Este é um pequeno guia sobre o tipo de propriedades em VEGA BAJA. Uma área que abrange as propriedades colocadas em Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, Benejuzar, La Marina, Cidade Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, considerando os principais aspectos legais de transporte, realizados por nossos advogados.
Se você está interessado em comprar ou vender um imóvel localizado em Vega Baja, a TLACORP o ajudará na decisão final de compra ou venda.
A área da Costa Blanca South é coberta por nossos escritórios em Torrevieja-Ciudad Quesada, perfeitamente conectado pela estrada. Visitar nossos escritórios em Torrevieja não demorará muito a partir de Rojales, Ciudad Quesada ou Algorfa e, se combinado, um de nossos advogados poderá visitar a mesma propriedade e encontrá-lo lá, evitando que você se mude para o nosso escritório.
Esta área abrange uma vasta gama de propriedades, que vão desde rústicas a apartamentos, bungalows, urbanizações, etc. Vamos detalhar os principais aspectos jurídicos de cada uma destas propriedades:
Esta área abrange uma ampla variedade de propriedades, que variam de rústicas a apartamentos, bangalôs, urbanizações, campos de golfe, etc. Vamos detalhar os principais aspectos legais de cada uma dessas propriedades:
Esta área abrange uma vasta gama de propriedades, que vão desde rústicas a apartamentos, bungalows, urbanizações, etc. Vamos detalhar os principais aspectos jurídicos de cada uma destas propriedades:
- Urbanizações antigas e edifícios de casas de férias tradicionais: Esta é a área que cobre Ciudad Quesada (a parte velha), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, etc.
O tipo de construções e propriedades existentes costumam ser segundas residências ou casas de férias e propriedades de residência.
A) O tipo tradicional de residência as áreas são inicialmente de propriedade de espanhóis, principalmente vindos de Elche, Alicante, Madri e norte da Espanha, e estrangeiros vindos do norte da Europa. No geral, em áreas como Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar e Rojales. Esses tipos de imóveis costumam ser bangalôs e apartamentos, próximos à praia, e construídos geralmente antes do “boom espanhol” (antes de 2000).
Em uma transferência, com a decisão de compra, e fora das buscas legais normais a serem feitas neste tipo de imóveis, abaixo estão alguns pontos importantes a verificar:
- Estudo jurídico e administrativo da história da construção. Saber como a propriedade foi construída e como foi desenvolvida. É fundamental descobrir se a propriedade foi ampliada, ou se o terraço foi coberto, se o alpendre passou a ser uma cozinha, ou se o de baixo passou a ser uma divisão. Isso ajudará a saber se os proprietários anteriores realizaram todas essas obras com as devidas licenças, ou, por exemplo, se há alguma multa ou penalidade final nessas propriedades por inadimplência da licença adequada.
Além disso, saber se há alguma modificação na estrutura inicial, ajudará a identificar se a escritura está devidamente atualizada com a situação atual do edifício.
Além disso, se a propriedade tiver uma multa por construção, a Prefeitura poderá se recusar a renovar o Certificado de Habitação, e os novos proprietários poderão ter problemas futuros para renovar contratos de serviços públicos.
- Contratos de água e eletricidade: Por se tratar de propriedades antigas, as empresas fornecedoras podem solicitar aos compradores que atualizem a instalação para alterar os contratos após a conclusão. Isso pode gerar despesas como eletricista ou encanador para inspecionar a propriedade e outras como religar a fiação, que, se conhecida antes da conclusão, pode fazer parte do acordo comercial de preço com o fornecedor.
- Plusvalia: Se a propriedade for antiga e pertencer aos mesmos proprietários por muito tempo, esse imposto será alto. Este imposto municipal deve ser pago pelos vendedores, mas, sabendo disso desde o início ajudará a tirar as garantias necessárias a serem pagas pelo vendedor.
- Comunidade de proprietários: Será muito importante saber, não só se o vendedor está em dia com os pagamentos da comunidade, mas para pagamentos parciais grandes ou importantes na reforma ou manutenção das áreas da comunidade (terraços, fachadas, estacionamentos, etc. ), que nem sempre aparecem nas certificações feitas pela comunidade de proprietários.
B) Novas áreas de Algorfa, Cidade Quesada Nova, La Marquesa, e outras novas áreas urbanizadas: esta área está considerando novas urbanizações criadas com o boom espanhol, às vezes em grandes urbanizações, como a de La Marquesa em Rojales.
Os aspectos legais importantes a serem considerados na hora de comprar esse tipo de imóvel são os seguintes:
– O imóvel deve estar perfeitamente inscrito no registo predial, como “casa completa”. Significa que o imóvel está registado, e o construtor forneceu a Licença Final de Obra, o Seguro Dez Anos (Seguro que cobre durante 10 anos os defeitos estruturais do edifício), e a Certidão de Habitação.
- Áreas comunitárias: As áreas da comunidade, como campos de golfe, áreas comerciais, piscina, jardins, etc., devem ser concluídas ou em processo de construção.
Além disso, é muito importante “ler” as regras da comunidade para ver, por exemplo, se seu vizinho pode administrar um negócio que pode incomodá-lo ou se cães são permitidos etc.
- Taxas comunitárias: Esse tipo de propriedade pode ter altos gastos com manutenção. É muito importante conhecê-los nas etapas iniciais de transporte.
- Limitações e direitos de uso: Essas áreas costumam ter grande infraestrutura de coleta de lixo elétrico, água, esgoto e lixo, o que pode afetar sua propriedade.
Outros pontos essenciais considerar ao comprar na área:
- Encargos e obras de urbanização: Existem algumas áreas, em geral nas quais a propriedade pode ter custos de urbanização pendentes e / ou obras de urbanização a serem concluídas, e por conta do proprietário!. Então, por favor, tome cuidado com isso.
- Certificado de Habitação: Mesmo sendo propriedades construídas com a licença de construção adequada, existem algumas complicações no momento para obter o NOVO certificado de habitação.
Como explicado acima, nas áreas URBANAS da Costa Blanca Sul, é muito importante verificar se a urbanização onde está localizado o imóvel possui todas as infraestruturas de urbanização concluídas, tais como: estradas, pavimentação, asfalto, ligação à rede de esgotos, água, eletricidade. A infra-estrutura de urbanização dessas áreas foi desenvolvida há muito tempo e, às vezes, não atende aos padrões modernos. Assim, é bastante comum encontrarmos imóveis em que os proprietários tenham de “ceder” parte dos seus lotes para terem estradas maiores, ou “pagar” algumas infra-estruturas de urbanização como ligação a esgotos, zonas pedonais, etc. saiba mais sobre este ponto em nossa seção especializada: Urbanizações semi-consolidadas.
Propriedades em áreas rústicas e rurais: Considerações especiais devem ser feitas em áreas de Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, etc.
A área de Vega Baja é uma área com algum risco de inundação. De fato, nos últimos anos, houve algumas inundações devido ao impacto das fortes chuvas no rio Segura e Vinolopó. Portanto, é muito importante que a construção seja elevada a partir do terreno, com pelo menos 1,5 m de altura. A instalação de uma cerca que possa evitar eventuais entradas de água também pode reduzir o impacto das inundações na área.
Também, Catral, Dolores, Redovan e Crevillente área é uma área onde havia centenas de propriedades construídas sem licença. Em áreas rústicas é muito comum encontrar imóveis sem licença, pois os proprietários da área construíam suas casas no campo como “segunda casa” ou “casa de férias” para os fins de semana. Então, eles não estavam atentos para cumprir as leis espanholas. Algumas destas casas podem ser legalizadas se forem construídas com tempo determinado e seguindo determinado procedimento. Podem ainda obter um atestado de habitação, se estiverem preenchidas algumas condições essenciais.
Porém, existem outras construções que foram construídas nos anos 2002-2006, principalmente na área de Catral, mas também na área de Crevillente, Redovan, Orihuela e Callosa del Segura, que têm alguns problemas a serem legalizados, devido ao fato de terem sido multados, mesmo com ordem de demolição, por parte do governo regional.
Essas propriedades foram criadas usando o que chamamos de: DIVISÃO HORIZONTAL. Esta é uma forma de criar “urbanizações” em uma área em que uma urbanização não é possível. Neste tipo de “pequenas urbanizações”, os proprietários têm 100% das construções, mas as áreas destinadas a jardim, piscina, etc, são “partilhadas” com os restantes vizinhos, por se tratarem de “área comum”. Para obter mais informações sobre este problema, visite nossa seção especializada Divisão horizontal em áreas rústicas.
Já houve várias tentativas das prefeituras locais para legalizar esse tipo de imóveis nesta situação (entre 1.500 - 2.000 imóveis na área), mas até o momento, não há nenhum plano formal pronto para legalizá-los (Informações de março de 2020 )
No momento, embora existam ordens administrativas de demolição emitidas nessas propriedades, a Prefeitura respeita as construções existentes, mas a edificação não pode ser estendida. Portanto, novas construções na propriedade não podem ser construídas. É permitido reformas internas neste tipo de propriedades, mas não extensões, construções de outros edifícios, como garagens, piscinas, etc.
Mas, como essas propriedades estão fora do normativo, a Prefeitura não aprovará uma licença para reformar partes estruturais essenciais do prédio como fundações, telhado, etc. A Prefeitura admitirá “reformar” a casa existente e “consertar” a estrutura existente, mas não “remova” das peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de ocorrer um desastre natural, ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Prefeitura pode não dar direito de “reconstruir” o imóvel. Assim, como conclusão, a Câmara Municipal permite reformas internas para manutenção da construção, mas não reformas estruturais de bines, fundações, troca de telhado, etc. Devido a este fato, recomendamos que você instrua sua seguradora que desastres naturais e outros que afetem as construções existentes devem ser cobertas pelo seguro obrigatório para contratar a casa após a conclusão.
Além disso, lembre-se que a área está em risco “médio-alto” de inundação, por isso a importância de ter um seguro para cobrir esse risco é essencial.
Consequências de casas consideradas “fora de normativas”:
- Se as construções não forem penalizadas em 15 anos, não será possível ser penalizada posteriormente ou demolida pelo sistema espanhol. É legalmente consolidado pelo tempo.
- As construções existentes são respeitadas em seu tamanho, mas não é possível construir um novo elemento de construção ou mesmo estender os existentes.
- Além disso, devido a esse fato, a Prefeitura respeita as construções existentes, mas não pode ser ampliada. Portanto, novas construções na propriedade não podem ser construídas.
- A prefeitura permite reformas internas nesse tipo de propriedade. Porém, devido ao fato de a propriedade não ser normativa, a Prefeitura não aprovará uma licença para reformar “partes estruturais essenciais” do edifício, como fundações, telhados etc. A Prefeitura admitirá que “reformará” as casa e “reparando” a estrutura existente, mas não “remova” as peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de um “incêndio” ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Prefeitura pode não conceder direitos para “reconstruir” a propriedade. Assim, como conclusão, a Prefeitura permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de vigas, fundações, troca de telhado etc.
- O imóvel recebe a consideração de “fora da normativa” quando não é penalizado durante os 15 anos após a construção. Para isso, é necessário um certificado da Prefeitura para verificar esse ponto. Ele é chamado de “Certificado de Não Infração” e já solicitamos esse certificado, mas a Prefeitura pode levar de 4 a 8 semanas em média para produzir esse documento.
- A propriedade não tem "Certificado de Habitação ”. Para sua informação, este é um documento emitido pela Prefeitura onde eles confirmam que o imóvel atende aos requisitos de habitação. Este documento também é necessário para conectar água e eletricidade na propriedade e fazer as alterações dos contratos de água e eletricidade em seu nome. Isso é explicado abaixo.
É POSSÍVEL LEGALIZAR ESTAS PROPRIEDADES?
Posto isto, existe uma LEI REGIONAL DA CONSTRUÇÃO aprovada em 2019, que “abre” a possibilidade às Câmaras Municipais da área legalizarem estes imóveis. Esta lei é emitida pelo Governo Regional de Valência, e dá a oportunidade às Câmaras Municipais da zona de desenvolverem “Planos de Urbanizações” na zona para “converter” estas urbanizações não reconhecidas em urbanizações perfeitas e completas.
Seguindo a normativa recente, esse tipo de “grupo de casas” deve ser aprimorado na infraestrutura urbanizada, a fim de proporcionar aos proprietários um uso melhor e mais confortável de suas propriedades. Portanto, existem grandes possibilidades que em um futuro próximo a Prefeitura pode solicitar aos proprietários que façam / paguem algumas obras para melhorar o pavimento da infraestrutura, luzes públicas, infraestrutura para água potável, conexão com esgoto público e assim por diante.
Apenas para salientar que o custo mais caro da urbanização é o conexão ao sistema de esgoto da rede da cidade. Como se tratam de imóveis bastante afastados da Vila, noutras zonas onde este tipo de urbanização tenha sido aprovado, por ora aceita-se que, em vez de ligação à rede de esgotos principal, permita aos proprietários instalar fossa séptica para lidar com o desperdício de água.
Normalmente, os tanques sépticos na área não são oficialmente instalados com certificação CE (Comunidade Européia). Portanto, acreditamos que, no futuro, a Prefeitura possa solicitar a instalação de uma fossa séptica moderna, adaptada aos novos regulamentos.
Observe que o sistema espanhol exige que os fornecedores forneçam o certificado de habitação apenas para a venda de novas propriedades. Assim, no caso de um construtor que vende uma nova propriedade a um determinado, o notário exigirá que o construtor forneça o certificado de habitação para concluir a compra. Porém, essa obrigação não é exigida ao vendedor em caso de revenda, como neste caso.
Como essas propriedades estão agora "fora do normativo", então, não há certificação de habitação emitida nessas propriedades. Para obter este documento, será necessário concluir os trabalhos de urbanização para toda a urbanização e legalizar as casas existentes.
Porém, se as casas da área forem melhoradas com os trabalhos de urbanização exigidos por normas normativas futuras, eles terão os seguintes benefícios:
- A casa será considerada uma casa “totalmente legal”, portanto, não será mais considerada “fora do normativo”; portanto, será permitida a reconstrução das construções existentes, reformas estruturais, etc.
- A propriedade terá o Certificado de Habitação
Será preciso ver que tipo de obra a Prefeitura vai projetar para pedir aos proprietários e quem vai pagar. Neste momento, isso ainda não está confirmado.
Para mais informações sobre transporte, visite nosso Seção de Direito de Propriedade.
A TLACORP está à sua inteira disposição, em nosso escritório em CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, com taxas especiais, para propriedades localizadas nesta área.
Basta entrar em contato conosco para cotação
