ALUGUEL DE FÉRIAS. REGIÃO DE VALÊNCIA. PROCESSO DE INSCRIÇÃO E IMPOSTOS

Normalmente, existem três maneiras de alugar um imóvel:

• Aluguel de curto prazo: Este tipo de aluguel é para turistas que desejam usar o imóvel para turismo / férias. Esse tipo de aluguel deve ser registrado em um registro especial em Valência, e um dos requisitos é o certificado de habitação. Estadia de curta duração: menos de 2 meses.
• Aluguer de longa duração: É quando o inquilino deseja usar a propriedade não para o turismo, mas para estadias e residências de longa duração. Dessa forma, você estará sempre autorizado a alugar o imóvel, pois o regulamento para esse tipo de aluguel é diferente dos turísticos. Estadia de longa duração: um ano ou mais.
• Aluguel de médio prazo: É quando o inquilino não pretende passar alguns dias de férias, nem ficar por muito tempo como residência permanente. Os inquilinos utilizam o imóvel com a intenção de trabalhar por determinado tempo, ou de permanecer na área em busca de imóveis para comprar, ou estudantes para o período escolar, etc. Regulamento: O mesmo de longo prazo, e não sujeito a rigorosos termos de acordo com os turísticos. Estadia média: de 2 a 11 meses.

Os rendimentos mais elevados em alugueres têm sido criados a partir da actividade Turística, o que tem resultado em rendas mais elevadas da actividade tradicional de alugueres temporário.

Porém, devido ao aumento dos requisitos para obter a licença turística, no meio de ambos os aluguéis, existe a opção de obter melhores rendimentos do que o longo prazo: atividade de médio prazo.  Conforme explicado acima, inquilinos de médio prazo são aqueles que pretendem passar longas estadias na propriedade, mas não para fins permanentes. Eles vão respeitar a propriedade mais do que os turistas (porque vão usá-la por um tempo), e vão aceitar aluguéis mais altos devido ao curto prazo de permanência.

Além disso, a atividade de Médio Prazo não será regulada por leis estritas que não administram a atividade turística.

Dito o acima, vamos falar sobre atividade turística.

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ATIVIDADE TURÍSTICA:

PROCESSO, REGULAMENTO E PASSOS DE REGISTRO

 

Existe uma grande confusão no mercado espanhol de imóveis para aluguel na REGIÃO VALENCIA (“Comunidade Valenciana”) sobre os requisitos, obrigações e processos exatos para desenvolver a atividade de aluguel na região de Valência. Depois de receber dezenas de demandas de informações a esse respeito, decidimos elaborar este relatório para esclarecer as perguntas mais comuns exigidas por nossos clientes e contatos.

Antecedentes e leis:

Há dois aspectos importantes a serem considerados quando você decide alugar seu imóvel para fins turísticos:

1. OBRIGAÇÕES FORMAIS
2. OBRIGAÇÕES FISCAIS

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OBRIGAÇÕES FORMAIS

Existe um decreto geral para atividades turísticas, o Decreto 92/2009, de 3^rd de julho 2009 . Este decreto tem como objetivo:

- Confirmar as obrigações e responsabilidades legais dos proprietários

- Garantir a proteção dos direitos dos consumidores e usuários

- Controle da atividade dos proprietários

Esta lei diz, especificamente:

1.- O que é um “habitação or Apartamento Turístico"?

É uma propriedade onde existem as seguintes condições:

- Quando houver uma compensação pelo uso.

- Quando houver disponibilidade imediata do apartamento.

- Quando o "uso" ou "destino" do apartamento é "turístico"

- Quando é feito "regularmente". Base regular significa que você está em ONE dos seguintes casos

- Quando o aluguel é administrado por grandes operadoras / empresas turísticas

- Quando você publica o imóvel em canais turísticos (internet, jornais, etc.).

- Mesmo que não seja uma empresa, você presta alguns desses serviços: manutenção e reparo de propriedades, serviço de quarto, limpeza de apartamentos, banheiros, etc., lavagem de roupas ou equipamentos particulares (lençóis, toalhas, etc.), guarda de bagagem, etc.

então, quando você está alugando sua propriedade para fins "residenciais", com médio-longo prazo de famílias ou indivíduos alugando-o para “viver” e não para “turismo”, então, sua propriedade está fora deste regulamento de "propriedade turística". As “rendas residenciais” serão reguladas pela lei geral do arrendamento (ou “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Portanto, você não precisará seguir estes requisitos formais de registro, mas, conforme explicado abaixo, você precisará declarar seus rendimentos de aluguel para os impostos espanhóis.

2.- Quais são as formalidades para desenvolver esta atividade? -Registro no Registro Valencian de Aluguel de Férias (HRVR).

               - Se você só alugar de um para 4 propriedades, então, você tem que se registrar como um "especial".

                - Se você alugar mais de 4 propriedades, você deve se registrar como um "companhia" or "Negociante de negócios".

Porém, mesmo que você decida não registrar sua propriedade no registro de Valência, ela deve cumprir os padrões legais de qualidade e equipamento, como na seção a seguir.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Desde a entrada em vigor da Lei 15/2018, de 7 de junho, deve-se comprovar que o imóvel turístico possui uma favorável certificado de compatibilidade urbana emitida pelo município em que o alojamento está aprovado para utilização turística. Este relatório de compatibilidade favorável deve ter um código de verificação seguro (CSV) que permita a verificação da integridade e autenticidade dos documentos eletrônicos, bem como a obtenção de cópias eletrônicas dos mesmos. [/ Gdlr_notification]

3.- Requisitos de propriedade-Normas legais de qualidade e equipamentos:

Todo imóvel, registrado ou não, oferecido no mercado como aluguel para fins turísticos, deve atender aos requisitos estabelecidos na lei para qualquer uma das classificações consideradas: “Padrão”, “Primário” ou “Superior”. Para registrar o imóvel, ele pode obter, no mínimo, os requisitos "Padrão".

A anexo da lei detalha os requisitos de cada uma dessas classificações, em termos.

Além dos requisitos estabelecidos pela lei, as propriedades serão oferecidas aos clientes em perfeitas condições de habitação, conservação, limpeza e todas as utilidades e serviços prontos para o primeiro dia de ocupação.

Os proprietários não podem exigir mais de 250 euros aos clientes, de acordo com o depósito / título / garantia, exceto se os compradores concordarem expressamente com um valor mais alto.

Licença de Habitação / Certificado de Habitação necessário

A propriedade deve ter o certificado de habitação (“Licencia de ocupación” ou “Cédula de Habitabilidad”) e deve estar equipada com todos os bens e equipamentos, para uso em perfeitas condições e perfeito higiene.

Casas em terrenos rústicos requerem mudanças na classificação do terreno

Se a propriedade estiver inserida em terreno rústico, então, a classificação do terreno deve ser alterada para permitir esse uso. Este é um processo muito complicado chamado “Declaração de Interesse Comunitário”, onde o Twon Hall, com audiência ao governo regional, aceita a mudança de uso da terra. .

OUTRAS OBRIGAÇÕES FORMAIS:

Além das eventuais obrigações formais e fiscais, conforme exigido por lei, recomendamos especialmente o seguinte:

1. Certificado de arquiteto: É muito importante obter aconselhamento de especialistas para confirmar se o imóvel cumpre os requisitos da legislação. Assim, será necessário um arquiteto visitar o imóvel e certificar se o imóvel está pronto para ser arrendado.
2. Certificado de Desempenho Energético: A normativa espanhola recente força os proprietários a obter um certificado de desempenho energético para alugar propriedades. Portanto, esse certificado deve ser obtido antes de oferecer o imóvel no mercado para alugá-lo. Clique aqui para obter mais informações sobre os requisitos do Certificado de Desempenho Energético.
3. Seguro residencial: Como proprietário, recomendamos especialmente a contratação de um seguro para cobrir contêineres, conteúdo e responsabilidade civil. Clique aqui para saber mais sobre o seguro ao alugar.

Se você já contratou um seguro para sua propriedade e decidiu alugá-lo, é muito importante você informa à companhia de seguros sobre esse fato. Caso contrário, haverá grandes possibilidades de a companhia de seguros não cobrir danos causados ​​por atividades não declaradas.

4.- Processo de registro

a) Formato: Você deve preencher o formulário oficial. Clique aqui para obtê-lo. Observe que este formulário é uma "declaração de responsabilidade" (ou "declaração de responsabilidade") onde você declara e CONFIRMA sob sua própria responsabilidade que os detalhes e informações incluídas são VERDADEIROS, sendo diretamente responsáveis ​​pelo conteúdo incluído.

Portanto, se as informações contidas não estiverem corretas (por exemplo, você declara que o tamanho mínimo dos quartos é de 8 m2, quando são menos reais), você pode ser responsável por falso testemunho, fraude etc.

Assim, se você não tem 100% de certeza de que seu imóvel requer TODAS as condições para chegar a um “Padrão”, ou para ver se seu imóvel pode ser um “Premium”, então, contrate os serviços de um arquiteto para fazer um levantamento e para verificar e certificar que sua propriedade cumpre essas condições.

b) Registro. Depois de preenchido o formato, você deve apresentá-lo em um dos escritórios do governo de Valência em Alicante, Valência ou Castellón:

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Registro del Servicio Territorial de Turismo - Alicante
C / Churruca, 29 - 03003 Alacant / Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 - 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo - Valência
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15-46003 Valência

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Você receberá um documento para confirmar que o registro do está completo. Obtido o número de registo, tem que o registar em TODAS as publicidades, formatos, contratos, etc. derivados da sua actividade.

5.- MULTAS

A oferta de serviços sem o registro obrigatório pode ter as seguintes conseqüências:

- Multas até 90.000 EUR

- Suspensão da atividade nessa propriedade por até 3 anos

- Suspensão da atividade para o proprietário até 3 anos

6.- Outros aspectos

Devo informar e anunciar meu número de registro ao anunciar a propriedade?

SIM. Seu número de registro deve ser mostrado em todo tipo de informação, publicidade, propaganda, etc. e número de registro atribuído a cada residência.

Posso alugar minha propriedade apenas para quartos?

NÃO. A propriedade deve ser alugada integralmente e o proprietário não pode morar nela.

Posso alugar o imóvel como aluguel padrão de CURTO PRAZO?

SIM. Mas, desta forma, deve-se cancelar a inscrição no Cadastro Turístico, pois a lei não admite anúncios de “aluguéis padrão” nos canais turísticos. Ao decidir alugar o imóvel, existem duas maneiras:

• Registrando no aluguel padrão. Significa aluguel em curto ou longo prazo, sujeito a um contrato de aluguel e uso fora do uso turístico. Dessa forma, a casa não pode ser publicada nos canais turísticos (como AirBNB, por exemplo).
• Registro para uso turístico. Nesse caso, a propriedade pode ser anunciada em canais turísticos.

Devo manter um livro de Entry para convidados?

SIM. Você precisa manter um livro onde todos os clientes estão gravados, em um formato que você deve obter na Estação Pólice ou na Guardia Civil local a partir do local onde a propriedade está situada.

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REQUISITOS FISCAIS E TRIBUTÁRIOS

A) FORMALIDADES - DECLARAÇÃO:

Quando é proprietário de um imóvel e não o utiliza como residência permanente, TODOS OS ANOS, tem que apresentar a declaração de imposto sobre o seu imóvel, E isto, mesmo que o imóvel seja alugado, ou não alugado. E isso é feito por meio de DECLARAÇÃO DE IMPOSTO ANUAL.

E, quando você aluga um imóvel e recebe uma “renda”, deve declarar no mesmo momento em que recebe a renda, em uma DECLARAÇÃO QUATRO.

Quando você aluga um imóvel, você recebe uma “receita” que está sujeita ao “Imposto de Renda” espanhol. Na Espanha, dependendo se você é “residente fiscal espanhol” ou “não residente espanhol”.

Se você é residente, o imposto é o Imposto de Renda Residente (IRPF), e se você não é residente, o imposto é o Imposto de Renda Não Residente (IRPFNR) Renta das Pessoas Físicas Não Residentes).

Se você é um "residente do imposto espanhol", deve declarar sua renda de aluguel em nossa declaração de imposto anual (modelo 100).

Mas, se você é um residente tributário não espanhol, deve declarar sua renda no imposto de renda não residente (modelo 210) da seguinte maneira:

– TRIMESTRALMENTE: Quando você está alugando seu imóvel, você tem a declaração desses rendimentos no mesmo trimestre do ano em que são gerados. Então, aqui neste post, consideramos o caso em que o aluguel é para fins “turísticos”, mas, também, você pode alugar para fins “residenciais”. Em ambos os casos, você deve declarar os rendimentos no trimestre correspondente do ano.

 “Aluguel residencial”: significa que, quando você está alugando para fins “residenciais”, com famílias ou indivíduos de médio e longo prazo alugam-no para “viver” e não para “turismo”.

- ANUALMENTE: Como residente, ou não residente fiscal, você deve fazer a declaração anual de impostos (IRPF / IRPFNR). Assim, para os períodos do ano em que não aluga o imóvel, como não residente, existe um imposto a pagar, que é declarado no final do ano seguinte.

Um exemplo:

Você não é residente e obtém aluguel de imóvel turístico em fevereiro de 2015.

1.- Declaração trimestral: Você deve declarar essa receita no mesmo trimestre. As apresentações dessas declarações devem ser feitas antes de 20 dias após o final do trimestre. No caso do exemplo, as receitas de aluguel do trimestre janeiro-março, devem ser declaradas nas declarações fiscais a apresentar antes do dia 20^th de abril 2015.

O resto do ano de 2015 não há mais aluguel na propriedade.

2.- Declaração Anual: A seguir, antes do final do ano seguinte, 2016, deverá apresentar a declaração de impostos, e pagar pelo tempo que o imóvel não foi alugado.

Assim, informamos que, ao alugar um imóvel para fins turísticos, juntamente com a sua obrigação LEGAL de registrar o seu imóvel, você tem a OBRIGAÇÃO FISCAL de declarar os rendimentos TRIMESTRALMENTE e, a seguir, ANUALMENTE, para o resto do ano.

Tenho que pagar IVA? Existe uma grande confusão no mercado para evitar essa pergunta. Puramente, os rendimentos do Renting não estão sujeitos ao IVA.

Portanto, se você alugar seu imóvel para fins residenciais ou turísticos, NÃO PRECISA PRODUZIR FATURA, e a transação NÃO É TAXA DE IVA.

Mas, isso é apenas no caso de os rendimentos que você recebe SÓ PARA ALUGAR. Mas, quando você oferece outros serviços semelhantes a hotel, como:

- Restaurante, comida, café da manhã

- Limpeza dentro do apartamento

- Toalhas, lençóis, etc.

Nestes casos, você deve PRODUZIR A FATURA e cobrar IVA pelo seu serviço. Os requisitos serão:

- Produza fatura para cada um de seus convidados

- Cobrar IVA (10%)

- Declarar trimestralmente o IVA

- Declarar IVA anualmente

- Registrar-se como profissional de negócios na administração fiscal

- Declarar imposto de renda trimestralmente

- Declarar imposto de renda anualmente

B) IMPOSTO A PAGAR:

Esclarecido o acima, vamos considerar agora como pagar os rendimentos recebidos através de uma casa de férias.

Para os valores líquidos recebidos do aluguel, você pode reduzir:

- Os juros proporcionais (não capital) da hipoteca (ou qualquer outro tipo de crédito utilizado na compra do imóvel) pagos pela aquisição do imóvel.

- O imposto proporcional do Conselho, a coleta de lixo, o seguro residencial, os encargos comunitários, etc.

- A reforma proporcional, manutenção, móveis, equipamentos, água, energia elétrica, internet, etc.

- Marketing, publicidade, advogados, etc.

Um exemplo:  

"A" tem uma casa na Costa Blanca, que não está sendo usada como residência permanente, e ele decide alugá-la através do Airbnb ou de outras plataformas semelhantes.

• Declarando o aluguel obtido: A casa está avaliada em 150.000 EUR, e o aluguel total obtido foi de 6.000 EUR em 4 meses, maio, junho, julho, agosto de 2015.

1. Imposto Municipal. Anualmente é de 500 euros. Assim, 500/12 = 4 = 166,6 EUR. Este é o valor proporcional do imposto municipal durante o período de quatro meses em que a casa foi alugada.
2. Juros hipotecários: “A” pagou naquele ano 1.200 EUR de juros hipotecários, portanto, 400 EUR correspondem ao período de locação.
3. Encargos comunitários: Anualmente são 600 euros, portanto, 200 euros correspondem ao período de locação.
4. Coleta de lixo: 150 / ano. Assim, 50 EUR corresponde ao período de locação.
5. Seguro residencial: 350 / ano. Assim, 33,1 EUR corresponde ao período de locação.
6. Pagamento de taxas de marketing: 300 EUR
7. Água, eletricidade, gás, internet: 450 EUR corresponde ao período de locação.

DESPESAS TOTAIS: 1.599,7 EUR. Este será o valor total que "A" pode deduzir das receitas recebidas. Então:

6.000 - 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

O montante de 4.400,3 EUR paga 836,057 EUR em impostos, conforme a escala abaixo:

Taxa do imposto para 2016:

• De 0 a 12.450 euros - 19%
• De 12.451 euros a 200 - 24%
• De 20.201 euros a 35.200 euros - 30%
• De 35.201 euros a 60.000 euros - 37%
• A partir de 60.001 euros -45%

E essa declaração de imposto deveria ter sido feita em 2 declarações, feitas no trimestre apropriado do ano de 2015. Desta forma:

- O aluguel obtido em maio e junho, deveria ter sido declarado na declaração trimestral feita antes do dia 20^th de julho 2015.

- O aluguel obtido em julho e agosto, deveria ter sido declarado na declaração trimestral feita antes das 20^th de outubro 2015.

• Declarando o resto do ano: Como a casa não é um lar permanente, “A” deve declarar e pagar pelo resto do ano que a casa estiver vazia. Então, isso é pago:

- Na declaração anual do imposto de renda. Se "A" era residente espanhol, antes do final de junho de 2016, e se "A" não era residente antes de 31.12.2016.

- Taxa: Média de 0,5% do valor Catastral.

 

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