Como comprar imóveis em San Sebastian – Donosti

CONHECENDO DONOSTI – SAN SEBASTIAN PARA FUTUROS COMPRADORES DE IMÓVEIS E INVESTIDORES IMOBILIÁRIOS

A cidade de São Sebastião – Donosti

Introdução – as origens de Donosti

Historicamente diz-se que o assentamento que deu origem a San Sebastián foi o mosteiro de San Sebastián el Antiguo, bem como o castelo de Monte Urgull , e a cidade localizada no túmulo que a ligava à terra cujos habitantes dizem que historicamente eles dedicavam-se à pesca e à actividade comercial.

O território circundante era pontilhado de casas de fazenda que também se dedicavam ao trabalho agrícola.

Deve-se dizer que San Sebastián está localizada como um ponto de contato entre duas regiões diferentes: o mar e as terras do interior. Para acessar as terras do interior, as rotas terrestres tinham o rio Urumea para acessar a costa e assim desenvolver uma atividade mercantil e comercial com o interior.

De fato, a cidade tinha um porto marítimo e outro fluvial (ou Santa Catalina), além do porto de Pasajes, que por muitos anos esteve sob jurisdição de San Sebastian.

Foi Sancho El Sabio quem concedeu foral a este modesto centro populacional, visto que já começava a ter uma incipiente actividade comercial.

Ao longo dos anos, e dada a sua proximidade à fronteira, teve também uma certa importância militar, o que motivou a construção de diferentes fortificações que se desenvolveram ao longo do tempo até meados do século XIX.

A desenvolvimento Urbano de San Sebastián- Donosti tem vários fases :

A primeira até a destruição pelo cerco de 1813 (Guerra da Independência Espanhola) .

Da Idade Média ao século XVI, não se registaram grandes alterações estruturais na vila. É um núcleo urbano murado dotado de planta de tipo geométrico regular, com importante jurisdição sobre o território agrícola adjacente, e alguns núcleos menores que o circundavam.

Das imediações do primitivo castelo medieval de Urgull, foram construídas várias cinturas de muralhas que vão limitar o desenvolvimento urbano até ao século XIX.

No século XVI iniciaram-se as obras de construção e ampliação das novas muralhas.

Estas obras continuam a ser realizadas durante o século XVII e, em menor escala, no século XVIII.

Esta etapa termina com a destruição quase total da cidade em 1813. Nesta data a cidade é destruída pelo cerco do Duque de Wellington à cidade (Guerra da Independência), e é reconstruída, surgindo assim a parte antiga atual.

Em 1854, San Sebastián foi designada como a capital de Gipuzkoa.

Nessas datas, uma importante atividade turística se junta às atividades comerciais e administrativas da cidade, já que desde meados do século XIX foi escolhida como residência de verão da família real.

Nesses anos foi autorizada a demolição das muralhas, pelo que a cidade deixou de ser um local de guerra.

A partir desses anos, começou o desenvolvimento da área de Ensanche, com a construção do sul de San Sebastián Ensanche, que também ocupou os pântanos e Arenales de Urumea.

O Ensanche tem um padrão regular, com ruas retas, que formam uma grade quadrada, com destaque para a chamada Avenida de la Libertad.

Esta área tem um importante uso turístico e recreativo com o Paseo de la Concha. Também tem um importante uso residencial, administrativo e comercial.

As atividades industriais estão se movendo em direção a Ibaeta, Antiguo e o que mais tarde será o Bairro de Gros.

As classes mais humildes estão se concentrando na parte Velha ou se movendo em direção ao Velho.

Mais tarde começaram as obras do Ensanche de Gros ou Zurriola, nos Arenales que se estendiam entre o rio Urumea e a encosta do monte Ulía.

A área que hoje é considerada o Centro foi construída entre 1867 e 1910. O centro de gravidade da cidade deslocou-se da praça Gipuzkoa para a Avenida de la Libertad, que hoje constitui o eixo de Donosti. A Zona Velha, devido ao seu difícil enquadramento, é deslocada para zona de lazer e pequeno comércio, por não estar preparada para desenvolver uma actividade comercial, rodoviária e de transportes moderna.

Posteriormente, o desenvolvimento urbano polarizou-se para as ruas San Martín, a rede de ruas em torno da praça Buen Pastor e da rua Prim, enquanto se destacam as construções nas ruas Gross, Antiguo e Amara Viejo.

Praças de Donosti

Donosti tem muitas e variadas praças, como a Praça da Constituição, que é um espaço de convívio e eventos de caráter popular, esportivo e cultural, deixando sob suas arcadas os andares comerciais, sobre os quais estão as casas.

Além da Plaza de la Constitución, Donosti tem as seguintes praças:

• A Trinity Square, que tem como finalidade atividades culturais e esportivas.
• A Praça de Zuloaga onde existe uma zona ajardinada, e o museu de San Telmo.
• Além disso, encontramos o pequeno Praça Lasala.
• Também encontramos o Avenida Alameda, cujo espaço central é ocupado por jardins e serviços públicos, sendo um dos eixos fundamentais da rede viária e da união entre a parte antiga e a expansão.
• A Praça de Guipúscoa, com o seu jardim na parte central, é um local de recreio e recreio com um pequeno lago. Em torno do qual existem estabelecimentos comerciais, em cima dos quais estão casas, escritórios, bem como o Palácio do Conselho Provincial de Gipuzkoa. Representa um lugar de atração e centralidade para a cidade, ocupando também uma posição central na expansão.
• A Praça do Bom Pastor é uma área de lazer. Nesta praça fica a catedral, sendo cercada por casas com andares comerciais. Ao redor desta praça estão os edifícios únicos dos Correos e o Centro Cultural Koldo Mitxelena.
• A Praça de Bilbau também está localizado em um dos lados da área de circulação da Calle Prim.
• A Praça do Centenário é o ponto de ligação entre os bairros de Amara Nuevo e Amara Viejo.
• A Praça de Pío XII está localizado entre uma das mais importantes áreas de conexão interna e externa da cidade. Através dele, conecta-se com a autoestrada Bilbao-Behobia. Nele está a Subdelegação do Governo, a rodoviária e o Hotel Amara Plaza.
• A Praça de Irún, no bairro Amara Nuevo. Nesta praça está localizada a rede de conexões que conectam a avenida Madrid, o rio Urumea e as conexões com Loiola. Nele se destaca o centro comercial ARCCO.
• As demais praças do bairro Amara Nuevo estão localizadas dentro dos quarteirões, apresentando algumas delas em seus estabelecimentos comerciais baixos, garagens e oficinas, enquanto outras são ocupadas por pequenos jardins e áreas de lazer.

Estes são os quadrados de Armerías, Ferrerías, Etxeberri , Cofradias, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste , e Estúdios.

• A Praça de Zaragoza é seu lugar de passagem e recreio no centro e Miraconcha.
• A Praça de Euskadi e a Plaza de España são lugares de passagem entre as ruas que, através destas praças e da ponte de Santa Catalina, ligam os bairros de Gros, Amara, Egia-Atocha e Centro.

Bairro Donosti

Altza

O bairro Altza está localizado em uma das colinas que dominam a baía de Pasaia, ocupando suas encostas. É o bairro mais oriental da cidade, localizado na fronteira com os termos de Pasaia e Rentería. Estende-se por uma colina em cujo cume se situava um núcleo populacional, que deu lugar a uma ocupação progressiva, nos últimos quarenta anos, das vertentes Norte, Nascente e Poente, bem como à construção em frente à estrada nacional, e nos vales do Txingurri e Molinao, constituindo uma peça bem identificável na cidade.

As próprias características do meio físico, e em particular a sua topografia, destacada pelo traçado das grandes infraestruturas executadas na sua envolvente (porto de Pasaia, autoestrada Bilbau – Behobia e as suas ligações com La Herrera e o porto) constituem, hoje, os limites do Bairro encontram-se totalmente definidos, salvo a sua solução de continuidade a Este no bairro de Antxo em Pasaia e a Área de Garbera, situada a Sudoeste.

Tem uma extensão de quase 230 Ha. que o PGOU se subdivida em vinte e cinco Áreas de Intervenção Urbana designadas (AIU): La Herrera, Tsingurri , Larratxo , Altza Over , Lardi Alde , Jolastokieta , Pikabea , Oleta , Arria, Carretera NI (trecho La Herrera-Buenavista), Larres , Buenavista , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular e Luzuriaga.

A coexistência de usos incompatíveis e a necessidade de requalificar espaços inacabados constituem mais duas características de um Bairro onde se inserem um total de 7,501 fogos, 139,716 m2 destinados a usos industriais e 55,207 m2 a usos terciários.

Ao nível do fornecimento de equipamentos comunitários, a Altza apresenta um padrão acima da média municipal derivado das ações realizadas nos últimos anos: centro desportivo Larres, Casa da Cultura Casares, centro de saúde, centros educativos, etc., que iniciaram um importante processo de reestruturação.

Perante a problemática, o PGOU opta pela reabilitação do tecido urbano, transferência de indústrias, preparação de terrenos industriais alternativos, oferta de terrenos terciários, etc. No que se refere a acções específicas, destacam-se as seguintes: a remodelação do Herrera e acessos Buenavista; execução de novos acessos de Intxaurrondo e Molinao; reforma interior de Herrera, Larratxo e Buenavista; reabilitação integrada em Altza, Arria e Molinao; conclusão das áreas de Oleta e Darieta; criação de terrenos industriais em Landarro e Miamarka; previsão de um centro comercial e de escritórios em Lardi-Alde; execução dos parques de Arria, Garberako Gaina e Larres; e ampliação do complexo esportivo de Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Com uma área total de 132 hectares, é limitado a norte pelo rio Urumea no meandro que margeia a Península de Mundaiz. A leste e sul pela estrada “bypass” e a oeste pelas linhas ferroviárias Eusko Trenbideak e a nova estrada Amara-Ayete. Inclui as terras planas da planície de Urumea e as calhas de Anoeta e Morlans (na sua parte inferior) que constituem extensões naturais dos solos planos. Parte da encosta do Parque Alkolea ( Área de Ibaialde ) também é incorporada, embora esteja localizada na margem direita do rio. A maior parte do bairro é considerada pelo PGOU como solo urbano, exceto as Áreas Ensanche de Amara IV e Riberas de Loyola, que são classificadas como Loteamentos Terrenos Desenvolvidos em Andamento.

Amara-Berri é um dos bairros mais importantes no desenvolvimento residencial da cidade, com um total previsto de 13,199 fogos no horizonte de desenvolvimento do Plano Geral.

Anorga

O bairro Añorga é formado por duas grandes bolsas de terra localizadas em ambos os lados da Rodovia NI, no trecho entre a ligação com a variante ao sul de Ibaeta e o município de Lasarte.

Ocupa uma área aproximada de 123 Ha. Os acessos inadequados do IN às zonas habitacionais existentes com o consequente isolamento que isso provoca e o baixo nível de equipamentos são os dois pontos que se destacam negativamente.

O Velho-Ondarreta

O bairro de El Antiguo-Ondarreta ocupa a parte norte das planícies da Vega de Ibaeta até a costa e a colina de Lugaritz (Seminário), tem uma área de 116 hectares e é limitado ao norte por vias de acesso a Igeldo e a praia de Ondarreta; a Sul pelo Caminho de los Pinos e o acesso pedonal à Fundação Matía; a leste pelas ruas Palacio e Dr. Marañón e a oeste pela Avda. de Tolosa e a encosta do Monte Igueldo.

Na década de 1990 houve um importante impulso tanto na construção de moradias quanto de equipamentos (centro esportivo, ambulatório, etc.).

Está dividida nas seguintes Áreas de Ação Urbana: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz , Lizarriturri, Benta Berri, Campus Universitário Norte, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I e II.

Ategorrieta-Ulia

O bairro Ategorrieta-Ulia se desenvolve no sopé da encosta sul do Monte Ulia. Tem uma área de 67.53 hectares e é limitado a oeste pela Sagüés, a sul pela Avda. de Navarra e a ferrovia RENFE, e a leste pelo Alto de Miracruz.

Seu desenvolvimento é basicamente linear, apoiado em um primeiro momento pela antiga estrada Ategorrieta e posteriormente pelas avenidas Navarra e Ategorrieta, subindo a ladeira Ulía mantendo uma referência de cornija máxima relativamente homogênea. A tipologia dos povoados, embora não contemporânea, responde na sua generalidade a empreendimentos residenciais de baixo desenvolvimento e habitações isoladas entre as quais proliferam lotes conventuais ocupados por grandes edifícios que contrastam no ambiente residencial.

No Bairro distinguem-se cinco Áreas: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene , Toki-Eder e Ategorrieta , que para efeitos de execução do planeamento, são classificados como terrenos urbanos.

Apesar da aparente homogeneidade, os problemas do Bairro são diversos. Existe a necessidade de requalificação devido a problemas como a insuficiente rede viária, a elevada densidade em algumas áreas, a mistura de usos, a falta de estacionamento e espaços livres.

Na Área de Manteo verifica-se uma maior densidade de ocupação com conflitos de acessibilidade, enquanto outras Áreas apresentam uma maior qualidade ambiental, que, no entanto, é também acompanhada por deficiências neste mesmo domínio. A tipologia de baixa densidade do Bairro dá origem a uma dispersão de espaços públicos que atingem elevados padrões em Manteo, após as intervenções ocorridas nos últimos anos, e reduzidos em zonas de cidade-jardim como é habitual nestas tipologias.

Observa-se a obrigação de requalificação da zona, que se traduz numa série de ações urbanísticas: transformação de usos industriais em terciários, criação de novas praças e espaços livres em Santa Teresa, Manteo, etc., urbanização do parque Ulía em as áreas adjacentes ao bairro, construção do centro desportivo e disponibilização de parques de estacionamento subterrâneos em Manteo. Por outro lado, é também necessário consolidar a tipologia residencial de baixa densidade como uso característico, a adequação e priorização da rede viária, o desenvolvimento de espaços intersticiais vagos, a resolução das deficientes ligações e a consolidação maioritária dos usos de equipamento.

Ayete

O bairro Ayete fica na área central da cidade e ocupa o cume e as encostas do Alto de Ayete , localizado entre as planícies de Ibaeta e Urumea.

Tem uma área aproximada de 233 hectares e é limitado a sul pela variante de San Sebastián, a norte pelo Paseo de Miraconcha e o Caminho de San Roque, a leste pelas linhas ferroviárias de Eusko. Trenbideak , a nova estrada Amara – Ayete e a estrada Errondo , e a oeste com as margens do passo Lugaritz, a estrada Ibaeta-Ayete e a Avenida de Tolosa.

Ayete responde, na generalidade, pelas características de uma cidade-jardim de média densidade nas áreas edificadas e de carência de equipamentos comunitários, deficiente ligação viária entre as várias zonas urbanizadas e pouco apoio à atividade comercial. Por todas estas razões, prevê-se a realização de algumas ações urbanas: o centro desportivo Txantxa-Erreka e as zonas desportivas Lanberri, Puyo e Pagola; Centro comercial Txantxa-Erreka; construção da estrada Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); e a criação dos parques de Puyo e Arbaizenea.

Centro-Centro

Limita a Norte com o mar aberto, a Este com o rio Urumea, a Oeste com a Baía de la Concha e os cerros Ayete, e a Sul com o novo Ensanche de Amara, o Centro, para efeitos da Plano Geral, é constituído pelo Bairro Histórico, os Ensanches do século XIX, o Passeio de Miraconcha e a colina de San Bartolomé, todos eles urbanizados, aos quais se juntam o Monte Urgull e a Ilha de Santa Clara.

Ocupa uma área de 116 hectares e é delimitada da seguinte forma: Urgull -Santa Clara, Porto, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (antiga Amara) e Paseo de Miraconcha. Todos eles estão classificados como Terrenos Urbanos.

Zona de grande qualidade ambiental, arquitetónica e urbanística, as ações previstas pelo PGOU para o Centro visam fundamentalmente a preservação das suas características.

Assim, na última década do século XX, um Plano de Reabilitação do Bairro Histórico, proteção do património edificado, outro Plano de Reestruturação do Trânsito, considerando a possibilidade de soterramento das estradas Eusko. Trenbideak , e a implantação do Ensanche na Área de San Bartolomé20, Centro Cultural na antiga Pescadería (3), e a possível localização da rodoviária. Destacam-se os planos de reordenamento e reforma do Boulevard (1999) e Alderdi Eder (1999), ações que, aliadas à pedonalização decorrente do novo arranjo do sistema viário, devem constituir fator fundamental para a melhoria da Qualidade ambiental. do Ensanche e seu apelo comercial. Para terminar com esta área, indico que o Centro Cultural Koldo Mitxelena (1998) é uma das obras que foram realizadas e com grande sucesso em todos os aspectos.

Egeu

Egia constitui um bairro claramente identificável no tecido urbano com condições de centralidade que são em parte depreciadas pela sua localização a nascente da linha férrea e pela sua topografia.

O bairro tem limites físicos perfeitamente reconhecíveis, que em parte representam barreiras na sua relação com o resto da cidade. Assim, faz fronteira a norte com o traçado ferroviário da RENFE, a oeste e sul com o curso do rio Urumea e a leste com o vale de Marrutxipi e a área de Baratzategi, onde, no entanto, ocorre uma continuidade da trama. mais evidente.

De modo a integrar a peça urbana na cidade, o espaço ocupado pelo antigo estádio Atocha e Mercado de Frutas destina-se à construção de habitações, espaços livres e usos terciários (Palácio da Justiça), preconizando o Plano Geral para a solução de comunicações em torno do viaduto Iztueta, complementadas por ligações pedonais sobre o mesmo na altura da ponte Santa Catalina e a nova ponte projetada em frente ao parque Araba, remodelando o viaduto existente na estação (1999). Além disso, o PGOU propõe novos acessos rodoviários a partir de Amara Osinaga e Intxaurrondo, etc. As inexistentes instalações desportivas de Egia levaram à construção do centro desportivo, frontão e pistas complementares no terreno de Mármoles Cantabria, resolvendo assim o problema. Por outro lado, a conexão deste bairro com Intxaurrondo foi melhorada com a extensão da Avda. de Ametzagaina . Destaca-se também a construção de casas no Paseo del Urumea e em Bateilla (1999-2000).

grande

Tem uma superfície aproximada de 44 Ha., constituindo o Bairro delimitado pelo PGOU de menor extensão. Representa a expansão oriental da cidade, projectada em fases sucessivas, que têm implicado uma progressiva ocupação física dos terrenos reclamados ao rio e ao mar. Atualmente, inacabado, projeta-se definir sua configuração final.

O território é visivelmente horizontal e constitui, apesar da sua centralidade na cidade, uma peça claramente identificável pela sua memória histórica e pela categorização dos seus limites: o rio Urumea a oeste, a linha ferroviária RENFE a sul, a Avda. de Navarra e o sopé do Monte Ulía a leste e o mar a norte.

Todo o bairro está classificado como Terreno Urbano. De destacar as intervenções que consistem na remodelação da praia e passeio marítimo de Zurriola (1995), construção do Auditório e Centro de Conferências Kursaal (1999), plano de urbanização e reabilitação de Sagüés, bem como a demolição do mercado de Gros e construção de casas em seu site (1997).

Ibaeta

Com uma superfície de 192 hectares, ocupa as zonas planas da planície com o mesmo nome desde o entroncamento da variante de Añorga até à Ensanche de Ondarreta, bem como parte das encostas de Lugaritz e Igueldo, que a delimitam na leste e oeste, respectivamente.

Desenvolvimentos excessivos de edifícios podem ser vistos na encosta, sem relação entre si, planejamento parcial descoordenado para zonas francas, falta de forma viária básica adequada e espaços livres locais. As previsões de intervenções para colmatar estas deficiências são a execução de edifícios residenciais (Ondarreta, Benta-Berri, Errotaburu, Berio, etc.), das zonas industriais de Igara, El Infierno e Zuatsu, da estrada Ibaeta-Aiete… é esperado para melhorar Avda. de Tolosa como elemento configurador fundamental do desenvolvimento urbano de toda a zona, terminar o Campus Universitário, construir os centros desportivos Benta – Berri (1999) e universitários, os parques Almorza e Lugaritz, e outro conjunto de parques e jardins.

Da mesma forma, propõe-se um programa integrado e complexo de usos que permite ao bairro, junto com o resto do Vega pertencente ao bairro de El Antiguo-Ondarreta, as condições de centralidade necessárias para constituir um pólo alternativo ao centro urbano.

As ações em Muitegi (criação de um “parque esportivo”), Beriyo (empreendimento residencial misto de “construção aberta” e “em desenvolvimento”), Igara (Manutenção de uso industrial.), Errotaburu (construção de casas e duas torres de terciário usos, um deles sede do Tesouro Provincial de Guipízcpa) e Zuatsu (criação de uma nova zona de “uso industrial” destinada à implantação de modalidades não poluidoras a meio caminho entre o industrialdea e o parque tecnológico.

Igueldo

Este bairro é constituído por três enclaves urbanos claramente diferenciados inseridos no território não urbanizável do Monte Igueldo, totalizando uma área de 25.8 hectares.

Os enclaves a que aludimos são, em primeiro lugar, a área que compreende a encosta oriental do Monte, limitada pelas vias de acesso a Igueldo (“Faro” e “Pueblo”) e ao cume. A segunda é constituída pela zona residencial “Amezti”, constituída por uma estreita faixa de terreno situada na encosta norte do Monte e limitada a sul pela estrada de acesso à malha urbana do Igeldo . Este último, juntamente com o território recém-desenvolvido que se delimita em seu entorno, constitui o terceiro dos já mencionados enclaves que compõem Igueldo.

O problema urbanístico que existe em Igueldo é o seguinte: o excessivo adensamento das áreas residenciais, o trânsito transitório e a necessidade de desenvolvimento contido e gradual no Casco. A isto deve-se acrescentar a importância paisagística das encostas do Igueldo.

Para evitar o adensamento, pretende-se consolidar o edifício existente, não se prevendo mais empreendimentos imobiliários de certa relevância que o correspondente à Área de “Igeldoko Zabalpena”. Pelos problemas que apresenta o Casco, o tráfego rodoviário que passa por ele seria eliminado através da construção do anel viário do “Pueblo de Igueldo”. Paralelamente, o PGOU prevê a ampliação do Parque de Diversões e a criação de espaços livres em escala geral.

Intxaurrondo

Intxaurrondo está localizado a leste da cidade e sobe em suas encostas para se aproximar das áreas altas de Ametzagaina depois de saltar sobre o corte artificial criado na década de 1970 pela construção do desvio Donostia-San Sebastián.

Limita a Norte com o traçado da linha férrea RENFE, exceto o núcleo original; a Poente com o Bairro de Egia (Zona de “Jai-Alai” e Cemitério de Polloe); a Sul com os acessos à autoestrada e ao parque Lau-Haizeta, que integra a serra de Ametzagaina, e a Este com a ligação Herrera – Intxaurrondo da referida variante.

A sua extensão atinge uma área de 156 Ha., onde se observam os problemas típicos da periferia da cidade: isolamento, más acessibilidades rodoviárias, escassez de espaços livres em determinados setores, estacionamento e equipamentos. Ainda assim, grande parte destas questões melhoraram substancialmente com a execução dos novos acessos da Avda. de Ategorrieta e a variante.

Para sua solução, várias ações urbanísticas foram propostas, algumas das quais já realizadas: enterrar a ferrovia; criação do Paseo de Zubiaurre; novos acessos rodoviários através de Marrutxipi, Altza e Amara Berri; previsão de novas habitações de iniciativa pública em Mons e Baratzategi; disponibilização de um centro comercial em Marrutxipi; criação de parques em Marrutxipi e Baratzategi, jardins e praças; construção de poliesportivo, consultório médico, escolas e residência para idosos; disponibilização de parques de estacionamento.

Loiola-Martutene

Com uma área aproximada de 114 Ha., o bairro Loiola-Martutene ocupa as planícies da planície do rio Urumea ao passar pela zona sudeste do Município, incluindo o cerro La Salle, que separa as Áreas de Loiola e das Margens de Loiola .

Limita-se a norte com o rio Urumea e a estrada variante, a leste e a oeste pelas encostas de Intxaurrondo-Altza e Zorroaga, respectivamente, atingindo o sul até o limite do município de San Sebastián com Astigarraga.

A requalificação da estrutura urbana relativamente desordenada e mal equipada dos núcleos residenciais e industriais existentes é sem dúvida um dos objetivos fundamentais da intervenção neste bairro, bem como a sua adequada ligação a nível urbano com o vizinho bairro Amara-Berri.

Loiola sofre assim com problemas de estacionamento, trânsito, falta de equipamentos e espaços livres. Além disso, possui alta densidade, mistura de usos incompatíveis e problemas de alagamentos que costumam ser muito frequentes.

Por tudo isto, são propostos Planos Especiais de Reabilitação em Loiola, Txomin Enea e Martutene, Projectos de Canalização da Ribeira e traçado da Auto-Estrada, Passeio Ribeirinho e Construção de um Parque Desportivo em Martutene. De notar que o Centro Desportivo La Salle, que dispõe de garagens e escritórios, foi concluído em 1997.

Miracruz-Bidebieta

Situa-se na encosta sul do Monte Ulia, a leste da cidade, fazendo fronteira com Pasaia e estendendo-se ao sul até a linha ferroviária RENFE. Tem uma área de 57.10 hectares e a sua configuração temporal e física responde a diferentes momentos e tipologias. Assim, edifícios unifamiliares isolados, polígonos de planta aberta com altas torres e construções que surgiram fora do planejamento alinhadas em frente à estrada compõem a imagem desse bairro.

Se olharmos para o planejamento urbano da área, percebemos que existem duas situações muito diferentes em ambos os lados da Avenida Alcalde Elosegi. A Norte, localizam-se os empreendimentos de blocos lineares e torres, onde se diagnostica um problema na especialização, hierarquização e gestão dos espaços livres, a que se juntam a existência de vazios pouco desenvolvidos, a precariedade das condições de acessibilidade de determinados edifícios, a escassez de estacionamento e a mistificação das utilizações, por vezes com evidentes incompatibilidades, como é o caso de Gomistegi .

A Sul, os aglomerados respondem maioritariamente por tipologias de baixo desenvolvimento, destacando-se o troço rodoviário e as acessibilidades como problemas específicos.

Perante esta situação descrita, o PGOU propõe uma ação na via, projetando novas ligações em Gomistegi para melhorar as condições ambientais e de acessibilidade. O uso do trecho viário também é modificado, reduzindo as vias na Zona Norte para beneficiar estacionamentos e calçadas, e projetando vias de coexistência de trecho e velocidade reduzida na Zona Sul.

Em suma, consolida-se o desenvolvimento realizado promovendo a reforma interior da área de Gomistegi e o reordenamento e requalificação do espaço público.

Miramón-Zorroaga

Este espaço de 265 hectares situa-se a sul do Município, assentando nas colinas que dominam o vale de Urumea e as ribeiras de Barkaiztegi e Añorga. Limita a Norte com a auto-estrada, a Oeste com Añorga-Txiki, a Sul com Oriamendi e o vale de Barkaiztegi, e a Este com as pedreiras de loiola e as encostas que descem sobre Martutene.

Atualmente é uma área de ocupação esparsa na qual as casas, predominantemente de tipologia isolada, e grandes instalações são instaladas de forma dispersa: Ciudad Sanitaria, Policlínica de Guipúzcoa, Euskal Telebista, etc.

As questões negativas a resolver são a acessibilidade e a rede viária inadequada. Com a criação de um novo acesso a partir da autoestrada, e a beneficiação das estradas de Aldapeta e Anoeta, espera-se que se dê uma solução.

A proposta contempla ainda a especialização da zona na fixação de usos e tipologias semelhantes às existentes actualmente, alargada a actividades típicas do parque tecnológico de Miramón e das instalações recreativas de Illumbe, nas quais foi construído um centro de lazer (1999) que inclui uma praça de touros (1998).

Zubieta

A área a que nos referimos neste trabalho refere-se às Áreas que não estão classificadas como Terrenos Inaproveitáveis, ou seja, pouco mais de 46 Ha. dos 770 Ha. que constituem aproximadamente a totalidade deste enclave ocidental, localizado na referida planície ou imediatamente a ela e, portanto, assentados em um território substancialmente plano, em frente ao qual também está localizada a chamada casa Aizpurua e a área ocupada pelos Donostia -Hipódromo San Sebastián e diversas instalações e equipamentos.

Tanto o enclave como as referidas povoações não pertencem integralmente ao município de Donostia, correspondendo em parte ao vizinho Município de Usúrbil conforme a demarcação recentemente acordada.

Os problemas urbanísticos do bairro centram-se na necessidade de resolver o trânsito de passagem pelo núcleo e as acessibilidades gerais. Para isso, o PGOU planeja melhorar as estradas e fornecer calçadas para a estrada de acesso de Lasarte-Oria e Txikierdi. Da mesma forma, considera-se oportuno definir as diretrizes para o desenvolvimento residencial do núcleo, objeto de constantes iniciativas que até o momento não deram frutos, de modo a gerar uma oferta residencial que evite tensões de ocupação indiscriminada na planície.

Por outro lado, existe a necessidade de reorganizar as instalações do Hipódromo, a sua envolvente imediata e as suas eventuais exigências e possibilidades de expansão, e a oportunidade de dispor de terrenos para usos diversos com condições topográficas e de acessibilidade favoráveis, salvaguardando a planície em qualquer caso. Norte e considerando em qualquer caso as condições ambientais especiais do território.

No que diz respeito às intervenções urbanas em Terrenos Não Urbanizados, o PGOU deve destacar, além de Mendizorrotz , Ulia , Lau – Haizeta e Oriamendi , a abertura do aterro controlado para resíduos inertes.

O quadro urbano de Donosti

Podemos encontrar blocos fechados e abertos (com espaços livres no centro), regulares (têm formas geométricas definidas) e irregulares (sem forma poligonal regular).

Por outro lado, observa-se uma simetria e uniformidade no plano no que chamamos de Cidade Central e parte de sua Área Complementar, podendo-se distinguir, porém, as diferentes etapas de seu desenvolvimento.

O desenvolvimento do quadro urbano e da estrutura ao longo da história da cidade já foi analisado anteriormente. Agora vamos nos deter no atual quadro urbanístico de todo o município.

Só a planta da Vila Velha pode dar-nos uma vaga ideia das primeiras malhas urbanas da cidade. Recorde-se que até ao século XVIII prevaleceu o plano medieval. Nos planos anteriores ao século XVIII, o recinto amuralhado aparece totalmente ocupado pelos blocos de casas, que são cortados pelas ruas e cantões de forma regular, lembrando um acampamento militar. Nesses quarteirões, as casas se agrupam compactamente sem deixar nenhum espaço aberto, com exceção da Plaza Vieja, que conduz à Puerta de Tierra. No século XVIII, foi introduzida a grande novidade da Plaza Nueva, no centro da cidade, com belos pórticos.

Os incêndios, a que já nos referimos, não introduziram alterações nem na estrutura nem na morfologia urbana da cidade. As casas foram reconstruídas, com as mesmas características, nos seus antigos lotes.

Após o incêndio de 1813, a cidade foi reconstruída, ainda dentro de suas muralhas. A obra levou 36 anos para ser executada e seu resultado foi a atual Parte Vieja, que está compreendida entre o Monte Urgull, o atual Boulevard, o porto e a rua San Juan, com uma área de 10 hectares.

A comissão de reconstrução coube ao arquitecto Pedro Manuel Ugartemendía , que, após alguns conflitos com os proprietários dos lotes, procedeu, juntamente com o arquitecto Alejo de Miranda, à reconstrução da cidade nos lotes pré-existentes. Desta forma, a única consolação que restou aos arquitectos foi regularizar e alargar algumas ruas, e estabelecer algumas portarias para a tipologia e morfologia dos edifícios.

Após a autorização para a demolição das muralhas (1863), iniciaram-se em 1864 as obras do Ensanche Sul, por proposta de Antonio de Cortázar que, com as sucessivas ampliações, chegaram a abranger cerca de 70 Has., num período de cerca de trinta anos. Durante este tempo notáveis ​​foram introduzidos. O complexo está estruturado em torno de um eixo Norte-Sul (atual rua Hernani), uma continuação da rua Mayor na Cidade Velha. Paralelo à rua Hernani, e seguindo o curso do rio, entre as pontes Santa Catalina e Zurriola, encontra-se o Paseo de la República Argentina. A Alameda del Boulevard e a Alameda de la Libertad fecham o setor norte do Ensanche em seus lados norte e sul, respectivamente.

Neste setor norte encontramos a praça de Guipúzcoa com pórtico como ponto central. A malha urbana é composta por blocos retangulares de 56×84 metros, onze dos quais alinhados, com essas características, entre as ruas Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo e Plaza de la República Argentina. As ruas de Peñaflorida, Bengoechea, Andía e Camino cruzam as anteriores, completando a malha urbana deste setor. Entre o Paseo de la República Argentina e a rua Oquendo existe uma zona ajardinada, onde se encontram o Teatro Victoria Eugenia e o Hotel María Cristina. Restam dois quarteirões, um retangular mais estreito na extremidade voltada para a baía de La Concha e outro trapezoidal entre a rua Oquendo e o Paseo de la República Argentina na extremidade voltada para o rio Urumea.

Um setor sul do Ensanche se estende da Avenida de la Libertad até a Plaza del Buen Pastor, sendo os outros limites a Baía de La Concha e o Rio Urumea. As ruas de San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé e Alfonso XIII formam os eixos horizontais, e as perpendiculares são formadas pelas ruas de Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara e Echaide. O Paseo de la Concha, o Paseo de los Fueros, a Plaza de Bilbao e a Plaza de Zaragoza completam este conjunto, cujo núcleo central é a Plaza del Buen Pastor, que, devido à maior área deste setor do Eixample, permanece mudou um pouco para o oeste. Os blocos aqui presentes têm formas mais próximas do quadrangular, com 56×54 metros.

No morro de San Bartolomé, foi eliminada a parte que impedia o prolongamento da rua Easo. O Plano Geral de 1995 prevê a ampliação da referida clareira e a remodelação das áreas próximas a Amara Viejo.

De referir que se assiste atualmente, nesta área, a um reforço do desenvolvimento da atividade comercial, e da oferta cultural, recreativa e de lazer. No que diz respeito às mudanças que este setor da cidade sofreu, devemos destacar principalmente a área de Buen Pastor, onde também está localizado o centro cultural Koldo Mitxelena. Além disso, é a urbanização do Boulevard (1999) e Alderdi Eder (1998). Este plano, juntamente com as pedonais resultantes do novo arranjo do sistema viário, deve constituir um fator fundamental para melhorar a qualidade ambiental do Eixample, bem como a sua atratividade comercial.

O chamado Ensanche Oriental desenvolveu-se entre a Cidade Velha e a foz do rio Urumea, recuperando terras do mar e regularizando e canalizando a margem esquerda do rio. O conjunto principal está enquadrado entre o Paseo de Salamanca e a rua Aldamar. Como o período de construção desta área está dentro do desenvolvimento do Ensanche de Cortázar, os blocos têm características semelhantes, com pátios menores e planta retangular, tentando aproveitar ao máximo os 5.3 hectares. ganhou do mar A ponte Zurriola e o Boulevard ligam esta extensão a Gros e ao centro da cidade, respetivamente.

Em Miraconcha encontramos uma mistura de vilas e casas de luxo; Hoje as antigas mansões e chalés estão cedendo seus lugares para residências de luxo.

O bairro de Gros foi construído sobre as dunas e restingas localizadas entre a foz do rio Urumea e o sopé do monte Ulía, ganhando também importantes terrenos do mar. Complexos unifamiliares e pequenos hotéis começaram a ser construídos, mas logo todo tipo de abuso imobiliário começou a ser permitido, misturando residências com oficinas, pequenas indústrias e espaços verdes e abertos desaparecendo. A Praia de Zurriola ficou reduzida a uma pequena área aberta a ondas fortes. No entanto, esta é uma das áreas que viu a sua estrutura mais modificada. Destacaremos a requalificação da orla costeira como passeio pedonal desde Mompás até à ponte Zurriola. Pretende também consolidar a nova praia de Gros e o novo dique construído como prolongamento da margem direita do rio. A par destas duas acções, talvez a mais importante seja a construção de um complexo cultural para o Auditório e Centro de Congressos.

Dentro do bairro de Gros, temos um dos exemplos mais caóticos do urbanismo de San Sebastian; os quarteirões são extremamente irregulares, num labirinto de ruas saturadas de pisos comerciais, oficinas, pequenas indústrias, armazéns, garagens, etc., que criam uma certa sensação de asfixia e caos.

Os alinhamentos mais regulares são encontrados seguindo a Avda. de Navarra, no setor chamado Nuevo Gros, no qual o terreno da antiga Plaza de Toros foi usado para construir uma série de blocos comerciais e subsolos que contribuem para a saturação e o congestionamento urbano. do bairro, embora sejam casas de qualidade. Esta área, onde os edifícios mantêm uma maior regularidade, continua ao longo da Avda. de la Zurriola e Paseo de Ramón María de Lili.

Entre as mudanças urbanas mais relevantes no bairro de Gros, destaca-se a pedonalização do chamado “Corazon de Gros”. Da mesma forma, pretende-se concluir a construção da malha viária da expansão e abordar a reforma interna das áreas afetadas (ao redor do Mercado Gros), adequando novos usos e áreas de uso público na superfície.

O mais importante espaço aberto e verde que existe no bairro é a Plaza de Cataluña, sob a qual foi construído um estacionamento subterrâneo na década de 1970.

O bairro de Sagüés, entre a praia de Zurriola e o sopé do Monte Ulía, é um pequeno conjunto de blocos habitacionais de má qualidade, que não responde a nenhum plano anterior, estando prevista a sua reabilitação.

O complexo Ulía-Ategorrieta apresenta uma série de residências unifamiliares, juntamente com pequenos blocos de habitação popular, alguns centros educacionais, de saúde e religiosos e vilas de luxo.

Ao sul de Gros começam os complexos de Atocha e Eguía. Em Atocha encontramos um alinhamento regular ao longo do Paseo del Duque de Mandas, em frente ao antigo campo de futebol de Atocha e aos edifícios Abastos, Antigo Hospital Militar e Fábrica de Tabaco.

Destaca-se ainda a possível remodelação da zona do viaduto de Iztueta e a construção por parte do Departamento de Urbanismo, Habitação e Ambiente do Governo Basco de um programa de “habitações oficialmente protegidas”, “garagens” e instalações complementares de “escritórios”, no Paseo del Urumea e de acordo com uma tipologia de “edifício aberto” com “jardins privados” adjacentes.

Nos bairros de Antiguo e Ondarreta encontramos grandes diferenças tipológicas. Há alguns anos predominavam as moradias e prédios baixos em toda a Ondarreta e nas imediações do Monte Igueldo existiam duas filas de casas de má qualidade. Hoje observamos o desaparecimento dos dois alinhamentos. De igual modo, é de assinalar o Ensanche de Ondarreta, de baixa densidade, e o desaparecimento da fábrica Lizariturri, onde se construiu um número significativo de habitações nos últimos cinco anos do século XX.

No bairro de Antiguo existe um setor residencial de alto padrão, em 6 quarteirões que se alinham seguindo a Avenida de Zumalacárregui, sendo limitado pela Calle Matía , a partir da qual encontramos um conjunto heterogêneo de ruas e casas de todos os tipos. El Antiguo se estende pelas áreas residenciais, educacionais e industriais de Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara e Añorga.

Este bairro de San Sebastián é um dos que mais mudaram e, por isso, é conveniente apontar algumas ações. Em Venta berri está sendo desenvolvida uma área “residencial” e “terciária” que se configura como “centro” de atividade e representativa do complexo urbano formado pelos bairros de El Antiguo e Ibaeta. A cidade universitária em Ibaeta também deve ser desenvolvida: o campus universitário Norte e Sul da UPV e a Faculdade de Engenharia (Universidade de Navarra).

Em Beriyo, propõe-se um desenvolvimento residencial misto de “prédio aberto” e “em desenvolvimento”, consolidando os edifícios escolares existentes e criando uma rede viária que permite uma relação direta entre a área e seu entorno. Em Illarra, está prevista a construção de uma nova área residencial de baixa densidade, como em Iza. À área de Errotaburu será atribuído um “uso característico” de “habitação”, complementado por uma proporção significativa de “usos terciários”.

Finalmente, em Zuatsu foi criada uma nova área de “uso industrial” para a implementação de modalidades não poluentes, enquadradas no que se convencionou chamar de “Alta Tecnologia” ou “I+D” (Investigação e Desenvolvimento).

O setor semi-rural de El Antiguo atinge o ponto de conexão com o complexo Ayete e a cidade-jardim Etxadi, que por sua vez se conectam com Aldapeta, Bidebieta-2 e Alto de Miraconcha.

A partir dessas áreas, e com o mesmo caráter de dispersão, você pode acessar os bairros populares e pequenas e antigas construções de Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans e Amara Viejo. A partir do Alto de Errondo pode aceder à zona de serviços e cuidados de saúde de Zorroaga – Miramón, com o Hospital, Residência Sanitária, Policlínica, Asilo, Finca de Miramón, etc.

No bairro Amara Nuevo, que se desenvolve com a canalização do Urumea e o ressecamento dos pântanos, é preciso distinguir várias áreas, sendo nota comum a todas elas, os grandes blocos de casas, com elevada densidade populacional, e uma estrutura deficiente em sua urbanização.

A zona mais aberta e de qualidade estende-se desde a Avda. de Carlos I ao Paseo de Errondo e Podavines . Seu eixo central é a rua José María Salaverría, deixando parcelas pouco urbanizadas. Do lado leste da Avda. de Carlos I, ao rio, à linha férrea e ao Paseo de Zorroaga, estende-se um setor mais antigo e de pior qualidade, cujo eixo principal é a Avda. de Madri.

Ao norte da Plaza de Pío XII começa a zona norte do bairro, que atinge o Parque de Álava e a Plaza del Centenario, que leva ao bairro Amara Viejo e ao complexo Ensanche, que se estende desde a Plaza de Buen Pastor até este setor de Amara Nuevo, que apresenta características semelhantes às do resto do Ensanche, mas com maior degradação morfológica e funcional, com presença de blocos menores e irregulares. O eixo deste setor é formado pelas ruas Easo, Urbieta e Prim, e, como área aberta, tem o Paseo del Árbol de Guernica, seguindo o curso do rio Urumea.

O complexo sul do bairro Amara Nuevo completa-se com a zona desportiva de Anoeta, os jardins da Plaza de Pío XII, a igreja da Sagrada Família e o complexo da subdelegação do Governo, Instituto de Educação Secundária, outros centros educativos e o Rodoviária, ao lado do Hotel Amara Plaza. Em Anoeta destaca-se a área desportiva.

No chamado Apendix de Amara (Amara-Osinaga) desenvolvem-se edificações em quarteirões destinados a habitação. Existem também “usos terciários” no “piso térreo”, além do centro comercial ARCCO.

Seguindo o percurso do Urumea, desde o bairro Amara, chegamos ao grupo formado por Loyola e Txomin-Enea, onde encontramos um pequeno setor de moradias, memória de uma tentativa de criação de uma cidade-jardim, o quartel do Exército, o casas militares, a área habitacional dispersa de Txomin-Enea e o agrupamento desordenado de Loyola.

Em outros setores da cidade (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, etc.), há fortes contrastes entre dispersão e concentração. Predominam as habitações de baixa qualidade, os grandes quarteirões, as más comunicações e acessos, a escassez ou ausência de espaços livres, a fragilidade dos serviços, etc., com elevada densidade populacional, embora nos últimos anos tenha melhorado notavelmente em tudo o que diz respeito a equipamentos e Serviços.

Na área de Intxaurrondo e Alza, devemos mencionar o desenvolvimento de uma importante “zona residencial” em Baratzategi e Bustintxulo (Intxaurrondo-Sur), bem como o centro comercial Garbera.

Áreas morfológicas de Donosti

Vamos referir-nos a seguir ao estado físico dos edifícios, o que, juntamente com o anterior, nos permitirá constatar o grau de homogeneidade das diferentes Áreas Morfológicas da cidade.

A Vila Velha é claramente uma área de conservação morfológica, embora tendendo para uma certa revitalização das suas funções que não deteriore o valor histórico e sentimental desta unidade.

Dentro deste grupo de áreas de conservação, embora por outras razões (beleza da paisagem, espaços recreativos, etc.), incluímos os setores de Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta e Zorroaga – Miramón, embora em nos quatro primeiros, houve um processo de renovação bastante rápido com o desaparecimento de mansões ajardinadas que foram substituídas por complexos residenciais mais altos e mais densos.

Existem áreas em El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros e outros bairros periféricos, nas quais os antigos edifícios, oficinas e pequenos armazéns industriais foram ou estão sendo substituídos por novos edifícios residenciais. Estamos, assim, perante um processo de reabilitação de áreas degradadas.

Existem também zonas muito degradadas em que não foi iniciado qualquer processo de reabilitação.

Na Avenida de la Libertad, assistiu-se a um acelerado processo de renovação morfológica, com o aparecimento de habitações de luxo e edifícios para bancos, escritórios, etc.

Nos antigos terrenos ocupados pela Plaza de Toros, também houve um processo de renovação e transformação acelerada, formando o que se chama de New Gros. Foi assim que uma série de blocos residenciais e estabelecimentos comerciais foram construídos. Nesse mesmo sentido, houve processos acelerados em Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 e 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha e outros pequenos setores do periferias dos bairros.

Logicamente, esses processos têm mais ou menos dinamismo, em relação ao desenvolvimento geral do Centro, da Cidade Central e das inter-relações e interdependências que ocorrem ao longo do complexo formado por San Sebastián e sua Área Periférica.

O modelo urbano de San Sebastian

Com esta denominação referimo-nos a uma aproximação à realidade morfológico-funcional do complexo urbano que forma a capital guipuzcoana e uma série de municípios próximos, alguns deles formando uma conurbação com Donostia, que ocupam um setor da costa, entre as baías da Concha e Pasaia, e de Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun e Regata de Añorga.

Este modelo urbano não aparece isolado, mas faz parte, desde o processo inicial de sua formação, de uma unidade superior: a Região Urbana de Guipúzcoa. Na nossa província encontramos uma complexa malha de quintas dispersas, pequenas áreas rurais, que se distribuem por toda a geografia guipuzkoana, numa paisagem semifechada e orientada, que pouco a pouco vai dando lugar a uma certa originalidade à medida que o fenómeno urbano se desenvolve. indústria e o processo de urbanização.

Podemos considerar Guipúzcoa como um espaço organizado por San Sebastián com sua Área Periférica, dentro do subsistema marítimo, como uma região nodal do sistema urbano basco-periférico como um todo.

A capital guipuzcoana é um município muito dinâmico se considerarmos todos os municípios da província, aumentando a sua centralidade em resultado do aumento da concentração de bens e serviços. No entanto, este aumento, que é considerável no que respeita à província, não se verifica nos municípios imediatamente periféricos, que começam a acolher funções comerciais típicas da Cidade Central.

Este modelo urbano, com suas formas, usos do solo, equipamentos, infraestruturas, atividade socioeconômica, fluxos, etc., foi configurado através de diferentes etapas:

1) Até meados do século XII, predominou o caráter rural.

2) De meados do século XII ao início do século XV, com a fundação da capital e a sua consolidação como primeiro núcleo urbano da região, a sua fortificação, aumento demográfico e domínio de grande área municipal e desenvolvimento da rede comercial e rodoviária portuária.

3) Desde o início do século XV até o final do século XVIII, destacam-se o papel militar da cidade e o declínio de seu poder econômico, a redução de seu mandato municipal, o crescimento dos subúrbios de Antiguo, San Martín e Santa Catalina e obras de ampliação do porto.

4) Desde o início do século XIX até à demolição das muralhas em 19, fase em que destacamos o incêndio de 1863, as obras de reconstrução em 1813, o início do turismo em 1816, a inauguração da autoestrada N-1845 em 1, e a capital de 1847.

5) De 1864 a 1955, com o prolongamento de Cortázar até a Avenida, o prolongamento sul, o prolongamento leste, a evolução de outros bairros, a ocupação de parte da Vega del Urumea, o crescimento geral de todo o complexo urbano central e periférico, e o Plano Geral de 1950.

6) De 1956 até hoje, com a Lei de Terras, o Plano Geral de San Sebastián de 1962 e outros planos nos municípios da periferia, o Plano de Ordenamento Urbano de Guipúzcoa de 1966, a Lei de Ordenamento do Território de 1990 e suas Diretrizes de 1994, o Plano Geral de Donostia de 1995, a formação de periferias urbanas, áreas funcionais e o processo de configuração de uma Área Metropolitana, com o eixo Donostia-Baiona.

As unidades do modelo urbano são as seguintes:

* Cidade Central com o Distrito Central (CBD) e a Área Complementar.

* A Área Periférica com o Corredor Submetropolitano e os Corredores Suburbanos.

A cidade de San Sebastián-Donosti

O eixo principal do Bairro Central é a Avenida de la Libertad, estendendo-se deste eixo ao Boulevard e à Plaza del Buen Pastor. Nesta área, destaca-se a Plaza de Guipúzcoa com o Palácio do Conselho Provincial. Estamos na zona de atividade mais representativa e oficial da cidade, com significativa atividade financeira e comercial.

A Área Complementar tem um caráter heterogêneo, com serviços e atividades que giram em torno da função de Distrito Central, contando também com uma importante presença da atividade residencial. Nesta área temos os setores oeste e sul do Ensanche, que fazem parte do Centro, Miraconcha , Aldapeta , Aiete , Munto , Bera-Bera , Etxadi , Ondarreta, Igeldo , el Antiguo e Benta Berri, como extensões do oeste setor, e Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria e Miramón, como extensões do setor sul. Além disso, existem as áreas da Cidade Velha, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia e Mundaiz.

As demais unidades urbanas estão inseridas no que chamamos de Área Periférica, na qual diferenciamos entre o Corredor Submetropolitano, com maior densidade e continuidade urbana, e os Corredores Suburbanos, que apresentam menores características de densidade e continuidade urbana.

No Corredor Submetropolitano temos Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo e os municípios de Pasaia, Lezo, Rentería e Oiartzun.

No Corredor Suburbano Sudeste, temos Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani e Urnieta. Por outro lado, no Suroriental-Occidental temos Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil e Andoain.

A área periférica de Donosti

Em primeiro lugar, deve-se notar que Guipúzcoa é um território no qual encontramos uma complexa malha de povoados dispersos, pequenos núcleos rurais e uma rede de cidades e aldeias, que se distribuem por todo o seu território em uma paisagem fortemente impactada pelo fenômeno urbano-industrial . , com o que pode ser definida como uma Região Urbana.

Ao longo desta área existe um certo equilíbrio na distribuição espacial da população e dos centros urbanos, mas com graves problemas urbanísticos e ambientais, tanto nos seus centros históricos como nas suas periferias, bem como ao nível das infraestruturas e equipamentos.

O quadro urbano, desenvolvido no litoral e nos vales, deu origem a numerosas conurbações, ou seja, dois ou mais núcleos que crescem separadamente acabam por se juntar a um complexo urbano, como é o caso de San Sebastián e sua Zona Periférica; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; etc

As Regiões de Donostia-San Sebastián e Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) configuraram o que podemos chamar de Área Metropolitana, que apresenta como características a existência de um núcleo principal ou Cidade Central com sua área de influência, uma concentração significativa de população com postos de trabalho nas Regiões, predominância de actividades terciárias, relações de interdependência entre os diferentes núcleos, elevado grau de inter-relação nas comunicações económicas e sociais e existência de um sistema de transportes e comunicações suficientemente desenvolvido para manter as relações entre a Cidade Central e sua área de influência, ao mesmo tempo em que facilita sua conexão com outros sistemas urbanos próximos.

Já comentamos anteriormente que San Sebastián é um município com alta centralidade. No entanto, os municípios de sua Área Periférica, como Rentería e Hernani, mantêm sua posição funcional em relação à capital; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain e Lasarte-Oria aumentam progressivamente a sua centralidade; no entanto, em Lezo e Oiartzun vemos que a dotação terciária não aumenta (com exceção dos hipermercados), correlativamente com a população.

Toda esta Zona Periférica tende a aumentar a concentração de bens e serviços, face ao aumento da população. Ao considerar a primazia, pode-se observar como o município de Donostia tende a diminuir, enquanto a periferia aumenta moderadamente.

Integração de Donostia-San Sebastian no resto da periferia

Por Sistema Urbano entendemos um conjunto de cidades com suas características, mais as relações entre cidades, entre cidades e suas características e entre as características.

Com a palavra relações nos referimos às possíveis inter-relações, interconexões, interdependências e interações que podem ocorrer no Sistema como um todo.

No País Basco foi-se progressivamente constituindo o que hoje denominamos de Sistema Urbano, integrando-se Guipúzcoa como Região Urbana com os seus Municípios e Áreas Funcionais.

Como determinantes históricos da formação do Sistema Urbano Basco temos a fundação das vilas medievais e o impacto da industrialização nas províncias costeiras.

Na atualidade, encontramos no Sistema Urbano Basco uma estrutura demográfico-espacial com pouco destaque, encabeçada por Bilbau e seguida pelas Comarcas ou Áreas Metropolitanas de San Sebastián, Pamplona, ​​Vitória e Bayona. Além disso, podemos diferenciar um subsistema costeiro, no qual se encontra Guipúzcoa juntamente com a Bizkaia e a costa Laburdi, e um subsistema interior com as terras de Álava, Navarra, Benabarra e Zuberoa.

No subsistema litoral, destaca-se a forte concentração da Área de Bilbau e Baiona, face à dispersão guipuzcoana de núcleos médios e pequenos, o que garante um melhor equilíbrio em termos de relações, ligações, ordenamento do território, desenvolvimento das regiões e políticas de Planeamento do Território.

Devemos também considerar os Eixos de Desenvolvimento que estão se formando, como é o caso de Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; o da Biscaia-Cantábria; Álava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarra; e Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, que por sua vez se relacionam com os grandes Eixos como o Arco Atlântico, Vale do Ebro-Costa do Mediterrâneo, ou a N-1 rumo às terras de Castilla-León, Madrid, Extremadura e Portugal.

Dentro deste Sistema, Guipúzcoa ocupa um lugar estratégico no que diz respeito às relações com o espaço urbano europeu, através de conexões com a costa Laburdi, presidida por Baiona, que forma uma importante conurbação, e relações com o resto da Comunidade Autónoma e com Navarra para o eixo do Ebro. A província de Guipúzcoa, com seu tradicional dinamismo e equilíbrio territorial, representa uma contribuição muito importante para todo o Sistema Urbano Basco, para manter seu dinamismo, atrair investimentos e melhorar a qualidade ambiental, Ao mesmo tempo, os limites administrativos estão sendo melhorados conseguir espaços regionais integrados nos grandes sistemas urbanos europeus, que atualmente evoluem muito rapidamente, e corre-se o risco de permanecer na periferia dos mesmos.

Em Guipúzcoa, destaca-se o papel da Área Metropolitana Donostia-San Sebastián, que se estende até Irún-Hondarribia, com importantes áreas residenciais, comerciais e industriais. Por outro lado, a autoestrada de ligação com Pamplona reforçou as relações com Navarra e o Vale do Ebro.

Donostia-San Sebastián e sua Área Periférica é um espaço urbano contínuo que se conecta com o litoral de Laburdi, sendo um elemento chave do Sistema Urbano Basco e estando na fase metropolitana. A capital juntamente com Rentería, Pasaia e Lezo formam uma conurbação, que se a unirmos com Irún-Hondarribia e a costa Laburdi constitui o Corredor Donostia-Baiona. Eles são seguidos em importância por Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta e Astigarraga. A especialização funcional, mais do que as relações de dependência, é o que estabelece o grau de relacionamento entre os centros urbanos.

Apesar da elevada densidade (1,007 hab./Km2), a distribuição espacial da população é bastante equilibrada, com crescimento lento, sendo o espaço urbano mais desenvolvido no setor terciário da Comunidade Autónoma, ocupando 58% da população ativa. O setor da construção ocupa 6%, a indústria 33% e o setor primário 3%. Em suma, a capital de Guipúzcoa se destaca por suas funções financeiras, de seguros, de serviços pessoais e de transporte, distribuindo-se pelos centros da periferia (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta e Usurbil), portuários, industriais e pequenos setores comerciais. .

Finalmente, deve-se notar que este conjunto também influencia a área de Orio, Billabona – Zizurkil-Aduna e noroeste de Navarra.

Origem e fonte: Sr. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIA E HISTÓRIA DE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Dicas e aspectos práticos na hora de comprar uma casa em San Sebastia-Donosti 

Quais são os impostos na compra de uma casa em San Sebastian? 

Casas de revenda

O Imposto a pagar é o “Imposto sobre Transmissões Patrimoniais”, que é o seguinte:

• 7%: Transferência de bens imóveis
• 4%: Transmissão de casas
• 5%: Transferência de residência habitual
• 4%: Transmissão de animais e bens móveis

Novos edifícios/casas

São pagos os seguintes impostos:

• • IVA: 10%
  • AJD: 0.5%

Outros aspectos legais na compra de casa em San Sebastian – Certificado de habitação

• A licença de ocupação do vendedor não é necessária. Anos atrás, no País Basco, o velho “Certificado de Habitação” concedida pelo governo regional foi anulada, sendo substituída pela “Licença de Primeira Ocupação” atualmente emitida pelas prefeituras/prefeituras em casas novas.
• Aconselha-se confirmar junto da Câmara Municipal que não existem infrações urbanísticas na construção, e que o imóvel não é considerado “arruinado”.
• Em prédios Urbanos, é necessário confirmar que o prédio passou pelo ITE (“Inspeção Técnica Predial”) que é passado a cada 10 anos a partir dos 50 anos.
• Cadastro: O País Basco tem sua própria organização cadastral, que é acessada de forma diferente do resto do Estado.
• Valor Fiscal: O registo cadastral do imóvel indica e confirma o seu valor fiscal

Processo e requisitos para obter registro de licença turística em Donosti-San Sebastian

De acordo com o disposto nos artigos 8 e 9 do Regulamento Urbano Geral do Plano Geral de Urbanismo de San Sebastián, o uso urbano da habitação turística constitui um uso terciário e dentro dele constitui um uso hoteleiro. Por seu turno, o arrendamento de quartos em residência habitual para utilização turística constitui uma utilização equiparada à habitação residencial.

Não pode ser desenvolvida a utilização de habitações turísticas ou o aluguer de quartos em residência habitual para utilização turística em habitação de protecção pública e alojamento de dotação.

O pedido de habitação para arrendamento turístico é feito por DECLARAÇÃO RESPONSÁVEL, devendo ser registado como tal. Uma vez concluído o seu registo, aparecerá no CENSO DE HABITAÇÃO TURÍSTICA DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Distribuição de zonas para regulamentação de aluguel turístico em Donosti

Acesso aos regulamentos :

O uso turístico de San Sebastián é dividido em três zonas :

• Zonas A (zonas saturadas) . Nas zonas A ou zonas saturadas, as implementações de aproveitamento urbano de habitação turística são totalmente proibida, bem como o aluguer de quartos em residência habitual para utilização turística. Não serão afetados pela declaração de área saturada os imóveis que antes da entrada em vigor desta Portaria tenham autorização ou tenham registrado a devida comunicação prévia em que seja emitido laudo urbanístico favorável nos termos da regulamentação aplicável à época. .
• Zonas B (zonas de alta demanda) .: Nas zonas B ou zonas de grande procura, especificadas nos planos desta Portaria, o ocupação parcial de prédio residencial para uso como habitação turística será permitido de acordo com os seguintes critérios gerais:

1. a) No térreo , o uso urbano de habitação turística será permitido nos casos e condições de implementação do uso de habitação no mesmo estabelecido no Plano Geral de Ordenamento Urbano e na Portaria Municipal que regula a implementação do uso de habitação em diferentes planos de edifícios de habitação , bem como divisões habitacionais pré-existentes.
2. b) No primeiro andar, ou assimiláveis, será permitido o uso urbano de habitação turística com acesso comum à habitação quando a sua área útil somada às restantes utilizações não residenciais do edifício, com acesso comum à habitação, seja igual ou inferior a 250 metros quadrados úteis em todo o edifício, devendo ainda cumprir as condições de implantação da utilização habitacional estabelecidas no Plano Geral de Ordenamento Urbano e na Portaria Municipal que regula a implantação da utilização habitacional em diferentes pisos de edifícios de habitação, bem como a divisões habitacionais existentes.
3. c) Nos andares superiores situadas por cima das anteriores, será admitida habitação turística com acesso comum às habitações, desde que nenhuma das situadas abaixo dela se destine ou se preveja destinar a habitação, pelo que todos estes pisos devem ser destinados a outros tipos de usos autorizados que não sejam residenciais e que sua área útil somada aos demais usos não residenciais do edifício, com acesso comum, seja igual ou inferior a 250 metros quadrados úteis em todo o edifício m² (u) limite de 250 metros quadrados úteis de usos não residenciais com acesso comum às habitações não for ultrapassado em todo o edifício, será admitida uma única habitação turística com acesso comum às habitações sem aplicação do requisito da sua inexistência. ou habitação projecta-se abaixo do solicitado para habitação turística em pisos superiores em edifícios com um mínimo de 7 pisos (B+6) e outra habitação turística por cada 6 pisos adicionais, a situar-se em qualquer um dos pisos adicionais.

• Zonas C (zonas com possibilidade de aumentar a oferta de alojamento turístico) . Nestas zonas C, com possibilidade de aumentar a oferta de alojamento turístico, para a Zona B, duas casas turísticas em pisos superiores em edifícios com um mínimo de 7 pisos (B+6 ); e mais duas casas para cada 6 andares adicionais a serem localizadas em qualquer um dos andares adicionais.

 Tais licenças produzirão efeitos desde que, nos casos anteriores, não seja excedido em todo o edifício o limite de 350 metros quadrados úteis para usos não residenciais, incluindo habitação turística, de acesso comum, nem o limite de metros quadrados úteis para usos não residenciais. usos residenciais. residenciais excluindo as de habitação turística, com acesso comum às casas.

Quatro tipos de alojamento turístico para licença turística em Donosti

Desta forma, de acordo com a Lei 13/02016, de 28 de julho, sobre o Turismo no País Basco, a Câmara Municipal de Bilbao agrupará as diferentes modalidades que abrange, concentrando-as em quatro categorias diferentes:

• Quartos Turísticos : Neste tipo de alojamento, o titular da licença de atividade turística deve estar registado na casa (deve residir permanentemente) em que os quartos são disponibilizados para aluguer turístico. A utilização do domicílio está sujeita às mesmas condições ou possibilidades permitidas no caso de utilização exclusivamente residencial, não podendo a mesma pessoa, em caso algum, oferecer quartos em mais do que um domicílio.
• Habitação Turística : são os que se dedicam integralmente a fins turísticos, devendo estar localizados em edifícios de uso residencial e exclusivamente nos primeiros andares do mesmo -ou em andares superiores, desde que localizados abaixo das casas e com acesso independente. a estes da via pública.
• Hotéis, albergues ou pensões : Eles permanecem equiparados ao Uso de Equipamentos e seu regulamento permanece nos mesmos termos em que atualmente é autorizado, de acordo com os regulamentos do Plano Geral de Planejamento Urbano sobre sua localização - e do PER do Casco Viejo e PERRI de Bilbao la Vieja no caso de serem implementados nessas áreas.
• Apartamentos turísticos e apart-hotéis : de acordo com a descrição contida na Lei 13/2016, de 28 de julho, sobre o Turismo no País Basco, são considerados apartamentos os que não só têm um quarto, mas também um banheiro e cozinha. Este conjunto de estabelecimentos turísticos – para além das condicionantes impostas pelo ordenamento municipal para as utilizações hoteleiras em geral – estará sujeito ao cumprimento das especificações técnicas relativas à iluminação, ventilação e demais condições higiénico-sanitárias exigidas para os quartos das habitações convencionais.