechten gewaardeerd op 160.000 EUR.

In dit voorbeeld, als A + B sterft, dan zullen kinderen automatisch de 40.000 EUR ontvangen, waardoor de 100% van het eigendom wordt geconsolideerd en alleen belasting wordt betaald over de 40.000 EUR.

Aangezien 1 + 2 de eigendomsrechten op een "Aankoopproces" hebben gekregen, zullen ze "Aankoop- of overdrachtsbelasting" betalen voor de waarde van het eigendom. Ze betalen dus geen 'successierechten' maar 'overdrachtsbelasting'.

---

VOORBEELD 2.- Verwerving van het vruchtgebruik via testament / overerving:

In het vorige voorbeeld kocht A + B het Spaanse eigendom voor 100% zelf. Ze houden het eigendom hun hele leven alleen op hun naam, en ze besluiten het via erfenis aan de kinderen door te geven.

Op deze manier maken A + B Spaanse testamenten en geven ze het volgende aan:

• Als "A" sterft, wordt het A-deel van het pand als volgt verdeeld:
  • "B" ontvangt het vruchtgebruik van het "A" -gedeelte van het huis
  • De kinderen krijgen de rest van het eigendomsrecht van het eigendom ("Naakt eigendom")
• Als "B" sterft, hetzelfde.

In dit geval, als we het voorbeeld nemen dat "A" sterft, wordt het vruchtgebruik van zijn kant overgedragen aan "B" en wordt het naakte eigendom overgedragen aan de kinderen. En dit zal gebeuren door het uitvoeren van de laatste 'A'-testament in een Spaans overervingsproces.

Later, wanneer "B" sterft, zal 1 + 2 het vruchtgebruik van het onroerend goed ontvangen via ook erfenis.

In dit voorbeeld, aangezien 1 + 2 het vruchtgebruik via erfenis ontvingen, zullen zij voor deze overname geen "overdrachtsbelasting" betalen. Ze betalen “successierechten” voor een waarde van het vruchtgebruik van 40.000 EUR.

---