DEVOLUÇÃO DO DUPLO EM CASO DE CONTRATO DE RESERVA

O COMPRADOR PODE PEDIR A DEVOLUÇÃO DO DOBRO DO DEPÓSITO ENTREGUE AO PROPRIETÁRIO?

Nas transações de compra e venda de imóveis encontramos frequentemente a fase do procedimento conhecida como “ Reserva ". É o caso em que o comprador, uma vez escolhido o imóvel, acordado o preço e as condições de compra com o proprietário ou com o Agente, está pronto para formalizar a reserva do imóvel.

A referida reserva implica o pagamento de uma quantia denominada “sinal”, “reserva” ou “depósito “, que é entregue ao agente ou ao proprietário como prova fidedigna da vontade do comprador em iniciar o processo de venda com o proprietário ou proprietária.

Nestes contratos de reserva costuma-se estabelecer que, caso o comprador desistir da compra sem justa causa, ele é penalizado com o fora dos valores entregues como reserva.

Reciprocamente, caso seja o proprietário que descumpre sua obrigação vender o imóvel ou reservá-lo em nome do comprador sem justa causa, ele é obrigado a retorno os valores recebidos pelo comprador. Além disso, se o contrato assim o estabelecer, o proprietário é obrigado a devolver os referidos valores em dobro a título de indenização pelos danos e prejuízos causados ao comprador devido ao seu incumprimento.

Normalmente, na Espanha, os contratos de reserva costumam ser formalizados por imobiliárias que são intermediárias no processo de compra.

Em outras ocasiões, são os advogados das partes que redigem o referido contrato.

Mas, focando no assunto, uma vez que o contrato de reserva foi assinado pelo comprador, e o valor da reserva acordado foi entregue, se o proprietário finalmente descumprir sua obrigação de vender, é obrigado a devolver o dobro dos valores pagos com o comprador?

A resposta, infelizmente, não pode ser simples. Dependerá de como for elaborado o contrato de reserva, e como o procedimento contratual foi formalizado com relação ao proprietário.

Vejamos algumas suposições:

• Deve haver menção expressa no contrato:

  O contrato deverá estabelecer expressamente que, caso o Proprietário não cumpra com sua obrigação contratual, deverá devolver ao comprador os valores entregues a título de reserva em duplicado.

Em muitas ocasiões, verificamos que os contratos de reserva não estabelecem a obrigação por parte do proprietário devolver o dobro dos valores entregues. Isso não significa que tais contratos não sejam legais, apenas significa que o proprietário não aceitou a referida penalidade, ou o agente não considerou conveniente incluí-la no contrato.

Nestes casos, o comprador poderá reaver o valor da reserva paga, mas não poderá exigir a devolução em dobro.

• O Proprietário deve ter recebido o valor da reserva, ou deve ter aceitado que o agente ou seu advogado o receba

  . Ou seja, para que o comprador tenha o direito de reclamar o dobro dos valores entregues em caso de inadimplência, o proprietário (ou qualquer das pessoas por ele autorizadas – como o corretor de imóveis, ou seu advogado) deve ter efetivamente recebido tais valores .

Em outras palavras, há casos em que o contrato inclui a obrigação do proprietário de devolver os valores entregues em duplicata pelo comprador, e verificamos que o dinheiro entregue pelo comprador foi retido pela agência e não entregue ao proprietário.

Essa prática, muito comum em imobiliárias, é na verdade um garantia de reembolso dos valores entregues aos compradores . Ou seja, o corretor de imóveis, para garantir ao comprador que receberá o dinheiro pago em caso de qualquer tipo de inadimplência do proprietário, costuma reter o dinheiro como depósito ao invés de entregá-lo ao proprietário. De tal forma que, se o proprietário quebrar o contrato, é mais fácil para o comprador recuperar o valor da reserva porque o agente o mantém .

Mas, nestes casos em que o proprietário não tenha recebido o valor da reserva, teria o comprador o direito de, em caso de descumprimento por parte do proprietário, solicitar a devolução dos valores pagos em dobro ? Ou seja, o proprietário seria obrigado a devolver em dobro os valores entregues pelo comprador quando não tivesse recebido qualquer pagamento?

Bem, no caso de o Proprietário ter assinado o contrato , e no referido contrato constar a comprovação de que o dinheiro está depositado na conta do preposto, ou do advogado do proprietário, e que não houve instrução ou ordem para transferi-lo ao proprietário, neste caso o proprietário seria obrigado a devolver em dobro os valores entregues, mesmo que não os tivesse recebido .

Pelo contrário, se o proprietário tivesse assinado o contrato, e o referido contrato estabelecesse que o valor pago deveria ser entregue ao proprietário, neste caso, como o referido valor não foi recebido por este, o contrato não foi totalmente formalizado e, portanto, o comprador poderia não exigir que o proprietário devolva o dobro dos valores entregues .

• O contrato de reserva deve ter sido validamente assinado pelas partes

  . Para que o contrato de reserva seja válido, ele deve ter sido validamente assinado pelas partes.

Com o que, se o proprietário tiver assinado o contrato de reserva em que foi estabelecida a condição de devolução de segunda via em caso de incumprimento, obviamente o proprietário obriga-se a devolver as referidas quantias em duplicado, mesmo sem as ter recebido previamente.

Ou seja, o proprietário, tendo assinado um contrato de reserva em que fica estabelecido que o agente recebe e retém o valor entregue pelo comprador como caução, está aceitando que o dinheiro é retido pelo Agente, e está dando a sua aprovação Bem.

Além disso, o proprietário está aceitando as condições do contrato onde se constate que deve devolver em duplicado, caso, uma vez celebrado o contrato, não cumpra a sua obrigação de reserva do imóvel em nome do comprador.

Assim, uma vez assinado o contrato pelo proprietário, eles não podem se esquivar de sua responsabilidade argumentando que não receberam o valor da reserva . Portanto, é obrigado a devolver o dobro dos valores entregues.

• O contrato deve ser assinado pelas partes ou por seus procuradores

É muito comum encontrar casos em que proprietários que contratam os serviços de imobiliárias para a venda de seus imóveis assinam estes contratos de serviço de agência . Em tais contratos de serviço, os proprietários geralmente autorizam e capacitam os agentes imobiliários a receber valores dos compradores como um “depósito” ou “reserva”.

Esta é uma prática totalmente legal e perfeitamente reconhecido pelo sistema espanhol. Ou seja, os agentes imobiliários podem receber valores de reservas em nome dos proprietários ou proprietárias. Assim, do ponto de vista jurídico, o pagamento feito a um mediador imobiliário que tenha sido previamente autorizado pelo proprietário no contrato de prestação de serviços, é um pagamento legal e produz efeitos jurídicos.

No entanto, do ponto de vista jurídico, embora o contrato de prestação de serviços entre o agente e o proprietário possa autorizar o primeiro a receber valores e pagamentos por conta em nome deste, o que não autoriza é a “assinar” os contratos . reserva em nome do proprietário.

Frequentemente ocorrem no mercado imobiliário situações em que o comprador assinou um contrato e entregou certos valores em conta como depósito ao agente, mas o referido contrato de reserva não é definitivamente assinado pelo proprietário. Nestes casos, como dizemos, a referida reserva de propriedade não está legalmente formalizada , com o qual, de forma alguma o acordo de reserva poderá ser considerado vinculativo para as partes.

E isso, mesmo que o referido contrato de reserva tenha sido assinado pelo agente imobiliário.

O agente imobiliário em Espanha não dispõe de poderes ou faculdades legais para representar o proprietário na celebração de um contrato de reserva, nem na celebração de qualquer outro tipo de contrato.

E isso, mesmo que seu contrato de serviço diga isso.

Na Espanha, como em muitos países do mundo, a única forma de representar legalmente uma pessoa é através de Procurações Notariais , que devem ser assinados em cartório , através de atos notariais, e só eles habilitam a celebrar contratos em nome de uma pessoa.

Com o que os agentes muitas vezes se confundem e consideram que o contrato de serviço que assinaram com o proprietário os autoriza a assinar contratos de reserva com futuros compradores em seu nome.

Pode ser que o contrato de prestação de serviços firmado com o proprietário autorize os agentes a “receberem” os valores pagos a título de reserva, mas do ponto de vista legal, tal autorização não implica qualquer poder para ” assinar” o contrato em seu nome .

Como dissemos, se o agente não tiver os poderes notariais de representação adequados, o contrato de reserva não pode ser aperfeiçoado com a assinatura do agente , pois precisaria ser validado e autorizado posteriormente pelo proprietário. E, se não for o caso, ou seja, se o proprietário não tiver assinado o referido contrato, poderá de qualquer forma ficar vinculado a ele.

Com o qual, se um comprador fez uma entrega de dinheiro a um agente imobiliário e assinou um contrato de reserva, ele não pode exigir o cumprimento do proprietário se este não tiver assinado diretamente o contrato , ou emitiu procurações ao agente para fazê-lo.

Com qual, a mera assinatura do agente no contrato de reserva não confere validade ao referido contrato .

Com o qual, caso o proprietário se recuse a vender o imóvel ao comprador, o comprador não poderá exigir de forma alguma o dobro dos valores entregues .

No máximo, e dependendo da boa fé e boa vontade do agente imobiliário, o comprador poderá obter a devolução dos valores entregues a título de caução.

Mas sem poder reivindicar o dobro.

TLACORP