Como construir sua casa na Espanha. Terreno urbano
Quantos tipos de terrenos para construção existem em Espanha?
Se está a pensar comprar o seu próprio terreno para construir uma casa em Espanha, como uma quinta (cortijo), ou uma “villa”, é essencial saber se o terreno está inserido num área onde a construção é permitida (neste caso, é chamado de "finca urbana" ou "suelo urbano") ou onde não é permitido ("Finca rustica" ou "suelo rustico"). Essa classificação afetará os direitos de construção do lote.
Os terrenos na Espanha são classificados em vários tipos:
1.- Terreno urbano – “Suelo Urbano"
Este é um terreno no qual está autorizado a construir com especificidades derterminadas contidas nos "Planos de Desenvolvimento" da cidade ou área (Plano Geral de Ordenação Urbana PGOU) ou em zonas específicas de urbanização denominadas "Planos Parciais" (Aviões Parciales), Etc.
Essa terra costuma ter todas as facilidades e requisitos para morar lá em alta densidade populacional, como o fornecimento adequado de água e eletricidade, conexão com o sistema de esgoto, parques e áreas verdes, esportes, educação, hospitais, etc.
Terreno urbano ou "Suelo Urbano”É o que costumamos encontrar nas cidades, vilas ou urbanizações e costumava ter o acesso adequado por estradas, com calçadas, áreas de pedestres, ruas, áreas comerciais, centros de saúde, escolas, hospitais, esportes etc.
2.- Terrenos não urbanizáveis – Terrenos rústicos – “Suelo Não Urbanizável"
“Não Urbanizável” é um tipo de terreno onde não é possível desenvolver nenhum terreno industrial, residencial ou comercial, porque se destina a determinados usos protegidos, principalmente ligados ao floresta, agricultura e outros. Assim, neste tipo de terreno, outros usos como residencial, industrial ou comercial são muito limitados, restritos e nem sempre permitidos.
Dentro dos terrenos “Não Urbanizáveis” encontramos uma classificação em subtipos de terrenos, consoante o uso permitido, e o nível de proteção:
- Terra protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Protegido”): São terrenos onde, por determinadas razões (geralmente ligadas à natureza, floresta, etc), as construções, e outro tipo de atividades são limitadas de forma a “proteger” um determinado valor.
- Terra não protegida (em espanhol “Suelo No Urbanizable Comun”): É um terreno onde o uso principal é agrícola e agrícola, e onde outros usos (residenciais, comerciais etc.) podem ser permitidos, respeitando determinadas condições.
"Terreno rústico” é o nome que geralmente é adotado para o Suelo Não Urbanizável Comun na Espanha. Em outras palavras: Nas áreas em que não é possível desenvolver urbanizações destinadas a uso agrícola, são permitidos outros usos como construção de imóveis residenciais, indústrias, etc., sempre respeitando determinadas normas e condições.
3.- Terreno urbanizável ou em desenvolvimento – “Suelo Urbanizável"
Este é o tipo de terreno onde, sendo agora considerado como “Não Urbanizável”, poderá vir a ser desenvolvido no futuro com urbanizações, zonas comerciais, parques industriais, etc.
Processo de construção e dicas para construir uma casa espanhola em terreno urbano
Falando agora sobre "Terreno urbano", é um terreno onde você tem muitas possibilidades de construção, mas condicionado com a normativa local.
Assim, se a sua intenção é desenvolver um projecto de construção de moradia em zona “urbana”, deverá primeiro verificar junto do órgão legal (principalmente Câmara Municipal, Câmara = “Ayuntamiento”), quais as especificações, requisitos e limitações , que você pode construir lá.[
1. Primeiro passo: Confirmar as possibilidades de construção no terreno
A “Licença de Construção”, ou “Licença de Construção”, ou “Licença de Construção” (Licença de Construçãoum Licencia de Edificaçãoum Presidente da Licencia de Obra).
Como referimos anteriormente se a sua intenção é desenvolver um projeto numa das zonas “URBANAS”, deve primeiro consultar a autoridade legal (principalmente a Câmara Municipal ou Câmara = “Ayuntamiento”), ou, em alternativa, consultar e obter aconselhamento de advogados especialistas em construção e urbanizações.
Portanto, antes de passar para as etapas avançadas do processo, é essencial que você obtenha as devidas informações sobre as regulamentações locais e limitações da área, e as possibilidades de desenvolver e executar seu projeto. Assim como em outros países, a autorização do seu projeto será formalmente aprovada quando obtido o “Licença de Construção”, ou “Alvará de Construção” da Prefeitura.
Assim, o O primeiro passo é saber se a norma local autoriza a construção de uma casa nesse lote e quais são as considerações específicas a serem respeitadas.
Custos de urbanização
Nas cidades ou zonas urbanizadas é obrigatória a instalação de todas as infraestruturas necessárias para converter espaços vazios em “cidades” ou “urbanizações”. Assim, passa a realizar, entre outras, as seguintes ações:
- Estradas externas e infraestrutura de comunicação: conexões com rodovias, trens, aeroportos etc.
- Estradas e comunicações internas: calçada, ruas, áreas de pedestres, parques, jardins públicos, etc.
- Esgoto, água, energia elétrica, gás, internet, etc.
Geralmente, um lote está pronto para ser construído quando a infraestrutura acima é concluída. Portanto, puramente, não é possível construir um lote em que haja infraestrutura de urbanização pendente para concluir.
Mas, em alguns casos, a área foi pensada de tal forma que, embora a maior parte da infraestrutura da urbanização esteja concluída, existem alguns pontos não concluídos, que ficam para o momento em que o proprietário decide construir sobre ela. Por exemplo, é bastante comum que o proprietário pague os custos de urbanização da frente do lote (o proprietário tem de “ceder” parte dos seus lotes à via pública), ou mesmo instalar (e pagar) o pavimento, ou outros como zonas pedonais, etc.
Esses tipos de requisitos, quando não descobertos, podem causar danos econômicos àqueles que não sabiam quando compraram esse tipo de lote para construção. Portanto, é obrigatório prestar contas com os serviços de especialistas em direito da construção para obter as informações necessárias sobre o terreno e confirmar as possibilidades e condições exatas de construção.
Estudo das zonas envolventes
É bastante comum encontrar lotes vazios em novas áreas desenvolvidas, onde a urbanização e a área ainda não estão concluídas. Torna difícil saber como será a área quando concluída e que tipo de propriedades, construções e instalações serão executadas na área.
Portanto, também é essencial contar com um advogado especialista em construção para obter informações detalhadas sobre os desenvolvimentos futuros a serem executados na área, a fim de evitar surpresas indesejáveis no futuro.
Portanto, aconselhamos que antes de COMPRAR o terreno, ou para tomar qualquer decisão sobre a transação, lembre-se de ter um ESTUDO PRELIMINAR DO PROJETO consultando advogados, arquitetos, construtores ou a equipe técnica de construção do Departamento de Construção da Prefeitura (Departamento de Concepção de Urbanismo) Isso tornará mais seguro o investimento porque, afinal, você terá uma ideia concreta e terá conhecimento das condições e limitações para construir naquele terreno, antes de proceder à compra do terreno. É mais do que recomendável que faça um estudo por um Solicitador especialista em construção e, se possível, consultar o arquiteto que desenvolverá o projeto e a construção.
Além disso, nesse estudo pré-seminário, peça ao seu advogado para confirmar não apenas os direitos de construção específicos sobre o terreno, mas também para descobrir quais outros desenvolvimentos estão planejados naquela área, por exemplo, novas estradas, rodovias, linha de trem, parques industriais, áreas comerciais, ou mesmo uma urbanização.
Esta informação pode ser obtida com seu advogado em reuniões na Prefeitura, estudando a normativa local, e também obtida na Prefeitura com um documento chamado “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Depois de saber exatamente o tipo de construção autorizada a ser construída naquele terreno, você deve contratar os serviços de um arquiteto para desenvolver o PROJETO DE CONSTRUÇÃOou PROJETO DE CONSTRUÇÃO.
No projeto de construção, o arquiteto deve adaptar suas ideias e preferências aos regulamentos específicos da Prefeitura daquela área. Assim, o seu arquitecto irá orientá-lo ao longo deste processo, informando-o sobre as diferentes possibilidades de transformar a sua “casa ideal” numa construção que cumpra as normas da área.
O mais importante é ter todos os detalhes especificados pelo seu arquiteto. Peça ao seu arquiteto que realize os planos com o máximo de detalhes possível. Tente visualizar quais serão as vistas das diferentes janelas e quais são as camas dos quartos, etc.
Em palavras simples: Tente obter do seu arquiteto o máximo de informações sobre como será a casa final. Tente mobiliar e morar na casa enquanto ela ainda estiver no papel. Você pode não estar no local para pegar coisas que podem incomodá-lo nos próximos anos, como uma janela que fica fora do centro de um quarto ou clarabóias que não estão exatamente acima de onde o banheiro fica.
Quando o projeto estiver concluído, seu arquiteto deverá estar presente no projeto de construção na prefeitura local do departamento de construção ("Departamento de Urbanismoo "ou"Concejalia de Urbanismo”). Com a aplicação da licença de construção, você deve pagar um imposto municipal, Impuesto sobre Construções, Instalações e Obras, que é aplicável a todos os empreendimentos que precisam de uma licença de construção (seja uma solicitada / concedida ou não). Esse imposto pode variar de 2% a 4% do custo da construção, dependendo da prefeitura da sua região.
Em seguida, eles estudarão a adequação do seu projeto às condições ou limitações específicas da área.
Se o seu projeto cumprir normativo e cumprir os regulamentos e requisitos a serem desenvolvidos nessa área, eles o autorizarão a construir lá com as devidas "Licença de construçãoouLicença de construção”, Então você terá o direito de construir lá exatamente a mesma propriedade que foi apresentada à prefeitura com o projeto.
Assim, se encontrar um terreno numa destas zonas, e tiver como objectivo construir ali uma determinada construção ou projecto, deverá primeiro verificar junto da autoridade legal (principalmente a Câmara Municipal, Conselho = “Ayuntamiento”), quais são as especificações, requisitos e limitações que você pode ter para construir lá.EE
2.- Segunda etapa: Processo de construção
Por favor, clique abaixo para obter informações detalhadas sobre o processo de construção, quando decidiu desenvolver o seu projeto de construção em Espanha.
Processo de construção ao construir uma casa própria na Espanha
