[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]Caso você tenha decidido comprar ou vender um imóvel na Espanha, preste atenção às seguintes informações:

1.- VERIFIQUE A DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE DOS DOCUMENTOS DE PROPRIEDADE

COMO A PROPRIEDADE É REGISTADA E DESCRITADA NAS TÍTULAS: Verifique na escritura de propriedade se o imóvel está devidamente descrito e registrado. As escrituras de propriedade devem detalhar um descrição perfeita do tamanho, das bordas e do restante dos elementos de construção existentes na propriedade.

É bastante comum descobrir que propriedades pertencentes a diferentes proprietários por muitos anos foram modificadas / ampliadas em seus tamanhos e / ou dependências (novas salas, fechando a varanda ou terraço, garagem, piscinas, etc.).

Se a superfície atual das construções existentes não coincidem com a descrição nas escrituras, então, precisamos saber o motivo dessa discrepância! . Em muitas ocasiões, existem processos que podem ser adotados para corrigir essas discrepâncias e maneiras de resolvê-las. Mas, em outros casos, essas diferenças mostram um problema legal que afeta a propriedade que você precisa conhecer para ser confirmada desde as primeiras etapas do processo de compra / venda.

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   Um exemplo: Casa com 120 m2 com piscina de 50 m2 e garagem convertida em “guest house”. Nas escrituras a casa aparece apenas com 120 m2, mas não a piscinae a garagem é um "garagem” não uma “casa de hóspedes”.

   Conseqüência: As escrituras devem ser atualizadas e o comprador deve ser informado de que a “casa de hóspedes” é legalmente considerada uma “garagem”.

  NOTA: Não estamos considerando a “descrição interna” da casa (número de cômodos, banheiro, etc), o que estamos considerando é o “tamanho construído” (em espanhol, “superficie construída”). Não é necessário escritura para mostrar a descrição exata ou distribuição de cada dependência interna dentro da casa. Se modificou o interior do imóvel alterando paredes internas, então não será necessário atualizar as escrituras, bastando apenas “declarar” a nova distribuição interna no ato da venda.

ou seja: Deeds mostra que existem “4” quartos e você os converteu em “2”. Neste caso não é necessário atualizar as escrituras. Como proprietário, você é livre para modificar/reformar as dependências internas do imóvel (obtendo sempre a devida Licença de Reforma).

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PROPRIEDADE EM CATASTRO (também conhecida como "SUMA" ou "IBI" ou "CONSELHO TRIBUTÁRIO"): Da mesma forma que nas escrituras, a propriedade deve ser registrada em "Catastro" com o tamanho e a superfície exatos e atuais.

Todos os anos, as contas da Catastro – “IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles” mostram o tamanho da propriedade usando os registros da Catastro. O tamanho das construções consideradas neste projeto de lei é muito importante, pois é com ele que se faz o cálculo do “IBI” ou “Imposto Municipal” anual. Assim, é essencial verificar se os registros da Catastro mostram o tamanho adequado e atualizado da construção existente na propriedade, incluindo quaisquer modificações ou ampliações que tenham sido feitas.

Assim, por favor, note que o “escritório Catastro” calcula o Imposto Municipal em relação ao tamanho das construções, levando em consideração todos os componentes da construção, como casa, piscina, garagem, etc.

Portanto, caso a propriedade tenha sido modificada com extensões etc., isso deve ser considerado e verificado como parte essencial do processo de transação da propriedade.

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   An exemplo: Aquando da aquisição do imóvel, as construções existentes totalizavam 120 m2, para uma moradia. É o que também ficou demonstrado nas escrituras e no Catastro Bill (IBI). Por esta razão, as contas Catastro (IBI) eram de 300 EUR.

Alguns anos depois, o proprietário construiu uma piscina de 50 m2 e uma garagem de 40 m2. Caso o proprietário não tenha declarado esses novos elementos de construção à Catastro, as contas da Catastro -IBI são pagas a menor. A razão disso é que, conforme explicado nesta seção, as contas da Catastro são calculadas considerando o tamanho das construções (em termos de “maior tamanho construído” = “maior imposto”). Assim, provavelmente, se o proprietário tivesse declarado estes elementos, a fatura do IBI seria superior a 300 EUR. Assim, caso o comprador não atenda a este ponto, e resolva durante o processo de compra, poderá ser responsabilizado perante a Catastro por estas construções não declaradas em caso de inspeções da Catastro.

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2.- OUTROS DOCUMENTOS PARA CONFIRMAR A LEGALIDADE DA PROPRIEDADE:

Geralmente, para confirmar a situação legal de uma propriedade, é necessário obter os seguintes documentos:

• Títulos de propriedade da propriedade: para confirmar como a propriedade foi comprada, fronteiras legais e encargos / dívidas legais que podem afetar a propriedade
• Catastro (fatura do IBI-Conselho Fiscal)
• Contas de serviços públicos: água, energia elétrica, gás
• Certificado de Desempenho Energético: Para confirmar o nível de consumo de energia do edifício
• Certificado da comunidade de proprietários: para comprovar que os atuais proprietários estão atualizados sobre as taxas da comunidade
• etc,

O estudo dos documentos acima é padronizado na Espanha por agentes e advogados.

Porém, como especisalizado na construção e no setor imobiliário, nossa empresa faz ênfases especiais no estudo e na consideração de outros documentos, que nem sempre são levados em consideração por outros profissionais não tão especializados em construção como o TLA.

• Certificado de habitação / licença de ocupação / licença de ocupação (CH / LO): Este documento é obtido na Prefeitura quando as obras são concluídas, a fim de confirmar que o imóvel atende às condições legais de habitação. Este documento também é necessário para conectar água e eletricidade à propriedade e fazer as alterações dos contratos de água e eletricidade em seu nome.

A obtenção deste Certificado é “obrigatória” na venda/compra de imóveis em Espanha?:

Depende do tipo de imóvel: Em imóveis “Novos”, a construtora tem a obrigação de fornecer esse documento ao comprador após a conclusão do processo de venda.

Mas, por favor, note que em “Revendas” não existe nenhuma lei que obrigue o vendedor a fornecer este documento no ato da venda. As leis espanholas dizem que é o “comprador” quem deve obter este documento após a conclusão, a fim de proceder às alterações dos nomes de água e eletricidade.

Neste ponto, temos que dizer que a administração pode se recusar a fornecer o CH ao comprador após a conclusão, caso a propriedade tenha sofrido obras não autorizadas, etc., do proprietário anterior. Portanto, se o imóvel não estiver em perfeitas condições legais, pode haver um risco de não obter a aprovação deste documento após a conclusão. E isso poderia deixar o comprador em uma situação muito complicada, pois ele poderia ter problemas para obter os contratos de serviços públicos em seu nome.

Um ponto muito importante aqui é que a existência ou validade do CH não é mostrada nas ações! Portanto, seu advogado deve inspecionar esse assunto cuidadosamente, usando sua experiência e experiência para confirmar um documento tão importante como este.  

Como conclusão, este certificado é ESSENCIAL à venda da propriedade e sua confirmação deve ser inspecionada desde o início do processo de compra / venda.

• Certificado de Não Infração (CNUI): Este é um certificado emitido pela Câmara Municipal confirmando que não existem multas por construção, nem outras infrações nem ordens de demolições que afetem o imóvel. Este certificado confirma se o imóvel está sujeito a qualquer tipo de penalidades de construção como ordens de demolições, etc. Se a propriedade foi construída ou ampliada sem a devida licença de construção, a administração espanhola pode ter o direito de agir contra essa construção. Mas esses direitos da administração têm um limite no tempo. Estes direitos expiram em 15 anos após a conclusão das obras do imóvel ou de qualquer das eventuais ampliações aí realizadas. em terreno rústico.

 

• Cédula Urbanística: Este é um documento obtido da Prefeitura que confirma diferentes aspectos da propriedade, como:
  • A consideração “urbanística” do lote e da área. Por exemplo, se o lote for considerado “rústico”, ou “urbanizável”, ou “protegido”, ou afetado pelo domínio público, etc.
  • Se a urbanização da área tiver sido concluída ou se houver outras áreas ou infraestrutura de urbanização a serem concluídas
  • Os “direitos de construção” exatos do lote (construção/construção máxima permitida no lote), etc.

 

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