O USO DO USUFRCUT PARA REDUZIR O IMPOSTO DE SUCESSÃO ESPANHOL
É muito comum nos encontrarmos em situações em que é aconselhável estudar várias possibilidades financeiras para encontrar a melhor fórmula tributária na hora de comprar um imóvel.
Em muitas ocasiões, descobrimos que muitos de nossos clientes nos perguntam sobre a melhor maneira de economizar impostos sobre herança e herança no futuro. Ou seja, é muito comum encontrar clientes que integram a aquisição do imóvel dentro de um organograma e estrutura patrimonial em que consideram a longo prazo as eventuais repercussões que a aquisição de um imóvel em Espanha pode ter no futuro pagamento do imposto sucessório espanhol.
Nesse sentido, é preciso dizer que, como indicamos em nosso seção de herança especializada, os impostos derivados da sucessão ou herança de imóveis localizados na Espanha estão sujeitos ao imposto sucessório espanhol. Portanto, ao comprar uma casa na Espanha, é aconselhável estudar as diferentes fórmulas que podem nos ajudar a reduzir ou evitar o imposto sucessório na Espanha.
Uma das fórmulas mais utilizadas pelos nossos clientes é o usufruto.
O usufruto consiste no direito de uso e gozo da propriedade exclusivamente por aqueles que detêm esse direito, que são pessoas diferentes daquelas que detêm a propriedade da propriedade. Ou seja, é uma divisão de dois direitos que afetam a propriedade:
- O direito de uso e gozo da propriedade, que se traduz no direito de usufruto.
- O direito de propriedade da propriedade, que se traduz no direito de propriedade nua.
Portanto, quando nos encontramos neste tipo de situação, o que acontece é que uma pessoa pode adquirir o uso e gozo de um bem, e outro pode adquirir a totalidade do bem. A principal consequência disso é que quem detém o direito de usufruto sobre o imóvel tem o direito de usá-lo e gozá-lo exclusivamente, sem que a outra pessoa possa usá-lo, ou entrar, alugá-lo ou usá-lo, ou EVENTO DE VENDA, sem o consentimento de quem tem o direito de usufruto.
Em outras palavras, quem possui o usufruto pode alugar, morar, usar, etc. o imóvel como verdadeiro proprietário. O imóvel não pode ser alugado, usado ou acessado, nem vendido sem o consentimento do usufrutuário.
O caso mais comum que encontramos é onde pais que estão em processo de compra de um imóvel e querem ter os filhos como proprietários, mas mantendo o uso exclusivo do imóvel para si, E, no caso de sucessão ou herança, o referido imóvel é repassado aos filhos, evitando-se o pagamento do imposto sucessório sobre o imóvel pelo usufruto.
Com isso, o caso mais comum que encontramos em nosso escritório é o dos pais que adquirem o direito de usufruto da propriedade, e os filhos adquirem a posse nua.
Existe uma fórmula para avaliar o percentual de propriedade que detém o direito de usufruto e o de titularidade nula. Esta fórmula pode ser encontrada em nosso artigo especializado.
De tal forma que, por exemplo, o direito de usufruto pode ser avaliado em 30%, e o restante da propriedade, ou propriedade assada, pode ser avaliada em 70 × 100.
Desta forma, a operação de compra é instrumentada da seguinte forma:
-Os pais adquirem o usufruto, que representa 30% da propriedade.
-Os filhos adquirem o imóvel anuda, que é identificado com 70% do valor do imóvel.
Desta forma, os pais, como usufrutuários do imóvel, usufruem e utilizam-no exclusivamente em vida, podendo impedir qualquer pessoa de o utilizar, incluindo outros membros da sua família. Ou seja, podem impedir o uso do imóvel pelos mesmos filhos titulares do direito de propriedade simples, uma vez que os pais são os que detêm o direito exclusivo de uso.
Quando os pais morrem, o extingue-se automaticamente o direito de usufruto, de modo que os filhos, documentando a morte de seus pais, tornam-se automaticamente 100% dos proprietários do imóvel, ficando a PARTE DO USUFRUTO ISENTA DO IMPOSTO DE SUCESSÃO ESPANHOL.
Desta forma, a consequência imediata é que os herdeiros, no caso de se tornarem titulares de 100% do direito à propriedade, não pagam o imposto sucessório por parte da propriedade que supõe o direito de usufruto. Ou seja, e seguindo o exemplo, não pagariam os direitos sucessórios dos 30% que supõe o usufruto.
No entanto, como explicamos em nosso artigo especializado, os herdeiros , embora não paguem o imposto sucessório sobre a aquisição da parte do usufruto, terão que pagar a parte do imposto de compra que não foi pago à época pelos usufrutuários.
Ou seja, no momento da aquisição do imóvel, os pais, ou usufrutuários do imóvel, pagavam o imposto de compra do direito de usufruto, mas não do imóvel. Em outras palavras, o imposto que pagavam era para adquirir um direito de usufruto, portanto, não o direito de propriedade, que permanecia latente enquanto vigorava o direito de usufruto.
Com o qual, o direito ou o pagamento do imposto de compra da parte que supôs o usufruto, neste caso do exemplo de 30%, em caso de falecimento dos pais, ou dos usufrutuários, estaria pendente a ser pago por parte dos herdeiros que recebem esta propriedade.
QUERO COMPRAR O IMÓVEL EM NOME DOS MEUS FILHOS
Outro aspecto a ser considerado na hora de comprar um imóvel em nome dos filhos é a origem dos recursos utilizados na aquisição.
Recebemos um grande número de clientes que desejam comprar a totalidade ou parte da porcentagem da propriedade espanhola em nome dos filhos.
Isso é perfeitamente possível na Espanha, mas com alguns pontos a considerar:
- A propriedade na Espanha é comprada por quem paga por ela. O comprador será sempre aquele que está pagando o preço do imóvel.
- Assim, ninguém pode comprar um imóvel usando o dinheiro de outra pessoa. Mesmo que o outro seja o pai, a mãe ou o cônjuge.
O anterior é muito importante ter em conta em Espanha, porque, no caso de os filhos comprarem a propriedade com o dinheiro dos pais, trata-se de uma “DOAÇÃO”. Doação é o ato em que alguém “dá” algo a outro gratuitamente, e sem qualquer correspondência.
Se esses casos não forem devidamente instrumentalizados em seu país de origem, e o sistema espanhol detectar que os filhos estão usando o dinheiro de seus pais, isso pode ser considerado uma “doação” na Espanha. E a principal consequência disso é que, na Espanha, o imposto sobre doações é bastante semelhante ao imposto sucessório.
Assim, caso pretenda comprar o imóvel para os seus filhos, de forma a evitar que eles paguem Imposto Sucessório no futuro, e não obtenha o aconselhamento jurídico adequado sobre como o fazer devidamente, poderá estar a pagar” Imposto de Doação” na aquisição do imóvel.
Uma forma de evitar ser tributado na Espanha como Doação, é formalizar essa doação em seu país de origem. Para isso, será necessário o seguinte:
- Visitar um cartório em seu país e pedir-lhe para formalizar a Doação de uma determinada quantia em nome das crianças. Neste ato, é muito importante indicar o notário para incluir nas escrituras o seguinte conteúdo:
- Que esta doação será usada para comprar um imóvel na Espanha exclusivamente
- Caso os filhos sejam casados em regime de “comunhão de bens”, então, os cônjuges dos filhos também devem assinar o ato notarial da doação, reconhecendo que os recursos recebidos por aquela doação são de uso “particular” do recebedor cônjuge, portanto, em hipótese alguma farão parte do patrimônio comunitário do casal.
- O ato notarial deve obter a Apostila de La Hague e deve ser traduzido para o espanhol por um tradutor oficial.
- Uma vez formalizado o ato no cartório, os pais podem fazer a transferência dos fundos para a conta bancária de seus filhos.
- Então, cada um dos pagamentos por conta do preço de compra deve ser respeitando a porcentagem de cada um dos compradores.
- No final do processo de aquisição, os filhos deverão apresentar ao notário espanhol:
- O original do ato notarial de Doação, apostilado com a Apostila de La Hague, e traduzido em espanhol por um tradutor oficial
- O contrato de casamento original (ou uma cópia autenticada) apostilado com a Apostila de La Hague e traduzido em espanhol por um tradutor oficial. Esta obrigação de fornecer o original do contrato de casamento (ou cópia autenticada) será em ambos os casos: casamento em Comunidade de Bens, ou casamento em Separação de Bens.
- O notário solicitará aos diferentes compradores todas as cópias das transferências e pagamentos para provar que cada um dos diferentes compradores pagou sua parte de sua propriedade com seus próprios fundos.
- Despesas de compra: Além do preço de compra, haverá despesas e impostos derivados da aquisição. Os diferentes compradores devem pagar também estas despesas e impostos proporcionalmente à percentagem de propriedade que lhes corresponde.
