Enxada para comprar em Lliria - Aspectos legais a considerar

Este é um estudo feito pelos nossos arquitetos a respeito de uma área onde existem mais de 50 urbanizações “não consolidadas”: Lliria

Lliria é uma das cidades mais importantes nas áreas rústicas de Valência. O município de Llíria, com 229.82 km², é um dos maiores da Comunidade Valenciana e apresenta uma paisagem contrastante entre uma zona montanhosa que pertence aos primeiros contrafortes da Serra Calderona e a zona de pomar na margem esquerda do rio Turia.

Do ponto de vista “urbanístico”, Lliria é especialmente importante porque, nesta área, desenvolveu-se um número extraordinário de urbanizações no passado, que não foram concluídas.

Existem mais de 50 Urbanizações em Lliria. Alguns deles:

UE 17 A – SANT GERARD	UE 30 – MONT-JARQUE
UE 17 B – CLOTXA DEL COSÍ	UE 31 – MONT-JARQUE
UE 18 – MONTEBLANCO	UE 32 – MONT-JARQUE
UE-19 A – OASI DE S. VICENTE	UE 33 – VERGER DE SANT MIQUEL
UE 19 B – SANT VICENTE	UE 34 – JARDÍ DE LAURO
UE 20 – EL REGALÓN	UE 35 – LA CANYADA DE CONFITES
UE 21 – EL CARAMELLO	UE 36 – SAFAREIG – CONFITES- EL SECANET
UE 22 – EL CARAMELLO	UE 37 – LA MAIMONA – CORRAL D'ALBERT
UE 23 – EL CARAMELLO	UE 38 – PUIG ILOS
UE 24 – EL CARAMELLO	UE 39 – CORRAL DE LA MARQUESA
UE 25 – EL CARAMELLO	UE 40 - FORMIDÁVEIS
UE 26 A – LA XELVANETA	UE 41 – SAFAREIG
UE 26 B – LA XELVANETA	UE 42 – SAFAREIG
UE 27 A – XELARDO	UE 44 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 27 B – XELARDO	UE 45 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 28 – LA CANYADA DE TELLO	UE 46 – ALT DE LA BOTIGUETA
UE 29.A – EDETA	UE 47 – LA SIMA
UE 29.B – EDETA	UE 48.1 – MONTECOLLADO
UE 48.2 – MONTECOLLADO	UE 50 – MAIMONA-CONTIENDA
UE 56 – TOS PELAT

 

Destas urbanizações, apenas 6 foram concluídas e finalizadas, e as restantes não estão concluídas porque o plano de urbanização não foi emitido.

I.- URBANIZAÇÕES CONCLUÍDAS E CONSOLIDADAS:

• Vall de Lliria, Montejarque
• Xelardo,
• São Geraldo,
• Puchilis
• Verger de São Miguel

Com apenas dois pontos para completar:

• Instalação de coletor de esgoto para conexão com Usina de Depuração
• Melhoria da infraestrutura elétrica

Essas melhorias serão pagas pelos proprietários, mas o custo não será muito alto.

Os imóveis nestas urbanizações podem ter certificado de habitação, sempre que:

• Existe um Certificado de Habitação existente
• A construção não tem multas por qualquer extensão ou modificação adicional da construção inicial,
• e que os medidores de direitos de construção do terreno não sejam ultrapassados.

II.- URBANIZAÇÕES INCOMPLETAS:      O resto

Nas restantes urbanizações:

• O plano de urbanização não é criado, nem desenvolvido. Isso significa que não há nenhuma garantia da administração de respeitar a real divisão das parcelas. O espírito da Câmara Municipal é “respeitar” as divisões existentes, e “respeitar” as construções existentes. Eles não têm intenção de causar danos e afetar os atuais proprietários com perdas de suas terras ou suas construções. Mas, se um Plano for definitivamente aprovado, então, as linhas de parcelas dos lotes serão as marcadas no plano, o que pode fazer, ou não, coincidência com a atual divisão e tamanho dos lotes, cabendo aos proprietários obrigados a adaptar suas propriedades a essas divisões.
• Infraestrutura de urbanização: Elementos de urbanização como: Iluminação pública, áreas de pedestres, asfalto, ruas, estradas, ligações internas de esgoto (da casa para a rua), infraestrutura externa de esgoto (da urbanização para rede), etc, não é feito, ou não é totalmente executado. Significa que, caso seja aprovado um plano de urbanização, este estabelecerá as infra-estruturas necessárias à conclusão da urbanização, sendo que as obras a desenvolver serão pagas pelos proprietários da urbanização proporcionalmente à dimensão dos seus lotes. ou tamanho das construções. Como, quanto pode ser?. Ninguém sabe, porque vai depender de um plano futuro, e das exigências desse plano, que não existe no momento.

Apesar de existirem alguns planos de urbanização (chamados PAIs), a maioria deles está em suspenso e não validada por uma lei regional recente de 2014. Assim, novos devem ser apresentados conforme a lei mudou em 2014.

• Elétrica e água: Existem algumas ligações de água e electricidade, mas são muito fracas. O aumento da potência elétrica até, no mínimo, 5,75 KW é mais do que recomendável para garantir fornecimento suficiente aos compradores no futuro.
• As construções existentes serão obrigadas a:
  • Ter ligação interna de esgoto (mesmo que não haja rede de esgoto na área). Isso significa que a propriedade deve ter todas as tubulações e estrutura para estar pronta para conectar a propriedade ao esgoto da rede quando este chegar à urbanização.
  • Possui fossa séptica com sistema de oxidação total.

Seguindo a normativa vigente, não é possível construir qualquer edifício nestas urbanizações. Provavelmente nem as casas, nem as piscinas, foram construídas com licença de construção. A consideração da Câmara Municipal a este respeito é que, pelo facto de se tratar de um edifício antigo, as construções estão legalmente consolidadas à época, embora não cumpram os normativos. Assim, do ponto de vista legal, não existem actualmente quaisquer multas a afectar o imóvel, pelo que não existem quaisquer acções que a Câmara Municipal possa tomar contra este imóvel devido à sua antiguidade.

Também, por este facto, a Câmara Municipal poderá respeitar as construções existentes, mas não podem ser estendidos. Assim, novas construções na propriedade não podem ser construídas. A Câmara Municipal permite reformas internas neste tipo de imóveis, mas não ampliações, nem construções de outros edifícios como garagens, etc.

Mas, devido ao facto de o imóvel estar fora de norma, a Câmara Municipal não aprovará uma licença para reformar partes estruturais essenciais do edifício como fundações, telhado, etc. A Câmara Municipal admitirá “reformar” a casa existente, e “reparar” a estrutura existente, mas não “retirar” das peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de haver um “incêndio”, ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Câmara Municipal não pode dar o direito de “reconstruir” o imóvel. Assim, como conclusão, a Câmara Municipal permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de caixotes, fundações, mudança de telhado, etc.

Consequências de casas consideradas “fora de normativas”:

• Se as construções não forem penalizadas em 15 anos, não será possível ser penalizada posteriormente ou demolida pelo sistema espanhol. É legalmente consolidado pelo tempo.
• As construções existentes são respeitadas em seu tamanho, mas não é possível construir um novo elemento de construção ou mesmo estender os existentes.
• Além disso, devido a esse fato, a Prefeitura respeita as construções existentes, mas não pode ser ampliada. Portanto, novas construções na propriedade não podem ser construídas.
• A prefeitura permite reformas internas nesse tipo de propriedade. Porém, devido ao fato de a propriedade não ser normativa, a Prefeitura não aprovará uma licença para reformar “partes estruturais essenciais” do edifício, como fundações, telhados etc. A Prefeitura admitirá que “reformará” as casa e “reparando” a estrutura existente, mas não “remova” as peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de um “incêndio” ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Prefeitura pode não conceder direitos para “reconstruir” a propriedade. Assim, como conclusão, a Prefeitura permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de vigas, fundações, troca de telhado etc.
• O imóvel recebe a consideração de “fora de norma” quando não foi penalizado durante os 15 anos após a construção. Para isso, é necessário um atestado da Câmara Municipal para verificar este ponto. Chama-se “Certificado de não infração”, e já solicitamos este certificado, mas o Tow Hall pode levar em média de 4 a 8 semanas para produzir esse documento.
• A propriedade não tem "Certificado de Habitação ”. Para sua informação, este é um documento emitido pela Prefeitura onde eles confirmam que o imóvel atende aos requisitos de habitação. Este documento também é necessário para conectar água e eletricidade na propriedade e fazer as alterações dos contratos de água e eletricidade em seu nome. Isso é explicado abaixo.

Como a propriedade está “fora de norma”, então, não há certificação de habitação nesta propriedade. Para obter este documento, será necessário concluir os trabalhos de urbanização para toda a urbanização e legalizar as casas existentes.

MUDANÇA DA NORMATIVA: POSSIBILIDADES PARA LEGALIZAR AS URBANIZAÇÕES?

Em 2014-2019 foi implementada normativa recente que obriga os proprietários e Câmaras Municipais da Comunidade Valenciana a “resolver” a situação existente nestas urbanizações.

Basicamente, o que a lei diz é que deve ser estudado cuidadosamente que tipo de infraestrutura urbana deve ser desenvolvida na urbanização para que ela seja considerada “completa”.

Por exemplo, se for necessário aumentar estradas, melhorar asfalto, áreas de pedestres, melhor conexão de água e energia elétrica e esgoto.

A lei diz que, se as casas da região forem melhoradas com as obras de urbanização exigidas por normativo, terão os seguintes benefícios:

•  A casa será considerada uma casa “totalmente legal”, portanto, não será mais considerada “fora do normativo”; portanto, será permitida a reconstrução das construções existentes, reformas estruturais, etc.
• A propriedade terá o Certificado de Habitação

Obviamente, as despesas e os custos das melhorias da urbanização serão pagos pelos atuais proprietários.

Portanto, nossa recomendação quando você estiver em processo de compra de uma casa em Lliria, ou em qualquer uma das áreas circundantes como Olocau, Montroy, Montserrat, Villamarxant, Godella, etc., é obter aconselhamento jurídico adequado de advogados especializados em construção.