Como construir uma casa em terreno rústico em Espanha – Terrenos não urbanizáveis
Aspectos gerais
Os advogados da TLA atuam há mais de 15 anos lidando com transações e casos de propriedades em áreas rústicas em todo o território espanhol. De Catalonia (Tarragona e Barcelona), Região de Valência (Castellón, Valência e Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almería (Vale de Almanzora), e málaga.
Como resultado de nossa vasta experiência e do reconhecimento de diferentes normativas regionais, preparamos um guia a seguir para aqueles que pretendem comprar um lote / terreno em áreas rústicas da Espanha, com o projeto de construir uma casa em isto.
Se vai comprar um terreno ou uma propriedade no país, como uma quinta (cortijo), é fundamental saber se o mesmo está inserido num local área onde a urbanização é permitida (neste caso, é chamado de "finca urbana" ou "suelo urbano") ou onde urbanização e empreendimentos residenciais não são permitidos ("Finca rustica" ou "suelo rustico").
Os terrenos na Espanha são classificados em vários tipos:
1. Terra Uban – “terreno urbano"
Este é um terreno no qual está autorizado a construir com especificidades derterminadas contidas nos "Planos de Desenvolvimento" da cidade ou área (Plano Geral de Ordenação Urbana PGOU) ou em zonas específicas de urbanização denominadas "Planos Parciais" (Aviões Parciales), Etc.
Essa terra costuma ter todas as facilidades e requisitos para morar lá em alta densidade populacional, como o fornecimento adequado de água e eletricidade, conexão com o sistema de esgoto, parques e áreas verdes, esportes, educação, hospitais, etc.
Terreno urbano ou "Suelo Urbano”É o que costumamos encontrar nas cidades, vilas ou urbanizações e costumava ter o acesso adequado por estradas, com calçadas, áreas de pedestres, ruas, áreas comerciais, centros de saúde, escolas, hospitais, esportes etc.
2. Terrenos não urbanizáveis – ” Suelo não Urbanizável"
“Não Urbanizável” é um tipo de terreno onde não é possível desenvolver nenhum terreno industrial, residencial ou comercial, porque se destina a determinados usos protegidos, principalmente ligados ao floresta, agricultura e outros. Assim, neste tipo de terreno, outros usos como residencial, industrial ou comercial são muito limitados, restritos e nem sempre permitidos.
Dentro dos terrenos “Não Urbanizáveis” encontramos uma classificação em subtipos de terrenos, consoante o uso permitido, e o nível de proteção:
- Terra protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Protegido”): São terrenos onde, por determinadas razões (geralmente ligadas à natureza, floresta, etc), as construções, e outro tipo de atividades são limitadas de forma a “proteger” um determinado valor.
- Terra não protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Comun”): É um terreno onde o uso principal é agrícola e agrícola, e onde outros usos (residenciais, comerciais etc.) podem ser permitidos, respeitando determinadas condições.
"Terreno rústico” é o nome que geralmente é adotado para o Suelo Não Urbanizável Comun na Espanha. Em outras palavras: Nas áreas em que não é possível desenvolver urbanizações destinadas a uso agrícola, são permitidos outros usos como construção de imóveis residenciais, indústrias, etc., sempre respeitando determinadas normas e condições.
3.- Terreno urbanizável – “Suelo Urbanizável'
Este é o tipo de terreno onde poderá ser desenvolvido no futuro com urbanizações, áreas comerciais, parques industriais, etc. Assim, caso seja aprovado um projeto de construção pública ou privada, a área poderá ser urbanizada.
Passos a seguir para construção de moradia residencial em terreno rústico
Falando agora sobre “Terra rústica”, é uma terra onde o principal uso permitido é “agrícola”, ou para ser usado pelos agricultores para desenvolver uma atividade agrícola.
Mas, neste terreno, excepcionalmente, está autorizado a construir novas construções com uso residencial. Estas construções devem estar em uma densidade de construção muito baixa, tentando evitar a criação de áreas construídas de alta densidade que possam criar “urbanizações de fato”.
Assim, é muito comum descobrir que apenas quando o terreno tem uma área mínima (5.000 m2, 10.000 m2, ou 20.000 m2 etc.), está autorizado a aí construir uma construção, também designada por “cortijo”, “villa”, “ masía ”, chalé”, “chalé”, “hacienda”, etc.
Nas áreas rurais ou rurais espanholas é bastante comum encontrar casas construídas em lotes de tamanho menor do que o necessário para obter direitos de construção (casas construídas em lotes com menos de 10.000 m2, por exemplo) Isto porque estes edifícios foram construídos antes da entrada em vigor dos novos regulamentos, ou, simplesmente, foram construídos sem respeitar as leis, pelo que são agora considerados como construções”Fuera de Ordenação” (fora da normativa vigente). É o caso de imóveis construídos há muito tempo, que hoje não atendem à normativa vigente. Este tipo de propriedades podem ser perfeitamente legais agora, mas sujeitas a algumas restrições de uso (o mais importante é que a casa antes do restante das construções existentes na propriedade sejam respeitadas pela administração, mas não podem ser ampliadas, e não é autorizado a construir novas construções naquele terreno).
Assim, se a sua intenção é desenvolver um projeto para a construção de uma casa em áreas de “terrenos rústicos”, você deve primeiro verificar na autoridade legal (principalmente a Câmara Municipal, Conselho = “Ayuntamiento”), quais são as especificações, requisitos e limitações, que você pode ter que construir lá.
1. Primeiro passo: Confirmar se o projeto pode ser desenvolvido
A “Licença de Construção”, ou “Licença de Construção”, ou “Licença de Construção” (Licença de Construçãoum Licencia de Edificaçãoum Presidente da Licencia de Obra).
Como referimos anteriormente se a sua intenção é desenvolver um projecto numa das zonas de “terrenos rústicos”, você deve primeiro verificar com a autoridade local (principalmente a Câmara Municipal ou Conselho = “Ayuntamiento”), ou, alternativamente, consultar e obter aconselhamento de advogados especialistas em construção e em empreendimentos rústicos.
Portanto, antes de passar para as etapas avançadas do processo, é fundamental que você obter as informações adequadas sobre os regulamentos locais e limitações da área, e as possibilidades para desenvolver e executar seu projeto. Tal como noutros países, a autorização do seu projecto será formalmente aprovada quando obtida a “Licença de Construção”, ou “Alvará de Construção” da Câmara Municipal.
Assim, o O primeiro passo é saber se a norma local autoriza a construção de uma casa nesse lote.
Muito importante: Fornecimento de água e eletricidade
Conforme explicado acima, o fornecimento de água e eletricidade e o serviço de esgoto são itens garantidos aos cidadãos que vivem em áreas urbanas “suelo urbano”. Mas, em terrenos rústicos, está fora das áreas urbanas, e freqüentemente fora dos principais pontos de conexão com a água e a eletricidade da rede.
Na verdade, o A Câmara Municipal não tem qualquer obrigação de fornecer água canalizada e electricidade em terrenos rústicos. Somente em urbano. Por isso é muito importante estudar cuidadosamente as possibilidades de obter água e electricidade no terreno seleccionado.
Por exemplo: Se houver água da rede elétrica e eletricidade perto da terra e puder ser conectada, não haverá nenhum problema.
Mas às vezes acontece que o o ponto mais próximo da ligação de electricidade ou água está longe. Então, significa que, para estar conectado, você precisa arcar com custos elevados e as despesas para levar o abastecimento até o imóvel.
Somente consultando eletricistas e encanadores locais, ou construtores locais, terá as informações necessárias para confirmar as possibilidades de abastecimento e ligações de água e electricidade a esse terreno.
Portanto, você deve levar isso em consideração desde o início do processo, antes de prosseguir com o processo de compra.
É sempre possível obter água de um depósito interno instalado na propriedade e do típico reservatório espanhol. “POZOS” = POÇOS DE ÁGUA. Da mesma forma, é possível obter energia elétrica a partir de painéis solares, ou eólica “energia eólica”. Mas nem sempre este tipo de fornecimentos são autorizados pelas Câmaras Municipais para dar autorização de construção. Portanto, essas informações devem ser levadas em consideração logo nas etapas iniciais do processo de compra/construção.
Portanto, aconselhamos que antes de COMPRAR o terreno, ou para tomar qualquer decisão sobre a transação, lembre-se de ter um ESTUDO PRELIMINAR DO PROJETO consultando advogados, arquitetos, construtores ou a equipe técnica de construção do Departamento de Construção da Prefeitura (Departamento de Concepção de Urbanismo) Isso tornará mais seguro o investimento porque, afinal, você terá uma ideia concreta e terá conhecimento das condições e limitações para construir naquele terreno, antes de proceder à compra do terreno. É mais do que recomendável que faça um estudo por um Solicitador especialista em construção e, se possível, consultar o arquiteto que desenvolverá o projeto e a construção.
Além disso, nesse estudo pré-seminário, peça ao seu advogado para confirmar não apenas os direitos de construção específicos sobre o terreno, mas também para descobrir quais outros desenvolvimentos estão planejados naquela área, por exemplo, novas estradas, rodovias, linha de trem, parques industriais, áreas comerciais, ou mesmo uma urbanização.
Esta informação pode ser obtida com seu advogado em reuniões na Prefeitura, estudando a normativa local, e também obtida na Prefeitura com um documento chamado “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Depois de saber exatamente o tipo de construção autorizada a ser construída naquele terreno, você deve contratar os serviços de um arquiteto para desenvolver o PROJETO DE CONSTRUÇÃOou PROJETO DE CONSTRUÇÃO.
No projeto de construção, o arquiteto deve adaptar suas ideias e preferências aos regulamentos específicos da Prefeitura daquela área. Assim, o seu arquitecto irá orientá-lo ao longo deste processo, informando-o sobre as diferentes possibilidades de transformar a sua “casa ideal” numa construção que cumpra as normas da área.
O mais importante é ter todos os detalhes especificados pelo seu arquiteto. Peça ao seu arquiteto que realize os planos com o máximo de detalhes possível. Tente visualizar quais serão as vistas das diferentes janelas e quais são as camas dos quartos, etc.
Em palavras simples: Tente obter do seu arquiteto o máximo de informações sobre como será a casa final. Tente mobiliar e morar na casa enquanto ela ainda estiver no papel. Você pode não estar no local para pegar coisas que podem incomodá-lo nos próximos anos, como uma janela que fica fora do centro de um quarto ou clarabóias que não estão exatamente acima de onde o banheiro fica.
Quando o projeto estiver concluído, seu arquiteto deverá estar presente no projeto de construção na prefeitura local do departamento de construção ("Departamento de Urbanismoo "ou"Concejalia de Urbanismo”). Com a aplicação da licença de construção, você deve pagar um imposto municipal, Impuesto sobre Construções, Instalações e Obras, que é aplicável a todos os empreendimentos que precisam de uma licença de construção (seja uma solicitada / concedida ou não). Esse imposto pode variar de 2% a 4% do custo da construção, dependendo da prefeitura da sua região.
Em seguida, eles estudarão a adequação do seu projeto às condições ou limitações específicas da área.
Se o seu projeto cumprir normativo e cumprir os regulamentos e requisitos a serem desenvolvidos nessa área, eles o autorizarão a construir lá com as devidas "Licença de construçãoouLicença de construção”, Então você terá o direito de construir lá exatamente a mesma propriedade que foi apresentada à prefeitura com o projeto.
2.- Segunda etapa: Processo de construção
Por favor, clique abaixo para obter informações detalhadas sobre o processo de construção, quando decidiu desenvolver o seu projeto de construção em Espanha.
Processo de construção ao construir uma casa própria na Espanha
