COMO COMPRAR UM IMÓVEL NA ESPANHA USANDO UMA EMPRESA ESTRANGEIRA
Já vimos em outros artigos deste site que está estabelecido que existem diferentes fórmulas para adquirir uma empresa na Espanha, inclusive utilizando uma empresa estrangeira existente para operar na Espanha (seja com estabelecimento estável – COM PE, ou sem estabelecimento estável – NON PE), ou criar uma empresa espanhola expressamente para a aquisição de imóveis na Espanha.
Também, como referimos anteriormente, estamos a falar do facto de, para adquirir um imóvel em Espanha em nome de uma empresa para desenvolver uma atividade de investimento imobiliário, não é necessário constituir uma empresa espanhola para o aquisição de imóveis, uma vez que esta pode ser realizada através de uma empresa estrangeira existente, e que através de um processo de registo em Espanha, pode funcionar perfeitamente como instrumento de investimento em Espanha, sem necessidade de constituir uma empresa espanhola.
Neste artigo vamos tratar precisamente do caso de uma empresa estrangeira existente, que deseja operar em Espanha e intervir em operações de compra e venda de imóveis, ou no desenvolvimento de atividades imobiliárias, tais como arrendamento, venda, reforma, construção, etc. Não é necessário constituir uma empresa espanhola.
Para isso, vamos falar sobre o seguinte:
1.- CONCEITOS PRELIMINARES
EMPRESA ESTRANGEIRA : A empresa estrangeira que pretenda operar em Espanha, deve contemplar nos seus estatutos que a atividade que vai exercer em Espanha (compra/venda, construção, corretagem, gestão de alugueres, etc.) está abrangida pelos estatutos deste sociedade. Com o qual, e antes de tomar a decisão de comprar em Espanha através desta empresa, é necessário rever os estatutos desta empresa para confirmar se contemplam tal atividade e, em caso negativo, realizar as formalidades adequadas no país de origem , perante o registo comercial do país de origem, para incluir este tipo de actividade nos seus estatutos.
ESTABELECIMENTO PERMANENTE : Em segundo lugar, devemos ter clareza sobre que tipo de estrutura empresarial vamos precisar na Espanha para o desenvolvimento da atividade.
Isto é, se vamos contar com recursos materiais (escritórios, carros, etc.) ou recursos humanos (funcionários, etc.) em Espanha para o desenvolvimento desta atividade.
Por exemplo, tomemos o caso de uma empresa estrangeira de nacionalidade. Ver. Ponto que decide investir na Espanha para a aquisição de um imóvel e que deseja obter retornos através da atividade de aluguel.
Neste caso, se a atividade de aluguer não exigir qualquer alocação de recursos materiais (escritórios, receção, viaturas, etc.), ou recursos humanos (um funcionário residente espanhol para limpeza, manutenção, receção de chaves, etc.), mas é simplesmente a aquisição do imóvel para arrendar através de alguma plataforma e, como dizemos, sem a atribuição de qualquer tipo de recursos localizados em Espanha.
Neste caso, estaríamos falando do caso de uma Empresa Estrangeira registrada na Espanha SEM Estabelecimento Permanente (Empresa NON PE).
Ou, se, pelo contrário, a empresa estrangeira necessita para este tipo de projeto de investimento ter pessoal residente em Espanha, com meios de transporte locais próprios, ou com escritórios de atendimento ao cliente, etc.
Neste caso, estaríamos a falar do caso de uma Empresa Estrangeira registada em Espanha COM Estabelecimento Permanente (Empresa PE).
Este ponto é muito importante, pois o tratamento tributário e gerencial é diferente em ambos os casos.
- Caso não sejam necessários recursos materiais ou humanos em Espanha para o desenvolvimento da atividade, estaríamos a falar de uma Empresa estrangeira registada em Espanha a operar SEM Estabelecimento Permanente (NON PE). Nesse caso, a atividade a ser desenvolvida na Espanha estaria sujeita ao imposto de renda de pessoas físicas não residentes, tributado em 19% se for uma empresa residente em um país da União Europeia, ou em 24% nos demais dos casos, com obrigações tributárias de gestão e manutenção distintas das empresas COM PE.
- Por outro lado, se fosse uma atividade ou um projeto de investimento para o qual são necessários recursos humanos ou materiais em Espanha, neste caso estaríamos a falar de uma empresa estrangeira com estabelecimento estável, e que estaria sujeita ao imposto sobre as sociedades espanhol . , com uma taxa de imposto de 25%, e com um tratamento de gestão diferente das entidades estrangeiras não permanentes.
Para mais informações sobre as condições fiscais e de gestão do tratamento diferenciado das empresas registadas em Espanha com estabelecimento estável e sem estabelecimento estável, clique aqui para consulte nosso artigo especializado
Dada a diferença de contraprestação para efeitos fiscais e de gestão que envolve ser considerada uma empresa com estabelecimento estável em Espanha, ou sem estabelecimento estável, é importante ter isso claro desde o início, e nem sempre é claramente definido. Por este motivo, muitas vezes é necessário recorrer ao acordo de dupla tributação estabelecido entre o país de residência da empresa e Espanha.
Para ver quais são os Acordos assinados entre a Espanha e o resto dos países com os quais você tem acordos para evitar a Dupla Tributação Internacional, clique aqui.
2.- PROCEDIMENTOS
- No país de origem:
Independentemente da estrutura necessária em Espanha para desenvolver a atividade, e se a empresa tem o estatuto de estabelecimento estável ou sem estabelecimento estável, conforme acima definido, a referida empresa estrangeira deve passar por um processo de registo. na Espanha que passa pelo seguinte:
- Obtenção dos documentos ORIGINAIS da empresa:
- Estatutos da sociedade
- Documento de identificação fiscal da empresa
- Estatutos da sociedade
- Relatório de registro comercial confirmando que a empresa está registrada
E nesses documentos deve ficar bem claro quem são os administradores ou gerentes autorizados a representar a empresa, bem como as participações sociais dos sócios ou acionistas.
E, além disso, esta documentação, que deve estar sempre original , ou, na falta de documentos originais, devem ser fornecidas cópias autorizadas e autenticadas, ou seja, autenticadas por cartório local de origem.
- Toda esta documentação deve ser traduzida para o espanhol por um tradutor oficial registrado, seja no país de origem ou na Espanha.
- Toda esta documentação deve ser legalizada e reconhecida oficialmente, com reconhecida eficácia executiva para ser utilizada na Espanha, e isso se faz mediante a obtenção da Apostila. A Apostila é um selo obtido através de um procedimento de autenticação estabelecido na Convenção de Haia de 1961, e é aplicado a todos os países que assinaram este acordo. Clique aqui para mais informações sobre a Apostila.
No caso de ser uma empresa residente em um país que não tenha aderido à Convenção da Apostila de Haia, toda essa documentação deve ser legalizada e certificada pelo Ministério das Relações Exteriores desse país.
- Na Espanha : Uma vez obtida toda a documentação indicada acima, na Espanha devemos proceder da seguinte forma:
- Obtenção do NIE (número de identificação de estrangeiro) do gerente ou administrador da empresa . Este documento é um número de identificação fiscal através do registo do administrador no sistema burocrático e administrativo espanhol.
Este documento é obtido:
- Quer através do escritórios e consulados espanhóis no país de origem ( clique aqui para obter informações sobre os Consulados da Espanha no exterior ), que você pode encontrar em anexo abaixo.
- Ou, comparecendo diretamente, ou através de seu advogado/representante na Espanha com procuração, em qualquer um dos escritórios territoriais de imigração na Espanha.
- Obtenção do NIF espanhol da empresa estrangeira . Da mesma forma que o administrador da sociedade será obrigado a obter um número de identificação fiscal na administração espanhola, a sociedade estrangeira, para poder operar em Espanha e poder realizar transações imobiliárias, deverá estar registada no a administração. Número fiscal espanhol, para obter um número fiscal, que será aquele que você usará para realizar qualquer tipo de transação em território espanhol. Esse número é conhecido como
Este documento é obtido mediante a apresentação da documentação da empresa legalizada e apostilada na forma estabelecida no número anterior junto da administração fiscal espanhola, que, após análise de toda a documentação, atribuirá um número de identificação fiscal à empresa, que será o seu melhor identificação para qualquer tipo de transação em território espanhol.
- Representante fiscal . Uma das diferenças entre as empresas estrangeiras registadas em Espanha com estabelecimento estável (WITH PE), e sem estabelecimento estável (NON PE), decorre precisamente da obrigação de nomear um representante fiscal em Espanha.
No que diz respeito às empresas sem estabelecimento estável (NON PE), elas estão sujeitas ao Imposto de Renda de Pessoas Físicas Não Residentes (IRPFNR), sendo necessário nomear um representante fiscal na Espanha para realizar as atividades imobiliárias projetadas, e ter um endereço de notificação na Espanha, que pode ser usado pela administração espanhola para notificar e comunicar qualquer tipo de assunto tributário relacionado à atividade a ser realizada.
Este domicílio fiscal é geralmente o do gerente ou advogado que administra e mantém a operação da empresa na Espanha.
Porém, e aí vem a grande diferença com as Empresas WITH PE, os representantes fiscais dessas empresas NÃO respondem solidariamente pelas obrigações tributárias contraídas pela Empresa. Por outras palavras, o representante fiscal, normalmente o gerente ou advogado que gere a atividade fiscal da empresa em Espanha, não é responsável em caso de incumprimento das obrigações fiscais das empresas em Espanha.
Por outro lado, no caso de Empresas estrangeiras COM Estabelecimento Permanente (COM PE), que, como dizemos, estão sujeitas ao Imposto sobre as Sociedades Espanholas, e para cujo funcionamento e desenvolvimento na Espanha precisam de uma estrutura que exige maior complexidade, e a assunção de maiores obrigações fiscais e legais em Espanha do que as sociedades sem estabelecimento estável, implica que o representante fiscal em Espanha dessas sociedades assuma a responsabilidade “solidária” da sociedade perante a administração espanhola.
A figura do representante fiscal é uma figura muito importante, pois será responsável “solidariamente”, ou seja, no mesmo nível e com a mesma responsabilidade que a empresa, de todas as obrigações fiscais contraídas na Espanha. Em outras palavras, o representante fiscal será aquele exigido pela administração espanhola para o cumprimento de tais obrigações, caso a empresa estrangeira não as cumpra. Com o que, como podemos ver, é um cargo de grande responsabilidade, já que o referido representante fiscal vai assumir todos esses tipos de obrigações solidariamente. Portanto, é um cargo empresarial de alta responsabilidade e funções.
A este respeito, deve-se dizer que há muitos anos a regulamentação espanhola exige que o representante fiscal de empresas estrangeiras ou empresas com estabelecimento estável seja um residente fiscal na Espanha . Ou seja, para que uma empresa estrangeira fosse reconhecida na Espanha com estabelecimento estável, era necessário nomear um representante fiscal que tivesse domicílio na Espanha. Isso normalmente tem sido um obstáculo para a instalação de empresas estrangeiras na Espanha, pois em muitos casos, os advogados ou gerentes encarregados de administrar a atividade dessas empresas estrangeiras nem sempre estavam dispostos a assumir tal grau de responsabilidade, o que se tornou um verdadeiro obstáculo para o desenvolvimento de atividades e implementação de empresas internacionais na Espanha.
No entanto, recentemente, registaram-se progressos neste sentido, e a administração espanhola interpreta que, para as sociedades ou sociedades registadas em qualquer um dos países da União Europeia, podem designar como representantes fiscais os administradores ou gestores dessas sociedades.
Assim, por exemplo, uma empresa alemã, que pretenda estabelecer-se com um estabelecimento estável em Espanha, pode designar o gestor alemão, ou administrador alemão, como representante fiscal, que será responsável pelas obrigações da Empresa, sem necessidade de designar um representante com domicílio ou residência na Espanha.
No entanto, este obstáculo não foi resolvido para as empresas estrangeiras residentes originárias de outros países fora da União Europeia, o que, nestes casos, como dizemos, dificulta o seu estabelecimento em território espanhol, pois têm disponibilidade limitada por parte dos gestores locais para assumir um alto grau de responsabilidade por essas empresas.
- Conta bancária . Para que as sociedades estrangeiras não residentes registadas em Espanha, com estabelecimento estável ou sem estabelecimento estável, possam operar em Espanha, devem ter uma conta bancária aberta em nome dessas sociedades. Com o qual, obtidas as legalizações de todos os documentos da empresa, bem como o NIF do gerente, ou administrador, o NIF da empresa, e a designação do representante fiscal, estes documentos devem ser fornecidos ao banco para que possa prosseguir. à abertura de conta bancária em nome da empresa estrangeira.
Para isso, o banco exigirá, além da documentação indicada acima, todo tipo de informação e documentação que comprove os aspectos financeiros da empresa, bem como a origem dos fundos que será utilizado para realizar as transações planejadas na Espanha. . Para fazer isso, você precisará de relatórios contábeis, declarações de impostos corporativos, etc. do país de origem . Esse tipo de informação dependerá ou será diferente dependendo da entidade financeira em questão e ajudará a passar o filtro da lei de prevenção à lavagem de dinheiro na Espanha, requisito essencial para atuar na Espanha por meio de uma estrutura corporativa.
- Ato de propriedade real . Além de todos os itens acima, para realizar a operação imobiliária em questão, o tabelião em exercício exigirá, além de toda a documentação da empresa conforme estipulado acima, a manifestação dos reais proprietários da empresa.
Um “proprietário efetivo” é aquele que possui mais de 25% das ações ou ações da empresa. Com isso, será necessário verificar a origem dos fundos utilizados para a aquisição do imóvel, bem como cumprir a lei sobre medidas de prevenção à lavagem de dinheiro na Espanha, informar quem são os sócios da Empresa que detêm uma participação superior a 25% do mesmo.
- Necessidade de procuração . Dada a complexidade e as implicações fiscais e legais derivadas do registro de uma empresa estrangeira na Espanha, é altamente recomendável conceder procurações ao seu advogado ou gerente, para que possam realizar todos esses procedimentos em seu nome e a necessidade de você ter o que fazer pessoalmente.
Desde TLA convidamo-lo a contactar-nos para qualquer assunto ou serviço relacionado com os seus projetos de instalação/investimento em Espanha.
