Intervenientes no processo de construção espanhol. Construtor, Arquiteto, Promotor

AGENTES INTERVENIENTES NO PROCESSO DE CONSTRUÇÃO

A Lei Orgânica da Construção Espanhola (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agentes intervenientes na Promoção

Proprietário e usuário

A proprietário é o proprietário da obra ou dos principais, enquanto o usuário é aquele que, não sendo proprietário, detém um direito real sobre o prédio alheio (por exemplo, direito de usufruto, direito de superfície, etc.), ou um direito pessoal de uso (por exemplo, direito de arrendamento, transmissão de uso, etc).

Embora seja lógico que essas duas figuras sejam referidas como receptores finais do edifício, a sua inclusão entre os agentes da construção não se considera inteiramente correcta, uma vez que não lhes deve ser aplicável o regime de responsabilidade previsto na LOE, uma vez que as suas obrigações nada mais são do que manter o edifício em bom estado de conservação e o seu devido usar. No final das contas, são eles os atingidos pelo dano e, portanto, os que exercem as ações cabíveis cobrando responsabilidades ao ver seus direitos lesados.

Obrigações do dever de conservação, uso e manutenção

As obrigações do proprietário e do usuário são distinto, seja o proprietário ou não.

As obrigações do proprietários e as comunidades de proprietários são:

– Manter o edifício em bom estado de conservação através do uso e manutenção adequados;

– Receber, conservar e transmitir a documentação da obra executada e os seguros e garantias que possui.

Assim, de acordo com o Código Técnico de Construção:

• O edifício e suas instalações devem ser utilizados adequadamente de acordo com as instruções de uso, abstendo-se de fazer uso incompatível com o uso pretendido. Os proprietários e utilizadores devem informar os responsáveis ​​pela manutenção de qualquer anomalia observada no normal funcionamento do edifício.
• O edifício deve ser mantido em boas condições através de manutenção adequada . Isso envolve a execução das seguintes ações:

– executar o plano de manutenção do edifício, confiando a um técnico competente as operações programadas para a manutenção do edifício e das suas instalações;

– realizar as inspeções estabelecidas por regulamento e manter a documentação correspondente; E

– documentar ao longo da vida útil do edifício todas as intervenções, sejam de reparação, reforma ou reabilitação nele realizadas, consignando-as na caderneta de obras.

Usuários, sejam eles proprietários ou não, obrigam-se a utilizar devidamente os edifícios ou parte deles, de acordo com as instruções de utilização e manutenção constantes da documentação da obra executada. As obrigações dos usuários atingem a proporção acordada no contrato correspondente. Na falta deste, ou quando não haja cláusula relativa à referida proporção, corresponde a uma ou a outra num regime de distribuição equitativa de encargos e benefícios, consoante a natureza ou não das pequenas reparações que tenham tais deveres, motivados pelo uso diário de instalações e serviços.

Assim, tanto os proprietários como os utentes são obrigados a fazer uma utilização adequada e correcta do edifício e a mantê-lo em boas condições.

Os proprietários também são obrigados a preservar o edifício.

Parte da doutrina entende que a obrigação de usar corretamente a edificação de acordo com as instruções de uso e manutenção deve incluir a obrigação de conservação, uma vez que o uso e a manutenção corretos são obrigações instrumentais da conservação. O próprio LOE refere-se ao Código Técnico de Construção (CTE) como marco regulatório no qual se encontram os requisitos básicos de qualidade dos edifícios e suas instalações, que permitem o cumprimento dos requisitos básicos e, consequentemente, pode-se entender que é aí que estão os limites da obrigação de uso, manter e preservar o edifício são estabelecidos.

Complexos imobiliários e de urbanização

No caso dos complexos imobiliários, esta obrigação de uso e conservação refere-se a os elementos exclusivos e também aos elementos comuns. Assim, em caso de modificação de elementos arquitetónicos, instalações ou serviços do elemento privado, deve ser efetuada de forma adequada para evitar o comprometimento ou alteração da segurança do edifício, da sua estrutura geral, da sua configuração ou estado exterior. ou o dano aos direitos de outrem. proprietário.

As obrigações de cada proprietário, entre outras, são respeitar as elementos comuns e instalações gerais da comunidade, sejam elas de uso geral ou particular de qualquer um dos proprietários, fazendo uso adequado delas e evitando, a todo momento, causar danos ou prejuízos.

Relativamente à manutenção em bom estado de conservação do apartamento ou instalações e da sua instalações privadas , deve ser entendido o alcance ou a medida desta obrigação, na medida em que não cause nenhum dano à comunidade ou aos demais proprietários. A lei impõe a obrigação de indemnizar os danos causados ​​à colectividade ou aos demais proprietários por negligência própria, quer no elemento privado, quer nos elementos comuns do conjunto imobiliário ou no edifício sujeito ao regime de propriedade horizontal , ou por negligência das pessoas pelas quais ele deve responder.

Além da obrigação particular de uso, manutenção e conservação de cada um dos proprietários, a comunidade de proprietários tem o dever de realizar as obras necessárias à adequada manutenção e conservação do imóvel e dos seus serviços, de modo a que este reúna as devidas condições. estrutural, vedação, habitabilidade e segurança.

 Limites da obrigação de conservação

 O dever de conservação tem os seguintes limites:

• Quando o demolição do edifício é adequado. Este limite do dever de conservação não impede a imposição de obras ou reparações de reconhecida urgência e carácter provisório e excepcional para atender à segurança e mesmo à saúde do edifício enquanto habitado ou permanente.
• Para além do caso anterior, o dever de conservação atinge até metade do valor de uma construção nova, equivalente ao original em relação às características construtivas e à superfície útil. Esse limite quantitativo do dever legal de conservação está vinculado ao conceito de ruína econômica .

Se o dever de manter os edifícios em condições de segurança, salubridade e adorno público faz parte do conteúdo normal do direito de propriedade , este dever tem o seu limite ou momento de cessação na situação de ruína, porque quando a demolição é adequada extingue-se, por incompatibilidade, o dever de conservação, que não obsta à imposição de obras ou reparações de reconhecida urgência e de caráter provisório e excepcional, a fim de atender à segurança e até mesmo à saúde da edificação enquanto estiver habitada ou em pé.

 Violação do dever de conservação

 Nos casos de não execução injustificada das obras encomendadas no prazo atribuído para o efeito, será efectuada nossa subsidiária pela Administração Pública competente ou a aplicação de quaisquer outras fórmulas de reação administrativa, a seu critério. Nesses casos, o limite máximo do dever de conservação pode ser elevado, se assim previsto na legislação regional, até 75% do custo de reposição da construção ou edifício correspondente.

Compete, portanto, aos regulamentos regionais especificar as medidas em caso de incumprimento das obrigações de conservação, uso e manutenção acima referidas. A reação administrativa típica é constituída pela ordens de execução para a realização das obras de manutenção e conservação que se mostrem necessárias e que considere adequadas para garantir o bom estado de conservação e manutenção dos edifícios.

O incumprimento de uma ordem de execução de obras emitida pela Administração para a conservação de um edifício, pode levar à execução pela Administração das obras de conservação ordenadas, com repercussões no pagamento das mesmas ao proprietário do imóvel . Da mesma forma, a Administração em exercício enviará ao Registro de Imóveis uma certificação do ato ou atos correspondentes para sua comprovação por nota marginal do último registro do domínio.

O incumprimento implica também a correspondente sanções administrativas .

Documentação, seguro e garantias do edifício

 Os proprietários têm a obrigação de receber, manter e transmitir a documentação da obra executada e os seguros e garantias que possui.

De um modo geral, esta documentação pode ser agrupada nas seguintes blocos :

• Documentação em relação ao autoria das obras : Deve ser entregue uma lista de todas as empresas e profissionais que intervieram na construção para identificar os agentes da construção.
• Documentação técnica :

– plantas de edifícios;

– Instruções de uso e manutenção;

– lista de materiais utilizados nas obras;

– Ordens significativas de manutenção e conservação do edifício constantes da carteira de encomendas, assistências e incidentes;

– Documentos legalmente exigidos ou que tenham sido exigidos pela direcção da obra, com os quais se acredita a qualidade dos processos construtivos, materiais, instalações ou qualquer outro elemento ou parte da obra.

• Documentação legal : Aos proprietários deve ser entregue cópia das autorizações legalmente exigidas para a construção da casa e da certidão urbanística ou certidão comprovativa das circunstâncias urbanísticas do imóvel, com referência ao cumprimento das operações de emparcelamento ou compensatórias, bem como das a licença ou acto equivalente para uso ou ocupação da habitação (licença ou título de ocupação), áreas comuns e serviços acessórios.

Informações de registro e demais circunstâncias relativas à situação jurídica do imóvel devem ser entregues ou fornecidos ao proprietário: dados cadastrais, encargos, estatutos e regras de funcionamento, se houver, da comunidade de proprietários, informações sobre contratos de serviços e suprimentos comunitários e habitacionais.

Em caso de sub-rogação do adquirente do imóvel em qualquer operação de crédito com garantia real sobre o imóvel de que não seja parte, a informação deve ser especialmente detalhada e clara quanto ao notário que autorizou a escritura, a sua data, dados de inscrição na Conservatória do Registo Predial e responsabilidade hipotecária correspondente ao imóvel em causa, com indicação dos prazos de vencimento e quantidades.

Com relação ao garantias do edifício e seus elementos (um ano e dez anos de seguro) , como os previstos em qualquer outra regulamentação aplicável, o titular deve receber informação sobre a identidade do fiador e do titular da garantia, os direitos que lhe correspondem e o prazo de duração.

Não obstante o que precede, os regulamentos urbanísticos regulamentam a conteúdo obrigatório que o título deve conter em virtude do qual se formaliza a alienação de terrenos e edifícios:

• A situação urbana dos terrenos, quando não sejam aptos para uso ou construção privada, tenham prédios fora do planeamento ou se destinem à construção de habitação sujeita a algum regime de proteção pública que permita apurar o seu preço máximo de venda, arrendamento ou outras formas de acesso a habitação.
• Os deveres e obrigações legais pendentes de cumprimento, quando o terreno estiver sujeito a uma ação de urbanização ou de dotação.

A violação desta obrigação, confere ao comprador o poder de rescindir o contrato no prazo de 4 anos e exigir a indemnização conforme o direito civil.

A Entrega da referida documentação é feita, uma vez terminada a obra, ao promotor pelo gestor da obra, que se encarrega de a entregar aos proprietários e utilizadores finais do edifício.

Se a propriedade de um prédio ou parte dele for adquirida, toda a documentação relativa ao prédio ou à parte adquirida deve ser entregue ao adquirente do imóvel , enquanto, no caso de arrendamento , a pessoa que utiliza o edifício deve receber instruções de uso e manutenção.

 Promotor

 Considera-se promotor a pessoa singular ou colectiva, pública ou privada, que, individual ou colectivamente, decide, promove, programa e financia , com recursos próprios ou alheios, a edificação empreenda para si ou para sua posterior venda, entrega ou cessão a terceiros a qualquer título.

O trabalho de promoção implica, portanto, uma organização permanente pelo qual uma pessoa toma a iniciativa de uma obra e é responsável pela coordenação de suas fases.

Está atividade consiste em desenhar a operação, organizá-la e coordená-la do ponto de vista jurídico, técnico, administrativo e financeiro. Portanto, para entender essa figura, deve-se levar em conta sua função econômica como intermediário, ou seja, como agente que gerencia a transformação do capital em obras.

O promotor é aquele que realiza a funções de decidir, promover, programar e financiar obras de construção. Em princípio, o conceito de promotor não deve incluir agentes ou dirigentes de empresas estrangeiras que intervenham, única e exclusivamente, no interesse da pessoa ou das pessoas que encomendam a sua ação. O promotor é o principal deles. No entanto, os referidos agentes enquadram-se no conceito de promotor e respondem como tal se se verificar que a sua intenção é utilizar a figura do mandato para evitar a responsabilidade do promotor.

A Código Técnico de Construção (CTE), de forma mais simples que a LOE, define a figura do promotor como “o agente de construção que decide, promove, programa e financia as obras de construção"

Um promotor pode ser:

• Qualquer pessoa física ou jurídica . Ao contrário dos restantes agentes da construção, nenhuma qualificação académica ou profissional ou acreditação de competência é legalmente exigida para ser promotor. Da mesma forma, deve-se notar que, a menos que a pessoa do incorporador e do construtor coincidam, o primeiro não intervém na execução do edifício.
• Público ou privado . Engloba tanto empresas civis, comerciais ou industriais, como também sociedades, associações ou fundações. Fica assim determinado, ao contrário do que foi afirmado pelo Supremo Tribunal em inúmeros acórdãos anteriores à entrada em vigor da LOE, que a motivação do lucro é irrelevante face a ter ou não ser considerado promotor. Nesse sentido, a LOE equaciona na sua fundamentação as figuras de promotor, gestor de cooperativas ou comunidades de proprietários, ou outras figuras análogas que aparecem com cada vez mais frequência na gestão económica dos edifícios. Da mesma forma, a responsabilidade do promotor estende-se expressamente às pessoas singulares ou colectivas que, por força do contrato ou da sua intervenção decisória na promoção, actuem como tais promotores na forma de promotor ou gestor de cooperativas ou comunidades de proprietários ou outros figuras análogas
• Individualmente ou coletivamente . Tanto a pessoa que exerce individualmente as funções da mesma, como quando há mais de uma pessoa que exerce as referidas funções, são considerados promotores. É o caso quando várias empresas do mesmo grupo realizam a promoção de um projeto, algumas das quais são responsáveis ​​pelo financiamento do projeto e outras pela sua organização, coordenação, programação e gestão da execução. A casuística a este respeito é inumerável.
• Com o recursos próprios ou de terceiros . O promotor pode desempenhar as suas funções de decidir, promover, programar e financiar obras tanto com recursos próprios como de terceiros. Recorre a meios externos quando, por exemplo, recorre a meios financeiros, a entidades bancárias, recorrendo à interposição de uma comunidade de proprietários. Neste sentido, e para efeitos da responsabilidade incorrida pelo promotor, deve ter-se em conta quem é a pessoa que exerce efetivamente as funções de promotor quando se apresentem pessoas singulares ou coletivas que se dediquem à gestão, assessoria técnica dos proprietários e gestão.

Obrigações do Promotor:

 São obrigações do promotor:

• Possuir a propriedade de um direito sobre o lote que os capacita a construir sobre ele. Não é necessário ser proprietário do terreno em que se pretende construir. O que é relevante é que o promotor tem a poder para construir no site , o que bastaria com uma procuração outorgada pelo proprietário do terreno.
• Proporciona a documentação e informações prévias necessários para a elaboração do projeto, bem como autorizar o gerente de obras para modificações posteriores ao mesmo.
• Gerencie e obtenha o necessário licenças e administrativo autorizações , bem como assinar o ato de recepção da obra . O promotor é o responsável pela gestão da obtenção de todas as licenças, alvarás e autorizações necessárias à execução do edifício. Neste sentido, refira-se que o promotor será responsável, juntamente com o empreiteiro, se as obras se iniciarem sem as licenças exigidas. Na prática, se o incumprimento deste dever supõe o atraso das obras, salvo acordo entre as partes, o incumpridor pode ser obrigado a indemnizar os restantes agentes envolvidos na obra. Tudo isto, sem prejuízo do direito que os referidos agentes possam ter, se for caso disso, de rescindir os respectivos contratos em caso de frustração dos seus interesses contratuais.
• Assine o seguro e garantias de responsabilidade de um e dez anos.
• O promotor de imóveis em construção deve garantir, desde a obtenção da licença de construção, a devolução dos valores entregues (incluindo os impostos correspondentes) acrescidos de juros legais, caso se verifiquem os prazos acordados para o início da construção ou entrega da habitação.
• Entregar ao comprador, se for o caso, o documentação do trabalho executado , ou qualquer outro documento exigido pela Administração competente. A documentação do trabalho executado é composta por:

– o projeto, com a incorporação, se for o caso, das modificações devidamente aprovadas;

– o certificado de recebimento;

– A relação de identificação dos agentes que intervieram durante o processo de construção; S

– Instruções de uso e manutenção do edifício e suas instalações.

Toda esta documentação constitui o livro do edifício.

Autopromoção – Autopromotor

 Do ponto de vista jurídico, não há diferenças entre o incorporador que desempenha suas funções para dispor do que foi construído e aquele que constrói, ao menos inicialmente, para uso e gozo próprio.

Considera-se auto-promotor a pessoa que, não sendo um profissional , programa e contrata os profissionais necessários para a construção de um edifício para uso e gozo próprio, assumindo a riscos decorrentes do desenvolvimento do edifício em seu próprio terreno.

A tratamento legal do promotor e do auto-promotor é o mesmo. Todas as disposições relativas ao promotor são integralmente aplicáveis ​​ao autopromotor e, concretamente, as relativas ao regime de responsabilidade e garantia.

Consequentemente, o auto-promotor é obrigado a fornecer os garantias à Promotora em qualquer caso, exceto conforme indicado na obrigação de garantia do Seguro Decenal, e não apenas para o caso em que pretenda alienar o imóvel ou quando efetivamente proceder à sua alienação.

A ao controle sobre a constituição das referidas garantias é efectuada, não no momento da venda, mas no momento da escritura e registo da declaração da nova obra na conservatória do registo predial.

Um dos problemas práticos que possam surgir se as garantias acima mencionadas não forem constituídas no momento da declaração da nova obra, postergando a referida constituição no momento da alienação do edifício, seria que se, para adquirir o imóvel, o comprador (ou a entidade financiadora), solicitar um empréstimo hipotecário, a entidade financeira solicitará a comprovação documental da conclusão da obra para a qual é necessária declaração credenciamento de que o seguro de dez anos correspondente foi subscrito. Dado que para uma seguradora emitir um seguro de responsabilidade civil a dez anos sobre uma construção, esta deveria ter sido sujeita a um controlo de qualidade específico desde o início, será impossível na prática declarar a nova obra e a conclusão da obra e, portanto, será impossível obter o crédito.

Não obstante o que precede, é possível soluções ao problema prático de uma seguradora que emite um seguro de responsabilidade civil a dez anos sobre uma construção que não tenha sido sujeita ao correspondente controlo de qualidade, pode ser:

– estabelecer a obrigação de realizar um controlo de qualidade do edifício sem que tal implique a subscrição imediata do seguro correspondente (OCT); qualquer

– Que a obrigação de assinar o seguro correspondente recaia sobre o construtor, desde que expressamente acordado com o construtor, que é o tomador do seguro por conta do primeiro.

 Casa unifamiliar para uso próprio

 Esta suposição está excluída da obrigatoriedade de contratação seguro de responsabilidade decenal por danos materiais.

Não obstante o que precede, em caso de transmissão “inter vivos” no prazo de 10 anos , o autopromotor fica obrigado a subscrever o seguro correspondente pelo tempo restante para completar os 10 anos. Em relação a esta obrigação do auto-promotor, é possível acordar em contrário.

Apesar da possibilidade de não subscrever um seguro de responsabilidade civil a dez anos quando uma habitação unifamiliar é autodesenvolvida para uso próprio, não se deve esquecer que se for descartado antes de expirar o prazo de 10 anos a partir da conclusão das obras, pode ser muito difícil Na prática, uma seguradora emite um seguro de responsabilidade pelo tempo restante para completar os 10 anos, em uma construção que pode não ter sido sujeita a qualidade controle desde o início.

Comunidade de proprietários em construção

Nos casos em que um comunidade de proprietários exerce as funções de promotor, não existe pessoa colectiva a quem possa ser atribuída a contrapartida de promotor. Em teoria, as comunidades de proprietários não têm dedicação profissional no setor da construção, ao contrário das cooperativas habitacionais.

Dadas as possíveis dúvidas sobre quem tem o estatuto de promotor em determinadas situações que ocorrem na prática, é necessário salientar que:

• O promotor é o gerente profissional que, recebendo a comissão dos membros da comunidade, toma as decisões relevantes e fundamentais sobre o ordenamento da construção e o processo de construção.

Toda a comunidade os membros têm o estatuto de promotor:

– quando não há gestor profissional; qualquer

– Quando seja um dos membros da comunidade que desenvolve a intervenção decisória na promoção, este não tenha a promoção imobiliária como dedicação profissional ou a sua atividade habitual não seja exercida no mercado da construção.

Nestes dois casos, todos os membros da comunidade são responsáveis ​​pelas obrigações decorrentes da intervenção decisória da comunidade na promoção. Os condôminos são responsáveis ​​pelas obrigações assumidas pela comunidade de condôminos com base em sua taxa de participação. o responsabilidade em relação aos lesados ​​é, portanto, solidário e não solidário ( CC art. 393 ). Não obstante o acima exposto, caso seja um dos membros da comunidade quem desenvolve a intervenção decisória na promoção e este tem como atividade profissional a promoção imobiliária ou qualquer outra diretamente relacionada com o mercado imobiliário, este será a única pessoa considerada promotor para efeitos da LOE.

Cooperativas em construção

 As cooperativas habitacionais são associações de pessoas cuja propósito é comum interesse ou necessidade socioeconómica, isto é, dotar os seus membros de casas ou instalações e edifícios, bem como conservá-los ou administrá-los, podendo adquirir, parcelar e desenvolver terrenos para o efeito. e realizar as obras, obras e serviços que forem necessários, e ainda contribuir direta e pessoalmente com o trabalho de seus parceiros.

A cooperativa é uma das formas que, em princípio, se apresenta como menos caro prosseguir com a construção e aquisição de uma casa, uma vez que a figura do promotor fica de fora do processo de construção e, assim, os cooperados poupam o lucro do seu negócio (cerca de 25% do valor da casa), conseguindo adequar os preços às possibilidades de demanda e adequar as formas de pagamento às possibilidades e necessidades dos cooperados, desde que tal adequação seja compatível com o financiamento da obra. Por outro lado, o sócio cooperado é responsável, inclusive financeiramente, como sócio da cooperativa, pelas casas e dependências que não forem premiadas ao final da promoção.

A respeito de contratante , as cooperativas habitacionais podem:

• Contrate diretamente todos os profissionais envolvidos no processo construtivo, desde o técnico responsável pela projeção da edificação até os empreiteiros que realizam as obras. Neste caso, não é celebrado qualquer contrato com qualquer promotor, assumindo os parceiros a promoção e, portanto, quem deve acompanhar os trabalhos, assumindo quaisquer custos extra ou atrasos na entrega.
• Contrate uma sociedade gestora, ou seja, uma entidade especializada na constituição de cooperativas habitacionais e na sua gestão, cobrando uma taxa com base no preço da habitação. Neste caso, é a entidade gestora que responde perante a própria cooperativa pelas suas ações em relação aos seus interesses e, igualmente, e individualmente, perante os associados e terceiros.

No entanto, juridicamente, o condição de promotor é concedida não só àqueles que exercem colectivamente as funções de promotor, mas também àqueles que, por força do contrato ou da sua intervenção decisória na promoção, actuem como tais promotores na forma de promotor ou gestor de cooperativas.

Nesse sentido, e diante de possíveis dúvidas sobre quem tem o estatuto de promotor em determinadas situações que ocorrem na prática, importa referir que têm o estatuto de promotor:

• A profissional gestor de obra a quem o conselho directivo atribui poderes suficientes para tomar as decisões relevantes relativas ao planeamento da construção.
• Na falta de outorga de poderes ou de atribuição de poderes, isso não inclui o poder de decidir sobre os atos fundamentais do processo de construção, o cooperativo . A responsabilidade do conselho directivo da cooperativa e dos seus membros contra a cooperativa por vícios ou defeitos nas habitações, exige uma acção culposa por parte dos directores.

Controle sobre o cumprimento das garantias não está contemplado no momento do registro da extinção da cooperativa no Registro de Cooperativas. Nesse sentido, deve-se levar em conta que os estatutos das cooperativas devem estabelecer como prazo mínimo de duração da sociedade , o tempo necessário para que as casas sejam atribuídas individualmente aos sócios, e subsistam por pelo menos mais 5 anos. da concessão do certificado ou licença de habitabilidade.

Agentes imobiliários e intermediários

 Esta figura não é contemplado no LOE como tal. No entanto, do ponto de vista econômico, é uma figura interessante nos contratos de compra e venda de imóveis, pois sua concorrência impacta diretamente no reajuste de preços.

Eles não são promotores imobiliários. Seu atividade não se concentra tanto na construção como na venda de edifícios. Os intermediários são agentes ou profissionais que prestam aconselhamento sobre o pesquisar e comprar de casas e outros tipos de edifícios. Na maioria dos casos, eles cuidam de todas as procedimentos até a efetiva aquisição de um edifício específico.

O fundamental vantagem proporcionado por intermediários não é outra coisa que economizar tempo para quem está interessado em adquirir uma casa ou outro tipo de edifício. Fornecem informações sobre o preço dos imóveis, facilitam ofertas ajustadas às necessidades e possibilidades do futuro comprador, fazem a mediação entre o vendedor e o comprador e aconselham na procura de financiamento.

Os serviços deste tipo de mediação imobiliária geram uma de referência que normalmente é suportado por quem vende o imóvel, mas que por vezes pode também ser pago por quem adquire o imóvel (comissão dupla).

Os tipos de intermediários são os seguintes:

• Real agentes imobiliários.
• Propriedade gerentes .
• Empresas imobiliárias .

A intermediação os serviços (assessoria, informação, gestão, etc.) prestados pelos três tipos de intermediários são muito semelhantes. A diferença básica entre os corretores de imóveis e outros corretores de imóveis é que eles possuem seguro de responsabilidade civil, enquanto os demais nem sempre o possuem.

2.- Agentes intervenientes no processo de construção

O construtor

O construtor ou empreiteiro é o agente do edifício que assume, contratualmente perante o promotor, o compromisso de executar com recursos humanos e materiais, próprios ou externos, as obras ou parte delas objeto do projeto e do contrato.

A obrigação principal do construtor é fornecer um resultado útil ao promotor, para a realização da obra executada; no entanto, o contratante assume várias obrigações e responsabilidades:

– No âmbito contratual, assume o risco e o custo da perda ou destruição da obra até a sua entrega, salvo atrasos na recepção (CC art.1544, 1588 s. e 1596; LOE art.17);

– no local de trabalho (pode incorrer em culpa na escolha e em monitoramento );

– em relação aos materiais (fornecidos ou colocados pelo próprio construtor);

– em relação ao capital, seu financiamento, etc.

Inspirado no princípio do risco e da chance do empreiteiro, o contrato de empreitada também é conhecido como contrato de empresa , aludindo às diferentes obrigações e responsabilidades assumidas pelo empreiteiro no âmbito do contrato e ao facto de o empreiteiro dever disponibilizar os meios recursos humanos e materiais necessários para a obtenção do resultado prometido.

Requisitos

 O construtor é obrigado a ter o qualificação ou formação profissional que se qualifique para o cumprimento das condições exigidas para atuar como construtor.

Não estando especificada a habilitação ou formação profissional referida e não existindo habilitação específica que tenha por objecto a formação de empreiteiros, a disposição legal relativa à habilitação do construtor é vazia de conteúdo, permanecendo mera declaração de boas intenções.

Como não há título oficial para ser contratante, atualmente qualquer pessoa física ou jurídica, com capacidade estar vinculado e com capacidade profissional (e económica) suficiente para cumprir o contrato de trabalho pode ser contratante.

No entanto, se for caso disso, o empreiteiro deve respeitar as obrigações estabelecidas pelas comunidades autónomas para o exercício da profissão de construtor, uma vez que são as únicas competentes para ditar a regulamentação relativa ao exercício de profissões não certificadas no domínio da construção.

Sim, existem alguns qualificações oficiais, formação profissional, relacionada com as diversas atividades materiais de construção (por exemplo, execução e planos de obra, alvenaria, etc.). Neste sentido, existem certificados de profissionalismo que comprovam a competência e experiência adquirida por alguns técnicos de construção.

Obrigações

 Para além do requisito relativo à qualificação ou formação profissional habilitante para ser construtor, aplicam-se as seguintes obrigações:

• A execução do trabalho sujeito ao projeto, à legislação aplicável e às instruções do empreiteiro e do diretor de execução da obra, de forma a atingir a qualidade exigida no projeto.

A execução da obra por parte do empreiteiro deve respeitar as seguintes parâmetros :

– à ordem recebida do principal ou promotor;

– ao projeto elaborado pelo designer;

- ao artes lex do construtor, que faz parte do contrato ( CC art.1258 ), ou seja, que deve observar as regras usuais e as boas práticas próprias da sua profissão;

– à legislação aplicável, especialmente a relativa a produtos de construção, controlo de qualidade, saúde e segurança, prevenção de riscos laborais, etc., devendo possuir as autorizações, autorizações e licenças exigidas, etc.;

– Às instruções do promotor, geralmente canalizadas através da gestão do projeto, ou seja, o gestor do projeto e o gestor da execução do projeto.

Conforme já foi analisado anteriormente, o contratante não cumpre a realização de uma atividade com a devida diligência, sendo necessário atingir o resultado estabelecido no contrato. Por esta razão, o risco da perda da coisa é por sua conta até a entrega da obra.

O contratante não pode limitar-se a executar as instruções técnicas, uma vez que a sua qualidade de perito torna-o capaz de avaliar as viabilidade das instruções e encomendas recebidas, bem como a adequação dos materiais de construção caso sejam fornecidos pelo cliente. Ele tem a obrigação de avisar o comitente quando as instruções ou ordens forem incorretas ou inexequíveis e, portanto, tem o direito de não executar ou executar as ordens quando, em sua opinião, forem incorretas ou inviáveis.

O empreiteiro deve obedecer às instruções do promotor , porém, não há espaço para ele reclamar e se esconder atrás do fato de que faz o que os técnicos lhe mandam fazer no caso de tentar evitar sua possível responsabilidade em relação às obras.

• A designação do gerente de construção que assume a representação técnica do construtor na obra e que, pelas suas habilitações ou experiência, deve possuir formação adequada às características e complexidade da obra.

O gerente do site não é obrigado a ter um grau . Geralmente é um arquiteto técnico ou pessoa com grande experiência no mundo da construção.

Para poder dar ordens aos seus subordinados, é necessário que o empreiteiro conheça a construção que se vai realizar e seja capaz de ordenar os meios humanos e materiais necessários para realizar e executar a obra de acordo com com o que foi acordado entre o contratante e o principal no contrato.

• A alocação de recursos humanos e materiais que a importância do trabalho exige. O construtor deve atribuir à obra os recursos humanos e materiais necessários para atingir o resultado acordado contratualmente.

A construtora não costuma exercer sua atividade diretamente, mas sim por meio de sua estrutura empresarial. Portanto, o total ou parcial subcontratação das obras seja possível, desde que cumpridos os requisitos estabelecidos na L 32/2006, que regulamenta a figura do subempreiteiro no sector da construção, salvo se tal poder tiver sido expressamente excluído no contrato, ou se as adjudicações principais ou encomenda todos os trabalhos ao empreiteiro com base nas suas condições pessoais.

• A formalização da subcontratação de determinadas partes ou instalações da obra dentro dos limites estabelecidos no contrato e na Lei 32/2006.

A subcontratação está incluída entre as obrigações do contratante, no entanto, não é tanto uma obrigação como uma poder do contratante.

O contratante é diretamente responsável , perante o dono da obra, pelos trabalhos que os subempreiteiros realizam. Por sua vez, se o trabalho foi ajustado em base superior, o subempreiteiro pode trazer um sub-rogação e ação subsidiária contra o mesmo dono da obra para reclamar o que o empreiteiro deve.

• A assinatura do layout ou certificado de início e os votos de certificado de recepção do trabalho. O ato de layout deve ser assinado pelo empreiteiro e pela gerência do projeto, ou seja, o gerente da obra e o diretor de execução da obra.

A implantação deve ser realizada pelo construtor como parte da execução da obra. A lei de layout deve indicar se o início da obra prossegue ou não e, se for o caso, a lei de layout serve como início formal do trabalho.

Da mesma forma, é obrigação do contratante assinar o ato de recepção do trabalho , que deve ser assinado, no mínimo, pelo contratante e pelo promotor ( LOE art.6 ). Se reservas estão registrados no certificado de aceitação, uma vez corrigidas essas reservas, o contratante deve assinar o certificado de retificação ( LOE art.6.2.d ).

• Fornecer ao gerente de construção os dados necessários para a execução do documentação do trabalho executado . O empreiteiro deve entregar ao empreiteiro as informações e documentação necessárias para a elaboração por ele da documentação relativa à obra executada ( LOE art.12. 3.fe ).
• A subscrição do garantias previstos em lei, especialmente os seguro de dez anos , e as seguro de danos materiais , fiança ou caução financeira que o construtor deve subscrever em garantia dos danos materiais devidos a vícios ou defeitos de execução que afetem elementos de rescisão ou conclusão de obras e que devem ser indemnizados durante um período de um ano da conclusão dos trabalhos e da sua entrega ao promotor.

A subscrição do referido seguro pode ser substituída por uma retenção na fonte by do promotor de 5% do valor da execução material da obra durante todo o período de garantia. Deve ser entendido, embora nada seja dito na LOE, que o contratante poderia também substituir a subscrição do referido seguro pela entrega ao promotor de um banco garantia que garante pelo menos 5% do valor da execução material da obra por um período de um ano, através do qual os danos materiais causados ​​ao edifício devido a vícios ou defeitos na sua execução que afectaram os elementos de acabamento ou acabamento durante o referido ano ser compensado.

O promotor pode acordar expressamente com o contratante que este seja o segurado por conta do primeiro no que respeita ao seguro de danos materiais ou seguro de caução para garantir a indemnização por danos causados ​​por defeitos ou defeitos em elementos de construção ou instalações para 3 anos. que causem descumprimento de requisitos de habitabilidade; S

– seguro de danos materiais ou seguro de caução para garantia de 10 anos indemnização dos danos materiais causados ​​ao edifício por vícios ou defeitos que tenham origem ou afectem as fundações, apoios, vigas, pavimentos, paredes de carga ou outros elementos estruturais, e que comprometam directamente a resistência mecânica e a estabilidade do edifício.

Subcontratante

O subempreiteiro é a pessoa singular ou colectiva que assume contratualmente perante o empreiteiro ou outro subempreiteiro comissionado o compromisso de realizar determinadas partes ou unidades de trabalho , sujeito ao projeto que rege a sua execução. o variantes desse valor podem ser os do primeiro subcontratado (subcontratado cujo cliente é o contratado), segundo subcontratado (subcontratado cujo cliente é o primeiro subcontratado), e assim por diante.

A Lei 32/2006 regulamenta subcontratação no sector da construção e visa melhorar as condições de trabalho no setor, em geral, e as condições de saúde e segurança dos seus trabalhadores, em particular. Esta Lei supõe uma mudança radical em relação ao modelo pré-existente, uma vez que aborda pela primeira vez, e de forma estritamente sectorial, uma regulamentação do regime jurídico da subcontratação que, reconhecendo a sua importância para o sector da construção e especialização para o aumento da produtividade, estabelece uma série de garantias destinadas a evitar que o descontrolo nesta forma de organização produtiva provoque situações objectivas de risco para a segurança e saúde dos trabalhadores, num país como Espanha, que continua a registar uma taxa de sinistralidade trabalho muito notório por seus números e seriedade.

Esta regra, de carácter estritamente sectorial, aplica-se aos contratos celebrados, em regime de subcontratação, para a execução dos seguintes trabalhos realizados em obras :

– escavação;

– Movimentos da Terra;

- prédio;

– montagem e desmontagem de elementos pré-fabricados;

– acessórios ou instalações;

– transformação;

– reabilitação;

– reparação;

– desmontagem;

- Derrubar;

- manutenção;

– trabalhos de conservação e pintura e limpeza;

– saneamento.

 Requisitos para contratante e subcontratado

Uma série de requisitos são estabelecidos para empreiteiros e subempreiteiros, em ordem evitar a participação de empresas sem uma estrutura organizativa mínima que permita garantir que estão em condições de cumprir as suas obrigações de protecção da saúde e segurança dos trabalhadores. .

Para que uma empresa possa intervir no processo de subcontratação no setor da construção, na qualidade de empreiteiro ou subempreiteiro, deve cumprir os seguintes requisitos:

• Ter sua própria organização de produção , disponha dos recursos materiais e pessoais necessários, e os utilize para realizar a atividade contratada.
• Suponha que riscos, obrigações e responsabilidades inerentes ao desenvolvimento da actividade empresarial.
• Exercer diretamente os poderes de organização e gestão sobre o trabalho realizado pelos seus trabalhadores no estaleiro e, no caso dos trabalhadores independentes, realizar o trabalho com autonomia e responsabilidade própria e fora do âmbito de organização e gestão da empresa que para eles trabalha. contrataram.

Além dos requisitos acima, as empresas que pretendem ser contratadas ou subcontratadas para trabalhos em canteiro de obras devem:

• Prove que eles têm recursos humanos , ao nível gerencial e produtivo, que tenham a formação necessária em prevenção de riscos laborais, bem como uma organização preventiva adequada à L 31/1995 , sobre prevenção de riscos laborais.
• Estar cadastrado no Cadastro de Empresas Credenciadas . Este registo é feito ex officio pela autoridade laboral competente, com base na declaração do empregador referida no número seguinte.

As empresas contratadas ou subcontratadas devem certificar o cumprimento dos requisitos acima por meio de um declaração assinado por seu representante legal perante o Cadastro de Empresas Credenciadas. O registro é feito ex officio pela autoridade trabalhista competente, com base na referida declaração.

Além disso, as empresas cuja actividade consista em ser contratadas ou subcontratadas habitualmente para a realização de trabalhos em estaleiros de construção devem ter, nos termos determinados em regulamento, um número de trabalhadores contratados por tempo indeterminado que não seja inferior a 10% durante os primeiros 18 meses de vigência desta norma, nem 20% durante os meses de 19 a 36, ​​nem 30% a partir do 37º mês, inclusive. Para esses fins, no cooperativas de trabalho associadas, os sócios trabalhadores são computados de forma análoga aos trabalhadores assalariados, nos termos determinados em regulamento.

Regime de subcontratação

 O excesso nas cadeias de subcontratação, especialmente no setor da construção, opera progressivamente minando as margens dos negócios e a qualidade dos serviços prestados a ponto de, nos últimos elos da cadeia, tais margens serem praticamente inexistentes, favorecendo o trabalho submerso, apenas no elemento final que tem que responder pelas condições de segurança e saúde dos trabalhadores que realizam as obras. Por este motivo, o indicado excessos de subcontratação podem facilitar o aparecimento de práticas incompatíveis com a saúde e segurança no trabalho.

Subcontratação , como forma de organização produtiva, não pode ser limitado , salvo nas condições e nos casos previstos na L 32/2006 . Assim, o regime de subcontratação no setor da construção em geral é o seguinte:

• A promotor poderá contratar diretamente com quantos contratantes julgar convenientes, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas.
• A contratante pode contratar com empresas subcontratadas ou trabalhadores independentes para a realização dos trabalhos que tenham sido contratados com o promotor.
• A primeiro e segundo subcontratados podem subcontratar a execução das obras que, respectivamente, tenham contratado.
• A terceirizado subcontratado não pode subcontratar o trabalho que tenha contratado a outro subempreiteiro ou trabalhador independente.
• A trabalhador autônomo não pode subcontratar o trabalho que lhe seja confiado ou a outras empresas subcontratantes ou a outros trabalhadores independentes.
• Da mesma forma, os subcontratados não podem subcontratar , cuja organização produtiva posta em uso no trabalho consista, fundamentalmente, na contribuição do trabalho, entendido como aquele que para o desempenho da atividade contratada não utilize mais equipamentos de trabalho próprios do que ferramentas manuais, inclusive ferramentas elétricas portáteis, ainda que tenham o apoio de outras equipas de trabalho que não as indicadas, desde que pertençam a outras empresas, empreiteiras ou subcontratadas da obra.

Sem prejuízo do que precede, quando devidamente justificado casos fortuitos , por demandas de especialização da obra, complicações técnicas de produção ou circunstâncias de força maior que os agentes envolvidos na obra possam vivenciar, é necessário, na opinião da direção do projeto, a contratação de alguma parte da obra com a terceiros, excepcionalmente a subcontratação estabelecida em nível adicional pode ser prorrogada, desde que a direção do projeto indique sua prévia aprovação e a causa ou causas que a motivam no livro da subcontratação ( L 32/2006 art.7 ).

Extensão excepcional da subcontratação não se aplica nos casos previstos nas alíneas e) ef) anteriores, salvo se a circunstância motivadora for força maior.

O contratante deve informar o conectores e coordenador de segurança e do representantes dos trabalhadores das diferentes empresas incluídas no âmbito de execução do seu contrato que constem do livro de subcontratação, a subcontratação excecional.

Da mesma forma, o contratante deve informar as autoridades competentes trabalho competente da subcontratação excecional indicada, mediante apresentação, no prazo de 5 dias úteis a contar da sua aprovação, de relatório indicando as circunstâncias da sua necessidade e cópia do registo efetuado no livro de subcontratação.

Cadastro de Empresas Credenciadas - (L 32/2006 art.5 e 6)

Para efeitos do disposto em relação ao regime de subcontratação, está prevista a criação do Registo de Empresas Credenciadas, dependendo da mão de obra competente competente, entendida como a correspondente ao território da comunidade autónoma onde se situa a sede da sociedade. empreiteiro ou subempreiteiro.

Registro em o Cadastro de Empresas Credenciadas é válido para todo o território nacional, e seus dados são de acesso público, com exceção daqueles relativos à privacidade pessoal.

Por regulamento, o conteúdo, forma e efeitos do registro no referido registro será estabelecido, bem como a sistemas de coordenação dos diferentes registros dependentes das autoridades trabalhistas regionais.

Obrigações da contratada e subcontratada

São estabelecidas as seguintes obrigações:

• Dever de vigilância e responsabilidades derivadas da não conformidade. As empresas empreiteiras e subempreiteiras envolvidas em obras de construção incluídas no âmbito de aplicação da L 32/2006 devem fiscalizar o cumprimento das disposições da mesma pelas empresas subempreiteiras e trabalhadores independentes com quem contratem; nomeadamente, no que diz respeito:

- as obrigações de credenciamento e registro (L 32/2006 art.4.2); S

- O sistema de subcontratação (L 32/2006 art.5).

As empresas subcontratantes devem comunicar ou transferir ao empreiteiro, através das suas respectivas empresas comissionadas, caso sejam diferentes das primeiras, quaisquer informação ou documentação que afeta o acima.

Sem prejuízo de outras responsabilidades estabelecidas na legislação social, o violação das obrigações de acreditação e registo exigidas ou do regime de subcontratação, determina a várias responsabilidades do subempreiteiro que tenha contratado incorrendo nas referidas infrações e do respetivo empreiteiro no que respeita às obrigações laborais e da Segurança Social derivadas da execução do contrato convencionado que correspondam ao subcontratante responsável pelo incumprimento no âmbito da execução do seu contrato, qualquer que seja a actividade das referidas empresas.

Em qualquer caso, a responsabilidade prevista no Estatuto do Trabalhador art.43 é exigida (ET) quando ocorrerem as hipóteses nele previstas.

• Tenha o documentação da subcontratação . Cada empreiteiro deve ter um livro de subcontratação em todas as obras de construção incluídas no âmbito de aplicação da L 32/2006 .
• Dever de informar os representantes dos trabalhadores . Os representantes dos trabalhadores das diferentes empresas que intervêm na execução da obra devem ser informados das contratações e subcontratações que nela se realizam.
• Acreditar o treinamento preventivo de trabalhadores . As empresas devem assegurar que todos os trabalhadores que prestam serviços em estaleiros tenham a formação necessária e adequada ao seu cargo ou função em matéria de prevenção de riscos laborais, de forma a estarem cientes dos riscos e das medidas para os prevenir.

1) Por meio de convenção coletiva setorial de âmbito estadual, poderão ser estabelecidos sistemas ou procedimentos de representação dos trabalhadores por meio de representantes sindicais ou de forma bipartida entre organizações empresariais e sindicatos, a fim de promover o cumprimento do risco ocupacional regulamentos de prevenção nas obras de construção do território correspondente. Você também pode estabelecer programas de treinamento e conteúdos específicos de natureza setorial e para o trabalho de cada especialidade.

2) O específico sistema de credenciamento de treinamento pode consistir na emissão de uma carteira profissional para cada trabalhador, única e válida em todo o setor.

3) O subempreiteiro não tem o estatuto de agente de construção de acordo com o regime LOE, que define o responsabilidade de agentes de construção contra defeitos de construção , sendo a construtora responsável pela atividade dos subempreiteiros, uma vez que estão contratualmente vinculados, limitando a ação do subempreiteiro ao cumprimento das instruções do seu empreiteiro .

4) As violações do disposto na L 32/2006 são sancionadas de acordo com a RDLeg 5/2000 do texto consolidado da Lei de violações e sanções na ordem social

União temporária de empresas –  (L 18/1982)

Dada a complexidade técnica e comercial, mas também legislativa, que o mercado imobiliário e o processo de construção adquiriram, surgiram e vão surgindo novos participantes ou sujeitos que desenvolvem uma prestação de serviços que vem contribuir de uma forma ou de outra para garantir uma construção mais eficiente e de qualidade.

Dentro deste grande grupo, destacam-se:

– gestão integrada de projetos ou gerente de projeto ; E

– a colaboração de empresas e/ou empresários do setor da construção com joint ventures e empreendimentos conjuntos .

Os sindicatos temporários de empresas (doravante, UTE) supõem uma sistema de colaboração entre empresas e/ou empresários por tempo determinado, determinado ou indeterminado, para o desenvolvimento ou execução de obra, serviço ou fornecimento e com regime fiscal determinado.

As UTE surgem de um contrato de colaboração firmado entre empresas e/ou empresários e formalizado em uma escritura pública que dá origem a uma organização que carece personalidade jurídica . Por esta razão, os membros da UTE respondem solidariamente perante terceiros pelos atos e operações realizados em benefício comum.

Características

Para que o regime tributário estabelecido na L 18/1982 seja aplicável, a UTE deve possuir as seguintes características:

• Está os membros devem sejam pessoas físicas ou jurídicas residentes na Espanha ou no exterior. O negócio rendimentos de capitais dos indivíduos que fazem parte de uma joint venture é determinado por estimativa direta para fins de imposto de renda de pessoa física.
• Está objeto deve ser desenvolver ou executar exclusivamente uma obra, serviço ou fornecimento específico dentro ou fora da Espanha, podendo desenvolver ou executar obras e serviços complementares e acessórios do objeto original.
• Está duração deve ser igual ao da obra, serviço ou fornecimento que constitua o seu objecto com um prazo máximo de 25 anos, salvo se a execução ou exploração for de obras ou serviços públicos, caso em que a duração máxima será de 50 anos. anos.
• Devem ser administrados por um gerente único com poderes suficientes concedidos por cada um dos membros da UTE para exercer os direitos e contrair as obrigações correspondentes em nome da UTE.
• Devem ser constituídos por meio de Escritura pública que contenha os estatutos ou acordos que regem o seu funcionamento, incluindo, entre outros, a proporção ou método para determinar a participação dos diferentes membros na distribuição dos resultados da UTE e o critério de alocação de tempo. resultados ou receitas e despesas. A escritura pública deve ser registada em cartório especial de natureza administrativa no Ministério das Finanças. Antes de inscrição , deverá ser dirigido à Direcção-Geral dos Impostos um documento em que os membros da UTE solicitem a aceitação do regime especial de tributação e o registo da escritura. O referido documento deve ser apresentado juntamente com uma cópia da escritura de constituição da UTE, uma fotocópia do modelo 036 ou 037 solicitando o CIF da UTE e uma fotocópia do modelo 845 (para taxa municipal) ou 846 (para taxa provincial). .

L 18/1982 usa o termo ” empreendedores” , no entanto, deve ser entendido que pessoas físicas podem fazer parte de uma UTE, desde que estejam em regime de estimativa direta.

 Regime tributário

 O regime fiscal aplicável a estas entidades varia consoante sejam ou não cumpridos os requisitos indicados na L 18/1982:

• Se os requisitos não forem atendidos: essas entidades não são contribuintes do IS , pagando impostos de acordo com o sistema de alocação de renda ( LIS art.6 ).
• Se os requisitos forem cumpridos, o regime fiscal depende se ou não a UTE está registrada no registro especial : a UTE não inscrita no registro especial é tributada de acordo com o regime geral de IS, enquanto a inscrita está sujeita ao regime tributário especial estabelecido para essas entidades.

 Regime tributário especial

 O seguinte regime tributário é aplicado às UTEs registradas no registro especial:

1) Não pagam IS pela parte do base tributável atribuível aos membros residentes em território espanhol. Caso a UTE opte pela modalidade de parcelamento , a base de cálculo não inclui a parte da base de cálculo atribuível aos sócios que deve suportar a imputação da base de cálculo. Em nenhum caso há restituição do excesso de parcelamento em relação a essa mesma parte.

2) Está membros residentes em território espanhol ou não residentes com estabelecimento estável nele são imputados:

• A despesas financeiras líquidas que, em aplicação da limitação à dedutibilidade das despesas financeiras, não tenham sido deduzidas pela UTE no período de tributação. As despesas financeiras líquidas cobradas dos sócios não são dedutíveis pela entidade.
• Escolha períodos fiscais começando em ou depois 1-1-2015 , a reserva de capitalização que não foi aplicada pela própria UTE no período fiscal. A reserva imputada aos sócios da UTE não pode ser aplicada por estes, salvo se o sócio for contribuinte do IRPF.
• O positivo ou negativo bases tributárias, obtidas pela UTE. As bases de cálculo negativas atribuídas aos sócios não podem ser compensadas pela UTE. Para períodos fiscais iniciados em ou após 1-1-2015, as bases tributáveis ​​positivas são reduzidas ou aumentadas, conforme o caso, na reserva de nivelamento.
• A bases das deduções e bônus na cota a que a entidade tem direito. Estas bases de dedução ou bonificação integram-se na liquidação dos sócios, reduzindo a quota de acordo com os regulamentos do IS ou do IRPF.
• Retenções e pagamentos por conta correspondente à UTE.

3) Dividendos e participações nos lucros correspondente a membros não residentes em território espanhol são tributados como tal, de acordo com os regulamentos estabelecidos na RDLeg 5/2004 (rendimentos de não residentes), e os acordos para evitar a dupla tributação assinados por Espanha. .

Dividendos e participação nos lucros correspondentes a Parceiros que devem arcar com a atribuição da base de cálculo e provêm de períodos de tributação em que a UTE esteve neste regime, não são tributados por este imposto ou imposto de renda pessoa física.

4) No caso de transferência de ações no capital, fundos próprios ou resultados de joint venture sob regime especial de tributação, o valor de aquisição é acrescido do valor dos benefícios sociais que, sem distribuição efetiva, tenham sido atribuídos aos sócios. como rendimento de suas ações no período de tempo entre a aquisição e a transferência.

5) Escolha períodos fiscais começando em ou depois 1-1-2015 , o valor da aquisição de ações em UTEs é reduzido pelo valor dos prejuízos sociais que foram atribuídos aos sócios.

Este regime fiscal não se aplica nos períodos fiscais em que exerçam atividades diferentes das que lhes são próprias ou detenham, direta ou indiretamente, participações em sociedades que sejam suas sócias, ou que dirijam ou controlem, direta ou indiretamente, a atividade dos seus sócios ou de terceiros .

As UTEs e seus participantes residentes em Espanha não estão obrigados a efectuar retenções na fonte, por conta do SI ou do IRPF, relativamente aos rendimentos sujeitos a retenção que sejam reciprocamente satisfeitos em consequência directa da actividade do sindicato nas suas relações com os seus filiados. Relativamente aos restantes rendimentos que satisfaçam, existe a obrigação de efectuar a respectiva retenção na fonte ou pagamento por conta a título de pagamento por conta de IS ou IRPF.

As empresas associadas de uma UTE que operem no exterior podem se beneficiar do renda do exterior ao isenção método ( LIS art. 45 ). As entidades que participem de obras, serviços ou fornecimentos realizados ou prestados no exterior, por meio de fórmulas de colaboração análogas à UTE, poderão valer-se da isenção de rendimentos do exterior. As entidades devem solicitar a isenção ao Ministério da Economia e Finanças, fornecendo informação semelhante à exigida para as uniões temporárias de empresas constituídas em território espanhol. A opção pela isenção determina sua aplicação até o término da UTE. Os rendimentos negativos obtidos pela UTE são debitados à base de cálculo das entidades associadas. Neste caso, quando em anos sucessivos a joint venture obtiver rendimentos positivos, as sociedades associadas incluirão na sua base tributável, em base positiva, os rendimentos negativos anteriormente atribuídos, até ao limite do montante dos referidos rendimentos positivos. O anterior não se aplica nos períodos fiscais em que o contribuinte exerça atividades diferentes daquelas em que deva consistir o seu objeto social.

A Administração Tributária considera semelhante à UTE espanhola a ” empreendimentos conjuntos » (quando não dão origem a uma nova empresa) e consórcios com outras empresas estrangeiras, que não tenham personalidade jurídica e que tenham por objeto a execução de obra, fornecimento ou serviço similar.

 Extinção

Cumprido o objeto social para o qual foi constituída, extingue-se a UTE. A rescisão é formalizada em Escritura pública , que deve ser comunicado ao Ministério da Fazenda, que o retira do registro especial.

Liquidação

Se a liquidação resultar em entrega de mercadorias para as empresas integrantes da UTE cujos valores de mercado sejam superiores aos valores contábeis, a diferença entre ambos os valores deverá ser incluída na base de cálculo da UTE correspondente ao período fiscal em que ocorrer a transferência. extinção, para que seja imputada aos membros, que aumentarão o valor fiscal de sua participação na UTE pelo valor dos ganhos de capital com a dissolução da UTE que lhes tenha sido imputado.

Ao nível dos membros da UTE em liquidação, renda é produzida pela diferença entre o valor de mercado da taxa de liquidação recebida e o valor tributário da participação na UTE a eles imputada, incluindo os rendimentos gerados na liquidação da UTE, que é atribuído aos seus membros.

 Empreendimentos conjuntos

joint venture fórmula supõe a colaboração entre várias empresas através de um acordo contratual ou através, para além do referido acordo contratual, da constituição por várias sociedades de um empresa subsidiária comum para realizar uma atividade concreta. Este último caso costuma ser o mais característico. A referida subsidiária é normalmente uma sociedade anónima ou uma sociedade anónima, constituída e detida na mesma percentagem por todas as sociedades envolvidas.

Todas as formalidades previstas na regulamentação espanhola para cada um deles devem ser cumpridas para o constituição e funcionamento da referida sociedade subsidiária comum. As sociedades comerciais têm, em princípio, um caráter estável e uma certa vocação para a permanência, mas ainda assim podem ter caráter temporário, estabelecendo-se para isso uma certa duração ou marco de conclusão.

Por se tratar de uma fórmula específica de colaboração dos parceiros, é necessário estabelecer um acordo muito claro sobre a propósito e forma da sociedade e organização que seja criada nos estatutos e em acordo de acionistas, regulando devidamente os órgãos sociais e o quórum. mínimos de votação nos referidos órgãos (assembléia de sócios ou acionistas e órgão de administração) para adotar acordos, podendo inclusive estabelecer alguns acordos que exijam a anuência de todos os sócios.

Tipos de empresa

 Como características identificadoras de cada um dos dois tipos de sociedades mencionados, destacam-se:

• Sociedade Limitada (SA): Deve ter um capital mínimo de 60,101 euros dividido em quotas e os sócios não respondem pessoalmente pelas dívidas da sociedade, sendo apenas o património da sociedade responsável pelo cumprimento das referidas dívidas.
• Sociedade de responsabilidade limitada (SL): Deve ter um capital mínimo de 3,005 euros dividido em ações que não podem ser transferidas livremente a pessoas que não sejam os sócios ou seus parentes ou empresas do mesmo grupo. Nesse caso, os sócios também não respondem pessoalmente pelas dívidas da empresa. A sociedade anónima tem um regime relativamente mais flexível do que a sociedade anónima, deixando mais autonomia à vontade das partes.

 Diferenças entre UTE e «joint venture»

A alternativa de criação de uma joint venture para o desenvolvimento de um empreendimento imobiliário, apesar de sua estrutura organizacional e operacional vantagens e o regime fiscal especial que confere maior flexibilidade à colaboração entre as empresas que aderem, tem a desvantagem que seus membros são solidariamente responsáveis ​​perante terceiros pelos atos e operações realizados em benefício comum. Outra desvantagem é a forma de seu órgão de gestão por meio de um único gestor que compromete a UTE e, consequentemente, seus sócios. Todos os sócios devem concordar com a pessoa do gerente que pode comprometer suas ações com ele.

Este inconveniente não ocorre, no entanto, no caso do empresa subsidiária comum resultante da joint venture (sociedade limitada ou sociedade anônima), uma vez que os sócios não respondem pessoalmente pelas dívidas societárias da empresa. Por outro lado, esta alternativa implica a criação de uma empresa com todos os procedimentos e custos correspondentes e a não aplicação do regime especial regime tributário da UTE.

Por outro lado, o natureza temporária da UTE também pode ser aplicada à sociedade por quotas, fixando-se uma duração limitada à execução da obra ou à prestação do serviço.

 3.- Direção técnica

 Idealizador do projeto – (LOE art.10 )

O desenhista é definido como o técnico qualificado e competente que, por ordem do promotor e sujeito às correspondentes normas técnicas e urbanísticas, é responsável por captar o conceito do edifício num conjunto de plantas e documentos de acordo com um código gráfico de âmbito geral.

O designer pode realizar o desenvolvimento do projeto por conta própria ou pode acordar com o promotor a contratação de colaborações parciais de outros técnicos que podem:

– redigir rascunhos parciais do projeto; qualquer

– escrever partes que completam o projeto.

A contratação de colaborações parciais deve ser realizada em coordenação com o designer que é o autor do projeto principal, evitando duplicidade na documentação e nas taxas a receber pelos autores das diferentes obras indicadas ( LOE art.4.2 ).

Quando o projeto é desenvolvido ou concluído através de projetos parciais ou outros documentos técnicos, cada projetista assume propriedade de seu projeto.

 Requisitos

O designer deve estar de posse do conhecimento acadêmico e profissional qualificação de arquiteto, arquiteto técnico, engenheiro ou engenheiro técnico, conforme o caso, e atender às condições exigidas para o exercício da profissão.

Para o exercício das profissões em causa é exigida a posse do grau académico correspondente a cada um dos técnicos acima referidos. Nesse sentido, os comentários feitos no n. 1695 , relativamente ao director de execução da obra, relativamente às habilitações académicas e profissionais habilitantes, às condições exigidas para o exercício da profissão e à intrusão profissional.

Pessoa jurídica

Se a pessoa designada como redactor técnico do projecto for uma pessoa colectiva, esta deve, por sua vez, designar o pessoa técnica que vai ser o designer que deve ter a qualificação profissional qualificadora. O designer neste caso pode ser um trabalhador contratado pela pessoa jurídica, ou uma das Parceiros que dela faz parte.

 Gerente de Construção

 O gestor de obra é o agente construtor que, no âmbito da gestão do projeto, dirige o desenvolvimento da obra nas suas vertentes técnica, estética, urbanística e ambiental, de acordo com o projeto que a define, com a licença de construção e demais autorizações obrigatórias. e condições do contrato, de forma a assegurar a sua adequação à finalidade proposta.

Este é o técnico qualificado competente que, juntamente com o diretor de execução da obra, forma o gerenciamento opcional das obras.

O gerente de construção pode realizar, além da funções que lhe são próprias (direcção superior das obras), as do director de execução da obra. Ambas as funções de um e de outro são perfeitamente diferenciadas e identificáveis.

O gestor de obra pode ser a pessoa que elaborou o projeto da obra que se pretende executar ou outra pessoa. Quando for outro profissional que não aquele que elaborou o projeto, este tem a obrigação de revisar o projeto, pois assume a risco e responsabilidades derivados das omissões, deficiências e imperfeições do referido projeto ( LOE art.17.7.2º ). No entanto, o gerente de construção tem a direito de repetição contra o desenhista.

Mais de um diretor for contratado solidariamente para a direção da obra, respondem solidariamente, sem prejuízo da distribuição que corresponda entre eles ( LOE art.17. 7.3º ).

As obras do projetos parciais pode ser dirigido por outros técnicos sob a coordenação do gerente da obra.

Se a pessoa designada para desempenhar as funções de gerente de projeto for um pessoa jurídica , esta pessoa, por sua vez, deve designar o técnico que será o gerente do projeto e que deverá possuir a qualificação profissional qualificada.

1) A defeito do projeto não isenta de responsabilidade o técnico que dirige a obra, uma vez que a sua qualidade de técnico o obriga a examinar o projeto e determinar a sua adequação às circunstâncias específicas da obra, sem prejuízo da responsabilidade do projetista pelos defeitos ocorridos. Portanto, deve-se entender que o diretor da obra, tacitamente, ratifica e aprova o que foi calculado e projetado pelo projetista técnico e, consequentemente, havendo erros, a responsabilidade decorrente de tais atos é solidária. ambos os técnicos.

2) A diretor de uma obra é necessário um grau de diligência que decorre da especialidade dos seus conhecimentos e da garantia técnica e profissional que a sua intervenção na obra implica, incluindo entre as suas atribuições o estudo das condições peculiares do terreno em que será construída. Esta doutrina jurisprudencial estabelecida está incluída na LOE.

Requisitos

Para exercer as funções de gerente de obra, é necessário estar na posse dos acadêmico e profissional qualificações e atender às condições exigidas para o exercício da profissão.

Arquitetos, arquitetos técnicos, engenheiros e engenheiros técnicos podem desempenhar as funções de gerente de construção. Estes profissionais devem, para o exercício da sua profissão, estar na posse dos correspondentes título .

A homologação na Espanha de graus emitidos por estados que não fazem parte da União Europeia é realizado de acordo com as convenções e acordos bilaterais que, se for o caso, a Espanha possa ter assinado em relação ao reconhecimento de estudos e graus. Da mesma forma, os graus acima mencionados podem ser homologados na Espanha, desde que os requisitos e o procedimento para a homologação e declaração de equivalência a um grau e nível acadêmico universitário oficial e para o validação de estrangeiros são cumpridos os estudos do ensino superior, e o procedimento para determinar a correspondência aos níveis do quadro espanhol de habilitações para o ensino superior dos títulos oficiais de arquiteto, engenheiro, licenciado, arquiteto técnico, engenheiro técnico e diploma ( RD 967 / 2014 ).

A homologação e reconhecimento em Espanha de diplomas emitidos em um Estado Membro da União Europeia é realizado de acordo com o tipo de diploma.

A respeito de condições para o exercício da profissão , para o exercício das funções de gestor de obra é necessário o registo e, consequentemente, o cumprimento das obrigações estabelecidas pelos estatutos pelas associações profissionais.

São atribuições do gerente de projeto:

• Tenha o acadêmico e profissional qualificação de arquiteto, arquiteto técnico, engenheiro ou engenheiro técnico, conforme o caso, e atender aos requisitos condições exigidas para o exercício da profissão (n. 1684 ). Em geral, a direção da execução da obra pode ser realizada por pessoas com o título de arquiteto, arquiteto técnico, engenheiro ou engenheiro técnico.

Como é o caso do projetista, em relação ao gerente da obra, a LOE não oferece uma preferência em que se determina quais os profissionais responsáveis ​​pela direção de quais trabalhos, limitando-se a elencar os técnicos que poderão ser habilitados, exceto no caso do edifícios do grupo a) of LOE art.2.1 , em que a competência da direção das obras é atribuída exclusivamente aos arquitetos.

• Verifique o partindo e a adequação do fundação e o projetado estrutura às características geotécnicas do terreno. É obrigação do gestor da obra verificar no terreno a viabilidade geométrica do projeto que se pretende executar, bem como a disponibilidade do terreno necessário à sua execução.

Por piquetagem entende-se o ato de desenhar em tamanho natural no solo ou na obra, uma figura geométrica de composição variável e com significado técnico próprio, que tenha sido previamente desenhada em planta ou sua descrição esteja registrada em outro documento com dados suficientes à sua correcta interpretação e transferência ( RD 314/1979 ponto 3.1.1 ).

Em relação à segunda parte da obrigação descrita, é necessário preparar um estudo geotécnico para que o gestor da obra possa verificar a adequação da fundação e da estrutura projetada. No entanto, a LOE não indica o estudo geotécnico entre os documentos obrigatórios que devem fazer parte do projeto.

A configuração Fora implica marcar ou determinar no terreno o que se reflecte na planta pelo projectista, limitando-se à verificação geométrica no terreno do edifício projectado e à declaração do construtor de estar em condições de iniciar as obras contratadas, com o que que a direção do projeto, de acordo com o promotor, autorize o início imediato dos trabalhos.

• Resolver contingências que ocorrem no site e registram no livro de pedidos e assistência as instruções precisas para a correta interpretação do projeto. O gestor de obra deve assegurar que as obras sejam executadas de acordo com o projeto, para o que tem de acompanhar e assegurar o desenvolvimento das obras e resolver quaisquer contingências que possam ocorrer durante o referido desenvolvimento. Você deve fazer quantas verificações forem necessárias para que, efetivamente, as obras estejam de acordo com o projetado, dando ao empreiteiro as instruções necessárias para fazê-lo. Nesse sentido, deve-se fornecer ao empreiteiro os planos e dados necessários para a correta interpretação do projeto.

O gerente de construção é responsável por interpretando o projeto , tanto do ponto de vista técnico, econômico e estético, quanto adotar as medidas necessárias para completar o desenvolvimento do projeto, estabelecendo as adaptações, detalhes complementares e modificações que possam ser necessárias para alcançar a conclusão total da obra , de acordo com o projeto.

O empreiteiro deverá registar as ordens dadas na caderneta de encomendas e assistência, bem como as ordens relativas ao controlo de qualidade, e apresentá-la concluída no final das obras.

• Preparar, a pedido do promotor ou com o seu acordo, eventuais modificações do projeto , que são exigidas pelo andamento das obras, desde que se adequem às disposições regulamentares contempladas e observadas na elaboração do projeto. Legalmente, o empreiteiro só está obrigado a realizar modificações no projeto quando estas forem exigidas pelo andamento da obra. No entanto, contratualmente é possível estender o ius variandi do promotor a tantas modificações que decida introduzir no projecto no decurso das obras ou ainda limitar a referida faculdade de introduzir modificações que impliquem variações no preço do contrato, quer para cima quer para baixo. , por uma certa porcentagem.

Nem a LOE nem o Código Civil reconhecem o direito do promotor de introduzir modificações no projeto. O gestor da obra só é obrigado a realizar modificações no projeto visando corrigi-lo no que estiver incorreto ou inviável. o inviabilidade pode ser determinado por razões técnicas, legais, urbanísticas, etc.

Caso esteja prevista a possibilidade de introduzir variações no projeto, a forma de regular e calcular os reajustes de preço e o prazo devido a essas variações devem ser regulados especificamente no contrato de execução da obra.

O arquiteto diretor da obra tem que corrigir o projeto que é executado quando incorrer erros . Se o autor do projeto e o diretor da obra são o mesmo arquiteto superior, é apenas a execução do que foi projetado. Mas se for diferente, o segundo passa a ser qualificador e corretor do primeiro, pois o critério é que o projeto seja a intenção e a execução seja a realidade.

1. e) Assine o traçado ou início de trabalho minutos e o final certificado de trabalho, bem como preparar o certificações parciais e a liquidação final das unidades de trabalho executadas, com os vistos que vierem a ser obrigatórios.

O certificado de layout ou início de obras ou desprendimento de cordas deve ser assinado pela direção do projeto, pelo empreiteiro e pelo promotor.

A subscrição pelo empreiteiro da certidão final da obra é um requisito necessário para poder registar a declaração de construção nova (ou comprovar a conclusão quando foi declarada a nova obra em construção) e obter a primeira licença de ocupação.

1. f) Preparar e assinar o documentação do trabalho executado para entregá-lo ao promotor, com os vistos que vierem a ser obrigatórios. Dado que a prática comprova que nas obras há sempre variações (maiores ou menores) no projeto desde o início da sua execução até ao final da obra, é obrigação do empreiteiro preparar e assinar a documentação da obra que realmente foi executado. Tal documentação é conhecida como como – documentação construída .

O empreiteiro deverá entregar a referida documentação da obra executada ao promotor, que por sua vez deverá entregá-la aos futuros adquirentes do edifício construído.

g) As obrigações do diretor de execução de obra , nos casos em que o diretor da obra e o diretor de execução da obra sejam o mesmo profissional.

Diretor de Execução - Diretor de Obras

O diretor de execução da obra é definido como agente de construção que, no âmbito da gestão do projeto, assume a função técnica de dirigir a execução material da obra e de controlar qualitativa e quantitativamente a construção e a qualidade do edifício. .

Duas figuras são assim diferenciados dentro da direção facultativa:

– o gerente de construção; E

– O diretor de execução da obra.

Ambas as figuras são compatível e, ao mesmo tempo, suas funções são perfeitamente diferenciáveis.

A funções essenciais do diretor de execução das obras compete dirigir, ordenar e fiscalizar a execução e o desenvolvimento das obras. No entanto, as funções do diretor de execução da obra estão sempre subordinadas às do diretor de obra.

A figura do diretor de execução de obra é aquela que tradicionalmente vem sendo desenvolvida no mundo da construção pela agrimensor ou arquiteto técnico . Este agente não tem poderes para preparar ou elaborar o projeto ou sua modificação.

O diretor de obras desenvolve o direção mediada da execução das obras, enquanto o diretor de execução das obras exerce o que seria o direção imediata . Está direta e imediatamente nas obras e no processo construtivo e vem suprir as deficiências técnicas e de preparação do empreiteiro em obra.

Se a pessoa designada para exercer as funções de diretor de execução da obra for um entidade legal , esta pessoa, por sua vez, deve designar o técnico que será o diretor de execução da obra, o qual deverá possuir a qualificação profissional qualificada.

O diretor de execução de obra, na qualidade de técnico, deve estar atualizado e conhecer as padrões tecnológicos do edifício , e avisar o diretor de obra de sua não conformidade, verificando se a construção está de acordo com suas artes lex

Requisitos

 Para exercer as funções de diretor de execução de obra, é necessário estar na posse das habilitações académicas e profissionais habilitantes e satisfazer as condições exigidas para o exercício da profissão. Este requisito independe de os edifícios a serem projetados e administrados estarem ou não sujeitos à LOE.

Assim, arquitetos, arquitetos técnicos, engenheiros e engenheiros técnicos pode desempenhar as funções do diretor de execução do projeto.

Obrigações

O diretor de execução de obra tem as seguintes obrigações:

• Verifique o recebimento de produtos de construção no local , ordenando a realização de testes e ensaios. Entre as obrigações que incumbem ao diretor de execução de obras está a de realizar as verificações dos materiais utilizados na execução dos materiais das obras (misturas, ensaios e verificações, proporções e dosagem dos materiais, análise, colocação correta dos materiais acima mencionados, documentação relacionada, etc.).
• Direcione o execução material das obras, verificando o layout, os materiais, a correcta execução e disposição dos elementos construtivos e das instalações, de acordo com o projecto e com as instruções do empreiteiro.
• Registre as instruções apropriadas no livro de pedidos e assistência e na livro de controle de qualidade. O diretor de execução da obra deve registrar no livro de ordens e assistência as ordens e instruções precisas que forem dadas na obra para a correta interpretação e execução do projeto.

Em relação ao controle de qualidade, nada é dito na LOE sobre as obrigações do gerenciamento do projeto a esse respeito. É a legislação regional que estabelece a obrigação de monitorizar e verificar a observância do grau de qualidade e do programa de controlo de qualidade correspondente ao edifício na gestão do projeto (diretor de construção e diretor de execução de obras).

• Assine o minutos de layout ou início do trabalho e o certificado final de trabalho, bem como preparar e assinar o certificações parciais e os votos de liquidação final das unidades de trabalho executadas.
• Colaborar na elaboração do documentação do trabalho executado . O diretor da execução facultativa deve colaborar com os demais agentes do prédio na preparação da documentação da obra executada, fornecendo os resultados do controle realizado.