REGISTRO DE EDIFÍCIOS ILEGAIS – FUERA DE ORDENACION

Aspectos gerais

A regulamentação espanhola estabelece que, para que uma construção tenha acesso ao registo predial, os notários devem exigir a apresentação da licença de construção e de toda a documentação de construção, incluindo a certidão final de obra, etc.

É o que diz o Real Decreto Legislativo Sete/2015 de 30 de outubro (texto consolidado da lei de terras)

Qual é a situação dos edifícios que foram construídos sem licença de construção?  

Nesses casos, a mesma lei de terras estabelece, em seu artigo 28.4, que aquelas construções, edificações e instalações em relação às quais não seja mais cabível adotar medidas de restabelecimento da legalidade urbana que impliquem sua demolição, por caducidade do prazo períodos correspondentes, podem ter acesso ao registo de propriedade.

 Qual a finalidade de um prédio “sem licença” para ter acesso ao registo predial?  

A razão fundamental para isso é que uma construção que não faz parte do registro de imóveis não pode fazer parte de nenhum negócio jurídico. Ou seja, você não pode comprar, vender, herdar, hipotecar, pagar impostos, etc.

Com o qual, o acesso ao registo predial, permite que a construção seja objecto de trânsito legal, e faça parte do direito de propriedade do proprietário. E, além disso, implica implicitamente que tal propriedade não pode ser demolida, demolida ou destruída pelo sistema legal. Com a qual o proprietário consolida assim o direito de propriedade sobre a referida construção, ainda que tenha sido construída sem licença.

Se a construção construída sem licença, for para o registo predial, está totalmente legalizada? Ou seja, pode ser considerado 100% legal?

A resposta é complicada.

Como dissemos anteriormente, o acesso de uma construção sem licença ao registo predial significa tornar essa construção juridicamente visível.

Em outras palavras , quando uma construção é construída com alvará de construção, a Câmara Municipal é informada de que vai ser realizada uma construção , e o ordenamento jurídico espanhol toma conhecimento dessa construção. É também informado quando esta construção estiver concluída através do certificado de conclusão da obra do arquitecto, e a sua declaração em cartório através da correspondente declaração de construção nova. Desta forma, uma construção construída com licença de construção é automaticamente identificada e reconhecida pelo ordenamento jurídico.

No entanto, uma construção que foi construída sem um licença de construção não faz parte do tráfego legal, pois sua construção não foi informada à administração pública . Pode ser que haja registro da referida construção para fins de impostos, cadastro e Ibi, mas isso não significa que, para fins de legalidade da construção, os órgãos encarregados de controlar e fiscalizar as obras no território, tomaram conhecimento dessa construção legal.

Além disso, se assim fosse, ou seja, se a administração tivesse conhecimento da existência de uma construção ilegal, teria automaticamente que agir ordenando a demolição da referida construção por ser considerada ilegal.

O que acontece é que o administração espanhola , em razão do mesmo princípio de segurança no trânsito jurídico das ações jurídicas e comerciais, não pode ter prazo indeterminado para agir contra as obras e construções que tenham sido realizadas ilegalmente.

Com isso, as diferentes regulamentações regionais espanholas sempre estabelecem um prazo máximo para as administrações públicas detectarem as obras e construções que são construídas sem licença e, assim, poder penalizá-las com sanções administrativas, multas e até ordens de demolição. Passado esse tempo sem que a administração tenha detectado, ou sem ter agido contra a construção, ela passa a ser legalizada e patrimonializada no patrimônio do proprietário.

“Fuera de ordenación” por regiões

Agora vamos falar de dois casos, a Comunidade Valenciana e a Andaluzia.

Fuera de ordenación na região valenciana

Na Comunidade Valenciana, os regulamentos são baseados em Lei 5/2014, de 25 de julho, sobre “Ordenamento do Território, Urbanismo e Paisagem” da Comunidade Valenciana (mais conhecida como ” LOTE “), que foi modificada no último ano de 2019, através da lei de 5 de fevereiro, que vigora desde 8 de fevereiro de 2019.

Esta lei estabelece o seguinte períodos de expiração :

Para determinar o prazo de validade das ações da administração nesses casos, é necessário distinguir entre dois casos:

• Terreno não desenvolvido, rústico, protegido . Para obras localizadas em terrenos não urbanizáveis ​​ou protegidos, não há prazo de validade .

Assim, independentemente de ter expirado a possibilidade de sancionar financeiramente as referidas obras, a administração pode, a qualquer momento, ordenar a demolição de obras construídas sem licença, pois, como dizemos, o direito da administração não prescreve.

• Terreno Urbano ou Urbanizável: No que diz respeito aos terrenos urbanizáveis, o prazo de prescrição para as construções que, à data da entrada em vigor do LOTUP (agosto de 2024) não tinha prescrito o prazo de caducidade de acordo com a legislação anterior é 15 anos. O prazo de prescrição anterior era de 4 anos.

Ou seja, é possível declarar uma obra sem licença desde que tenha sido concluída antes 20 de agosto de 2010 . Esta data é muito importante, pois significa quatro anos antes da entrada em vigor do LOTUP, que foi precisamente em 20 de agosto de 2014.

Com qual, as obras em terrenos urbanos ou urbanizáveis ​​que, à data da entrada em vigor desta lei, estivessem prescritas por terem prazo de construção superior a quatro anos (ou seja, todas as construções concluídas antes de Agosto de 2010), podem ser legalizadas por acessar o registro de imóveis.

O Mercado Pago não havia executado campanhas de Performance anteriormente nessas plataformas. Alcançar uma campanha de sucesso exigiria aquelas construções em terreno urbano urbanizável que foram construídas sem licença após a data de 20 de agosto de 2010 , como, por exemplo, 2011, 2012, 2013, etc., o prazo de prescrição das ordens de demolição das referidas construções serão 15 anos .

O mesmo ocorre com as construções construídas sobre terra comum não desenvolvida , o qual podem ter acesso ao registro de imóveis desde que tenham sido construídos antes de 20 de agosto de 2010.

No entanto, e muito importante, aquelas construções em terrenos não urbanizados que foram concluídas a partir de agosto de 2010, estão sujeitas ao regime de imprescritibilidade da Lei V/2014, do LOTUP.

E no que diz respeito terras não urbanizadas protegidas, somente as construções sem licença concluídas antes de 1º de fevereiro de 2002 podem ser declaradas.

Isto porque esta data coincide com a passagem de quatro anos que regeu na legislação anterior e com a entrada em vigor da Lei Urbanística Valenciana 16/2003, que entrou em vigor em 1 de fevereiro de 2006, que veio estabelecer a imprescritibilidade para terras protegidas.

Conceito de Fuera de ordenación na Andaluzia - “DAFO”

O mesmo ocorre na Andaluzia, embora não haja distinção entre urbano e não urbanizável. Em ambos os casos, a Lei de Urbanismo da Andaluzia 7/2022, em sua redação após sua última modificação em 8 de fevereiro de 2012, aumenta o prazo de prescrição do direito da administração de exigir a demolição das obras de 4 para 6 anos . construído sem licença.

Tal como na Comunidade Valenciana, este prazo entende-se aplicável às obras sem licença para as quais, à data da aprovação da lei, tenha decorrido o prazo de 4 anos estabelecido na legislação anterior. Em outras palavras, todas as construções construídas antes de 8 de fevereiro de 2008 podem ser legalizadas.

Assim, para as construções construídas após esta data, o prazo de prescrição passa a ser de 6 anos.

Interpretação de “Fuera de Ordenación” na Catalunha

O mesmo pode ser dito na Catalunha. O Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprova o texto revisado da Lei de Planejamento Urbano da Catalunha, aumentou de 4 para 6 anos o prazo de prescrição para a ação de restauração da legalidade urbana dos edifícios .

Ou seja, exigir sua demolição ou demolição.

No entanto, na Catalunha não é dada a interpretação andaluza e valenciana do prazo em que o novo prazo prorrogado de 6 anos começa a ser aplicado. De acordo com os critérios catalães, aquelas obras que foram construídas antes da aprovação da lei, ou seja, 3 de agosto de 2010, teriam um prazo de prescrição de 4 anos. E os construídos depois, o prazo seria 6.

OK. Está entendido!. Assim, se eu tiver uma construção sem licença em que os prazos estabelecidos na legislação da minha Comunidade Autónoma tenham decorrido sem ser sancionado, a minha casa está 100%?

A resposta é um pouco complicada.

Conforme indicamos neste relatório, a passagem do prazo para sancionar/penalizar uma construção confere o poder de registrar essa construção no registro de imóveis. Isso significa que:

O proprietário pode “possuir” a obra sem licença. Pode ser hipotecado, arrendado, vendido, herdado, doado, etc., o sistema espanhol não pode mais decretar a sua demolição. 

No entanto, embora o sistema espanhol reconheça tal construção como legal, não pode dar-lhe todos os direitos e vantagens que uma construção legal possui. Em outras palavras, o sistema espanhol não pode assimilar construções ilegais que não respeitaram a lei, que não pagaram impostos de construção, arquitetos, etc. , a obras legais que passaram por esses procedimentos, foram construídas de acordo com a lei e foram Eles pagaram todos os impostos e despesas correspondentes.

Por esta razão, estas construções que foram construídas sem licença, mas que foram registadas no registo predial, são catalogadas de forma especial. Eles são chamados de “fora de norma” (“FUERA DE ORDENAÇÃO“) construções.

Este tipo de construção está sujeito a certas limitações em relação às construções legais:

• Não são permitidos mais do que obras de reforma limitadas à conservação, segurança e saúde. Portanto, eles não estão autorizados a realizar obras de reabilitação.
• Não são permitidas obras de ampliação da construção existente.
• Caso a construção seja demolida naturalmente (por causas naturais, ruína, ou desastre, inundação, etc.), não poderá ser reconstruída. Eles não podem ser reconstruídos.
• Eles têm problemas para obter o certificado de habitação. Consoante a região, a Câmara Municipal pode solicitar a realização de algumas obras de urbanização (em rústica) para obter o certificado de habitação, ou recusar totalmente, ou ainda pedir a demolição da parte ilegal de um edifício para emitir o certificado de habitação.

Neste ponto, falando sobre Certificado de Habitação:

• Andalucia: Não permite o Certificado de Habitação para casas ou construções Fuera de Ordenación, mas dá o que eles chamam de “DAFO” (“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), onde, embora não haja um certificado de habitação fornecido, o imóvel pode ser conectado à água e eletricidade de forma legal.
• Comunidade Valenciana: Não permite o Certificado de Habitação neste tipo de habitações, mas, em terrenos rústicos criou um sistema de legalização onde, se efectuar algum tipo de obras de beneficiação de estradas envolventes, pavimentação, e instalação de modernos sistemas de depuração de águas residuais, autoriza o certificado de habitação, e, ainda, a possibilidade de fazer reformas estruturais no imóvel, e até mesmo reconstruir direitos em caso de ruína.

Um pequeno guia diferencial Licença de Grandes Obras  e Licença de Obras Menores

Licença de Grandes Obras

É um alvará de construção obtido junto da Câmara Municipal para obras de complexidade técnica e de importância económica. Por esse motivo, essas obras devem ser regulamentadas por normas de segurança, habitabilidade, etc.

Para obter a Licença de Grandes Obras, um PROJETO DE ARQUITETO deve ser elaborado por arquitetos, engenheiros, etc.

Como regra geral, é necessária uma licença de construção principal nas seguintes situações:

• A reabilitação global da habitação.
• Obras que afetam a estrutura da casa (fundações, estrutura, fachada, telhado, etc.)
• Aumente a altura ou o volume do edifício.
• Ações relacionadas à proteção contra incêndio.
• Demolições ou loteamentos.
• Mudanças no uso do prédio ou da casa.
• Condicionamento de instalações comerciais.
• Novas obras de construção.
• Obras que afetam os elementos comuns de um edifício.

Licença de Obras Menores

Pequenas obras para reformas etc., também exigem licença. No entanto, são obras simples, que não requerem projeto ou projetos especializados, e têm um custo bem menor. Exemplos destas podem ser pequenas reformas, mudanças de paredes ou revestimentos, projectos de decoração de interiores, remoção de barreiras arquitectónicas, mudança de pavimento, renovação de cozinha ou casas de banho, instalação de aquecimento, saneamento, canalização e electricidade, vistorias, testes, etc.

Um exemplo de legalização na Comunidade Valenciana

Uma casa construída em terreno rústico na Comunidade Valenciana em 1979.

A propriedade foi colocada em uma área RÚSTICA em menos de 10.000 m2 (o tamanho mínimo do terreno para ter direito de construção na área). E foi construída desde 1979. Então, era uma propriedade bastante antiga. Por se tratar de um imóvel antigo, a Câmara Municipal respeita as construções existentes que, sendo construídas em menos de 10.000 m2, e “fora do normativo”, consideram estas construções como “legalmente consolidadas à época”. Por exemplo, as atuais edificações não podem ser ampliadas. Portanto, novas construções na propriedade não podem ser construídas. A Câmara Municipal permite reformas internas neste tipo de imóveis, mas não ampliações, construções de outros edifícios como garagens, piscinas, etc.

Além disso, a Prefeitura pode não aprovar uma licença para reformar partes estruturais “essenciais” do edifício, como fundações, telhado, etc. “remover” das peças antigas para instalar as novas. Por exemplo, no caso de um desastre natural, ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Prefeitura não pode dar o direito de “reconstruir” o imóvel. Assim, como conclusão, a Câmara Municipal permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de caixotes, fundações, mudança de telhado, etc. as construções existentes têm de ser cobertas pelo seguro obrigatório a contratar à casa na conclusão.

Vimos que a área NÃO está conectada ao sistema de esgoto principal.

Consequências jurídicas das casas quando consideradas “Fuera de Ordenación” na região de Valência 

 Se não forem penalizados antes de agosto de 2010, não poderão ser penalizados posteriormente, não poderão ser demolidos pelo sistema espanhol, estando legalmente consolidados na época.

• Existente construções são respeitadas em seu tamanho, mas não é possível construir uma nova construção elemento nem mesmo ampliar o existentes.
• Também por este facto, a Câmara Municipal respeita as construções existentes, mas eles não podem ser estendidos. Assim, não poderão ser construídas novas construções na propriedade.
• A Câmara Municipal permite reformas internas neste tipo de propriedades. Mas, devido ao facto do imóvel estar fora da normativa, a Câmara Municipal não aprovará licença para reformar “partes estruturais essenciais” do edifício como fundações, telhado, etc. casa, e “consertar” a estrutura existente, mas não “retirar” das peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de ocorrer um “incêndio” ou inundação que possa afectar a estrutura da casa, a Câmara Municipal pode não conceder direitos de “reconstrução” do imóvel. Assim, como conclusão, a Câmara Municipal permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de bins, fundações, mudança de telhado, etc.
• Uma das condições para obter a consideração de “fora do normativo” é a comprovação de que o imóvel não foi penalizado durante os 15 anos após a construção.

Certificado de Habitação 

Outro ponto é que, dependendo da Câmara Municipal da zona e das condições legais individuais da construção e/ou do lote, imóveis em “Fuera de Ordenación” pode ter ou não o Certificado de Habitação, e dependendo deste, a Câmara Municipal poderá exigir determinados aspectos legais ou obras no imóvel para obter ou renovar este certificado.

Para sua informação, este é um documento emitido pela Câmara Municipal da zona onde se confirma que o imóvel cumpre com os requisitos habitacionais.

Esta propriedade não obteve um “Certificado de Habitação” (CH), e fomos confirmados pela Câmara Municipal de que não é possível obter este certificado no momento.

Este documento também é necessário para conectar água e eletricidade à propriedade e fazer as alterações dos contratos de água e energia elétrica em seu nome.

Custos de urbanização a desenvolver para concluir o processo de legalização na região de Valência

Num futuro recente, a Câmara Municipal podem solicitar aos actuais proprietários, no sentido de dar um melhor e mais confortável uso aos seus imóveis, que façam/paguem algumas obras de melhoria da infra-estrutura como arruamentos (áreas pedonais), pavimentação, iluminação pública, esgotos e assim por diante, e ainda cedendo parte das parcelas a estradas, zonas pedonais ou verdes.

Será preciso ver que tipo de obras a Prefeitura vai projetar para pedir aos proprietários no futuro, e quem vai pagar por isso. Neste momento, uma nova lei recentemente aprovada em 2019 (LOTUP) tem o espírito de atuar com este tipo de conjuntos habitacionais para desenvolver algumas obras de urbanização ainda não confirmadas pela lei.

Só para destacar que o custo mais caro da urbanização é a ligação à rede de esgoto da cidade. Como estas propriedades estão muito distantes da Vila, pode-se admitir que, em vez de se conectar com o sistema de esgoto principal, para permitir que os proprietários instalem fossa séptica com sistemas de depuração para filtrar e depurar as águas residuais

A maioria das propriedades da região não possui fossas sépticas oficialmente regulamentadas ou modernas instaladas para tratamento de águas residuais. Então, se o projeto da Prefeitura for apresentado no futuro, o custo imediato será a instalação de uma moderna fossa séptica na propriedade.

Segundo nos informa a imobiliária, as fossas sépticas não cumprem a normativa vigente, o que acontece com muita frequência.

Enquanto o plano de urbanização não for apresentado e a urbanização não for concluída, a Prefeitura pode criar problemas para autorizar reformas estruturais no imóvel. As construções existentes são respeitadas em seu tamanho, mas pode ser difícil obter licenças ou alvarás para construir um novo elemento construtivo ou mesmo ampliar os existentes.

Mas, se as casas da zona forem melhoradas com as obras de urbanização exigidas através de um plano de urbanização (chamado MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), terão os seguintes benefícios:

• A casa será considerada uma construção “totalmente legal”, portanto não será mais considerada como “fora de norma”, portanto, será permitida a reconstrução de construções existentes, reformas estruturais, reconstruções, etc.
• A propriedade terá o Certificado de Habitação