Desapropriação de imóveis na Espanha-Land's Grab

Uma desapropriação é definida como "tomar terra sem o consentimento do proprietário ...".

É difícil imaginar um exercício de autoridade governamental que possa ter um impacto mais direto nos direitos de propriedade de um proprietário do que a tomada de terras de um proprietário sem o consentimento do proprietário.

Como profissionais, somos frequentemente consultados por ambos os proprietários em questões de desapropriação. Freqüentemente, os problemas de avaliação que surgem nas reivindicações de desapropriação são complexos.

Uma compreensão do processo de desapropriação pode ser de considerável ajuda para o avaliador, já enfrentando uma tarefa substancial.

Esta apresentação destina-se a fornecer uma visão geral e o entendimento do processo de desapropriação do início ao fim. Compreensivelmente, o processo de expropriação é altamente técnico e especializado e, tanto para os proprietários de terras quanto para as autoridades de desapropriação, consultoria especializada em questões estratégicas críticas com a compreensão do processo pode fazer a diferença entre um resultado justo e equitativo e um desastre.

Se a desapropriação for justificada pelo objetivo de “utilidade pública”, o proprietário não poderá opor-se a esta decisão da administração.

A desapropriação necessária ou obrigatória costuma ser uma causa de desconfiança entre os cidadãos, porque implica forçá-los a entregar à administração suas propriedades ou bens. No processo de construção de uma estrada, uma ponte ou uma área esportiva (infra-estruturas públicas), muitas vezes é necessário reivindicar a propriedade da terra que pertence a particulares. Deve-se levar em conta que a Administração Pública é a única entidade com corpo docente suficiente para forçar particulares a fornecer suas propriedades. E, contra esse poder, o particular não pode fazer oposição.

Por exemplo, o proprietário recebe uma compensação pelo dano econômico ou uma troca por outro ativo. Essa compensação é conhecida como “Preço justo” (Justiprecio), que, infelizmente, muitas vezes não é tão "justo" quanto desejável, e é o ponto mais difícil do processo.

Causas de desapropriação. Leis espanholas

A expropriação obrigatória implica a transmissão da propriedade de um particular para a Administração, que pode adquiri-lo mesmo sem o consentimento do proprietário. É regulado no Ato de Desapropriação Obrigatória, de 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), o ato regulatório de 1957 (RD 1957), eo novo Lei de Terrenos Reembolsados ​​de 20 de junho de 2008 (Decreto Legislativo Real 2/2008, de 20 de junho, por que se aprova o texto reembolsado pela lei de direito).

A principal conseqüência desses regulamentos é a obrigação de fornecer os bens exigidos pela administração, quando o objetivo do uso for adequado às leis.

A lei confirma que uma expropriação pode ser decidida pelo Estado, pelo Governo da Região (Comunidade Autonoma), a província (província), a ilha ou o conselho local (Ayuntamiento) e é a manifestação mais absoluta do poder público, diante do qual o particular não pode fazer oposição legal se a ação for devidamente justificada e de acordo com as leis.

É por esse motivo que o primeiro passo no processo de desapropriação é a declaração de "Utilidade pública" da propriedade ou direito de expropriar. De fato, é absolutamente indispensável declarar como "Utilidade Pública" esse direito ou propriedade.

Esse requisito de "Utilidade Pública" é tão importante que o organismo que deve realizar a desapropriação deve ser "público". Significa, por exemplo, no projeto AVE na região, a instituição de desapropriação é o Ministério de Obras Públicas, e não a RENFE nem o ADIF.

Quais itens podem ser expropriados?

Embora na maioria dos casos as expropriações sejam sobre propriedade de imóveis, ela pode ser expropriada de qualquer tipo de ativo, como obras de arte, carros, embarcações, títulos, ações e outros direitos que, em determinadas circunstâncias, possam ser necessário para “Utilidade Pública”.

Processo de desapropriação

O primeiro passo é a declaração de “Utilidade Pública”. Essa declaração deve ser feita sempre por meio de um ato jurídico, ou em um acordo do Conselho de Ministros, salvo nos casos em que o patrimônio ou o patrimônio seja absolutamente "essencial" para os projetos públicos a serem desenvolvidos pela Estado.

Nestes últimos casos, a “Uitilidade Pública” é considerada implícita, e a administração somente tem que publicar os bens ou propriedades para desapropriar no Boletim Oficial do Estado - BOE, no Boletim Oficial da Província Provincia) e um dos jornais mais populares da Província.

Após esta publicação, iniciará um intervalo de tempo de 15 dias  de informação pública. Deixará para os particulares afetados a eventual oposição e a correção de irregularidades nas informações.

Após esses 15 dias, há outros 20 dias em que a administração estuda cada uma das oposições ou irregularidades obtidas. Após esse período, a administração declara "necessidade de ocupação" (necesidad de ocupación), que deve ser publicada e notificada individualmente a todos os afetados.

De fato, é muito importante a notificação individual aos detalhes envolvidos. Caso contrário, a expropriação não pode ser "legal". Contra essa notificação, o particular não pode fazer oposição, mas pode considerar inválida a declaração de “Utilidade Pública” de suas propriedades, ou a declaração de “necessidade de ocupação”, no processo administrativo e nos Tribunais e Tribunais.

Uma das causas mais populares de oposição ao processo de desapropriação são os erros no processo de informação pública de 15 dias.

Depois de receberem a notificação, os detalhes têm 10 dias para fazer oposição a essa notificação. Essa oposição será colocada diretamente no processo administrativo, não nos Tribunais, e o governo terá 20 dias para decidir. Enquanto isso, o processo de desapropriação ficará em espera com um limite de 30 dias.

O “Preço Justo” - Justiprecio

Uma vez confirmada a expropriação, os afetados terão o direito de receber uma compensação, conhecida como “Preço Justo” ou “Justiprecio”. O valor dessa compensação é calculado com uma avaliação prévia dos bens e direitos sujeitos a serem desapropriados e pode ser acordado “amigável” entre as partes em 15 dias.

Se esse valor for acordado, o processo será concluído.

Por exemplo, se as partes não chegarem a um acordo com esse preço, um novo processo deve ser aberto, no qual a administração deixa 20 dias para os proprietários apresentarem suas considerações sobre a avaliação da propriedade e proporem um preço (Hoja de Aprecio )

A administração pode aceitar ou recusar esta proposta. Se aceitar, o processo será concluído.

Por exemplo, se a administração se recusar a aceitar o preço proposto da peça, eles farão outra avaliação (Hoja de Aprecio) que notificará o proprietário a estudá-lo por um período de 15 dias.

Se ele aceitar, o processo estará completo.

Por exemplo, se o proprietário não aceitar o último preço oferecido pela administração, o caso será levado à Província Tribunais de expropriação (Júri Provincial de Expropriação), que será finalmente quem decidirá sobre o preço justo.

Esses tribunais estão na capital da província (Alicante, Múrcia, Almeria, Albacete, Valência, Málaga, Granada, Cádiz) e são formados por um presidente e quatro assistentes, sendo um funcionário público, um representante da Associação de Agricultores (Cámara Agraria) e um notário. Sua função é estudar as propostas de preço das peças e dar a decisão apropriada. Em teoria, eles devem levar no máximo 8 dias para tomar a decisão (pela minha experiência, eu sei que eles levam, às vezes um ou dois anos!).

A decisão dos Tribunais de Desapropriação pode ser recusada e enviada a um tribunal superior. Se houver um atraso na decisão dos Tribunais de Desapropriação por mais de 6 meses, os juros poderão ser associados ao valor da compensação. E, se houver uma decisão de preço, mas a administração não pagar por mais de 2 anos, o imóvel deve ser submetido a uma nova avaliação sobre o imóvel para verificar seu valor após esse período, isso é chamado de retasación.

Após a apresentação da retasación, inicie novamente o processo para obter um novo preço justo. Uma vez que o novo preço é obtido e pago, a propriedade pode ser ocupada pela administração por um tempo limitado. Às vezes, a administração decide trocar o preço para pagar pelos imóveis desapropriados por outro imóvel.

Direitos de reversão

O processo de desapropriação pode ser estendido por vários anos até que ambas as partes cheguem a um acordo sobre o “Preço Justo”, embora isso não signifique que o processo de desapropriação para por aí. Dessa maneira, a Lei 38/1999 de 5 de novembro de Ordenação da Construção (LOE) introduziu o “direito de reversão”. Esse direito permite ao proprietário recuperar o total da propriedade, ou parcialmente, com o correspondente reembolso da indenização recebida, se o projeto que causou a desapropriação não estiver em andamento.

Estes são os casos:

• A administração decide não prosseguir com o projeto
• Depois de dois anos a partir da ocupação da propriedade da administração sem fazer nenhum trabalho na propriedade.

• O projeto foi desenvolvido, mas a função que cumpre a propriedade agora não é de “Utilidade Pública”. Por exemplo, no caso do AVE, o terreno foi ocupado para formar uma estação de trem, e agora essa estação não é mais usada, o proprietário ou seus herdeiros podem usar o direito de readquirir o imóvel pagando a indenização recebido pela desapropriação (que seria atualizada até aquele momento) .– Se o terreno não servir para o uso anteriormente considerado, mas puder ser usado

  para outro "uso público".

Existem apenas duas exceções a essa regra, nas quais o direito de reversão não pode agir:

- Se o terreno não serve para o uso anteriormente considerado, mas pode ser usado

para outro "uso público".

- Se o terreno for usado para utilidade pública por mais de 10 anos.