AUSÊNCIA DE CERTIFICADO DE HABITAÇÃO NA ANDALUZIA- DECLARAÇÃO RESPONSÁVEL

O que é a primeira licença profissional e a segunda licença profissional na Andaluzia? 

Alteração da denominação de “Certificado de Habitação” para “Licencia de Primera Ocupación” – Licença de Primeira Ocupação

Em 2020, o governo da Andaluzia converteu o “Certificado de Habitação” (Cédula de Habitabilidade) à “Carteira de Trabalho” (Primeira Licença de Ocupação), e foi solicitado apenas para edifícios novos. Este procedimento e suas implicações são exatamente os mesmos de outras regiões da Espanha, como a região de Valência. (leia nosso artigo sobre a região de Valência aqui)

Assim, na Andaluzia, o “Certificado de Habitação” é agora a “Licencia de Primera Ocupación”, que é utilizada para novas construções.

E as revendas? Existe na Andaluzia uma “Licencia de Segunda Ocupación” ou Licença de Segunda Ocupação”? 

Andaluzia não solicita Licencia de Ocupación para concretizar a venda de revendas

Tradicionalmente, apesar de outras regiões como Catalunha, Valência, Múrcia, etc, na Andaluzia não era comum obter Certificado de Habitação na compra e venda ou revenda de imóveis.

Assim, no processo de vendas e compras, não é necessário fornecer ao vendedor o Certificado de habitação ou Segunda Licença de Ocupação.

Os contratos de água e eletricidade podem ser alterados na Andaluzia sem Certificado de habitação ou Segunda Licença de Ocupação? 

Sim. na Andaluzia não é necessário o Certificado de Habitação ou Licença de Segunda Ocupação para efetuar as alterações dos contratos de água e eletricidade. Assim, a maior parte das compras de imóveis na Andaluzia são casas existentes e alguns deles não possuem atualmente um CH.

Assim, como resultado, mesmo que não exista Certificado de Habitação a venda pode ser concretizada, e as alterações dos contratos de água e electricidade podem ser concluídas em nome dos novos proprietários.

Como obter o Certificado de Habitação ou Licença de Ocupação para imóveis antigos na Andaluzia para aluguer turístico ou de férias no AirBnB?

Conforme referido acima, na Andaluzia não é exigido nem ao vendedor, nem ao comprador, a apresentação do certificado de habitação nas revendas. Implica que se encontre um elevado número de casos em que imóveis são comprados e vendidos sem este certificado em vigor.

O problema surge quando o proprietário do imóvel pretende requerer a licença de arrendamento turístico ou de arrendamento de férias. Algumas grandes plataformas como AirBnb, Homeaway, Booking, etc, obrigam os proprietários a fornecer o Certificado de Habitação para publicar o imóvel nas suas plataformas, e também é um documento solicitado pela administração para obter o registo da licença turística.

Para resolver este ponto, Andalucian Laws criou um documento chamado “Declaração Responsável de Ocupação”. 

O Governo da Andaluzia regulamenta na recente lei para resolver a situação: A LISTA

“Declaração Responsável” na Andaluzia – Lei 7/2021 – “LISTA”

A lei Ley 7/2021, de 1 de dezembro, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (também conhecida como “LISTA”), em seu  art. 138 estabelece 2 formas de obtenção do Certificado de Habitação – Segunda Licença de Ocupação pelo processo de “Declaração Responsável” (Declaração de Responsável do proprietário).

1.- Edifícios novos ou imóveis totalmente renovados com Licença de Construção prévia ou Declaração de Responsável (“Declaración Responsable”)

Esta é a Declaração Responsável pela Primeira Licença de Ocupação (“Primeira Licença de Ocupação), e é concedido quando a ocupação ou utilização de edifícios ou instalações abrangidos por uma licença prévia ou declaração de responsabilidade de obras.

E sempre desde que sejam preenchidos e ajustados a estes e seu destino está de acordo com a regulamentação aplicável.

2.- Imóveis antigos ou construções existentes- Revendas – Licença de Segunda Ocupação por Declaração Responsável

Para imóveis ou construções existentes, na ausência de licença de construção prévia, poderá ser obtida uma “Declaração Responsável” que produzirá os mesmos efeitos que a “Licencia de Ocupación” ou “Certificado de Habitação”.

Qual é a declaração responsável pela segunda ocupação?

A “declaração segundo responsável_ocupação” em Espanha é um documento administrativo específico relacionado com a utilização e ocupação de unidades habitacionais. É particularmente relevante quando se trata de imóveis existentes que foram anteriormente ocupados. Aqui está uma explicação detalhada:

Definição e Objetivo

• Declaração Responsável : Traduzido literalmente como “declaração de responsabilidade”, é um documento de autodeclaração em que o proprietário do imóvel declara que o imóvel reúne as condições necessárias de habitabilidade e utilização de acordo com a regulamentação local.
• Segunda Ocupação : Este termo significa “segunda ocupação”. Neste contexto, refere-se a imóveis que não são novos e que já foram ocupados ou utilizados anteriormente.

Contexto e uso

• Usado para propriedades existentes : Esta declaração é normalmente usada para propriedades que estão sendo reocupadas, como quando uma propriedade está sendo vendida, alugada ou se for necessário um novo contrato de serviços públicos.
• Certificado Alternativo ao Habitação : Em alguns casos, pode ser uma alternativa à “Cédula de Habitabilidad” (Certificado de Habitação) para imóveis existentes, dependendo da regulamentação regional.

Extração

• Submissão : A declaração é submetida à Câmara Municipal local (Câmara Municipal) ou órgão municipal competente.
• Responsabilidade do proprietário : Ao submeter este documento, o proprietário declara que o imóvel cumpre todos os requisitos legais para habitação sem necessidade de vistoria técnica prévia.
• Processo mais rápido : Este processo pode ser mais rápido do que a obtenção de um Certificado de Habitação tradicional, pois muitas vezes não requer inspeção ou o mesmo nível de processamento burocrático.

Implicações legais

• Legalidade e Conformidade : O proprietário assume a responsabilidade legal pela veracidade da declaração. Se o imóvel não atender aos padrões, o proprietário poderá enfrentar consequências jurídicas.
• Contratos de serviços públicos : É frequentemente usado para configurar serviços de utilidade pública (como água e eletricidade) para a propriedade.

Variações Regionais

• Diferente entre regiões : Os requisitos, o processo e a validade desta declaração podem variar entre diferentes comunidades autónomas e municípios em Espanha.

Importância para proprietários

• Facilidade de transações : Esta declaração pode simplificar processos relacionados com a venda ou arrendamento de imóveis mais antigos.
• Verificação de conformidade : É fundamental que o imóvel realmente atenda aos padrões declarados na declaração para evitar futuras questões jurídicas.

Em resumo, o ” Declaração de responsável pela segunda ocupação ”é um processo administrativo simplificado utilizado em Espanha, especialmente para propriedades que foram anteriormente ocupadas, para certificar a sua aptidão para ocupação continuada. Os proprietários devem garantir que sua propriedade atenda genuinamente a todos os padrões exigidos antes de enviar esta declaração.

Uma “Fuera de Ordenación” ou “DAFO” pode obter a licença de ocupação-Declaração Responsável solicitada para obter a licença de aluguer turístico ou de férias na Andaluzia? 

Sim. A arte. 138 da LISTA, estabelece que uma Declaração Responsável, com os mesmos efeitos da Licença de Ocupação, pode ser obtida nos seguintes casos:

• Para os edifícios existentes que obedecer com normativa de planejamento atual
  • OR
• Para aqueles que estão em situação legal fora do planejamento (“Fuera de Ordenación” – DAFO), localizada em terreno urbano não sujeitos a ações de transformação urbana, desde que não tenham sido objeto de obras.

Assim, caso a sua intenção seja obter uma Licença Turística, então, ser-lhe-á pedido que obtenha o que se chama “DECLARAÇÃO RESPONSÁVEL DE OCUPAÇÃO”. Trata-se de um documento emitido pela Câmara Municipal e que substitui a Certidão de Habitação. Para isso, você precisará fornecer à Prefeitura:

• Um certificado emitido por um arquitecto oficial com plantas e detalhes confirmando que a propriedade cumpre os requisitos de habitação.
• Documento onde o proprietário garante sob sua responsabilidade que a construção e os documentos fornecidos estão de acordo com a lei.

É possível obter o Certificado de Habitação em DAFO em Terreno Rústico na Andaluzia? 

Não. Seguindo o art 138 da LISTA, a Declaração Responsável está autorizada a obter propriedades para DAFO mas em “terrenos urbanos”, não em rústicos.

Então, como posso obter uma Licença de Aluguel Turístico em um terreno rústico “Fuera de Ordenación” ou DAFO?

Você pode obter a Licença de Aluguel Turístico ou de Férias com o mesmo documento DAFO. A DAFO obtida junto à administração pública terá os mesmos efeitos da Licença de Ocupação para obtenção da Licença de Aluguel Turístico ou de Férias.