No processo de compra e venda de imóveis, é muito importante levar em consideração as responsabilidades assumidas pelos vendedores e construtores na venda dos imóveis aos compradores.
É muito normal encontrar propriedades no mercado que são vendidas com defeitos, nas quais o comprador não sabe muito bem como agir, nem quais são os direitos previstos na lei quando encontram problemas ou defeitos construtivos que não foram detectados antes a venda.
É importante estabelecer quais são os direitos e obrigações dos vendedores e construtores, bem como dos compradores que adquirem propriedades na Espanha. Por isso, criamos este relatório para esclarecer conceitos e procedimentos ao confirmar defeitos visuais ou ocultos.
DEFEITOS:Primeiro, vamos identificar o que entendemos por “defeitos”. Entendemos defeitos ou defeitos construtivos qualquer tipo de deficiência encontrada em uma construção e que reduz sua qualidade. Esse defeito deve resultar de forma que o proprietário não possa usufruir e usar a propriedade de maneira normal.
Além disso, podemos identificar que um defeito ou um defeito construtivo pode ser considerado como "graveougrave" no evento que, se o comprador a tivesse descoberto antes da venda, ele teria rejeitado a compra ou teria sido o resultado da negociação do preço com o vendedor.
DOIS TIPOS DE DEFEITOS: Visuais e ocultos
Defeitos visíveis são aqueles que são facilmente detectáveis por meio de uma inspeção visual, seja no processo de construção do edifício, seja através de uma inspeção visual do comprador. Ou seja, eles são facilmente detectáveis por qualquer pessoa sem gerar conhecimento ou preparação.
Esses defeitos visíveis não são de responsabilidade do vendedor. Portanto, o vendedor não se responsabiliza por defeitos visíveis que poderiam ter sido descobertos dessa maneira pelo comprador, especialmente se eles não afetarem ou variarem o preço do imóvel.
Defeitos ocultos, por exemplo, são aqueles que não foram possíveis de serem detectados pelo processo de construção, porque não são facilmente visíveis. No caso de novas construções, esses defeitos não foram detectados pelos diferentes profissionais, como arquitetos, inspetores etc. durante o processo de construção.
Nem todos os defeitos podem derivar em responsabilidades. Para que isso aconteça, o efeito deve atender às seguintes condições:
- Que não era facilmente detectável
- Que o comprador não sabia disso
- Existia antes de finalizar a compra
Como exemplo, vamos listar quais são os defeitos ocultos mais repetidos na casuística:
- Danos que afetam a estrutura do edifício. Estes são defeitos de trabalho que afetam substancialmente a estabilidade e a estrutura do edifício.
- Problemas de vazamentos, impermeabilização, que causam vazamentos na casa.
- Problemas de assentamento de edifícios. Uma vez que um edifício é construído, ele pode apresentar algumas rachaduras, fissuras etc. que aparecem devido a um mau assentamento do edifício e produzido por um porão ruim.
RESPONSABILIDADE
Ao considerar a responsabilidade por defeitos ocultos, é necessário distinguir entre casas construídas com novas construções e casas à venda.
Em casas novas, a garantia e o direito do comprador de reivindicar defeitos ocultos são divididos em três tipos:
- UM ANO: Problemas no acabamento de pavimentos interiores, exteriores, carpintarias, novos aparelhos, etc. UM ANO a partir da data de construção, ou SEIS MESES a partir da data da compra / conclusão.
- TRÊS ANOS: Por defeitos produzidos no imóvel e que afetem e degradem diretamente a sua habitabilidade. Neste caso, trata-se de problemas que afetam a higiene, a saúde, a impermeabilidade, a salubridade, etc. Estes casos de defeitos devem deixar a propriedade de tal forma que seja impossível morar dentro. Assim, informamos que não serão cobertos “defeitos secundários” que não impeçam o uso do imóvel para morar.
- E para problemas que afetam a estrutura do edifício, como fundação, pilares, vigas, pisos etc., DEZ ANOS. Esses defeitos devem ser tais que comprometam a estabilidade do edifício.
Em propriedades recém-construídas, é obrigatório na Espanha enviar uma SEGURO DECENIAL (ou SEGURO DE DEZ ANOS) que cobre os danos estruturais do edifício por 10 anos. Esses defeitos são cobertos de tal maneira que, se alguns desses defeitos aparecerem, o comprador deve informar seu seguro, para que possa reivindicar e usar o seguro de dez anos anteriormente fornecido pelo promotor ou construtor do edifício. Dessa forma, os compradores são garantidos, como consumidores de novas casas de construção, devidamente cobertas durante DEZ ANOS por esses defeitos.
Aqui é necessário dizer que, no caso das casas em "AUTOPROMOÇÃO” (Autopromotora), a contratação do seguro decenal não é obrigatória, mas sim voluntária. Uma construção está em autopromoção quando o consumidor final do edifício é o mesmo proprietário do terreno, e contrata o construtor apenas para o fim de construir a casa. Desta forma, o dono do terreno assume a posição de “promotor” das obras, sendo ele quem realiza a contratação de diversos profissionais como arquitetos, construtores, etc.
Nesses casos, como a casa não será vendida no mercado em busca de compradores, mas será usada apenas pelo mesmo proprietário, a lei espanhola permite que o promotor contrate um seguro de dez anos ou não. Caso o proprietário opte por não contratar o referido seguro, se ele decidir vender o imóvel durante o período de garantia de 10 anos, ele deverá informar aos eventuais compradores que a casa não possui esse seguro, e os compradores devem aceitar expressamente essa situação.
Isso em termos de NOVAS propriedades…., Mas, o que acontece na REVENDA? Os vendedores têm alguma responsabilidade por defeitos ocultos?
A resposta é afirmativa. Os vendedores que vendem casas de revenda também são responsáveis por defeitos ocultos que essas propriedades possam ter. Esta responsabilidade incide sobre os defeitos ocultos que existam no imóvel e que, durante SEIS MESES, o vendedor será responsável por qualquer tipo dos defeitos acima mencionados, e que possam ser detectados antes de seis meses a partir da conclusão da venda.
Para exercer o direito do comprador de reivindicar a responsabilidade por defeitos ocultos, é necessário o seguinte:
1.- O defeito deve ser detectado.
2.- O vendedor deve ser notificado por escrito, geralmente por correio certificado, informando-o dos defeitos, explicando quais podem ser as causas e quais são os meios para reparar o problema.
3.- Caso o vendedor não reconheça sua responsabilidade, o comprador deve obter um relatório por escrito de um profissional independente, se possível de um especialista, que determine o problema, o defeito e quais são os custos de reparo em um relatório oficial.
Se o vendedor recebeu o relatório de um profissional independente que estabelece as causas do problema, seu reparo e os custos que isso implica, e não se encarrega de seu reparo, o comprador deve ser aconselhado por um advogado para veja quais são as formas legais existentes para resolver o problema.
Normalmente, deve-se dizer que as reivindicações do Tribunal derivadas de defeitos ocultos de pequena consideração geralmente são caras e longas. Portanto, sempre aconselhável tentar chegar a um acordo extrajudicial com o vendedor.
Para casos graves, nos quais há um problema real que afeta a habitabilidade ou a estrutura do edifício, será necessário defender a posição do comprador da melhor maneira possível, sempre considerando a possibilidade de ir a Tribunais, caso contrário encontrar um acordo com o vendedor.
