O que é uma Cooperativa para construir?
Uma cooperativa habitacional é um grupo de indivíduos que tem a intenção de ter uma casa. Para o efeito, agrupam-se numa cooperativa com o objetivo de:
- Controlando o projeto de construção
- Obtendo-o pelo menor preço possível
- Controlar o processo de construção e materiais de qualidade
Compra em termos de cooperativa na Espanha tornou-se muito popular na Espanha em áreas das décadas de 50-90 antes do boom da construção espanhola, sobretudo em grandes zonas como Madrid, Bilbau, Barcelona, Valência, etc. Era uma forma de um determinado grupo de particulares se associarem e desenvolverem projectos de construção para as suas próprias casas, ficando com o controlo do projecto, e passando da forma normal de comprar direto das construtoras.
Comprar à vista tem vantagens econômicas em termos de preço e forma de pagamento. O preço fechado em um mercado altista como o atual é uma grande vantagem já que esse valor pode ser 15% menor do que uma casa já construída.
No caso do cooperado, em que o associado é o adjudicatário e utente do imóvel, pode dispensar alguns intermediários, o que lhe permite adquirir o imóvel a baixo custo. O valor da compra pode ser entre 20% e 30% menor que o de uma casa de balcão. Esse é um dos principais argumentos dos cooperados para embarcar nesse tipo de projeto.
A constituição de uma cooperativa parte do grupo de várias pessoas (sócios) que aportam capital para a realização de um projeto, neste caso, a construção de moradias.
Uma vez legalmente constituída a cooperativa, adquire-se o terreno e companhia de construção responsável pela construção do imóvel é contratado. Os cooperados atuam, portanto, como promotores do projeto.
É comum contratar um empresa de gestão, que será responsável pela administração dos fundos e pela gestão diária das obras. Em muitos casos, por trás desses gestores, existem promotores especializados, cuja vantagem é que eles possuem uma vasta experiência e conseguem melhores condições econômicas com fornecedores, sindicatos e materiais.
Deve-se levar em conta que, embora exista uma lei estadual, cada comunidade autônoma é regida por condições legais específicas, neste caso, pelo mesmo Estatutos da Constituição da Comunidade de proprietários.
Historicamente, há casos de incorporadoras que iniciam cooperativas sem membros com a intenção de levantar capital antecipadamente para iniciar a construção. Nesses casos, o projeto pode não ser concluído ou podem surgir problemas e inseguranças para os colaboradores. Para evitar situações de desamparo e perdas econômicas, é necessário realizar alguns procedimentos de verificação:
- Propriedade da terra e licenças urbanas
- Custos, garantias e programa de financiamento
- Estude a adequação do projeto e características: plantas, descrições, materiais de qualidade e relatórios de serviço
- O plano de contribuição econômica
- Trajetória, relatório de crédito e informações sobre o gerente responsável e a construtora
- Estatutos e direitos e deveres dos cooperados
Comprar casa em regime de cooperativa é uma opção válida, resta apenas pesar as vantagens e desvantagens desta fórmula e cada um fazer a sua avaliação para saber se lhe é conveniente:
Vantagens de comprar casa em regime de cooperativa:
- Econômico: como explicado no início, ao dispensar outros intermediários e atuar como parceiros de negócios, os cooperados podem adquirir uma casa por um preço entre 20% e 30% abaixo do mercado de casas de balcão.
- Feito sob medida: outra vantagem das casas de fórmula cooperativa é que os membros podem adaptar a casa ao seu gosto, fazendo alterações no plano, materiais ou qualidades, sempre dentro de certos parâmetros.
- Os membros podem participar de assembléias e participar ativamente da tomada de decisões, onde os votos de todos os participantes têm o mesmo peso. As reuniões poderão abordar todo o tipo de necessidades e questões como a instalação de elementos de segurança ou vigilância serão levantadas até à atribuição de vagas gratuitas ou contribuições adicionais, por exemplo.
- Em muitos casos, as condições das hipotecas dos cooperados podem ser mais atrativas ou com condições melhores do que as usuais no mercado.
- É possível ao cooperado cancelar a assinatura e reaver os valores contribuídos. Nos casos de desistências injustificadas, será necessário confirmar os prazos de devolução ou mesmo o percentual de penalidade caso esteja previsto no estatuto. Neste caso particular, vimos nos Estatutos que não existe qualquer direito de cancelamento da comunidade de titulares. Assim, no momento em que um sócio entra e canta, os restantes condóminos podem reclamar-lhe o pagamento de todas as prestações a efectuar como parte do preço. A comunidade pode até reclamar esses pagamentos de forma judicial.
Desvantagens :
- adiantamento de capital: para constituir a cooperativa e iniciar o processo de construção, será necessário que os sócios façam os principais aportes com antecedência.
- Os tempos de construção costumam ser cada vez mais longos para as cooperativas, geralmente por uma variedade de razões, o mais importante é a maneira mais difícil de tomar decisões na comunidade.
- Em alguns casos, por erros de cálculo, imprevistos, melhorias não contempladas no início… os fundos podem ser escassos e contribuições extraordinárias podem ser necessárias.
- Têm-se verificado casos de promotores ou gestores que, para angariar sócios, fazem publicidade enganosa ou chamam a atenção com informações imprecisas e que podem originar situações de grave aflição. Importa por isso seguir os conselhos de recolha de informação e consultar o normativo estatutário, a sua estrutura, planos, bem como seguros e garantias.
- Embora as empresas gestoras contratadas para a fiscalização e controle das obras sejam especialistas no assunto, há casos históricos de empresas que por má gestão, contratos defeituosos ou desvios econômicos levaram à falência ou à falência total. Nesses casos, que não são comuns devido à regulamentação e controle vigentes, os sócios podem perder todas as suas contribuições. É fundamental conhecer o percurso, a experiência das empresas contratadas e garantir que legalmente, ao nível das garantias, seguros e procedimentos se realizam em tempo útil para garantir o cumprimento do projeto.
- As despesas relativas à escritura pública de obras novas e de divisão em regime de propriedade horizontal, bem como as relativas à constituição e divisão das unidades fracionadas correrão por conta do promotor de acordo com o disposto na legislação em vigor.
- Às vezes, os Estatutos criam dificuldades para os membros deixarem o grupo após a adesão.
- A “comunidade de proprietários” será a “promotora” do projeto. Isso significa que toda a responsabilidade e responsabilidade civil dos trabalhadores, segurança e saúde, e até mesmo falhas na edificação, serão da comunidade.
- Risco financeiro: os coproprietários podem vender suas ações na comunidade a terceiros. Mas no caso de um ou vários dos coproprietários falharem nos pagamentos, existe um alto risco de problemas financeiros no projeto que podem ser bloqueados para continuar em seu desenvolvimento, causando multas, atrasos ou até mesmo a perda do projeto.
Chaves a considerar ao comprar um imóvel em uma Cooperativa:
- Verificar a situação financeira e a reputação do construtor e da empresa de gestão (há quanto tempo a empresa está no mercado, relatórios financeiros, etc.)
- Para consultar os Estatutos da Cooperativa
- Confirmar as formas como os valores a serem pagos serão efetivamente utilizados para comprar o terreno e/ou concluir cada uma das etapas da construção
TLACORP
