Compra de um novo imóvel para construção na Espanha - Fora do plano

Nossa equipe de Advogados espanhóis especialistas em propriedades espanholas irá guiá-lo no processo de compra de sua propriedade espanhola em Valência, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga ou Catalunha.

O processo de compra  novo Propriedades espanholas é muito semelhante ao comprar revendaes, mas há diferenças importantes a serem consideradas. Nossa equipe de advogados espanhóis preparou um guia prático com os principais aspectos envolvidos na aquisição de propriedades espanholas, em relação ao processo de transporte.

Aspectos Legais e Processo

– O que é comprar fora do plano na Espanha? 

Isso significa comprar um imóvel em construção quando as obras ainda não estão concluídas. Na maioria dos casos, o primeiro acordo para a compra dos imóveis espanhóis é feito quando o a construção está projetada e as obras ainda não foram iniciadas.
Projetos fora do plano exigem processo de compra/construção de longo prazo o que pode gerar insegurança por parte do investidor, principalmente quando ele tem que depositar e pagar quantias em dinheiro em conta do preço final de um imóvel quando, naquele momento, é apenas “projeto”. Esta incerteza é ainda maior quando o comprador/investidor não conhece aspectos essenciais do projeto como:  a reputação ou pontuação de crédito do Construtor, a situação econômica do projeto do edifício, etc. E, o mais importante, que tipo de garantias são oferecidas para garantir os pagamentos exigidos caso o projeto não seja concluído.
Para reduzir o risco do investimento, preparamos uma lista de aspectos a considerar ao comprar novas propriedades em projetos fora do plano:

– Documentos legais e administrativos de construção

Ao comprar um novo imóvel, existem vários documentos que devem ser estudados e verificados adequadamente, a fim de controlar a situação legal do lote e do prédio e o desenvolvimento adequado da construção.
Esta é uma tarefa que deve ser realizada por advogados reconhecidos e especialistas em construção, e deve ser feito em todas as etapas do processo de construção: Desde as primeiras etapas do processo até a conclusão. Assim, em cada etapa existem documentos e informações que devem ser fornecidos e obtidos junto dos compradores, ou pelos seus advogados, de forma a comprovar que todos os requisitos legais e administrativos são devidamente cumpridos.

- Despesas, impostos e outros custos

Embora, em geral, o processo de aquisição de um novo imóvel seja quase igual ao da compra de uma revenda, existem custos, impostos e despesas determinados que têm conceito e tratamento diferenciados.

Dicas legais na hora de comprar um imóvel fora da planta na Espanha

1.- Verifique o Promotor/Desenvolvedor

Uma das decisões mais importantes ao comprar novas propriedades ou fora do plano é pagar o depósito inicial e os seguintes pagamentos por conta do preço de uma propriedade que ainda não foi construído.
Portanto, é extremamente importante obter o máximo de informações possível da empresa construtora, sua pontuação financeira e de crédito, quanto tempo dura a empresa nos negócios, proprietários e parceiros, etc.

2.- Pontos de verificação

Portanto, ao comprar novas propriedades, é muito importante considerar os seguintes pontos de verificação sobre o processo:

1. Para verificar “quem” é o proprietário do terreno para construção:  É necessário estudar os documentos legais da propriedade para verificar quem é o proprietário do terreno onde o prédio é projetado ou executado.
2. Para verificar se não há empréstimos / dívidas pendentes: Também é muito importante saber se o terreno tem algum tipo de dívida, limitação, cobrança, etc., que possa afetar a situação legal do projeto.
3. Para garantir que o Construtor / Desenvolvedor pague sua Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Se não for pago, esse imposto será anexado à propriedade para que o novo proprietário se responsabilize no futuro.
4. Para obter uma situação cadastral do lote, limites, limites e como o lote é considerado nos planos de construção e nos aspectos de desenvolvimento do planejamento da área: É essencial verificar se o projeto atende às normas normativas de construção e também conhecer o desenvolvimento e a situação legal das áreas circundantes, a fim de obter informações adicionais sobre o que está sendo desenvolvido na área e como isso pode afetar sua propriedade no futuro.
5. Consultar o Departamento de Construção da Prefeitura  a fim de garantir que o empreendimento atenda às normativas e que todos os documentos de construção sejam obtidos e outorgados. Também é muito importante verificar se não há outros desenvolvimentos planejados nas proximidades que possam afetar o projeto.
6. Para verificar se o construtor obteve um Licença de Obra (Licença de Construção)
7. Para obter todas as informações / documentos necessários do construtor conforme solicitado pelas leis. As leis espanholas obrigam os construtores / desenvolvedores a fornecer informações completas e detalhadas sobre o projeto, a propriedade, como o projeto será desenvolvido, materiais de qualidade etc.
8. Para obter documentos traduzidos para o seu idioma. Documentos e contratos legais essenciais, materiais de qualidade etc. devem ser explicados e traduzidos no seu idioma. Às vezes, descobrimos que os construtores não adaptam esses documentos no seu idioma e é oferecido a você que assine o espanhol. Peça ao seu advogado para traduzi-los no seu idioma para uma melhor compreensão das condições contidas.
9. Confirmar que os valores pagos por conta do preço serão garantidos conforme as leis. Os pagamentos por conta do preço devem ser cobertos com garantias suficientes, a fim de “protegê-los” e “reembolsá-los” a você em caso de falha do projeto de construção ou em caso de quaisquer outras circunstâncias que possam resultar em violações essenciais de o contrato do lado do construtor.
10. Confirmar que o construtor obterá a Licença de Ocupação / Certificado de Habitação na conclusão. As leis espanholas obrigam os construtores a fornecer este documento aos compradores antes da conclusão do processo de compra.
11. Confirmar quem realizará a conexão dos diferentes serviços e utilidades da propriedade como: água, energia elétrica, gás, comunidade de proprietários, etc. Às vezes, os construtores não prosseguem com essas conexões, deixando os compradores em uma posição desconfortável para lidar com essas conexões.
12. Outros: abra uma conta bancária / número NIE: Peça ao seu advogado para ajudá-lo no processo de abertura de uma conta bancária na Espanha e na obtenção do número NIE.

3.- Calcule despesas de compra

• Taxas do notário: Pela formalização das escrituras.
• Taxas de registro de terras: Para a inscrição das escrituras no cartório de registro de imóveis e prosseguir com a mudança de propriedade da propriedade.
• IVA (IVA em espanhol): Atualmente, este é o 10% sobre o preço total da casa. 10% também é aplicável a outros elementos secundários da propriedade, como garagens, estacionamentos, depósitos, etc., que estão situados no edifício. Mas, se a garagem / estacionamento for colocada em outro prédio diferente daquele em que o apartamento estiver situado, a taxa de imposto será de 21%. (Por favor, leve em consideração que, caso a venda seja apenas para uma parcela, o IVA poderá ser de 21% se o fornecedor for uma empresa). 
• Imposto de selo: Geralmente é o 1-2%% sobre o preço total do edifício, em Murcia, Valencia Region e Andaluzia. Esse imposto pode ser reduzido substancialmente se os compradores estiverem comprando com a intenção de usar o imóvel COMO RESIDÊNCIA PRINCIPAL.
• Outras: Honorários de advogados espanhóis, despesas com hipotecas, contratos de água, energia elétrica e gás, Plusvalía, etc.

4.- Outros

• Obtenção de NIE: Os não residentes em Espanha necessitam de aplicar o número de identificação fiscal de estrangeiro NIE na compra de imóveis em Espanha. Quando você está em processo de compra de um imóvel a solicitação deste número deve ser feita antes da conclusão do processo de compra.
• Abertura de conta bancária: Em algum momento do processo será recomendável abrir uma conta bancária na Espanha. Isto ajudará a completar os pagamentos ao construtor, e a pagar por débito direto os diferentes serviços do imóvel como encargos comunitários, electricidade, água, gás, etc.

Caso você tenha decidido comprar um terreno para construir seu próprio projeto de construção na Espanha, visite nossa seção especializada:

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