1.- Pontos de verificação na compra de casa em Espanha

O processo de compra de um imóvel na Espanha não é muito diferente de outros países. Por favor, seja gentilmente convidado a prestar atenção aos seguintes PONTOS A VERIFICAR:

1. Para verificar se o vendedor é proprietário legal da propriedade: Você precisa receber uma cópia das escrituras do fornecedor ou "escritura ”. Além disso, é imprescindível a obtenção de informações adequadas junto ao cartório de registro de imóveis, a fim de verificar as condições legais do imóvel do titular, como eventuais limitações, encargos, etc., e também, se há algum empréstimo / hipoteca afetando o imóvel .

2. Verifique se o imóvel está devidamente registrado e se paga o Imposto Municipal ou "Imposto sobre imóveis (IBI) ”. O Imposto Municipal não pago dos anos anteriores pode ser repassado ao novo proprietário.

3. Obter um "certificação catastral ” (relatório cadastral) garantir quais os limites exatos e que a propriedade está devidamente registrada no cadastro. Além disso, esta informação ajudará a confirmar o tamanho oficial e a superfície da parcela, e sua localização exata.

4. Visite e conheça o departamento de construção da prefeitura ser informado sobre pontos como se a permissão de planejamento para as construções existentes na propriedade tiver sido concedida e que não há outros desenvolvimentos planejados nas proximidades que possam afetar sua nova propriedade.

5. Verifique se não há outras multas ou limitações que afetem a propriedade devido à sua construção, ou mesmo ordens de demolição

2.- Quais são os passos a seguir na compra de uma casa para revenda em Espanha? 

O processo de compra na Espanha é um pouco diferente de outros países. É obrigatório que seja informado e que compreenda todas as etapas do processo de compra e que receba a devida assistência jurídica antes de assinar ou efetuar o pagamento de quaisquer documentos / pagamentos na Espanha.

Às vezes, descobrimos que nossos clientes entram em contato com nossa empresa depois de já terem assinado contratos ou documentos de reserva com agentes / fornecedores. Observe que uma vez assinado um contrato de reserva / compra é juridicamente vinculativo, portanto, você poderá estar em uma situação difícil se as condições acordadas no contrato não forem as melhores para proteger sua posição como comprador.

Portanto, nossa recomendação é: NÃO ASSINE / PAGUE NADA NA ESPANHA SEM AUTORIZAÇÃO ANTERIOR DO SEU ADVOGADO.

Portanto, é altamente recomendável que você contrate um Solicitador espanhol para ajudá-lo e ajudá-lo em todas as etapas deste processo, na etapa inicial do processo de compra.

Uma vez tomada a decisão de compra em Espanha, é absolutamente necessário que contacte o seu advogado para gude no processo de compra.

Juntamente com a eleição do seu advogado, há outros pontos a considerar ao comprar uma casa na Espanha:

É necessário abrir conta bancária em Espanha para comprar casa?

Todos os pagamentos ao fornecedor devem ser feitos de sua conta bancária. Pagamentos parciais por conta do preço final podem ser feitos de sua conta bancária em seu país de residência. Mas é recomendável que os pagamentos finais do preço sejam feitos de uma conta bancária em seu nome na Espanha. Portanto, uma vez na Espanha, não se esqueça de abrir uma conta bancária.

Além disso, uma conta bancária será necessária após a conclusão para pagar as contas de serviços públicos, encargos comunitários, etc., relacionados à sua propriedade.

Seu advogado o ajudará com a abertura de sua conta bancária na Espanha em um dos bancos locais da região.

Clique aqui para saber mais sobre por que abrir uma conta bancária na Espanha

Como obter uma hipoteca em Espanha para comprar uma casa?

Você vai comprar o imóvel com uma hipoteca em Espanha? Este é um ponto muito importante. De fato, há um novo regulamento. A nova lei diz que o cliente assina perante o NOTARY junto ao banco a aceitação das condições da hipoteca com um período de tempo suficiente antes da conclusão do processo de compra (mais ou menos 10 dias).

Portanto, convidamos você a ler este artigo:

Novos regulamentos que afetam hipotecas na Espanha

É obrigatória a obtenção do NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) na compra de casa em Espanha?

Por favor, preste atenção nisso é essencial para obter o que chamamos de “número NIE” (“ Número de identificação de Extranjeros“) para a aquisição de um imóvel em Espanha.

Todos os estrangeiros e não residentes espanhóis devem obter um número NIE individual. Isso é necessário para o pagamento dos impostos e a devida identificação legal dos compradores e partes envolvidas no processo de venda.

O que é o contrato de “Depósito” ou “Reserva”? 

Depois de tomar a decisão de comprar um determinado imóvel na Espanha, a primeira coisa que lhe será solicitada é para pagar um depósito inicial para manter a propriedade fora do mercado. O objetivo do depósito é tirar o imóvel do mercado, e reservá-lo exclusivamente para você enquanto você estuda a situação jurídica do imóvel e outros assuntos, como hipotecas, situação financeira, etc. Portanto, este contrato lhe deixará um tempo determinado para concluir as buscas no imóvel, e, caso sejam positivos, então, assinar um “contrato de compra definitivo” com o fornecedor.

Durante a validade do contrato de depósito, se o Vendedor não cumprir sua obrigação e ele violar o contrato com "má-fé" (recusando-se a vender, mudar de idéia ou vender para outro comprador), ele o reembolsará o dobro dos valores recebidos como penalidade pela violação do contrato. Por exemplo, se o Comprador falha ao concluir a venda, ele perde o valor do seu depósito.

O que é o “contrato de compra” ou “Contrato de Compraventa”?, quais as diferenças com o “contrato de reserva”?

Após a formalização do contrato de reserva, e uma vez paga a caução, e o seu advogado tenha realizado as pesquisas necessárias no imóvel, é comum acordar-se em organizar um “contrato definitivo”em que é necessário um pagamento parcial adicional.

Este contrato é agora “definitivo”. A principal diferença com este e o “reservaoucontrato de depósito” diz respeito às obrigações de cada uma das partes.

Principalmente, as obrigações assumidas pelos fornecedores no contrato “definitivo” são maiores do que as assumidas com o contrato de reserva. Com este contrato, o fornecedor não pode abandonar a venda. Ou seja: Uma vez assinado o contrato definitivo, o vendedor não pode “mudar de ideia” ou vender para outro comprador. A decisão do vendedor de vender para o comprador já está confirmada, e ele, simplesmente, não pode desistir da venda.

Neste contrato definitivo de compra/venda está incluído todos os termos e condições legais que irão regular a compra e a venda,  do imóvel, fixando o preço final e considerando as circunstâncias obtidas após as devidas buscas efetuadas no imóvel.

Por exemplo, pode ser acordado que o vendedor deve cumprir determinadas obrigações, como pagar determinadas despesas, ou atualizar o tamanho da propriedade no registro de terras, ou atualizar os registros cadastrais ou pagar determinadas contas que não foram pagas até agora ; etc.

Além disso, neste contrato, as despesas a serem pagas por cada uma das partes são detalhadas e listadas (por exemplo, quem paga as taxas do cartório e do registro predial, etc.).

Devido à sua importância, é altamente recomendável que este contrato seja feito por solicitadores com experiência em transporte. Porém, também é altamente recomendável que este contrato contenha as condições necessárias para proteger os elementos e documentos de construção da propriedade, portanto, seu advogado deve ser não apenas especialista em “direito imobiliário”, mas também em “construção”. Lembramos que nem todos os advogados especialistas em “direito imobiliário” são especialistas também em “direito da construção”.

Quais são os títulos de propriedade da compra ou “Escritura”? , qual a diferença entre “escritura” e “contrato de compraventa”?

A Contrato de Compraventa é um "privado”Contrato que confirma uma venda válida de propriedade ao comprador. Este contrato é perfeitamente válido entre ambas as partes com os direitos e obrigações nele contidos. Mas, para que esse acordo seja válido para terceiros, ele deve ser “oficialmente formalizado”. A “mudança de propriedade” formal que passa o contrato de compra de um contrato “privado” para um “público” é feita com a assinatura do “Escritura de Public de Compraventa ” ou "Ações públicas Tittle".

Como diferença com outros sistemas onde o processo de venda é feito por Solicitadores, na Espanha, formalização de “ações públicas"São feitas por Notários públicos. Assim, em Espanha, para alterar um contrato de “privado” para “público”, este deve ser notarizado (preparado por um Notário) e inscrito no Registo Predial (“Registro de la Propiedad”). Nesse momento, todo o preço acordado é pago ao vendedor, sendo este o momento em que o vendedor entrega a posse e a propriedade do imóvel ao comprador.

A forma de formalizar a assinatura do “escritura” está em um “encontro pessoal” o cartório espanhol. Ambas as partes (vendedores e compradores), participar pessoalmente (ou por representantes legais por meio de procuração), devendo estar presentes em cartório no dia da conclusão acordado no contrato particular. Se o comprador exigir uma hipoteca para comprar o imóvel, o representante do banco hipotecário também deve comparecer à reunião para concluir o empréstimo hipotecário ao comprador.

Como mencionado, se o comprador ou o fornecedor não puder comparecer a esta reunião, eles podem organizar um “Poder de representação” (procuração) para permitir que outra pessoa o represente e assine o documento em nome do cliente (normalmente, Solicitadores).

Conforme explicado aqui, na reunião do notário, o comprador paga o restante do preço acordado ao fornecedor (geralmente por ordem de banca), e o fornecedor fornece acesso oficial da propriedade ao fornecedor, juntamente com a propriedade total. Nesse ato, então, o fornecedor, literalmente, dá as "chaves" da propriedade para o comprador. Nesse momento, as duas partes assinam os títulos e a venda está concluída.

Após essa assinatura, e no mesmo momento, os vendedores e compradores recebem uma cópia oficial das ações originais chamadas "Copia Simple".  Este documento é uma cópia simples das escrituras. Com este documento, o comprador pode comprovar a propriedade do imóvel, e é comumente utilizado para proceder com as alterações dos contratos de energia elétrica, água e outros como a contratação de seguro de propriedade, etc.

Os originais dos títulos de propriedade são então apresentados ao cartório de registro de imóveis para concluir a alteração dos nomes neste registro. O seu solicitador, o seu banco (ou o mesmo notário) enviará o conjunto original das escrituras para a Conservatória do Registo Predial, juntamente com os recibos dos impostos já recolhidos. Esse processo geralmente leva de 3 a 6 meses.

Como pagar o preço do imóvel ao comprar uma casa em Espanha?

Conforme explicado acima, a melhor maneira de efetuar os pagamentos finais da venda ao fornecedor é diretamente de uma conta bancária em seu nome na Espanha. Para isso, anteriormente você tinha que abrir uma conta bancária em um dos bancos espanhóis.

Antes da conclusão, você precisa transferir do seu país de residência os valores necessários para sua conta bancária na Espanha, a fim de cobrir:

- O resto do preço final

- As despesas e impostos da transação (taxas de cartório e de registro de terras, impostos, taxas legais, etc).

Portanto, na Espanha é diferente dos outros países, onde todos os pagamentos são feitos através da conta do Advogado. Na Espanha deve ser feito diretamente na conta bancária do vendedor.

A prática mais comum para efetuar o pagamento final do preço ao fornecedor é por meio de um Saque bancário emitido do seu banco espanhol em nome do fornecedor. Portanto, certifique-se de que você ou seu solicitador tenha preparado com seu banco espanhol a provisão de fundos suficientes em sua conta bancária espanhola para atender aos últimos pagamentos da venda, pelo menos uma ou duas semanas antes do dia acordado no notário.

Outras despesas, como taxas de imposto de transferência, tabelião e registro predial, etc., podem ser acordadas para serem transferidas separadamente para o seu advogado ou para o banco da hipoteca, etc.

Lembre-se de que se o Vendedor não é residente, é necessário reter uma quantia determinada do preço a pagar ao fornecedor (geralmente, os 3% do preço), e depositá-lo na Repartição de Finanças Espanhola (também chamada de “Hacienda”) por conta da obrigação de imposto sobre ganhos de capital do vendedor. O seu advogado irá instruí-lo sobre como proceder com este ponto.

Quais são os custos de compra na compra de uma casa em Espanha? 

O imposto a pagar pela compra de uma REVENDA é o IMPOSTO DE TRANSFERÊNCIA (IVA-IVA não é aplicável em revendas)ou “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Este imposto é regional e varia de cada Região. Por exemplo, em Múrcia e Andaluzia é de 8%, em Madri é de 6% e na Catalunha, Ilhas Baleares e região de Valência é de 10%. 

Por favor, note que no caso de adquirir um novo imóvel, paga IVA (IVA) a 10% (em vez de ITP) porque o venda de “novos” imóveis é considerado como transação comercial, entre uma empresa (o construtor) e um consumidor (o comprador). Mas, em revendas, não há nenhuma empresa envolvida, pois é apenas uma transação privada entre dois indivíduos ou particulares; portanto, o imposto será o imposto de transferência.

Honorários de advogados, é geralmente aceite no mercado espanhol que os honorários do advogado rondam o valor de 1% do preço de compra, mais IVA. Além disso, o seu advogado também pode cobrar o custo das buscas feitas para obter as informações jurídicas da propriedade (como relatórios cadastrais, certificados, etc.), e outros custos de alteração de contratos de serviços públicos e outros custos administrativos cobranças.

Outras despesas pagar nas revendas são taxas de notário, registro e manuseio (gestoría), que podem ser de cerca de 1% do preço de compra.

Comprar na região de Valência e incluir impostos, taxas de cartório, taxas de registro de terras, etc., os custos de aquisição podem ser de 12 a 13% do preço de compra.

Se você precisou de um empréstimo hipotecário, então, pode haver despesas e comissões adicionais de seu banco e outras cobranças como seguro de vida ou casa, etc. Também pode haver taxas de avaliação, que são as taxas do suveyor contratado pelo seu banco para avaliar o imóvel.

Resumo dos custos pagos na compra de uma casa ao comprador

• Taxas do Notário: Pela formalização das escrituras
• Taxas de registro predial: pela inscrição das escrituras
• Imposto de Transferência: (ITP) Atualmente, 6-10%
• Outros: honorários advocatícios, despesas hipotecárias, contratos de água, energia elétrica e gás, etc.

Dicas e verificações a ter em conta ao comprar casa em Espanha

Caso você tenha decidido comprar ou vender um imóvel na Espanha, preste atenção às seguintes informações:

1.- Verifique a descrição do imóvel na escritura de propriedade

COMO A PROPRIEDADE É REGISTADA E DESCRITADA NAS TÍTULAS: Verifique na escritura de propriedade se o imóvel está devidamente descrito e registrado. As escrituras de propriedade devem detalhar um descrição perfeita do tamanho, das bordas e do restante dos elementos de construção existentes na propriedade.

É bastante comum descobrir que propriedades pertencentes a diferentes proprietários por muitos anos foram modificadas / ampliadas em seus tamanhos e / ou dependências (novas salas, fechando a varanda ou terraço, garagem, piscinas, etc.).

Se a superfície atual das construções existentes não coincidem com a descrição nas escrituras, então, precisamos saber o motivo dessa discrepância! . Em muitas ocasiões, existem processos que podem ser adotados para corrigir essas discrepâncias e maneiras de resolvê-las. Mas, em outros casos, essas diferenças mostram um problema legal que afeta a propriedade que você precisa conhecer para ser confirmada desde as primeiras etapas do processo de compra / venda.

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   Um exemplo: Casa com 120 m2 com piscina de 50 m2 e garagem convertida em “guest house”. Nas escrituras a casa aparece apenas com 120 m2, mas não a piscinae a garagem é um "garagem” não uma “casa de hóspedes”.

   Conseqüência: As escrituras devem ser atualizadas e o comprador deve ser informado de que a “casa de hóspedes” é legalmente considerada uma “garagem”.

  NOTA: Aqui, não estamos considerando a “descrição interna” da casa (número de cômodos, banheiro, etc), o que estamos considerando é o “tamanho construído” (em espanhol, “superficie construída”). As escrituras não precisam necessariamente mostrar a descrição exata ou distribuição de cada dependência interna dentro da casa, apenas “ampliações” ou “novas construções” construídas na propriedade.

Caso tenha modificado o interior do imóvel alterando paredes internas, então não será necessário atualizar as escrituras, bastando apenas “declarar” a nova distribuição interna no ato da venda.

ou seja: Deeds mostra que existem “4” quartos e você os converteu em “2”. Neste caso não é necessário atualizar as escrituras. Como proprietário, você é livre para modificar/reformar as dependências internas do imóvel (obtendo sempre a devida Licença de Reforma).

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2.- Verifique o imóvel no escritório Catastro

CATASTRO (também conhecido como “SUMA” ou “IBI”, ou “COUNCIL TAX”): Da mesma forma que nas escrituras, a propriedade deve ser registrada em “Catastro” com o tamanho exato e atual e a superfície da parcela e cada um dos elementos da construção.

Todos os anos, as contas da Catastro – “Council Tax” (“IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles“) mostram o tamanho da propriedade usando registros Catastro. O “tamanho” das construções consideradas neste projeto de lei é muito importante, pois é com ele que se faz o cálculo do “IBI” ou “Imposto Municipal” anual. Assim, é essencial verificar se os registros da Catastro mostram o tamanho adequado e atualizado da construção existente na propriedade, incluindo quaisquer modificações ou ampliações que tenham sido feitas.

Assim, por favor, note que o “escritório Catastro” calcula o Imposto Municipal em relação ao tamanho das construções, levando em consideração todos os componentes da construção, como casa, piscina, garagem, etc.

Portanto, caso a propriedade tenha sido modificada com extensões, essas extensões deverão ser registradas no escritório da Catastro, caso contrário, a conta do Imposto Municipal não poderá ser calculada corretamente. Portanto, isso deve ser considerado e verificado como parte essencial do processo de transação da propriedade.

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   An exemplo: Aquando da aquisição do imóvel, as construções existentes totalizavam 120 m2, para uma moradia. É o que também ficou demonstrado nas escrituras e no Catastro Bill (IBI). Por esta razão, as contas Catastro (IBI) eram de 300 EUR.

Alguns anos depois, o proprietário construiu uma piscina de 50 m2 e uma garagem de 40 m2. Caso o proprietário não tenha declarado esses novos elementos de construção à Catastro, as contas da Catastro -IBI são pagas a menor.

A razão disso é que, conforme explicado nesta seção, as contas da Catastro são calculadas considerando o tamanho das construções (em termos de “maior tamanho construído” = “maior imposto”). Assim, provavelmente, se o proprietário tivesse declarado estes elementos, a fatura do IBI seria superior a 300 EUR. Assim, caso o comprador não atenda a este ponto, e resolva durante o processo de compra, poderá ser responsabilizado perante a Catastro por estas construções não declaradas em caso de vistorias da Catastro.

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3.- Verifique o restante dos documentos legais do imóvel

Geralmente, para confirmar a situação legal de uma propriedade, é necessário obter os seguintes documentos:

• Título de propriedade da propriedade: Para confirmar como o imóvel foi comprado, limites legais e encargos/dívidas legais que possam afetar o imóvel
• Catastro (IBI-Projeto de imposto municipal)
• Contas de serviços públicos: Água, gás, elétrico
• Certificado de Desempenho Energético: Confirmar o nível de consumo de energia do edifício
• Certificado de comunidade de proprietários: Para comprovar que os atuais proprietários estão em dia com os encargos comunitários, e que não há nenhum tipo de reforma extraordinária aprovada na comunidade fora das “normais” (por exemplo, que uma reforma estrutural da fachada foi aprovada pelo proprietários a serem executados no ano seguinte, ou que existem problemas estruturais no edifício que necessitam de reformas dispendiosas, etc.).
• etc,

O estudo dos documentos acima é padronizado na Espanha por agentes e advogados.

Mas como especisalized na construção  nossa empresa faz ênfases especiais no estudo e consideração de outros documentos, que nem sempre são levados em consideração por outros profissionais não tão especializados em construção como o TLA.

4.- Verifique se existe Certificado de Habitação/Licença de Ocupação/Licença de Ocupação (CH/LO)

: Este documento é obtido na Prefeitura quando as obras são concluídas, a fim de confirmar que o imóvel atende às condições legais de habitação. Este documento também é necessário para conectar água e eletricidade à propriedade e fazer as alterações dos contratos de água e eletricidade em seu nome.

A obtenção deste Certificado é “obrigatória” na venda/compra de imóveis em Espanha?:

RESPOSTA: Depende do tipo de propriedade

In Propriedades “novas”, o construtor tem a obrigação de fornecer este documento ao comprador após a conclusão do processo de venda.

Mas, por favor, note que em "Revendas", não há lei que obrigue o vendedor a fornecer esse documento no ato da venda. As leis espanholas dizem que é o “comprador” quem deve obter este documento em seu nome após a conclusão, a fim de proceder às alterações dos nomes da água e da eletricidade.

Neste ponto, temos que dizer que a administração pode se recusar a fornecer o CH ao comprador após a conclusão, caso a propriedade tenha sofrido obras não autorizadas, etc., do proprietário anterior. Portanto, se o imóvel não estiver em perfeitas condições legais, pode haver um risco de não obter a aprovação deste documento após a conclusão. E isso poderia deixar o comprador em uma situação muito complicada, pois ele poderia ter problemas para obter os contratos de serviços públicos em seu nome.

Um ponto muito importante aqui é que a existência ou validade do CH e o restante das informações sobre o CH não são mostradas nas ações, mas na prefeitura local da área !.

Portanto, seu advogado deve inspecionar esse assunto cuidadosamente, usando sua experiência e experiência para confirmar um documento tão importante como este.  

De como conclusão, este certificado é ESSENCIAL à venda da propriedade e sua confirmação deve ser inspecionada desde o início do processo de compra / venda.

5.- Obter confirmação de eventuais multas para construção no imóvel. Certificado de Não Infração (CNUI)

Este é um certificado emitido pela Prefeitura confirmando que não há multas por construção, nem outras infrações nem ordens de demolição que afetem a propriedade.Este certificado confirma se a propriedade está sujeita a qualquer tipo de penalidade de construção, como ordens de demolição, etc. Mas esses direitos da administração têm um limite de tempo. A obtenção deste documento é especialmente recomendável na compra de “moradias”, ou de propriedades “geminadas”, ou na compra de propriedades em terrenos rústicos.

6.- Obter a confirmação da classificação urbanística da casa/imóvel na Câmara Municipal. Cédula Urbanística

Este é um documento obtido da Prefeitura que confirma diferentes aspectos da propriedade, como:

• • A consideração “urbanística” do lote e da área. Por exemplo, se o lote for considerado “rústico”, ou “urbanizável”, ou “protegido”, ou afetado pelo domínio público, etc.
  • Se a urbanização da área tiver sido concluída ou se houver outras áreas ou infraestrutura de urbanização a serem concluídas
  • Os “direitos de construção” exatos do lote (construção/construção máxima permitida no lote), etc.

7.- Muito importante. Após a conclusão, NÃO ESQUEÇA de levar consigo o notário:

• Número NIE original

• Passaportes Originais

E o mais importante: ENTRE EM CONTATO CONOSCO!