MUDANÇAS NA LEI DE HABITAÇÃO QUE AFETAM O PROCESSO DE COMPRA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS NA ESPANHA – UM NOVO CENÁRIO PARA A COMPRA DE IMÓVEIS NA ESPANHA

 Lei 12/2023, de 24 de maio, para el derecho de la Vivienda . Clique aqui para ver a lei 

Essa lei introduz, entre outras coisas, um avanço fundamental na proteção dos direitos dos compradores e inquilinos de residências contra construtores e proprietários.

A lei declara a prestação de transparência no processo de prestação de todo o tipo de informação que afete o imóvel como requisitos obrigatórios nos processos de compra e venda de imóveis.

Assim, desta forma, a lei estabelece, em seu artigo 30, que são princípios básicos dos adquirentes, compradores ou inquilinos de imóveis receber informações sobre as características dos imóveis, seus serviços e facilidades e as condições legais e econômicas de sua aquisição, arrendamento, cessão ou uso, e que seja:

• Preencha
• Objetivo
• Verídico
• Claro, compreensível e acessível

Quem deve cumprir este dever de informação ao comprador e/ou arrendatário?

Este “dever de informação” estabelece-se como obrigação para todos os agentes que, operando no sector da construção e reabilitação habitacional e na prestação de serviços imobiliários, estejam habilitados a alienar, arrendar e alienar imóveis em nome próprio ou alheio, como:

• promotores e construtores
• Proprietários, vendedores e outros titulares de direitos reais
• Agente imobiliário
• Administradores de propriedade

Todos estes agentes e profissionais devem cumprir e garantir que, no exercício da sua atividade, cumprem a sua obrigação de prestar informações completas, objetivas, verdadeiras, claras, compreensíveis e acessíveis aos compradores e/ou arrendatários de acordo com o disposto no presente lei. doméstico.

Além do dever de informação, os agentes devem cumprir a legislação de defesa do consumidor e do usuário no caso de relações entre consumidores ou usuários e empresários, ficando a publicidade que realizarem sujeita à legislação geral que a regule.

É proibido qualquer ato publicitário com informação insuficiente, deficiente ou enganosa.

Que tipo de informação os proprietários, promotores, agentes imobiliários e administradores de propriedades devem fornecer aos compradores e/ou inquilinos?

 Deve ser "informação completa. Por outras palavras, qualquer forma de comunicação dirigida a requerentes de habitação, utentes ou público em geral com o objetivo de promover direta ou indiretamente a transmissão, arrendamento e qualquer outra forma de cessão de propriedade.

A informação que, “no mínimo” deve ser fornecido ao comprador ou futuro inquilino é, de acordo com o art. 31, o seguinte:

- Identificação do vendedor ou locador e, se for o caso, da pessoa física ou jurídica envolvida, no âmbito de uma atividade profissional ou empresarial, para intermediação na operação. Ou seja, o proprietário deve ser identificado e, se for o caso, o agente imobiliário envolvidos na operação.

- Preço e condições econômicas da transação: Preço total e conceitos nele incluídos (móveis, utensílios, etc.), bem como as condições de financiamento ou pagamento que, se for o caso, poderão ser estabelecidas.

– Características essenciais da habitação e do edifício, incluindo:

1.-  Certificado de Habitação, ou certificado de habitabilidade, ou licença de ocupação.

2.- Acreditação da área útil e construída da habitação, diferenciando em caso de divisão horizontal a área privada da comum, e sem possibilidade de computar para o efeito as superfícies da habitação com altura inferior à exigida nos regulamentos regulamentares.

Em outras palavras, o proprietário ou preposto não pode anunciar ou oferecer como “superfície útil” ou “superfície construída” as partes da casa que não atendam à altura mínima exigida pelo regulamento para a área habitável da casa.

3.-  Idade do edifício e, onde apropriado, das principais reformas ou ações realizadas nele. Ou seja, deve ser fornecido um histórico das reformas realizadas no imóvel.

4.-  Serviços e facilidades disponíveis para a propriedade, individuais e comuns, como água, luz, saneamento, esgoto, tanque séptico, etc.

5.- Certificado de eficiência energética da casa.

6.- Condições de acessibilidade da habitação e do edifício. Isto é, se a casa tiver instalações e acessos para pessoas com mobilidade reduzida ou limitada.

7.- Estado de ocupação ou disponibilidade da habitação. Ou seja, se a casa estiver ocupada ou livre.

- Informações legais do imóvel: a identificação cadastral do imóvel, com a referência dos encargos, ônus e condições de qualquer natureza, e a parcela de participação nas áreas comuns estabelecidas no título de propriedade.

– No caso o casa é protegida ou em áreas protegidas, indicação expressa de tal circunstância e da sujeição ao regime jurídico de proteção que lhe é aplicável.

– No caso de edifícios que tenham oficialmente proteção arquitetônica porque fazem parte de um ambiente declarado ou devido ao seu valor arquitetônico ou histórico particular, serão fornecidas informações sobre o grau de proteção e as condições e limitações para intervenções de reforma ou reabilitação.

- Qualquer outra informação que possa ser relevante para o interessado em comprar ou alugar a propriedade, incluindo aspectos de um territorial, urbanístico, físico-técnico, de proteção patrimonial ou administrativo a ele relacionado.

Importante!

A não prestação desta informação será entendida como violação do dever de informação por parte do proprietário e/ou preposto.

Além disso, em geral, entende-se como incompleta, insuficiente ou deficiente a informação que omita dados essenciais ou os contenha em termos susceptíveis de induzir em erro os destinatários ou de produzir repercussões económicas ou jurídicas inadmissíveis, por perturbar o gozo tranquilo da casa no condições usuais de uso.

Informações sobre o amianto na propriedade ou edifício

Nos mesmos termos estabelecidos no número anterior, o interessado na compra ou arrendamento de um imóvel pode solicitar informações sobre a detecção de amianto ou outras substâncias perigosas ou prejudiciais à saúde.

Informações sobre “zona de estresse”

Os governos locais indicarão quais áreas são consideradas como “zonas tensionadas”, onde há alta demanda de imóveis e baixa oferta.

Quando o imóvel que vai ser arrendado como residência habitual se situe numa zona com um estressado mercado residencial, o proprietário e, se for caso disso, a pessoa que intervém na intermediação da operação deve indicar esta circunstância e informar , antes da formalização do arrendamento, e em qualquer caso no caderno de encargos, do valor da última renda do arrendamento de habitação habitual que tenha vigorado nos últimos cinco anos no mesmo imóvel, bem como do valor que lhe possa corresponder com base no índice de referência do preço do arrendamento habitacional aplicável.

Quando essas informações devem ser fornecidas?

A lei estabelece que o dever de prestar esta informação deve ser cumprido ANTES da formalização da transação e da entrega de qualquer quantia em dinheiro em conta.

Esta obrigação legal estabelece uma alteração substancial no processo tradicional de compra, venda e arrendamento de imóveis em Espanha. Até à data, tem sido prática comum no mercado imobiliário espanhol que a informação a prestar ao comprador ou inquilinos seja feita APÓS a entrega de um sinal ou pagamento por conta da operação de compra ou arrendamento.

O Mercado Pago não havia executado campanhas de Performance anteriormente nessas plataformas. Alcançar uma campanha de sucesso exigiria a lei inclui a obrigação de os proprietários fornecerem essas informações aos compradores ou inquilinos no momento em que decidem colocar suas propriedades à venda ou aluguel.

Desta forma, a lei tenta corrigir os casos em que compradores ou futuros inquilinos entregam quantias de dinheiro “às cegas”, e sem receber informações essenciais sobre os imóveis. Isso deu origem a situações complicadas em que compradores, ou inquilinos, descobriram vícios legais no imóvel, tendo já entregado e em mãos de agentes e/ou vendedores certas quantias de dinheiro.

Portanto, é necessária uma alteração substancial no procedimento na atividade de compra, venda e aluguel de imóveis. Será necessário que os proprietários ou vendedores, no momento em que optem pela sua decisão de vender ou arrendar o imóvel, procedam às diligências necessárias à obtenção desta documentação, quer por si próprios, quer assistidos por mediadores imobiliários e/ou advogados. para representá-los no processo.

O Certificado de Habitabilidade ou Licença de Ocupação (CH)

A lei estabelece como obrigação por parte do proprietário fornecer o Certificado de Habitabilidade ou Licença de Ocupação ANTES que o comprador ou inquilino faça qualquer tipo de entrega por conta do preço.

Por este motivo, confirma-se a tendência que nos últimos anos tem sido praticada no processo de venda de que o proprietário deve fornecer o Certificado de Habitabilidade ou Licença de Ocupação ao comprador e/ou arrendatário.

Coloca-se então a questão daquelas casas que não têm Certificado de Habitabilidade.

Nesses casos, as seguintes suposições podem ocorrer:

• Que a casa está em condições de obter o CH. Nestes casos, o proprietário deve realizar as diligências adequadas à obtenção deste documento, contratando os serviços dos técnicos e advogados necessários para o efeito.
• Que a casa não está em condições de obter o CH. Existem muitas casas no mercado que têm dificuldades em obter o CH ou Licença de Habitação, na maioria dos casos porque essas casas não cumprem os regulamentos urbanísticos. Nestes casos, será necessário que o proprietário entre em contato com arquitetos e/ou advogados para orientá-los e aconselhá-los a estudar as formas de obtenção deste documento.

Nestes casos de falta de Certidão de Habitabilidade, deve ter-se em conta o que a Lei diz ser “Casa”.

A Lei define “uma casa de habitação" como:

"Edifício ou parte de edifício de carácter privado e destinado a habitação e habitação de pessoas, que reúna as condições mínimas de habitabilidade legalmente exigidas, podendo ter acesso aos espaços e serviços comuns do edifício em que se insere, tudo isto de acordo com a legislação aplicável e com o planejamento urbano e territorial. "

Ou seja, estabelece que, para uma construção se tornar “Habitação”, é necessário

• Que é um “prédio” de uma área privada. Em outras palavras, as partes da casa ou apartamento que não pertençam exclusivamente à casa, como áreas comuns ou que pertençam à comunidade de proprietários, não podem ser consideradas como área edificada ou útil.
• Que o destino da construção é o de “residência” e “habitação”. Muitas vezes não encontramos prédios, ou partes deles, que tenham sido construídos como “armazéns”, “armazéns agrícolas”, garagens, caves inabitáveis, Portanto, o que diz a lei é que essas partes ou construções não podem ser computadas como área construída da habitação.
• Que reúnam as condições mínimas de habitabilidade legalmente exigidas. Portanto, é necessário que haja confirmação do vendedor ou proprietário de que o imóvel atende aos requisitos legais e condições de habitabilidade. A melhor forma de o comprovar será apresentando um Certificado de Habitabilidade ou Carteira de Trabalho válido e renovado.
• De acordo com a legislação aplicável e com o ordenamento do território. Em poucas palavras, que a casa cumpre com os regulamentos de urbanismo e construção locais e territoriais.

Obrigação do vendedor ou proprietário de fornecer o Certificado de Habitabilidade ou Licença de Ocupação renovado e em vigor.

Este requisito vem esclarecer a confusão que existe há anos no mercado imobiliário, e que fazia referência à obrigação do proprietário de demonstrar que está a vender um imóvel habitável. Durante anos, agentes e profissionais do setor presenciaram um confronto com proprietários de imóveis à venda que literalmente se recusaram a fornecer os documentos informativos de seus imóveis para garantir a legalidade dos mesmos aos compradores. Entre eles, e quase diríamos o mais importante, o Certificado de Habitabilidade ou Licença de Ocupação.

A oposição mantida pelos proprietários baseava-se em argumentos tais como:

• “É o comprador que deve obter o certificado de habitabilidade e não eu”
• “Já fui à Câmara Municipal e disseram-me que não devo renovar o título de habitação porque é o comprador que deve renová-lo”
• O notário disse-me que o certificado de habitabilidade renovado não é necessário para vender um imóvel

… e uma longa lista de argumentos que foram usados ​​para evitar o gasto e o esforço de obtenção deste tipo de documentação, tão essencial para confirmar a legalidade de um imóvel ao comprador.

Esta situação deu origem conflitos entre os proprietários, os compradores, e todos os profissionais que participam de transações de compra, venda e aluguel na Espanha.

Agora, com esta nova Lei, confirma-se por obrigação legal que é o vendedor or proprietário que devem fornecer este documento desde o primeiro momento em que decidem alugar ou vender seu imóvel.

Isso impedirá que o comprador obtenha o CH após a aquisição?

NÃO

O vendedor deve fornecer o CH renovado para confirmar que o imóvel atende às leis, mas, dependendo da normativa local o comprador pode ser solicitado a renová-lo e alterá-lo em seu nome após a aquisição para completar a mudança de água, eletricidade e outros (conforme licença de aluguel turístico).

Informação sobre habitação protegida e informação urbana.

Tal como acontece com o habite-se ou o habite-se, tem sido prática corrente no mercado imobiliário espanhol o proprietário colocar o seu imóvel à venda ou arrendar com um total falta de documentação e até mesmo conhecimento da situação legal e planejamento do imóvel, deixando a busca e detecção da referida documentação nas mãos do comprador ou inquilino.

Esta posição supôs, até a entrada desta lei, uma razão por insegurança e insegurança jurídica de operações de compra e venda de imóveis na Espanha.

Com esta nova lei, o vendedor é obrigado a, primeiro, realizar uma análise e estudo jurídico da casa antes de ser colocado no mercado. O referido estudo jurídico envolve a prestação de todo o tipo de informação que o afete, e que se baseia no seguinte:

• A casa está protegida ou tem regime de proteção?
• Está afectada por algum tipo de condicionalidade ou limitação pública (Afectação das Costas, Florestas, Domínio Público, Expropriações, etc?
• Em que tipo de terreno se encontra a propriedade, urbano, rústico, urbanizável?
• A casa foi reformada?
• Quais são as bordas exatas e o tamanho da casa?
• Apresenta algum tipo de limitação ou condicionante urbanística (infracção urbanística, urbanização semi-consolidada, habitação fora do planeamento?

O fato de o proprietário obter ou ser forçado a obter esta informação proporcionará maior segurança nas transações imobiliárias na Espanha, e permitirá evitar as disputas que têm ocorrido no mercado espanhol sobre quem deve fornecer esta informação e, sobretudo, se “houve” ou era obrigatório fornecê-la, e quem deve fazê-lo de acordo com o lei.

Referência especial à informação a prestar pelos Administradores de Imóveis

Estabelece a sexta disposição adicional:

3. Os administradores de imóveis, no desenvolvimento da sua atividade profissional, devem atuar com eficiência, diligência, responsabilidade profissional e independência, respeitando a legislação em vigor e os códigos deontológicos estabelecidos no setor, com especial atenção à proteção dos direitos do consumidor estabelecidos pelas comunidades autónomas e nesta lei.

Este preceito da lei vem reconhecer a dever dos administradores de imóveis de proteger os direitos dos consumidores nos termos desta lei. O que vem a ser dito é que, entendendo como “consumidores” os compradores e futuros inquilinos dos imóveis que administram, eles devem resguardar seus direitos.

As informações de propriedade contidas na comunidade por leis e acordos comunitários são essenciais para que o comprador obtenha essas informações a tempo.

Este ponto é muito importante na prática imobiliária espanhola, já que há décadas encontramos situações em que os administradores de imóveis impediu o fluxo de informações para os compradores de imóveis, alegando que não estavam autorizados a compartilhar essas informações. Esse comportamento gerou um alto nível de insegurança nas transacções imobiliárias, uma vez que o comprador se viu obrigado a fazer um investimento numa casa que não sabia se poderia ter problemas ocultos nas mãos dos proprietários e dos seus administradores.

Com o que, mais uma vez, esta lei vem esclarecer a obrigação imposta aos administradores de imóveis de fornecer esta informação importante para o comprador e futuro inquilino.

Acréscimo de IBI – Imposto Predial para imóveis devolutos

No caso de imóveis de uso residencial permanentemente desocupados, os municípios podem cobrar acréscimo do IBI de até 50% do valor líquido do imposto.

Para esses fins, será considerado um imóvel desocupado. permanentemente desocupado , continuamente e sem causa justificada, por um período superior a dois anos , de acordo com os requisitos, meios de prova e procedimento estabelecidos pela portaria fiscal, e pertencer a proprietários de quatro ou mais imóveis de uso residencial.

A sobretaxa pode ser até 100 por cento do valor líquido do imposto quando o período de vacância é superior a três anos , podendo ser modulada com base no período de vacância.

Além disso, os municípios podem aumentar o percentual correspondente da sobretaxa de acordo com o acima mencionado em até 50 pontos percentuais adicionais no caso de imóveis pertencentes a proprietários de dois ou mais imóveis de uso residencial desocupados no mesmo município.

 A sobretaxa do IBI afeta as segundas residências de estrangeiros não residentes?

 A resposta é não. A lei estabelece que, no caso de imóveis de segunda residência, o prazo de desocupação será de QUATRO ANOS.

Em qualquer caso, as seguintes causas será considerado justificado (ou seja, não dará lugar a considerar o imóvel desocupado e evitará a sobretaxa):

• A transferência temporária por motivos de trabalho ou formação do proprietário
• Mudança de morada por dependência ou motivos de saúde ou emergência social
• Propriedades destinadas a segunda residência usos de habitação com uma máximo de quatro anos de vaga contínua
• Imóveis sujeitos a obras ou ações de reabilitação, ou outras circunstâncias que impossibilitem a sua efetiva ocupação
• a sua utilização e alienação ou que se trate de imóveis cujos proprietários, em condições de mercado, os ofereçam para venda, no prazo máximo de um ano nesta situação, ou para arrendamento, no prazo máximo de seis meses nesta situação.
• No caso de imóveis pertencentes à Administração Pública, também será considerada causa justificada se o imóvel for objeto de processo de venda ou de exploração mediante arrendamento.

A sobretaxa, que será exigida aos contribuintes deste imposto, acumulará em 31 de dezembro e será liquidados anualmente pelos municípios, verificada a desocupação do imóvel naquela data, acompanhada do ato administrativo pelo qual o mesmo for declarado.

A declaração municipal como imóvel devoluto permanente exigirá a audição prévia do sujeito passivo e o credenciamento pela Câmara Municipal das indicações de vaga, a serem regulamentadas na referida portaria, dentro das quais poderão constar as relativas aos dados do cadastro municipal, bem como ao consumo de serviços de abastecimento.

O que este preceito pretende é colocar casas vazias no mercado, evitando assim a especulação, o que promoverá a oferta de produtos no mercado imobiliário.

 Um novo cenário para as imobiliárias

A obrigação de informação prévia exigida dos proprietários e agentes imobiliários protege o comprador enquanto consumidor. no entanto realmente representa um risco para os agentes imobiliários uma vez que serão obrigados a fornecer as informações do proprietário do imóvel antes de poder fechar a transação com o comprador ou inquilino.

Este tipo de informação prévia pode levar a situações em que o comprador entra em contato com o vendedor diretamente, aumentando o risco de que a transação imobiliária seja concluída diretamente entre eles, de forma maliciosa evitando o pagamento pelos serviços da agência.

Isso já é um fato habitual e infelizmente no mercado imobiliário, em que, muitas vezes as partes, com o objetivo de economizar em suas transações, desconsideram o bom trabalho feito pelas imobiliárias que é contatar compradores e vendedores no mercado.

A função essencial das imobiliárias, tão importante para o mercado imobiliário, pode ser afectada por esta obrigação de informação prévia do imóvel e do proprietário, aos compradores que porventura sejam tentado a entrar em contato diretamente com os proprietários para evitar o pagamento de comissões ou taxas da imobiliária.

Com isso, será importante e recomendável que as imobiliárias revisar seus contratos de mandato para proprietários e compradores ou futuros inquilinos, a fim de proteger legalmente o pagamento de seus honorários profissionais, incluindo, se necessário, alta penalidades em caso de violação. para as partes que concluem seus contratos diretamente e sem passar pelo bom atendimento das imobiliárias.

Além disso, também exigirá que as imobiliárias obtenham as autorizações necessárias dos proprietários para compartilhar informações privadas em conformidade com os requisitos pessoais lei de proteção de dados.

É por isso que serão necessários progressos na profissionalização do corretor de imóveis setor, que certamente devem ter maior especialização no setor, ampliando suas habilidades para além da tarefa estritamente comercial de contatar comprador e vendedor.

Sem dúvida, este novo regulamento irá aumentar o profissionalismo dos agentes imobiliários.

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