DECLARACION RESPONSÁVEL - CEDULA DE HABITABILIDAD - LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOVA REGIÃO NORMATIVA VALENCIANA 

- ACELERE O PROCESSO DE VENDA DE NOVOS EDIFÍCIOS

A Licença de Ocupação (em espanhol “Licença de Ocupação” ) – também denominado “Certificado de Habitação” ou “Certificado de Conformidade” – é um título habilitante para ocupar uma casa/apartamento, e atesta que a construção foi realizada de acordo com os regulamentos aplicáveis ​​e que, portanto, a construção pode ser usado como “local de vida residencial”.

É um documento muito importante porque, sem ele, legalmente, um edifício não pode ser usado como “casa”.

Devido à sua importância especial, as empresas de abastecimento de água e eletricidade muitas vezes exigem este documento para autorizar o fornecimento de serviços ou para alterar a titularidade dos contratos em nome dos novos proprietários.

Tem dois tipos de licença de ocupação dependendo se são usados ​​para casas novas ou usadas / revendas.

- LICENÇA DE PRIMEIRA OCUPAÇÃO - NOVOS EDIFÍCIOS

É a que é emitida logo que terminam as obras, nas casas recém-construídas ou nas que sofreram uma profunda reforma e que implicou uma modificação da sua estrutura.

Ou seja, serão os promotores que, uma vez terminadas as obras, emitirão o certificado que comprove que as obras foram concluídas. Para tal, costumam apresentar a documentação adequada à Câmara Municipal, e obter a licença para ocupar a referida construção com todas as condições de habitação para ser considerada “casa”.

Uma vez obtida a licença de ocupação, será autorizada a utilização do edifício como “casa”.

Esta licença é emitida para casas recém-construídas, bem como para aquelas casas que sofreram uma reforma abrangente e que levou a uma modificação significativa de sua estrutura, como reforma de telhados, estrutura, fundações, fachada, extensões de construções existentes ou edifício novos na propriedade, etc.

- SEGUNDA LICENÇA DE OCUPAÇÃO

Estas licenças são concedidas quando expirou o prazo de validade das primeiras licenças de ocupação, e quando há transmissão da casa, ou quando se pretende mudar o abastecimento de água e luz para outro nome diferente do titular da Primeira Ocupação.

Estas são também as licenças que são emitidas nas casas antigas que nunca tiveram uma primeira licença de ocupação.

Historicamente, o processo de obtenção de licenças de ocupação tem sido uma fonte de confusão, conflito e até mesmo intermináveis ​​processos judiciais entre construtores, indivíduos, compradores e vendedores de casas na Espanha.

Este artigo centra-se exclusivamente na nova normativa da Comunidade Valenciana sobre LICENÇAS DE PRIMEIRA OCUPAÇÃO (LO) em Edifícios Novos.

Durante muitos anos, construtoras e incorporadoras exigiram uma agilização dos processos de obtenção de LO, pois muitas vezes se encontravam em situações em que, mesmo a construção acabada e pronta para sua ocupação, não poderia ser vendida ou ocupada por novos compradores até esta licença de ocupação foi obtida.

PROCEDIMENTO ANTERIOR

Historicamente, o procedimento para obtenção da licença de ocupação passou por um processo longo e complicado. Assim, uma vez que a LO foi solicitada à Câmara Municipal pela promotora, foi aberto um processo pelo qual, a administração, após o estudo da documentação, e após resolução de eventuais vícios documentais ou processuais, encerrou a um inspeção direta por um dos técnicos da prefeitura verificar se a construção se encontrava concluída de acordo com o projeto de construção, e se a referida construção estava conforme e conforme com a licença de construção então concedida.

Em outras palavras, o processo dependia da rapidez ou lentidão da administração local para gerir o expediente de concessão de licenças, bem como da disponibilidade de seus técnicos para realização de visitas / inspeções ao local para verificar se a construtora havia construído e concluído as obras em perfeita conformidade com o licença de construção obtida, sem pular as condições nela estabelecidas.

Tratou-se, portanto, de um mecanismo de controle estabelecido pela administração com o objetivo de detectar eventuais lacunas de construção por parte das construtoras, monitorando e garantindo que, a todo o tempo, concluam a construção das moradias de acordo com a licença e a construção aprovada projetos.

No entanto, os trâmites para a obtenção da referida licença de ocupação podiam demorar meses, e mesmo anos, o que deixava numa situação complicada aquelas casas que, estando prontas a serem ocupadas, não podiam ser vendidas pelas construtoras, nem utilizadas pelos compradores, até não haver resposta da administração.

MUDANÇA DE REGULAMENTO: O APARECIMENTO DA “DECLARAÇÃO RESPONSÁVEL” – Em espanhol “Declaração Responsável”-“ DR ”

Para facilitar e agilizar a venda e ocupação de casas pelas construtoras, há alguns anos, em muitas regiões e comunidades autônomas da Espanha (incluindo a Comunidade Valenciana, Madrid, Catalunha, Ilhas Baleares, Murcia e Andaluzia), foi instituída uma sistemática para agilizar a obtenção da primeira licença de ocupação por meio da criação de um documento denominado “Declaração de Responsáveis”.

Por meio desse mecanismo, uma vez concluídas as obras e apresentado o documento de Declaração de Responsabilidade à Câmara Municipal, foi permitida a ocupação do imóvel pelos novos proprietários enquanto a “Licença de Ocupação” definitiva era emitida pela administração.

Através deste documento, o próprio promotor das obras, apresenta toda a documentação à Câmara Municipal, e assina sob sua responsabilidade que as obras executadas foram concluídas de acordo com a licença de construção previamente obtida, assumindo sob sua própria responsabilidade qualquer falsidade ou erro na documentação fornecida.

Deste modo, deu-se um passo em frente no processo de obtenção da primeira licença de ocupação, visto que, com a simples apresentação da declaração de responsabilidade, a ocupação das casas pelos compradores foi permitida e autorizada, evitando-se esperas desnecessárias.

No entanto, esse processo não eliminou a emissão da Licença de Ocupação final pela administração. Assim, uma vez recebida a declaração de responsabilidade, a Câmara Municipal dispôs de um determinado prazo para proceder às devidas verificações e verificações, e para verificar se as declarações do construtor ou incorporador eram verdadeiras. E, caso a Câmara Municipal detectasse algum problema ou vício no referido procedimento, cabia a ela cancelar a emissão da licença de ocupação definitiva, cabendo ao próprio incorporador ou construtor os responsáveis ​​diretos pelos danos causados ​​pelos erros ou erros no processo.

Esse procedimento implicou no deslocamento da garantia de construção da administração pública para o incorporador. Desta forma, o incorporador, ao assumir diretamente a responsabilidade pela adequação da casa ao regulamento, foi quem pessoalmente garantiu a segurança jurídica do processo, e permitiu uma rápida atualização das casas construídas.

Porém, como dizemos, de acordo com o procedimento anterior, ainda havia duas fases:

- A primeira foi a apresentação da declaração de responsabilidade

- A segunda foi a emissão da licença de ocupação definitiva pela Câmara Municipal.

E isso fez com que, durante muitos anos, muitos municípios considerassem a declaração de responsabilidade um mero “pedido” ou “pedido” de licença de ocupação, sem lhe conferir os efeitos regulatórios de uma mesma licença de ocupação.

Em outras palavras, a declaração de responsabilidade não foi considerada como um “título habilitador” para ocupar a casa, até que a licença de ocupação definitiva concedida pela administração fosse obtida após as devidas fiscalizações.

O resultado disso é que, mesmo com a criação do DR, construtores e compradores tiveram que esperar até a aprovação do LO pela administração tanto para a venda quanto para a ocupação das obras.

NOVO PROCEDIMENTO PARA JANEIRO DE 2021 - COMUNIDADE VALENCIANA

Em janeiro-fevereiro de 2021, um novo processo regulatório foi gerado para obter Licenças de Ocupação na Comunidade Valenciana.

Através da nova regulamentação objeto deste artigo, o governo da Comunidade Valenciana estabeleceu um novo sistema em toda a região, pelo qual a declaração responsável é dotada da mesma eficácia e do mesmo “título habilitante” que a licença de Habitação quando permitindo a venda e ocupação das casas.

Desta forma, uma vez apresentada a Declaração de Responsabilidade, os seus efeitos são equiparados aos da Licença de Ocupação, eliminando-se o processo de espera para obtenção da licença de ocupação subsequente.

Ou seja, considera-se apenas a apresentação da “Declaração Responsável” à Câmara Municipal “título suficiente” autorizar o construtor / incorporador a vender a casa, bem como a sua ocupação pelos compradores. Assim, uma vez concluídas as obras, o promotor, ao apresentar a declaração de responsabilidade à Câmara Municipal, pode exigir e obrigar o comprador a concluir o processo de compra, bem como o pagamento do resto do preço.

Da mesma forma, o comprador, através da declaração de responsabilidade, pode contratar diretamente os serviços de água, luz, etc., valendo-se da declaração de responsabilidade obtida pela incorporadora.

Em princípio, o âmbito de aplicação deste regulamento é para todas as câmaras municipais da Comunidade Valenciana, exceto aquelas que expressamente continuem a respeitar o regulamento anterior.

Por outras palavras, pode suceder que existam municípios que adoptem estes novos regulamentos, com os quais a declaração de responsabilidade terá os mesmos efeitos que um assentamento de primeira ocupação. No entanto, pode ser que existam outros Municípios que prefiram continuar a cumprir a regulamentação anterior, e que se recusem a fazer valer a declaração de responsabilidade, obrigando as obras a obterem a licença de ocupação anterior, através de visitas a fiscalizações de obra direta pelo conselho da cidade.

MÉTODO DE CONTROLE E GARANTIA DE CONSTRUÇÃO.

Como dizemos neste artigo, tornar o RD plenamente eficaz significa transferir a garantia construtiva da administração para os promotores de forma a agilizar o processo. No entanto, a mesma regra estabelece novos mecanismos de controle e fiscalização que vêm complementar os processos anteriores, mantendo sempre a faculdade de visitar e fiscalizar fisicamente a obra para posterior.

NOSSOS COMENTÁRIOS A ESTA LEI:

De nosso escritório, fazemos a nós mesmos a seguinte pergunta.

O que acontece caso uma construtora obtenha a declaração de responsabilidade como licença de ocupação, compradora para escritura e efetivação da venda do imóvel, e que, posteriormente, em fiscalização posterior, a Câmara Municipal detecte deficiências, podendo inclusive decretar a nulidade do a licença de ocupação, devido a defeitos de construção intransponíveis? -

Nestes casos, criar-se-ia uma figura de desproteção em relação ao consumidor que, confiando na segurança jurídica do sistema, compra e adquire o imóvel, paga o preço, ocupa a casa, e posteriormente o a administração o cancela decretando responsabilidade para uma construtora, que, embora se apresente como responsável direta tanto civil quanto criminalmente, fica em difícil posição de reclamação ao comprador e ao consumidor.

Ou seja, esse comprador, ou esse consumidor, teria que lutar para ser indenizado pela incorporadora, ou pela construtora, em Tribunais e processos judiciais que ninguém quer.

A resposta da administração valenciana a este respeito é que este regulamento foi promovido não só pela Comunidade Valenciana, mas também pela sua própria. harmonização da legislação europeia que, por anos, tem exigido que a administração espanhola seja muito mais ágil nestes assuntos e processos, bem como maior confiança e responsabilidade aos agentes de construção na Espanha.

Assim, através deste novo regulamento, o que se está a fazer é aplicar e desenvolver mecanismos e procedimentos já aplicados noutros estados membros da Comunidade Europeia, de forma a obter mecanismos mais ágeis e simples de construção e actividade imobiliária em Espanha.