Processo de construção ao construir uma casa própria na Espanha
Depois de obter a licença de construção, você deve contratar os serviços de um construtor ou construtor, para executar o projeto e construir a casa.
Este construtor deve seguir as instruções do para executar a construção conforme estritamente projetado.
O arquiteto
Neste ponto, é muito importante prestar atenção ao trabalho do arquiteto. Quando são contratados os serviços de um arquitecto espanhol para a execução do projecto de construção, este terminará a sua obra assim que o projecto for obtido. Mas, você também pode contratar seus serviços para "ao controle" as obras feitas pelo construtor e garantir que todas as etapas da construção sejam executadas conforme especificado no projeto. Em espanhol, isso é “Control de Obra” ou “Supervisão Técnica da Obra”. Obviamente, as taxas do arquiteto serão maiores se o arquiteto assumir esse trabalho, mas as garantias da construção serão maiores, porque as obras do construtor serão inspecionadas periodicamente pelo arquiteto.
É muito importante que o arquiteto esteja inscrito no Colégio Oficial de Arquitetos da Região.
Em seguida, você precisa nomear um arquiteto e firmar um contrato com ele que especifique exatamente o que ele é responsável, prazos e custos dos edifícios. A remuneração do arquiteto inclui a preparação do Memoria de calidades (Lista de especificações de qualidade de materiais) Ele deve ser detalhado, incluindo, por exemplo, a fórmula do concreto, o tipo de material e o tamanho dos tubos, plantas, etc.
O arquiteto instruirá um rigger, um engenheiro de arquitetura qualificado, que supervisionará o edifício, realizando inspeções no local e garantir que o edifício seja construído seguindo os padrões exigidos. Ele emitirá os certificados do arquiteto necessários para obter o certificado espanhol. Certificado de Fin de Obra (Certificado de Conclusão - ou Licença de Obras Finais), e as Licença de Primeira Ocupação (chamada de Licença de Primeira Ocupação ou Certificado de Habitação).
Você precisará preparar uma especificação exata para o edifício e, em seguida, encontre um construtor confiável. Seu arquiteto pode aceitar a responsabilidade por isso e pela supervisão. Você precisa concordar com uma data de conclusão, com uma cláusula de penalidade a seu favor para a conclusão tardia. Isso precisa ser incorporado a um contrato legalmente vinculativo a ser assinado com o construtor.
“Seguro Decenal” ou “Seguro de Dez Anos”
Além disso, neste ponto é muito importante que você considere o que é chamado SEGURO DECENAL ou DEZ ANOS DE SEGURO.
Quando você compra fora do plano de um construtor ou desenvolvedor espanhol, ou constrói uma nova propriedade (que é o caso agora), o construtor ou o desenvolvedor, juntamente com o arquiteto, devem garantir que as partes essenciais e mais importantes do a construção estará segura pelo menos por dez anos.
Para confirmar essa responsabilidade, os regulamentos espanhóis obrigam os desenvolvedores de novos edifícios a cobrir as partes mais importantes da construção, como fundações, estrutura interna, barras etc. Outros defeitos que afetam a habitabilidade do imóvel são cobertos por 3 anos . Outros defeitos menores são cobertos por 1 ano. Nos dois últimos casos, a cobertura do seguro não é necessária, mas, obviamente, se um construtor puder oferecer isso como uma garantia adicional, será melhor.
Além disso, é uma garantia adicional para a construção, pois a mesma companhia de seguros forçará o construtor a passar por determinadas inspeções de qualidade, a verificar a qualidade dos materiais e das obras realizadas na propriedade, a fim de fornecer a política adequada.
O Seguro Decenal Espanhol (ou “Seguro Decenal”) é obrigatório e obrigatório quando o promotor é uma empresa com a atividade de construir casas para venda.
Mas, é voluntário quando o desenvolvedor é um particular, geralmente o dono da trama. Isso é chamado na Espanha "Autopromotor", Traduzido como"Auto-promotor "ou" Auto-desenvolvedor”. É o caso em que um particular compra um terreno na Espanha com a intenção de construir uma casa para ele, mas não tem a atividade de compra para venda. Nestes casos, a legislação espanhola dá a opção a estes elementos de não se candidatarem a este seguro, porque o Governo espanhol entende que, se um particular está a construir algo para viver no interior, terá os cuidados necessários para construir de forma segura . Assim, o particular pode optar por economizar custos evitando pagar este seguro; ou, por exemplo, contratar esse seguro para ter uma melhor proteção contra problemas e defeitos de construção.
Mas, se você, como auto-promotor, decidir não solicitar este seguro, no futuro, se decidir vender a casa para outros compradores, a legislação espanhola obriga a informar aos eventuais compradores que a construção não está coberta por esta garantia , e eles devem aceitar expressamente isso como uma condição essencial da venda. Do ponto de vista de um eventual comprador, será sempre a melhor opção adquirir um imóvel com este seguro. Portanto, eles devem ser devidamente informados, e devem confirmar, que o imóvel não está com nenhum seguro neste sentido.
O construtor
Como promotor da construção, você deve contratar os serviços de um construtor para executá-la conforme o projeto e seguindo as instruções feitas pelo arquiteto. Um dos elementos mais importantes da construção de uma propriedade é o contrato de construção com o construtor. A construtora sempre tentará zelar pelos seus interesses, e se você não tem experiência com esse tipo de contratos seu imóvel pode acabar tendo uma tarifa de qualidade inferior ao esperado, ou demorar o dobro do prometido ou pior ainda.
Para se proteger, certifique-se sempre de que o seu solicitante elabore o contrato ou negocie de maneira correta o contrato proposto pelo construtor.
Os elementos mais importantes do contrato são garantir que o contrato considere:
- O nome completo e o número CIF (Número fiscal da empresa) da construtora e o proprietário estão incluídos.
- Que a construção seja o mais pormenorizada possível seguindo as plantas e descrição do edifício fornecidas pelo arquitecto, incluindo também uma lista detalhada de materiais e qualidades (“memória de qualidade").
- Que extras (como garagem ou piscina, etc.) estão incluídos no preço
- Que uma data de início e término está incluída no contrato, considerando também as multas por atraso na conclusão.
- Condições de pagamento (as novas propriedades pagam mais de 20 a 30% antes da data de início da construção e fixam todo o restante dos pagamentos em diferentes estágios da construção. Também é recomendável reter 5 a 10% do preço para reparar defeitos após a conclusão da construção).
- Os certificados do arquiteto, eletricistas e prefeitura devem ser entregues no último pagamento.
- Impostos envolvidos na transação, explicando e detalhando quanto é de IVA (IVA) e Imposto do Selo (“Atos Legais Documentados“), Tabelião, Taxas de Registo Predial, etc.
Outro aspecto, recomendamos concordar com o construtor:
- Garantir que o construtor organize as etapas finais do processo em relação à documentação. Isso significa que o próprio construtor obterá o Certificado de Trabalhos Finais (Certificado Final de Obras), ou o Declaração de novo edifícioou Divisão Horizontal (Declaração de Obra Nova ou Divisão Horizontal) e, o mais importante, o Licença de Ocupação - Certificado de Habitação (Cédula de Habitabilidade) Esses itens são extremamente importantes para terra rústica, no qual não é comum encontrar pontos elétricos ou de água suficientes para a alimentação da rede elétrica de conexão.
- Para garantir que, depois de pagar o pagamento final pelo preço da construção, você terá o água e o medidor elétrico conectadoe com os contratos assinados em seus nomes particulares.
Porque é importante obter junto do construtor o Certificado de habitação, ligação à água, electricidade, etc?
Porque é muito comum que o construtor deixe o caso depois de concluir a construção ou após obter a Licença Final de Obra - CFO (Certificado Final de Obra) e a Declaração de Novo Edifício-DON (Declaración de Obra Nueva).
Com essas certificações, o construtor declara que o novo prédio está concluído (com o CFO) e que a construção está concluída e já declarada no registro de terrenos (DON).
Mas, nesta fase, a declaração administrativa final do edifício não está completa. Resta obter o Certificado de Habitação - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Este documento é muito importante porque, você precisa dele para passar o abastecimento de água e os contratos de energia elétrica do abastecimento de “Obras” para uso “Doméstico”.
Vamos explicar esse conceito de uma maneira melhor:
Com uma interpretação estrita do Contrato com o construtor, ele termina seu serviço no momento em que o imóvel é fisicamente concluído, e aparece como uma “casa” no registro de imóveis (Registro de la Propiedad). Isso é obtido com os dois documentos mencionados acima:
- Licença Final de Obra (Certificado Final de Obra), que é um documento em que o arquitecto que projectou a construção certifica que o edifício já se encontra concluído, com o cumprimento tanto do projecto como da Licença de Construção;
- Declaração de novo edifício-DON (Declaración de Obra Nueva), que é o processo de inscrição do novo edifício no registo predial (Registro de la Propiedad) sobre o terreno existente.
Neste momento, você, como promotor, tem a casa completa, e devidamente inscrita no cadastro. Além disso, na propriedade, há luz e água. Então, você pode pensar que o imóvel está pronto para morar por dentro… .. MAS… NÃO. Para sua informação, o imóvel ainda não está pronto, para você morar ali, o imóvel ainda não é uma “casa”, é uma “construção” porque, para ser uma “casa” são necessários os seguintes itens:
- CERTIFICADO DE HABITAÇÃO/LICENÇA DE OCUPAÇÃO (“CÉDULA DE HABITABILIDAD ou LICENCIA DE OCUPACIÓN: Esta é a confirmação da Prefeitura de que o imóvel está pronto para habitação, e é aplicado assim que o imóvel for concluído com a Licença de Obras Finais (Certificado Final de Obra) e inscrito no registo predial com a Declaração de novos edifícios-DON (Declaração de Obra Nova) .Você precisa deste documento para obter a permissão da Prefeitura para morar na casa. Antes de obtê-lo, o que você tem é uma construção, mas não uma "casa".Este documento será necessário para obter o abastecimento individual das principais utilidades em seu nome, e com a utilização de consumo para uma “casa”.
- CERTIFICADO DE CONEXÃO ELÉTRICA (Boletín de Electricidad) : Antes de o construtor obter o certificado de habitação, poderá haver abastecimento de água e eletricidade na construção, pois, é normal que o construtor obtenha esse abastecimento para fazer as obras da casa (para as portagens, máquinas, etc.). Mas o abastecimento obtido do construtor é um abastecimento para “obras”, mas não para consumo de uso da “casa”. Por vezes, os compradores ou promotores ficam nos seus imóveis com electricidade e água “abastecido para uso em obra” durante muitos anos, porque o construtor não obteve o devido CH (Certificado de Habitação). Têm água e electricidade, mas em condições muito precárias, e mais caras do que o abastecimento normal de uma casa. Assim, para garantir que você, como comprador ou promotor, obterá o devido CH por parte do construtor, será recomendável deixar uma parte do pagamento do preço acordado com o construtor para ser pago quando o CH é obtido. Dessa forma, isso vai obrigar o construtor a trabalhar direitinho e fazer o possível para conseguir esse documento o mais rápido possível.
Então, como explicado acima, wRecomendamos vivamente a si, enquanto promotor ou comprador, que obtenha garantias de que o construtor lhe entregará o imóvel habitável com CH, com abastecimento de água e electricidade adequados (como uma “casa”), e com a segurança de que você não terá problemas no futuro com isso.
O construtor conhece a área, conhece o arquiteto, também a prefeitura, e obterá esses documentos três vezes mais rápido e mais barato que você. E, se ele quiser ser contratado por você, ele deve apenas obter esses itens. Se ele se recusar a fazê-lo, será um argumento razoável procurar outro.
Hipoteca promotora para financiar as obras de construção da casa espanhola
É muito comum que você, como promotor, precise solicitar uma hipoteca para pagar a construção da propriedade. Nesse caso, existe uma hipoteca específica que é oferecida pelo banco para obter financiamento suficiente para construir a propriedade.
Isso é chamado: Hipoteca do promotor ou hipoteca do autopromotor (Préstamo o Hipoteca Promotor ou Auto-Promotor).
A situação é a seguinte: Você tem o lote e uma idéia inicial sobre a casa projetada com o arquiteto e agora encontrou o construtor para fazer a construção. Mas você precisa de dinheiro e precisa pedir um empréstimo para construir a casa. Aí você vai ao seu banco e pede possibilidades de financiamento. Depois de estudar sua situação pessoal e econômica para confirmar que você será um bom cliente para pagar os pagamentos da hipoteca, então se o banco aceitar e lhe oferecer um empréstimo para o projeto. Mas, o banco não vai lhe dar o valor total das despesas de construção no início, ele vai lhe dar os fundos por etapas. Quais etapas ?, as derivadas da mesma evolução da construção.
Por exemplo: Imaging que você precisa de € 100.000 para concluir as obras. O banco vai te dar 20% para comprar o terreno, e para fazer as fundações, 20% quando a estrutura estiver pronta; 30% quando a cobertura estiver concluída, etc., e o restante quando o arquitecto fizer a “certificação da licença de obra final” ou Licença de Final de Obra.
O seu banco solicitará ao seu arquiteto uma atualização dos edifícios, para emitir uma certificação confirmando que as obras estão satisfatoriamente concluídas.
Aí você vai levar essa certificação para o banco, e eles vão te emprestar o percentual correspondente para essa etapa em relação ao global. Seu banco pode pedir que você tenha o terreno em seu nome antes de dar a você a aprovação da hipoteca e declarar a casa “em construção” no registro de imóveis. Isso porque, às vezes, o construtor oferece a você um dos lotes que estão em seu nome para você construir ali, e o lote fica com o nome do construtor até a conclusão.
Então, para que você dê uma garantia melhor ao banco, ele pode solicitar a mudança do terreno para o seu nome, e informar ao cartório que uma casa está sendo construída naquele terreno. Se for esse o caso, você deve ir ao notário e colocar as escrituras do terreno em seu nome. Com as ações da terra em seu nome, você deve ir ao registro de terras juntamente com o Projeto de Construção e a Licença de Construção. Dessa forma, o registro de terras terá a casa "em construção" sobre essas terras.
Etapa final – Documentos legais e fiscais para conclusão da obra
Licença Final de Obra - Licenciatura Certificado Final de Obra
Conforme explicado anteriormente, uma vez que os trabalhos estejam concluídos, é necessário que alguém confirme que o trabalho foi concluído. Este é o trabalho do arquiteto. Ele tem a obrigação de se deslocar até o prédio e fiscalizar se as obras estão totalmente concluídas e seguindo as instruções e especificações feitas tanto no seu projeto quanto na licença de construção obtida. Isso é feito por meio do Certificado Final de Obra.
Mas, enquanto isso, a construção não é declarada no cadastro predial. Portanto, existe um processo para registrar a construção no cadastro, chamado: Declaração de Obra Nova. Esse processo fará com que a construção seja declarada no cadastro predial.
Declaração de Novas Obras - Declaración de Obra Nueva (DON)Este é um processo feito na frente de um notário espanhol, que preparará as ações da casa sobre o terreno ou lote preexistente.
Para preparar o DON para novas casas, será necessário obter o Certificado de Habitação (CH) do Regulamento Espanhol aprovado em 2007 (Ley del Suelo de 2007) Lei de Terras. Antes de 2007, novas casas podiam ser inscritas no registro de terras sem o CH.
Como resultado do DON, o notário produz as ações da casa e elas são devidamente registradas no cartório de registro de imóveis.
Portanto, para concluir o registro de uma propriedade, são necessários os seguintes documentos:
- O projeto de construção do seu arquiteto.
- A licença de construção
- Licença de Obras Finais - (CFO) Licença Final de Obra
- Declaração de novo edifício-DON (Declaração de Obra Nova).
- Seguro de dez anos (seguro decenal) - Isso é voluntário
Despesas e impostosNeste ponto, é muito importante diferenciar dois conceitos que são os mais utilizados no mercado quando alguém compra um lote individual para construção:
1.- Comprar de um promotor ou desenvolvedor o edifício final. Então, adquirindo a posição de um “comprador” normal fora do plano. Isso significa que o construtor assume a posição do promotor e lhe oferece o imóvel assim que as obras forem concluídas.
Dessa forma, você paga ao construtor o preço por etapas, desde que o processo de trabalho avance. E você obtém a posse do edifício quando as obras são concluídas.
Seguindo esse conceito:
- O construtor é o “Promotor”: Significa que a licença de construção está no nome “dele”, e não no “seu”.
- Você não possui a propriedade da trama. Ele fica nas mãos do construtor até o final do processo de construção.
- Em caso de falha do edifício, não é possível recuperar os valores pagos no processo de obtenção do lote ou das construções existentes atualmente construídas. O que você tem é uma “dívida” com a construtora.
- O construtor é obrigado a contratar uma “Garantia de construção” para garantir que os valores pagos por conta do preço estão garantidos em conta bancária garantida. Assim, caso o projeto falhe, você pode facilmente recuperá-los diretamente do banco.
- A construtora é obrigada a contratar o “Seguro Dez Anos” para cobrir os defeitos estruturais da edificação durante 10 anos.
Portanto, quando a propriedade estiver concluída, você paga o preço final da propriedade e também se estava comprando uma propriedade fora do plano com as seguintes despesas:
- 10% de IVA sobre o preço total da venda.
- Taxas de cartório e registro de terras pela venda.
- Imposto de selo de 1-2% sobre o preço da venda.
2.- Adotar a posição de Autopromotor
Nesse caso, é VOCÊ, e não a construtora, que assume a postura de Promotor do empreendimento.
Seguindo esse conceito:
- VOCÊ é o “Promotor”: Significa que a licença de construção está em “seu” nome.
- Você é o proprietário da trama. Ele fica em suas mãos até você decidir vendê-lo.
- Caso o edifício falhe, ou você tenha uma disputa legal com o construtor, sempre manterá o lote e as construções existentes atualmente construídas.
- O construtor NÃO é obrigado a contratar uma “Garantia de construção” para garantir que os valores pagos por conta do preço estejam garantidos em conta bancária garantida.
- O construtor NÃO é obrigado a contratar o “Seguro Dez Anos” para cobrir os defeitos estruturais da edificação durante 10 anos. Pode ser contratado voluntariamente caso você queira.
Isso significa que você assume a posição de Promotor, portanto, deve pagar as seguintes despesas:
- O preço do lote (lembre-se de que você precisa comprar o lote primeiro)
- As taxas para o projeto do arquiteto
- As taxas para a licença final de obras do arquiteto
- As taxas e materiais do construtor
- As taxas de notário para a aquisição da terra
- Os honorários notariais da Declaração de Obra Nueva-DON
- As taxas de registro de terras pela Declaração do edifício “em construção”
- As taxas de registro predial para a inscrição do DON
Impostos para:
- Licença de construção: 3-5% acima do orçamento de construção. Esse orçamento é fixado no mesmo projeto feito pelo seu arquiteto
- Certificado de Habitação: cerca de € 200-1.000 (dependendo da área).
- Impostos sobre a terra:
- Se o terreno pertencer a uma determinada empresa, e não a uma empresa, então, 6-10% de imposto de transferência, sobre o preço do terreno. Isso deve ser pago quando as escrituras da terra forem passadas em seu nome.
- Se o terreno pertence a uma empresa, então, 21% de IVA.
- 1-2% de imposto de selo, sobre o preço total da construção. Este é o orçamento da casa quando declarado para DON. E é necessário, quando você levar as ações do DON ao registro de terras, para inscrever a casa sobre a terra.
- IVA (IVA) para taxas do construtor, arquitecto e materiais.
- Arquiteto: 21% de IVA
- Construtor: 10% IVA
- materiais:
- Se você comprou os materiais diretamente por si mesmo: 21% de IVA.
- Se o construtor fornecer materiais: 10% de IVA
Como você pode notar, as diferenças entre o “comprador fora do plano” e o “autopromotor” são muito altas, portanto, a decisão de adotar um ou outro exige um estudo detalhado a ser considerado diretamente com seu consultor jurídico.
Inscrição em Cadastro (“Catastro”) para Imposto Municipal ou “IBI”
Na posição de auto-promotor, o Catastro sobre a terra é chamado de "rústico". Em outras palavras, a terra está pagando o imposto municipal como "terra".
O “Catastro” é a instituição que considera os imóveis para mapas, desenhos, plantas e para efeitos de imposto municipal.
Enquanto o “Registro de la Propiedad ”(cartório de registro de imóveis), e o“Escrita”(escrituras notariais da propriedade) podem muito bem confirmar a propriedade de uma propriedade, e as condições desta propriedade, como quem é o dono do imóvel, em qual percentual, se houver limitações ou encargos (como hipotecas, leilões públicos, disputas judiciais, etc.), o “Catastro” lhe dará uma melhor compreensão do limites da propriedade (geralmente de forma visual) e tamanho e descrição da propriedade.
Mas, quando você concluir a construção de uma casa sobre esse terreno, deverá informar o Catastro (Autoridade Tributária do Conselho), que sobre essa terra agora existe uma "casa", com especificações determinadas. Se você não fizer isso, poderá ter problemas futuros.
Existem áreas na Espanha (como Andaluzia e Múrcia) nas quais o notário, quando declara uma nova casa sobre uma terra pré-existente, envia as ações ao Catastro para informar sobre a modificação. Assim, depois de ter as ações do DON no registro predial, o trabalho é concluído dessa maneira. Mas, em outras áreas, como a região de Valência, depois de apresentar as escrituras da propriedade com o DON ao registro de imóveis, você deve trazer uma cópia do CFO e da licença de construção para o Catastro, para informar que, sobre a terra, agora há uma casa. Se você não fizer isso, eles entrarão em contato com você no futuro próximo para fornecer esses documentos.
Uma vez a construção devidamente inscrita no Catastro, a obra está terminada, e em breve (demora às vezes cerca de 1 ou 2 anos), começará a receber as facturas da Imposto Municipal - CONTAS IBI.
