ASPECTOS GERAIS DA NOVA LEI DE HABITAÇÃO NA ESPANHA – MAIO DE 2023

Lei 12/2023, de 24 de maio, do direito à habitação (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Clique aqui para ver a lei .

I.- ASPECTOS GERAIS

A Lei do Direito à Habitação entrou em vigor a 26 de maio de 2023 após publicação no Diário Oficial do Estado (BOE). Apesar das críticas recebidas do setor imobiliário, a lei traz consigo regras para despejos, penhoras de imóveis vagos, teto para atualizações de aluguéis e novos incentivos fiscais para os proprietários.

Índice de referência será criado que substituirá o IPC no cálculo da receita. A principal polémica centra-se na figura do “big fork” e em deixar a criação das zonas tensas de arrendamento nas mãos das Comunidades Autónomas (CCAA), o que implicará o controlo do mercado de arrendamento.

NATUREZA INTERVENCIONISTA DO ESTADO

Esta lei torna-se o primeiro regulamento estadual que regula o direito à moradia desde a aprovação da Constituição.

É uma lei claramente intervencionista do Estado Central sobre as regiões e Comunidades Autónomas, uma vez que limita e condiciona poderes ao nível imobiliário e urbanístico que, até à data, correspondiam às diferentes regiões. Assim, a lei estabelece regras jurisdicionais a serem aplicadas pelas Comunidades Autônomas, que têm plena jurisdição em matéria habitacional.

Supõe também uma clara intervenção dos poderes públicos na esfera privada, uma vez que interfere, limita e condiciona as relações jurídicas privadas entre particulares tanto no que se refere ao direito de contratar como ao direito de propriedade.

QUAIS SÃO OS OBJETIVOS DESTA LEI?

Os objetivos desta lei são:

• Regular os direitos e deveres dos cidadãos em relação à habitação
• Facilitar o acesso à moradia digna e adequada para pessoas com dificuldades econômicas, garantir a funcionalidade e segurança dos lares
• Definir planejamento e programação habitacional estadual
• Regular o regime jurídico dos parques de habitação social
• Promover o desenvolvimento de tipologias habitacionais adequadas às diferentes formas de convivência
• Melhorar a proteção nas operações de compra e arrendamento de habitação, entre outras.

QUE MEDIDAS APRESENTA A LEI?

Algumas das medidas notáveis ​​da lei que entrarão em vigor imediatamente são:

• A obrigação dos proprietários e intermediários de fornecer dados sobre as habitações e seus proprietários
• A criação de um novo índice de referência para actualizar o rendimento
• A possibilidade de tributar casas vazias.

No entanto, outras medidas, como o plafond das rendas e das áreas estressadas, estarão sujeitas a declaração do CCAA e exigirão procedimentos e condições adicionais.

Em síntese, a Lei do Direito à Habitação procura regular vários aspetos relacionados com a habitação, desde os direitos dos cidadãos à criação de parques públicos de habitação popular.

Embora tenha gerado polêmica, é um marco por ser a primeira lei estadual a regulamentar esse direito constitucional, de marcado caráter intervencionista.

QUE MEDIDAS ESTÃO EM VIGOR?

As medidas da Lei da Habitação que já se encontram em vigor são as seguintes:

1. Limite para atualizar renda de aluguel : Desde março de 2022, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) deixou de ser o chamado “Índice de Referência na atualização dos aluguéis”.

Até 31 de dezembro de 2023, o aumento anual de aluguel nos contratos de aluguel existentes não pode exceder 2%. Em 2024, esse limite será aumentado para 3%.

A partir de 2025, será aplicado um novo Índice de Arrendamento, que será publicado todos os anos pela administração pública espanhola.

2. Informações mínimas nas operações de compra e arrendamento de habitação: Os intermediários devem fornecer informações detalhadas sobre os imóveis e seus proprietários nas operações de compra e aluguel. Isto inclui condições económicas, licença de ocupação ou certificado de habitabilidade, características essenciais da habitação e do edifício, bem como a identificação do vendedor ou senhorio. O não cumprimento pode levar a sanções econômicas.

Podemos encontrar informações detalhadas sobre a obrigação de informar o comprador ou inquilino em nosso artigo especializado EFEITOS DA LEI DO DIREITO À HABITAÇÃO NO PROCESSO DE COMPRA E VENDA NA ESPANHA .

3. Prorrogações extraordinárias de contratos de arrendamento para pessoas vulneráveis: A prorrogação obrigatória por um ano é estabelecida para os contratos de locação quando o locatário demonstrar situação de vulnerabilidade social e econômica e o locador for um grande proprietário.
4. Sobretaxa IBI para casas vazias : É aplicada uma sobretaxa ao Imposto sobre Imóveis (IBI) para as habitações desocupadas há pelo menos dois anos. Esta sobretaxa pode ir até aos 150% e aplica-se a imóveis com um mínimo de quatro fogos por condómino, salvo causas justificadas de desocupação temporária.

Essas medidas visam regular o mercado imobiliário, controlar os preços dos aluguéis, melhorar a transparência nas transações e incentivar a ocupação de casas desocupadas.

A “MORADIA PROTEGIDA” OU “INCETIVADA”

Para além das medidas anteriormente referidas, a Lei da Habitação inclui outras disposições relacionadas com o regime de habitação “protegida” ou “incentivada”, pagamentos eletrónicos de rendimentos de rendas, figura do grande proprietário, despesas de gestão imobiliária e alterações nas ações de despejo , execuções hipotecárias e leilões imobiliários.

Relativamente às “Habitações Protegidas”, fica estabelecido que estas habitações ficarão sujeitas a um regime permanente de protecção pública, salvo excepções justificadas. Além disso, sua venda ou aluguel exigirá a autorização prévia da Comunidade Autônoma correspondente.

Em relação à “moradia popular incentivada”, os poderes públicos podem promover a existência dessas moradias e aplicar limites de preços para garantir o acesso de pessoas com dificuldades econômicas.

ACABOU O PAGAMENTO DO ALUGUEL “EM DINHEIRO” OU “EM DINHEIRO”

A obrigação é estabelecida que pagamentos de rendas de aluguel são feitos principalmente por meio eletrônico , exceto nos casos em que uma das partes não tenha acesso a estes meios, caso em que será permitido o pagamento em dinheiro na casa locada. .

QUEM É CONSIDERADO “GRANDE TITULAR” DE CASAS?

A figura do grande proprietário é definida como uma pessoa física ou jurídica que possui mais de 10 imóveis urbanos ou um área construída de mais de 1,500 m2 para uso residencial .

No entanto, esta definição pode ser adaptada nas declarações de ambientes estressados ​​do mercado residencial , permitindo a inclusão de proprietários de 5 ou mais imóveis urbanos nessas áreas , mediante declaração da Administração competente, ou seja, das comunidades autónomas.

QUEM VAI PAGAR AS TAXAS DA AGÊNCIA IMOBILIÁRIA?

O senhorio.

Fica estabelecido que as despesas de administração do imóvel e formalização do contrato devem ser assumidas pelo locador.

DESPEJOS. MAIOR PROTEÇÃO DO LOCATÁRIO EM SITUAÇÃO DE VULNERABILIDADE

A lei introduz alterações significativas nos processos de despejo, execuções e leilões de imóveis em situações de vulnerabilidade:

• A protecção é extensível ao ocupante da habitação em situação de vulnerabilidade em processos de despejo e execução.
• Fica estabelecido um regime de suspensão do processo de despejo pelo prazo de 2 meses para as pessoas singulares e de 4 meses para as pessoas coletivas.
• São ainda estabelecidos requisitos adicionais para a admissibilidade da ação nos casos em que o autor seja um grande proprietário e a habitação seja a habitação habitual do ocupante em situação de vulnerabilidade económica.
• Nos leilões de imóveis, o executor é obrigado a demonstrar se o ocupante se encontra em situação de vulnerabilidade econômica e se houve processo de conciliação ou mediação entre as partes.

Estas medidas visam proporcionar uma maior proteção aos ocupantes das habitações em situação de vulnerabilidade e regular vários aspetos relacionados com a habitação subsidiada e o mercado imobiliário em geral.

DECLARAÇÃO DE ÁREA DE MERCADO RESIDENCIAL “TENSIONADA”

A Lei da Habitação contempla medidas que se encontram pendentes da declaração de áreas residenciais de mercado estressado. Estas medidas serão aplicadas uma vez declarada a área como tal e elaborado um plano específico para corrigir os desequilíbrios observados. Algumas dessas medidas são as seguintes:

• Os contratos em vigor nas áreas declaradas sob pressão manterão os limites de aumento estabelecidos a nível geral: 2% em 2023, 3% em 2024 e a partir de 2025 o novo índice de referência do arrendamento.
• Em áreas de estresse, os inquilinos podem solicitar uma prorrogação extraordinária de até 3 anos após o término do prazo inicial do contrato, desde que cumpridos alguns requisitos. O proprietário será obrigado a aceitar esta extensão, a menos que outros termos tenham sido acordados ou a casa seja necessária para uso pessoal.
• Nos novos contratos firmados em áreas declaradas estressadas, serão aplicadas condições específicas conforme o locador seja pequeno proprietário ou grande proprietário. No caso de pequenos proprietários, a renda pactuada não pode ultrapassar a última renda do contrato anterior, acrescida de um acréscimo máximo de 10% em casos específicos. Para grandes proprietários, o aluguel será limitado pelo contrato anterior ou pelo limite máximo de preço estabelecido de acordo com os índices de preços de referência.
• Em áreas estressadas, as partes podem acordar que certas despesas gerais relacionadas à manutenção do imóvel sejam de responsabilidade do locatário. No entanto, se esta cláusula não tivesse sido incluída no contrato anterior, não será refletida no novo contrato.
• Será estabelecido um novo índice de referência para a atualização anual dos contratos de arrendamento habitacional, que será definido pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) até 31 de dezembro de 2024. Este novo índice servirá de limite de referência para evitar aumentos desproporcionados no renda dos contratos de arrendamento.
• As deduções fiscais para senhorios entrarão em vigor a 1 de janeiro de 2024. As reduções fiscais são estabelecidas tanto para a renda líquida em geral como para situações específicas, como reduções de rendas em contratos em zonas de stress ou arrendamentos a jovens nessas zonas. Essas reduções de impostos serão aplicadas apenas em áreas declaradas como mercados residenciais estressados.

Importa realçar que estas medidas estão sujeitas à declaração de áreas residenciais com stress de mercado e à aprovação dos respetivos planos específicos.

INCENTIVOS FISCAIS

Segunda disposição final. Incentivos fiscais aplicáveis ​​no IRS às locações de imóveis para habitação.

Com efeitos para os contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir da entrada em vigor desta lei, são introduzidas as seguintes alterações na Lei 35/2006, de 28 de novembro, do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares e alteração de parte das leis do Imposto sobre as Sociedades, Rendimentos de Não Residentes e Riqueza:

2. O artigo 23.º do artigo XNUMX.º é alterado, com a seguinte redação:

“2. Nos casos de arrendamento de imóveis para habitação, a rendibilidade líquida positiva calculada nos termos do número anterior, será reduzida:

a) Em 90 por cento quando o mesmo proprietário formalizou um novo contrato de arrendamento para uma casa localizada em um área com um mercado residencial estressado , em que a renda inicial tenha sido reduzida em mais de 5 por cento relativamente à última renda do contrato de arrendamento anterior da mesma casa, uma vez aplicada a cláusula de atualização anual do contrato anterior, se aplicável.

b) Em 70 por cento quando os requisitos indicados na letra a) acima não forem atendidos, ocorre qualquer uma das seguintes circunstâncias:

1.º Que o sujeito passivo tenha arrendado a habitação pela primeira vez, desde que esta se situe em zona de forte mercado residencial e o arrendatário tenha entre 18 e 35 anos. Quando existam vários inquilinos na mesma casa, esta redução será aplicada na parte da renda líquida que proporcionalmente corresponder aos inquilinos que reúnam os requisitos estabelecidos nesta carta.

2.º Quando o locatário seja Administração Pública ou entidade sem fins lucrativos a que seja aplicável o regime especial regulado no Título II da Lei 49/2002, de 23 de Dezembro, sobre o regime fiscal das entidades sem fins lucrativos. e incentivos fiscais ao mecenato, que destinam a habitação ao arrendamento social com rendimento mensal inferior ao estabelecido no programa de ajudas ao arrendamento do plano estadual de habitação, ou ao alojamento de pessoas em situação de vulnerabilidade económica a que se refere a Lei 19/2021, de 20 de Dezembro, que estabelece o rendimento vital mínimo, ou quando o domicílio estiver abrangido por um programa público de habitação ou qualificação em virtude do qual a Administração competente estabeleça uma limitação ao rendimento de rendas.

c) Em 60 por cento quando, não cumprindo os requisitos das cartas anteriores, a habitação tenha sido objecto de ação de reabilitação nos termos previstos no n.º 1 do artigo 41.º do Regulamento Fiscal que teria terminado em dois anos. antes da data do contrato de locação.

d) Em 50 por cento , em qualquer outro caso.

Os requisitos indicados devem ser cumpridos no momento da celebração do contrato de arrendamento, aplicando-se a redução enquanto se mantiverem cumpridos.

Estas reduções apenas serão aplicáveis ​​aos rendimentos líquidos positivos que tenham sido apurados pelo sujeito passivo em autoliquidação apresentada antes de ter sido instaurado procedimento de verificação de dados, apuração limitada ou fiscalização que inclua no seu objecto a verificação de tais rendimentos. .

Em caso algum as reduções incidirão sobre a parte do rendimento líquido positivo decorrente de rendimentos não incluídos ou de despesas indevidamente deduzidas na autoliquidação do sujeito passivo e que se encontrem regularizadas em algum dos procedimentos referidos no número anterior , ainda que essas circunstâncias tenham sido declaradas ou admitidas pelo contribuinte na tramitação do procedimento. As reduções também não serão aplicáveis ​​aos contratos de arrendamento que não cumpram o disposto no n.º 6 do artigo 17.º da Lei do Arrendamento Urbano.

A lucro líquido positivo do capital imobiliário derivados de contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor da Lei 12/2023 , de 24 de maio, para o direito à moradia, sofrerá a redução prevista no inciso 2 do artigo 23 desta lei na sua redação atual a partir de 31 de dezembro de 2021.”

SOBRETAXA DE IBI

No caso de imóveis destinados à habitação que se encontrem permanentemente desocupados, os municípios podem cobrar o acréscimo do IBI até 50% do valor líquido do imposto.

Para estes fins, a propriedade que permaneça desocupado, continuamente e sem justa causa, por um período de mais de dois anos , de acordo com os requisitos, meios de prova e procedimento estabelecidos pela portaria fiscal, serão considerados imóveis devolutos permanentes, e pertencentes aos proprietários de quatro ou mais imóveis de uso residencial.

A sobretaxa pode chegar a 100% do valor líquido do imposto quando o período de vacância é superior a três anos , podendo ser modulada com base no período de vacância.

Além disso, os municípios podem aumentar o percentual correspondente da sobretaxa de acordo com o acima mencionado por até 50 pontos percentuais adicionais no caso de imóveis pertencentes a proprietários de dois ou mais imóveis para uso residencial que estão desocupados no mesmo município.

Em qualquer caso, as seguintes causas serão considerados justificados:

• transferência temporária por motivos de trabalho ou formação,
• mudança de endereço por dependência ou motivos de saúde ou emergência social,
• imóveis destinados a usos habitacionais de segunda residência com no máximo quatro anos de desocupação contínua,
• imóveis sujeitos a obras ou ações de reabilitação, ou outras circunstâncias que impossibilitem a sua efetiva ocupação,
• que a habitação esteja a ser objeto de ação judicial ou causa pendente de resolução judicial ou administrativa que impeça a sua utilização e alienação ou que se trate de imóveis cujos proprietários, em condições de mercado, coloquem à venda, com o prazo máximo de um ano nesta situação, ou para arrendamento, com o máximo de seis meses nesta situação.

A sobretaxa, que será exigida aos sujeitos passivos deste imposto, vencerá em 31 de dezembro e será liquidada anualmente pelas autarquias, uma vez verificada a desocupação do imóvel nessa data, juntamente com o acto administrativo pelo qual é declarado. .

A declaração municipal como imóvel devoluto permanente exigirá a audição prévia do sujeito passivo e a acreditação pela Câmara Municipal dos indícios de desocupação, a regular no referido diploma, dentro do qual poderão constar os relativos aos dados do registo municipal, bem como o consumo dos serviços de abastecimento.»

RESERVA DE SOLO

Atribuir terreno adequado e suficiente para usos produtivos e para uso residencial, reservando em qualquer caso uma parte destinada a habitação sujeita a um regime de proteção pública que, pelo menos, permita estabelecer o seu preço máximo para venda, arrendamento ou outras formas de acesso à habitação, como o direito de superfície ou a concessão administrativa.

Esta reserva será determinada pela legislação de ordenamento do território e urbanismo ou, de acordo com ela, pelos instrumentos de ordenamento, garantirá uma distribuição da sua localização respeitadora do princípio da coesão social e incluirá, no mínimo, os terrenos necessários para a realização dos 40 por cento da área edificável residencial prevista pelo planeamento urbano em terrenos rurais que serão incluídos em novas ações de urbanização e 20 por cento em terrenos urbanizados que devem ser objeto de reforma ou renovação urbanística.

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