Como construir uma casa em terreno rústico em Espanha – Terrenos não urbanizáveis
Aspectos gerais
Os advogados da TLA atuam há mais de 15 anos lidando com transações e casos de propriedades em áreas rústicas em todo o território espanhol. De Catalonia (Tarragona e Barcelona), Região de Valência (Castellón, Valência e Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almería (Vale de Almanzora), e málaga.
Como resultado de nossa vasta experiência e do reconhecimento de diferentes normativas regionais, preparamos um guia a seguir para aqueles que pretendem comprar um lote / terreno em áreas rústicas da Espanha, com o projeto de construir uma casa em isto.
Se vai comprar um terreno ou uma propriedade no país, como uma quinta (cortijo), é fundamental saber se o mesmo está inserido num local área onde a urbanização é permitida (neste caso, é chamado de "finca urbana" ou "suelo urbano") ou onde urbanização e empreendimentos residenciais não são permitidos ("Finca rustica" ou "suelo rustico").
Os terrenos na Espanha são classificados em vários tipos:
1. Terra Uban – “terreno urbano"
Este é um terreno no qual está autorizado a construir com especificidades derterminadas contidas nos "Planos de Desenvolvimento" da cidade ou área (Plano Geral de Ordenação Urbana PGOU) ou em zonas específicas de urbanização denominadas "Planos Parciais" (Aviões Parciales), Etc.
Essa terra costuma ter todas as facilidades e requisitos para morar lá em alta densidade populacional, como o fornecimento adequado de água e eletricidade, conexão com o sistema de esgoto, parques e áreas verdes, esportes, educação, hospitais, etc.
Terreno urbano ou "Suelo Urbano”É o que costumamos encontrar nas cidades, vilas ou urbanizações e costumava ter o acesso adequado por estradas, com calçadas, áreas de pedestres, ruas, áreas comerciais, centros de saúde, escolas, hospitais, esportes etc.
2. Terrenos não urbanizáveis – ” Suelo não Urbanizável"
“Não Urbanizável” é um tipo de terreno onde não é possível desenvolver nenhum terreno industrial, residencial ou comercial, porque se destina a determinados usos protegidos, principalmente ligados ao floresta, agricultura e outros. Assim, neste tipo de terreno, outros usos como residencial, industrial ou comercial são muito limitados, restritos e nem sempre permitidos.
Dentro dos terrenos “Não Urbanizáveis” encontramos uma classificação em subtipos de terrenos, consoante o uso permitido, e o nível de proteção:
- Terra protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Protegido”): São terrenos onde, por determinadas razões (geralmente ligadas à natureza, floresta, etc), as construções, e outro tipo de atividades são limitadas de forma a “proteger” um determinado valor.
- Terra não protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Comun”): É um terreno onde o uso principal é agrícola e agrícola, e onde outros usos (residenciais, comerciais etc.) podem ser permitidos, respeitando determinadas condições.
"Terreno rústico” é o nome que geralmente é adotado para o Suelo Não Urbanizável Comun na Espanha. Em outras palavras: Nas áreas em que não é possível desenvolver urbanizações destinadas a uso agrícola, são permitidos outros usos como construção de imóveis residenciais, indústrias, etc., sempre respeitando determinadas normas e condições.
3.- Terreno urbanizável – “Suelo Urbanizável'
Este é o tipo de terreno onde poderá ser desenvolvido no futuro com urbanizações, áreas comerciais, parques industriais, etc. Assim, caso seja aprovado um projeto de construção pública ou privada, a área poderá ser urbanizada.
Passos a seguir para construção de moradia residencial em terreno rústico
Falando agora sobre “Terra rústica”, é uma terra onde o principal uso permitido é “agrícola”, ou para ser usado pelos agricultores para desenvolver uma atividade agrícola.
Mas, neste terreno, excepcionalmente, está autorizado a construir novas construções com uso residencial. Estas construções devem estar em uma densidade de construção muito baixa, tentando evitar a criação de áreas construídas de alta densidade que possam criar “urbanizações de fato”.
Assim, é muito comum descobrir que apenas quando o terreno tem uma área mínima (5.000 m2, 10.000 m2, ou 20.000 m2 etc.), está autorizado a aí construir uma construção, também designada por “cortijo”, “villa”, “ masía ”, chalé”, “chalé”, “hacienda”, etc.
Nas áreas rurais ou rurais espanholas é bastante comum encontrar casas construídas em lotes de tamanho menor do que o necessário para obter direitos de construção (casas construídas em lotes com menos de 10.000 m2, por exemplo) Isto porque estes edifícios foram construídos antes da entrada em vigor dos novos regulamentos, ou, simplesmente, foram construídos sem respeitar as leis, pelo que são agora considerados como construções”Fuera de Ordenação” (fora da normativa vigente). É o caso de imóveis construídos há muito tempo, que hoje não atendem à normativa vigente. Este tipo de propriedades podem ser perfeitamente legais agora, mas sujeitas a algumas restrições de uso (o mais importante é que a casa antes do restante das construções existentes na propriedade sejam respeitadas pela administração, mas não podem ser ampliadas, e não é autorizado a construir novas construções naquele terreno).
Assim, se a sua intenção é desenvolver um projeto para a construção de uma casa em áreas de “terrenos rústicos”, você deve primeiro verificar na autoridade legal (principalmente a Câmara Municipal, Conselho = “Ayuntamiento”), quais são as especificações, requisitos e limitações, que você pode ter que construir lá.