CONSTRUÇÃO DE CASAS EM TERRENO RÚSTICO NA ANDALUZIA - atualizado 2023

Você pode construir casas residenciais em terrenos rústicos na Andaluzia?

A resposta é sim.

A legislação andaluza permite a construção de casas de habitação em terrenos rústicos, e fá-lo através da figura denominada “ações extraordinárias em terrenos rústicos”. Este regulamento é baseado em Decreto 550/2022, de 29 de novembro, que aprova o Regulamento Geral da Lei 7/2021, de 1 de dezembro, promovendo a sustentabilidade do território da Andaluzia - Clique aqui para Vejo .

Este regulamento permite a construção de casas em terrenos rurais na Andaluzia. Para isso, a atividade construtiva deste tipo de habitação enquadra-se no que chama de “ações extraordinárias” em terrenos rústicos.

O que são “ações extraordinárias em terreno rústico”? Artigo 30

Estas são ações de interesse público e social que contribuir para o planejamento e desenvolvimento do meio rural, ou que tenham que se localizar neste tipo de terreno por ser incompatível a sua localização em terreno urbano.

De acordo com o artigo 22.2 da Lei, as ações extraordinárias podem ser destinadas à implementação de dotações, bem como industriais, terciárias ou usos turísticos e quaisquer outras que devam ser implementadas neste tipo de terreno, incluindo obras, construções, edifícios, estradas, infraestruturas e serviços técnicos necessários ao seu desenvolvimento.

Poderiam então ser consideradas construções residenciais em terrenos rústicos?

De acordo com o disposto no mesmo artigo, edifícios destinados a uso residencial podem ser autorizados em conjunto, e deve ser garantida a proporcionalidade e vinculação entre eles e as ações extraordinárias.

Estas são as condições e requisitos:

1. Em geral, uma habitação pode ser autorizada por acção quando for necessário ao seu desenvolvimento económico e se justifique por funções de vigilância, assistência, gestão ou controlo. Excepcionalmente, poderá ser autorizado um número maior para ações que motivam uma necessidade diferente e também cumprem as seguintes condições.
2. Que a casa e a ação extraordinária ocorram na mesma propriedade .
3. Que a execução da casa supõe um investimento economicamente viável e amortizável em prazo determinado em relação à receita que a ação gerar.
4. Que se mantenha o vínculo entre a habitação e a ação extraordinária . Para o efeito, aplicar-se-ão as condições estabelecidas nos artigos 29.3 e 4 5. Quando os regulamentos setoriais aplicáveis ​​estabeleçam requisitos que condicionem a implementação da ação extraordinária, o cumprimento dos mesmos deve ser acreditado no processo de autorização prévia.

Podem ser construídas habitações unifamiliares rústicas não vinculadas às ações extraordinárias?

A resposta é SIM.

Nos termos do n.º 22.2 do artigo XNUMX.º da Lei, podem ser autorizadas habitações unifamiliares isoladas em terrenos rurais não vinculadas a acções ordinárias ou extraordinárias, desde que não levem à formação de novos assentamentos nos termos do artigo 24.º ou impedir o normal desenvolvimento dos usos ordinários dos terrenos rústicos.

Casas exigirão autorização antes da licença , nos termos do artigo 32.º, devendo ainda obedecer aos seguintes parâmetros e condições:

1. Não será admitida mais do que uma habitação unifamiliar isolada por lote ou parcelas horizontais, exceto aquelas com cortijo, hacienda ou tipologia similar, concluídas antes da entrada em vigor da Lei 19/1975, de 2 de maio , que comprovem a existência nessa data de uso multifamiliar.
2. O lote deve ter uma área mínima de 2.5 hectares e permitir o desenho de um círculo com raio de 50 metros em seu interior. A área mínima quando o lote está localizado em terreno florestal será de 5 hectares .
3. A casa deve estar localizada em um distância de mais de 100 metros de qualquer outro edifício para uso residencial .
4. A superfície ocupada pelo edifício destinado a habitação não excederá um por cento da parcela . No restante terreno, serão essencialmente mantidas as árvores, a topografia e as condições naturais do terreno, salvo se a sua alteração for necessária para a execução de ações ordinárias.
5. A superfície de ocupação do terreno das construções, por clareira ou aterro, necessária à execução do edifício, não ultrapassará trinta por cento da superfície que ocupa.
6. A superfície máxima edificável não excederá um por cento da superfície da propriedade e a altura máxima será de dois andares , contabilizando-se as mesmas de acordo com o disposto nos instrumentos urbanísticos.
7. O edifício terá as condições tipológicas de uma habitação unifamiliar isolada, devendo respeitar uma distância mínima de 25 metros até os limites do lote .
8. Os serviços básicos requeridos pela casa devem ser garantidos de forma independente e preferencialmente através de instalações de autoconsumo com fontes de energia renováveis. Excepcionalmente, o fornecimento será permitido através das redes de infra-estrutura quando estas tiverem a correspondente autorização sectorial e para isso apenas são necessárias as obras de ligação.
9.  O prédio estará localizado fora das zonas de inundação e quando é realizado em terreno florestal, devem ser garantidas as condições de segurança da população em caso de incêndio e o cumprimento das condições estabelecidas na legislação florestal.

Exigência de audiência prévia aos vizinhos contíguos

O Decreto estabelece que o desenvolvimento de ações extraordinárias, dentre elas a construção de moradias residenciais em terrenos rurais, pode não impedir o desenvolvimento de ações “comuns” nesta terra. As ações “ordinárias” em terras rurais são agrícolas, pecuárias, florestais, etc. da área, principalmente nos vizinhos e adjacências.

Para o efeito, o artigo 22.º estabelece um procedimento pelo qual, para a aprovação de projectos de construção habitacional na área, os residentes vizinhos requererão uma AUDIÊNCIA PRÉVIA para que possam fazer valer os seus direitos no caso de tal construção impedir ou limitar o normal desenvolvimento de suas atividades ordinárias.

Qual o procedimento para obtenção de autorização para construção de habitação rústica? – AUTORIZAÇÃO PRÉVIA DA PREFEITURA.

No processo de aprovação das ações extraordinárias, além da Autorização Prévia das áreas contíguas, será exigida também a autorização da Câmara Municipal, que será prévia à concessão da licença.

Nesse sentido, o artigo 32 inclui a Procedimento para autorização de ações extraordinárias . O mesmo preceito estabelece que, para limitar ações extraordinárias, necessária a autorização da Câmara Municipal antes da licença que qualifique o terreno onde pretendem instalar-se e que alternativamente:

• a) Declarar a ação de “ interesse público ou social ”, nos casos do artigo 30.2.b).
• b) Reconhecer a sua incompatibilidade com o ambiente urbano , nos casos do artigo 30.3.
• c) Autorizar a implantação de uma habitação alheia , nos termos do artigo 31.º.

O próprio artigo lista os procedimentos que devem ser seguidos para obter autorização prévia da Câmara Municipal :

• a) Requerimento da pessoa ou entidade promotora acompanhado do Projecto de Acção, nos termos do artigo 33.º. Caso o requerimento não reúna os requisitos, o requerente será obrigado a sanar a falta ou a fazer acompanhar os documentos obrigatórios no prazo de dez dias, com indicação de que, caso não o faça, seu pedido será considerado retirado, após resolução declarando-o assim
• b) Aceito o pedido para tramitação, após parecer técnico e jurídico, o Projeto de Ação será submetido à informação pública por um período não inferior a um mês, nos termos do artigo 8.º.

Simultaneamente, e pelo mesmo período, será realizada uma audiência para as Administrações Públicas que protegem os interesses públicos afetados e os titulares do direito de propriedade dos terrenos contíguos que possam ser afetados pela ação, de acordo com os dados que constam das certificações . cadastral e da Conservatória do Registo Predial solicitados para o efeito.

• c) Quando a acção afecte ou tenha incidência supralocal nos termos do artigo 71.º, será solicitado relatório vinculativo sobre o Projecto de Acção durante o processo de informação pública ao Departamento responsável pelo ordenamento do território, que será emitido no prazo de dois meses, nos termos do artigo 72.º.
• d) A resolução do processo, de aprovação ou indeferimento do Projecto de Acção, compete ao órgão municipal competente para a aprovação final dos instrumentos urbanísticos, nos termos da legislação autárquica.
• e) O correspondente acordo será publicado no Diário Oficial da Província e no site da Câmara Municipal, onde também será publicado o Projeto de Ação aprovado.

PRAZO PARA RESPONDER: 6 MESES E SILÊNCIO NEGATIVO.- Após o período de seis meses desde a entrada do pedido no Registo eletrónico do órgão competente para o seu processamento sem notificação ao interessado da resolução do procedimento, entender-se-á como negou a autorização .

A AUTORIZAÇÃO PRÉVIA PODE SER SOLICITADA JUNTAMENTE COM O PEDIDO DE LICENÇA DE OBRAS

A pessoa ou entidade promotora da ação pode requerer a tramitação conjunta da autorização prévia e do alvará de construção, devendo apresentar o Projeto de Ação e o respetivo projeto de edificação juntamente com o requerimento.

Como se processa o Projeto de Ação de Ação Extraordinária?

O artigo 33.º do Decreto 2022 estabelece a este respeito que o Projeto de Ação para a implementação de uma ação extraordinária conterá as seguintes determinações:

1. Identificação da Administração Pública, entidade ou pessoa que promove a ação.
2. Descrição detalhada da ação, que incluirá:

• a) Situação, localização e delimitação dos terrenos objecto da habilitação.
• b) Caracterização física e jurídica do terreno.
• c) Características socioeconômicas da ação.
• d) Características dos edifícios, construções, obras, vias, infraestruturas e serviços técnicos necessários ao seu desenvolvimento, incluindo os exteriores necessários ao bom funcionamento da atividade e das construções, infraestruturas e serviços públicos existentes na sua área territorial de incidência .
• e) Justificação, se for caso disso, das condições de implantação de edifício de habitação, nos termos do n.º 30.4 do artigo XNUMX.º.
• f) Prazo para início e conclusão das obras com determinação, se for o caso, das fases em que se divide a execução.

Justificativa, fundamentação e definição, de acordo com as características da ação, dos seguintes extremos:

• a) Interesse público ou social ou incompatibilidade para localizar a ação em terreno urbano, conforme o caso, nos termos do artigo 30.º
• b) Origem ou necessidade de implantação em terreno rural e justificativa da localização específica proposta.
• c) Compatibilidade da ação com o regime fundiário rural e com o ordenamento territorial e urbanístico da candidatura.
• d) Justificativa do cumprimento da normativa setorial afetada, acompanhada da documentação por ela exigida.
• e) Cumprimento das medidas para prevenir a formação de novos assentamentos.
• f) Análise da incidência territorial, paisagística e ambiental e definição das medidas corretivas dos impactos que possam ser gerados.
• g) Viabilidade econômico-financeira da ação.
• h) Se for o caso, a duração da qualificação urbana do terreno.

Quais são as obrigações assumidas pelo promotor da atividade extraordinária (neste caso, construção)?

O artigo 33.º, no ponto 4, enumera expressamente as obrigações assumidas pelo promotor da atividade, que são as seguintes:

• a) Os correspondentes aos deveres legais do regime fundiário rural.
• b) Compromisso em manter o ligação entre os edifícios e os usos rústicos do solo que justifiquem a sua autorização e restituir o terreno ao seu estado natural nos casos previstos no Regulamento.
• c) Pagamento do benefício compensatório em terras rurais , de acordo com o artigo 22.5 da Lei.
• d) Pedido de licença urbanística , de acordo com o Projeto de Ação aprovado, no prazo máximo de um ano a contar da resolução do procedimento de autorização prévia.

A a expiração do referido prazo determinará a expiração da autorização , que será declarado ouvido o interessado.

Portanto, como podemos ver , o interessado tem UM ANO da concessão da autorização prévia para requerer o alvará de construção. Embora, como vimos nos artigos da lei, seja permitida a apresentação conjunta do pedido de audiência prévia e do alvará de construção.

A autorização para o exercício da actividade de construção está sujeita a termo?

O artigo 34.º regula a duração da qualificação fundiária da seguinte forma:

– Em geral, o prazo é ilimitado. Ou seja, uma vez concedida a autorização prévia e a licença, a habilitação do terreno para o exercício da atividade de construção não está sujeita a prazo.

– Porém, e isso é importante, a regulamentação estabelece que a eventual cessação das atividades a serem exercidas por um período ininterrupto de CINCO ANOS consecutivos acarretará na perda da validade da autorização.

Ou seja, se o imóvel estiver abandonado, ou tiver cessado o seu uso por um período ininterrupto de pelo menos 5 anos, neste caso, a administração revogará a autorização, devendo o terreno voltar ao seu estado inicial, o que implicará a demolição do edifícios construídos.

– As acções extraordinárias que autorizam usos ou actividades com duração limitada no tempo, as que carecem de concessão administrativa em terrenos do domínio público e as que são autorizadas em terrenos inseridos em áreas de transformação previstas nos instrumentos de ordenamento do território e urbanismo.

A autorização, nestes casos, estabelecerá o prazo da habilitação tendo em conta o tempo indispensável à amortização do investimento e, se for caso disso, o prazo da correspondente concessão administrativa, prevendo a possibilidade de a renovar a pedido do interessados, antes de sua conclusão.

A expiração do prazo implicará a perda da validade da autorização, obrigando as entidades e promotores ou sub-rogados nas suas obrigações a repor o terreno no seu estado natural sem direito a indemnização.

As condições acima serão averbadas no alvará que autoriza a execução da ação e no Cartório de Registro de Imóveis, de acordo com o disposto na legislação hipotecária.

Pagamento compensatório

O projeto de construção de uma casa rústica é considerado um aproveitamento “extraordinário” do terreno, pelo que os regulamentos consideram que esta atividade deve estar sujeita ao pagamento de indemnizações, para além do pagamento de taxas e impostos derivados. da concessão da licença de obras.

O artigo 35 é aquele que inclui os termos e condições do pagamento compensatório :

• É um benefício de natureza não fiscal
• O pagamento é gerenciado e feito para o município
• O referido montante será destinado ao Património Municipal do Património
• A quantia é dez por cento (10%) do orçamento material de execução das obras a efectuar, excluindo o custo correspondente às máquinas e equipamentos, sem prejuízo das reduções que nelas possam ser efectuadas de acordo com o disposto nos Portarias Municipais.
• No entanto, o montante no caso de residências unifamiliares será, em qualquer caso, quinze por cento. (15%).
• As ações em edifícios existentes que não impliquem alteração de utilização não serão objeto de pagamento compensatório .

A lei estabelece que o valor da indenização por ações extraordinárias pode ser reduzido em portarias municipais de acordo com os seguintes critérios, que podem ser cumulativos:

• a) Volume de investimentos para implantação de usos produtivos.
• b) Impacto da ação na economia local e no emprego.
• c) Contribuição para a protecção do património histórico e do ambiente.
• d) Incorporação de instalações energéticas de fontes renováveis.
• e) Medidas complementares às estritamente necessárias à integração ambiental e paisagística da ação.

Existe a obrigação de pagamento da indemnização compensatória quando se efectuam ampliações de edifícios legalmente construídos?

A resposta é sim.

O regulamento estabelece que o valor da prestação compensatória em acções de construção, consistentes na ampliação de um edifício legal, será calculado tendo em conta exclusivamente o orçamento para a execução material das obras de ampliação e acumulará sem prejuízo da necessidade de processar uma nova autorização prévia de acordo com o artigo 25.3.

Ou seja, a ampliação de casas rústicas legalmente construídas exigirá:

• Juntando autorização prévia
• Autorização prévia da Câmara Municipal
• Pagamento da prestação compensatória por 10 ou 15% do orçamento da obra.

AÇÕES CONSTRUTIVAS SOBRE O HABITAT RURAL DIVULGADO

O que se entende por “hábitat rural disseminado”?

O artigo 23 da lei estabelece que, de acordo com o artigo 14.2 da lei, as áreas de habitat rural disseminado constituem uma área territorial na qual um conjunto de prédios sem estrutura urbana e ligados na sua origem à actividade agrícola e pecuária. ambiente rural, cujas características devem ser preservadas.

O habitat rural disseminado constitui um assentamento de natureza não urbana em terrenos rústicos e para preservar essas características, os instrumentos de planejamento não podem delimitar áreas, nem propor um planejamento para elas, o que implique uma densidade superior a três fogos por hectare .

Que tipo de espetáculos são permitidos no “habitat rural disseminado”?

De acordo com o artigo 36, as ações que podem ser realizadas no habitat rural disseminado são:

1. Nas áreas delimitadas como habitat rural disseminadas pelos instrumentos gerais de urbanismo ou por planos especiais, podem ser realizadas ações urbanísticas que contribuam para a sua conservação, manutenção e melhoramento, e que sejam compatíveis com o regime de proteção da categoria de solo rústico onde eles estão localizados.

Isso será feito através de instrumentos de regulação urbana denominados “Planos Especiais”.

2. Os proprietários dos terrenos e edifícios incluídos nestas áreas têm o dever de pagar a obtenção dos terrenos destinados a doações públicas e as obras de melhoramento das infra-estruturas e serviços previstas no instrumento urbanístico que as ordenar.
3. Os planos especiais que irão regular as ações que podem ser realizadas nestas “áreas disseminadas” estabelecerão, para além das condições de urbanização, infraestruturas, etc., necessárias ao desenvolvimento destas ações nos termos da lei, as condições de construção de residências da região.

E, para isso, as novas construções devem respeitar as seguintes condições:

1. a) As características tipológicas, estéticas e construtivas serão condizentes com a paisagem rural e as construções tradicionais do povoado.
2. b) Os valores tradicionais serão preservados, priorizando as ações de reabilitação, renovação e regeneração dos edifícios existentes.
3. c) Em geral, o altura máxima de edifícios será dois andares .
4. d) One casa nova por lote será construído e o a área máxima edificável será a média da área.
5. e) Não serão autorizados quando a sua implementação implique a ultrapassagem da densidade estabelecida no artigo 23.3.

Que usos podem ser feitos e são permitidos em “habitats rurais disseminados”?

O Artigo 39 estabelece que os usos admissíveis no habitat rural disseminado, em geral, serão os seguintes:

1. a) Uso residencial com tipologias típicas de terreno rústico.
2. b) O uso necessário das instalações.
3. c) Usos ordinários do solo rural que não alterem as características da área.
4. d) Usos terciários complementares ao uso residencial.
5. e) Usos turísticos em edifícios existentes.

Quais usos são proibidos?

Artigo 40.

• a) Edifícios, tipologias e usos característicos do solo urbano.
• b) Subdivisões e ações que alteram a morfologia do núcleo.
• c) As obras de urbanização, excepto as necessárias à realização das infra-estruturas ou dotações previstas nos regulamentos sectoriais ou no instrumento de ordenamento do território e as que contribuam para a conservação, manutenção e melhoria das condições dos habitats.

Que tipo de infraestruturas urbanas podem ser realizadas no habitat rural disperso?

Artigo 41.

1. Implantação de novos edifícios
2. Conservação, manutenção e melhoramento dos existentes
3. Execução de dotações e infra-estruturas comuns de prestação de serviços básicos e de telecomunicações, desde que se justifiquem na conservação, manutenção e beneficiação das áreas delimitadas.

Além disso, poderão ser realizadas ações de planejamento urbano visando à obtenção de dotações, podendo ser aplicadas as técnicas previstas no art. modalidade .

As ações previstas nos instrumentos de planejamento estarão sujeitas aos correspondentes o controlo preventivo municipal e a execução das acções ordinárias e extraordinárias neles não previstas serão ajustados às condições e procedimentos previstos no Regulamento.

A gestão da execução assistemática pode ser (Art. 42):

1. um público , mediante o pagamento de cotas ou, quando for o caso, mediante a imposição de contribuições especiais, nos termos dos artigos 109 e seguintes da Lei.
2. b) Privado , no caso de haver iniciativa de mais de 50% da propriedade fundiária do habitat rural disperso, através da constituição de entidade colaboradora com a finalidade de assumir as correspondentes despesas em regime de justa repartição de encargos, aplicável em de forma análoga ao disposto nos artigos 241.º a 249.º.

Os proprietários de explorações agrícolas incluídas no âmbito do habitat rural disseminado serão obrigatoriamente incorporados na entidade colaboradora caso não tenham aderido no prazo previsto no n.º 132.7 do artigo XNUMX.º.

Ou seja, os proprietários deste tipo de imóveis vão pagar solidariamente as despesas das obras de infra-estruturas a desenvolver na “área disseminada” por lei, ou pelos “planos especiais” de urbanizações.

Então, por favor, tome cuidado ao comprar imóveis em disseminados.

TLACORP Maio de 2023