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Há já muitos anos que vivemos uma série de reformas legislativas e mudanças essenciais na forma como se desenvolve historicamente o processo de obtenção de hipotecas na Espanha. Os bancos espanhóis têm estado sujeitos a uma grande pressão na hora de confirmar legalmente os cargos e condições em que têm vindo a trabalhar, bem como as exigências que lhes são solicitadas aos cidadãos e, por isso, foram emitidos bateria de leis, reformas, regulamentos, julgamentos, penalidades, etc., que têm sido uma revolução no processo hipotecário espanhol.

Uma das mais recentes demandas da nova lei de hipotecas entrará em vigor em 16 de junho de 2019. Ou seja, na próxima semana, será gerada uma mudança substancial na forma e no processo de obtenção de hipotecas na Espanha.

O que é essa mudança? É muito fácil, até à entrada em vigor desta lei, os bancos, normalmente, acordam as condições particulares dos empréstimos hipotecários directamente com os clientes. Ou seja, o cliente foi ao banco para solicitar a hipoteca, o banco estudou o caso e, caso o banco aprovasse a hipoteca, tal aprovação era formulada por meio de documento que o mesmo banco apresentava ao cliente, mas que ele normalmente não foi assinado até o dia da nomeação notarial para assinar o título de propriedade da compra. Assim, a aceitação por parte do cliente das condições da hipoteca foi feita no mesmo ato e assembleia notarial para a assinatura dos títulos de propriedade da venda (normalmente chamamos isto de “conclusão”). Naquele momento, o cliente, como etapa anterior à assinatura da escritura de hipoteca, foi apresentado a assinar a documentação particular da hipoteca, com todas as condições da hipoteca, e apresentado como etapa indispensável prévia à assinatura da hipoteca e da escritura a venda.

No entanto, desta forma de “aprovação da hipoteca” resultou casos em que o banco, tendo acordado com o cliente as condições específicas para a aprovação da hipoteca, tais condições não foram formalmente aceites até à sua assinatura em cartório no mesmo dia de a venda. Com isso, caso o banco tenha feito modificações de última hora, o cliente poderá ficar em posição de não ter sido informado até o momento em que estiver na reunião final para conclusão em frente ao notário.

Em outros casos, às vezes acontecia que o banco simplesmente não informava detalhadamente seus clientes sobre as condições do empréstimo, sendo informado no último momento e submetido à pressão de que, se essas condições não fossem aceitas, a compra e a venda não seriam necessárias. Lugar, colocar.

Isso foi considerado uma pressão excessiva para os cidadãos, que foram deixados indefesos contra o banco por essas informações de última hora; portanto, geralmente são forçados a aceitar as condições impostas se não quiserem perder a venda.

Portanto, essa desinformação com relação aos cidadãos foi considerada como indefesa e considerada como abuso de poder pelo banco em relação a seus clientes.

Para resolver isso, o que a lei suscita é que o cliente assina junto ao banco notarial com a aceitação das condições do empréstimo por um período suficiente antes do final do processo de compra.

O prazo estabelecido é de 10 dias.

 

Como funciona ?: By escritura em cartório. Ou seja, como uma etapa anterior à assinatura da escritura de hipoteca (e, consequentemente, da venda), o banco e o cliente devem comparecer ao notário (o cliente pode ir pessoalmente ou representado por seu advogado), com prazo de 10 dias em formalizar a escritura de aceitação das condições do empréstimo.

Dessa forma, evita-se a pressão que pode ser exercida sobre o cliente, pois, no caso de não aceitar as condições estabelecidas pelo banco, o cliente não está sujeito à pressão de aceitar essas condições na mesma reunião para assinatura do contrato. as escrituras de compra.

Portanto, o processo até agora foi o seguinte:

- O cliente solicita a hipoteca e o banco aceita

- São estabelecidas data e assinatura das escrituras de venda e hipoteca

- No mesmo dia da assinatura feita em cartório, o cliente assina o escritura de hipoteca e escritura de venda. A aceitação das condições do banco é feita por documento particular (anexado ao conteúdo da mesma escritura de hipoteca).

Então, o cliente assina duas ações: Escrituras da venda e escrituras da hipoteca.

A nova lei de hipotecas que estabelece o seguinte:

- O cliente solicita a hipoteca. O banco aprova

- O banco marca uma reunião com o cliente no notário para assinar um escrituras de aceitação das condições da hipoteca com um mínimo de 10 dias antes da data prevista para a assinatura da hipoteca final e da venda. O cliente assiste a esta nomeação por presença pessoal ou por procuração de seu advogado.

- O cliente atende (pessoalmente ou por meio de Procuração) a data em que o cliente assina o escrituras de compra bem como o escrituras hipotecárias.

Então, o cliente assina TRÊS atos notariais:

1.- Ações de aceitação da hipoteca

2.- Escrituras da venda + escrituras da hipoteca.

Dessa forma, melhores garantias são oferecidas aos cidadãos com o direito de serem informadas em detalhes e livres para confirmar sua decisão de obter o empréstimo hipotecário.

Portanto, em resumo, os bancos são obrigados a que, com pelo menos 10 dias de antecedência, seus clientes tenham de ajudar no cartório a assinar pessoalmente ou por procuração as ações da aceitação da hipoteca.

Como isso afeta compradores estrangeiros não residentes? Como vemos, o processo de compra de hipotecas, até agora, permitia a não residentes em Espanha que comprassem um imóvel em Espanha, que, num só dia, podiam pagar as duas coisas: a compra do imóvel e a sua hipoteca. Ou seja, em UM eles poderiam completar o ato para comprar o imóvel e obtenção de hipoteca.

Porém, por meio dessa reforma, há outra ação anterior a ser realizada. Assim, torna-se necessário que o cliente não residente, ou que não resida em Espanha, tenha que se deslocar a Espanha antes da conclusão do processo de compra para formalizar a aceitação das condições do Banco. Isso supõe que aqueles que não moram na Espanha tenham que viajar antes da conclusão para assinar essas condições de hipoteca perante um notário.

Com isso, é importante que, para todos aqueles que compram casas na Espanha e solicitem hipotecas em um banco espanhol, tenha em mente que talvez precise se mudar para a Espanha, não apenas para formalizar o processo de compra no banco. final do processo, mas também, cerca de 10 dias antes do final do processo.

Obviamente, se o comprador estrangeiro, ou não residente, decidir ou preferir não vir à Espanha de antemão, ele terá que fornecer ao seu advogado ou seu representante legal os poderes de representação necessários (procuração) para fazê-lo.

 

SOLUÇÃO: Portanto, uma solução para o cliente evitar esse deslocamento adicional seria que ele concede um POA ao seu advogado.

Como as procurações na Espanha são protocoladas de maneira diferente da de outros países, e também os poderes concedidos no exterior precisam de legalizações que demoram um pouco, recomendamos a todos aqueles que estão comprando um imóvel na Espanha com uma hipoteca espanhola ou que tenham o pretende fazê-lo, considerar esse novo requisito de visita pessoal à Espanha antes da conclusão com seus advogados, para fornecer a melhor solução, inclusive se for possível conceder procurações a seus advogados ou representantes legais.

Dessa forma, aqueles que não puderem chegar tão longe na Espanha, seus advogados poderão assinar qualquer tipo de documento que seu banco exija para formalizar o processo de compra e hipoteca.

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