O que é a Cédula de habitabilidad – Certificado de habitação – Licença de Ocupação

Este é um documento que retoma a confirmação da prefeitura de que a propriedade está pronta para habitação, e é aplicado assim que a propriedade é finalizada com a Licença Final de Obra e inscrita no registro predial com a Declaração de Novos Edifícios (Declaración de Obra Nueva).

Você precisa deste documento para obter a permissão da Prefeitura para morar na casa. Antes de obtê-lo, o que você tem é uma construção, mas não uma "casa".

Este documento será necessário para obter o fornecimento individual dos utilitários PRINCIPAIS em seu nome e com uso de “consumo”.

Este documento é extremamente importante para obter os contratos de eletricidade e água sobre os nomes dos indivíduos na PRIMEIRA CONEXÃO. Antes que o construtor obtenha o certificado de habitação, pode haver fornecimento de água e energia elétrica na construção, pois é normal que o construtor obtenha esse fornecimento para realizar as obras (para pedágios, maquinários, etc.). Mas o abastecimento obtido do construtor é um abastecimento para “obras”, mas não para “consumo doméstico”.

Às vezes, compradores ou promotores ficam em suas propriedades com suprimento elétrico e de água para obras por anos, porque o construtor não obteve o CH (Certificado de Habitação) adequado. Eles têm água e eletricidade, mas em péssimas condições e caros do que o suprimento normal de uma casa.

Para garantir a você, como comprador ou promotor, que o construtor obterá o CH adequado, será altamente recomendável deixar uma parte do pagamento do preço quando o CH for obtido. Isso forçará o construtor a funcionar corretamente e a fazer o possível para obter este documento o mais rápido possível.

Conforme explicado, o CH é especialmente importante para conectar a propriedade à água da rede elétrica e elétrica na PRIMEIRA VEZ. Às vezes, e dependendo da área, não é necessário alterar os contratos de fornecimento para o nome dos novos proprietários, mas é amplamente solicitado para a PRIMEIRA conexão da propriedade à rede elétrica.

Este documento é necessário para comprar casa em Espanha? Posso comprar uma casa em Espanha sem certificado de habitação?

antes de julho de 2008

antes de julho de 2008 não era necessária a obtenção de Certificado de Habitação para concretizar a venda. Os vendedores não foram solicitados a apresentar o CH aos novos proprietários. Assim, notários, cartórios, bancos, advogados, etc. não solicitavam ao CH a conclusão das vendas. Assim, este documento não era obrigatório antes de julho de 2008.

Por que este documento não era obrigatório para concretizar as vendas? – Porque o objectivo deste documento, conforme explicado acima, é “ligar” o imóvel à água e à electricidade pela primeira vez e, uma vez ligado, “alterar” os contratos existentes para o nome dos novos proprietários.

Na verdade, para REVENDAS, durante décadas, compradores e vendedores espanhóis ligaram as suas propriedades à água e à electricidade e alteraram os contratos de fornecimento sem este documento. Principalmente em áreas rústicas, as empresas de energia elétrica e água não solicitavam esse documento para alterar os contratos de fornecimento.

Assim, NOVAS propriedades e RESALES foram compradas e vendidas, e as vendas foram concluídas no cartório e registradas no cartório, sem CH. Assim, os construtores estavam vendendo suas novas casas construídas para compradores sem este documento. Além disso, os fornecedores (em revendas) estavam vendendo suas propriedades para compradores externos.

Em algumas áreas, mesmo as empresas fornecedoras não exigiam este documento contratar. Na maioria dos casos, os compradores podiam contratar água e luz por telefone ou alterando a denominação dos contratos para seus nomes, e o CH nunca foi solicitado. Ainda hoje isso é possível em determinadas áreas.

O problema chegou com NOVAS propriedades, como novos apartamentos, urbanizações, etc, e pela explosão da crise espanhola. Conforme explicado, antes de julho de 2008 não era necessário que as construtoras fornecessem aos seus compradores o CH para concluir suas vendas. Então era muito comum vender imóveis “em construção”. Por exemplo, numa urbanização com 500 moradias, o construtor poderia vender em blocos de, por exemplo, 100 moradias, uma vez concluídas, sem ter de esperar completar TODA a infra-estrutura da urbanização.

O CH é o último documento obtido após a finalização das obras de construção do edifício. Assim, como antes de 2008 não era necessário apresentar o CH na conclusão, as construtoras estavam construindo e vendendo suas propriedades antes que estivessem “totalmente concluídas”. Com este cenário, os compradores estavam adquirindo seus novos imóveis prontos para serem utilizados, mas, às vezes, sem “completar” outras fases ou quadras da urbanização, ou alguma infraestrutura de urbanização. Os compradores foram conectados aos suprimentos com “suprimentos de construção” eventualmente, com a esperança de que o construtor, uma vez completado o resto da urbanização, ou o resto das obras de urbanização, os fornecesse então com “suprimento de rede”.

Esse foi o cenário anterior à “crise” imobiliária espanhola nos anos de 2008 a 2011.

Depois 2008

Mas, com a crise, repetiu-se no mercado que as construtoras entraram na falência de repente, e suas empresas estavam em grandes problemas financeiros porque os bancos estavam fechando. Além disso, o mercado parou e grandes urbanizações não foram vendidas. Assim, os construtores foram bloqueados com uma posição dramática em que não poderiam terminar as urbanizações ou as obras já iniciadas, porque não conseguiam encontrar crédito suficiente para fazer isso nos bancos. Além disso, eles não podiam obter financiamento privado de suas vendas porque o mercado estava parado e eles não podiam vender suas propriedades.

Como resultado deste cenário, compradores que anteriormente haviam concluído suas vendas e comprado unidades da construtora em urbanizações não concluídas, eles se viram em contratos de serviços públicos de “fornecimento de construção”, e viram como o construtor simplesmente desapareceu, deixando o complexo urbanístico inacabado. Como as obras globais de urbanização não estavam concluídas, o CH era impossível de ser obtido, e os compradores, e as famílias, ficavam com “oferta de construção” por muito tempo.

Esse problema não ocorreu em RESALES, onde, com muito poucas exceções, vendedores e compradores de propriedades VELHAS, que estavam realmente conectadas à água e à eletricidade, conseguiam obter a cláusula dos contratos no nome dos novos proprietários, após a venda, sem qualquer tipo de problemas. Assim, era realmente comum no mercado NÃO aplicar ao CH nas revendas (urbanas e rústicas), se as propriedades já estavam conectadas à água e à eletricidade, e quando o CH não era necessário para mudar o utilitário para o nome do novo proprietário. .

Mas, em julho de 2008, uma nova lei entrou em vigor para todo o território espanhol. Uma das intenções desta lei era evitar a situação dos compradores de novas propriedades em urbanizações, complexos, edifícios etc. Essa lei dizia que os construtores não podem concluir as vendas de novas propriedades sem o CH. E ordenou aos notários, cartórios de registro de imóveis, etc, que solicitassem que o CH concluísse as vendas de novas propriedades. Mas essa lei estava forçando os notários e os oficiais do registro de terras a pedir que o CH concluísse as compras SOMENTE PARA NOVAS PROPRIEDADES.

Por exemplo, esta lei não dizia nada sobre REVENDA. Assim, como consequência, para concretizar a venda de uma revenda, não foi necessário fornecer este documento.

Essa lei ajudou a evitar problemas futuros com compradores que compram NOVAS propriedades, mas, como não mencionaram nada em relação a RESALES, criando uma grande confusão no mercado.

Como explicado acima, compradores e vendedores estavam vendendo e revendendo suas propriedades, sem o CH. Os compradores de revenda estavam mudando suas contas de água e energia elétrica sem nenhum tipo de problema, e o notário nunca solicitou o CH em suas transações.

A confusão surgiu quando, após a aprovação dessa lei, durante os anos de 2009-2010, os compradores passaram a solicitar aos vendedores o fornecimento desse documento. Os vendedores foram solicitados a fornecer o CH, mas, ao consultar o cartório para confirmar se o fornecimento desse documento era obrigatório, constataram que o mesmo não era exigido pela lei. Assim, cartórios, cartórios, etc, só exigiam o CH para NOVAS vendas, e não para REVENDA.

Uma grande confusão começou nesse período entre compradores que estavam solicitando este documento em RESALES e vendedores que não quiseram fornecê-lo como não foram obrigados.

Quais as consequências de comprar uma casa sem certificado de habitação em terreno rústico? 

Vamos falar de REVENDAS em RÚSTICOS Imóveis de terreno construídos em menos de 10.000 m2.

Durante muito tempo, as prefeituras em áreas rústicas não sabiam como reagir quando vendedores ou compradores pediam ao CH para concluir suas vendas.

Várias prefeituras (TH) decidiram dar o CH sem restrições. Eles consideraram o CH como um documento "administrativo" para obter ou alterar os contratos de eletricidade e água. Como essas prefeituras não consideraram este documento um documento “legal”, houve casos em que uma propriedade poderia ter um CH perfeito e uma multa a ser construída ilegalmente.

Em outros casos, a TH decidiu dar CH para todas as propriedades (construídas em mais ou menos do que o lote mínimo), sempre que nenhuma multa de construção estivesse afetando aquela propriedade. Esta foi a posição mais lógica.

Por exemplo, alguns outros decidiram não dar o CH para propriedades rústicas, caso não estivessem respeitando o tamanho mínimo do terreno (principalmente 10.000 m2). A posição destas Câmaras Municipais criou a situação injusta e ilógica em que propriedades bastante antigas, mesmo construídas há 20-40 anos, foram recusadas a obter o CH porque foram construídas em lotes inferiores ao mínimo.

Além disso, a confusão foi ainda pior porque, na maioria dos casos, os compradores pediam aos fornecedores que comprassem suas propriedades, mesmo sabendo que, na área em que essa propriedade estava localizada, o CH não estava sendo solicitado pelo fornecedor. empresas fornecedoras para alterar os contratos de serviços públicos em seus nomes.

Entretanto, o país espanhol foi apoiado financeiramente por instituições da UE. Um dos requisitos da UE para a Espanha para receber ajuda financeira era melhorar a Proteção Ambiental e reduzir o Impacto Ambiental. A razão desta exigência é que, durante décadas, a Espanha não seguiu as diretivas da UE neste caminho. Traduzido para o mercado da construção, significa que as construções e edifícios foram construídos em Espanha sem considerar ou respeitar as legislações da UE neste sentido (principalmente, redução do consumo de energia e redução da água residual)

Durante 2012-2013 e 2014, essa confusão agora parece chegar ao fim. Parece agora que a maioria das prefeituras e governos regionais (incluindo áreas complicadas como Catral, Elche, Denia, Javea, etc) criaram uma base do que seria necessário para obter o CH, que é, mais ou menos o seguindo para Propriedades RUSTIC LAND:

• Independentemente do tamanho do lote, a propriedade deve estar isenta de multas por construção.
• Que a propriedade e suas construções sejam declaradas e paguem o imposto municipal apropriado
• É amplamente solicitado a fornecer um relatório do arquiteto da construção.
• A propriedade deve cumprir com a normativa ambiental da área (consumo de energia e água residual).

Com isso, as eventuais confusões criadas sobre se seriam acabadas as propriedades de terrenos rústicos em menos de 10.000 m2 sem CH. Assim, é geral a posição POSITIVA da maioria das Câmaras Municipais quanto à situação jurídica dos milhares de ANTIGOS IMÓVEIS CONSTRUÍDOS em terrenos rústicos (e legalmente consolidados), em lote inferior ao padrão mínimo. Então, depois de todas essas confusões e disputas, as prefeituras estão amplamente dando o CH se as condições acima forem fornecidas.

Temos que dizer que existem poucas prefeituras (como Crevillente) com uma posição muito irracional para se recusar a dar CH de maneira aberta.

É obrigatório o vendedor fornecer ao comprador o certificado de habitação no processo de venda? 

Na maioria das áreas de Espanha, como País Basco, Andaluzia, Madrid, etc.

Nestas áreas, do ponto de vista “jurídico”, por novas construções o certificado de habitação é obrigatório a ser obtido, mas não há obrigação de revenda . Embora tenha havido uma lei nacional recente publicada em 2023 para obrigar os vendedores a fornecer o máximo de informação possível aos compradores, nestas áreas as leis regionais não consideram o conceito do certificado de habitação no processo de compra e venda.

Em zonas como Bilbau, San Sebastián, Málaga, Marbella, Cádiz, etc., o Certificado de Habitação ou Licença de Ocupação é obtido no momento da construção de uma nova casa e apenas uma vez. Isso significa que essas regiões não consideram a reforma neste certificado nas futuras vendas, revendas ou transações do imóvel.

É obrigatória a apresentação do Certificado de habitação na Catalunha, Valência, Múrcia ou Maiorca na venda de um imóvel? 

Nestas regiões, a legislação regional considera o certificado de habitação ou licença de ocupação como uma das partes essenciais do processo de construção e compra em Espanha.

Assim como nas demais regiões, quando a construção de um nova construção ou a casa está concluída, então, ta casa necessita do Certificado de habitação para ser vendida. O nome deste certificado para novas casas é “Licencia de Primera Ocupación” ou “Primeira Licença de Ocupação".

Então, para o futuro vendas ou revendas que os eventuais compradores poderão realizar posteriormente, em áreas como Barcelona, ​​Valência, Alicante, Dénia, Jávea, Calpe, Orihuela, Torrevieja e Múrcia, de janeiro de 2023, é obrigatória a apresentação do Certificado de habitação no processo de venda. A razão disso é a aprovação de uma nova lei que regulamenta esse processo. Você pode ler com mais detalhes os termos desta lei clicando abaixo:

MUDANÇAS NA LEI DE HABITAÇÃO QUE AFETAM O PROCESSO DE COMPRA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NA ESPANHA – UM NOVO CENÁRIO PARA A COMPRA DE IMÓVEIS NA ESPANHA