Os advogados da TLA estão há mais de 20 anos lidando com transações e casos de propriedades em áreas de terrenos rústicos em todo o território espanhol. Da Catalunha (Tarragona e Barcelona), Região de Valência (Castellón, Valência e Alicante - Costa Blanca), Maiorca e Ibiza, Murcia, Almeria (Vale de Almanzora) e Málaga.

Fruto da nossa vasta experiência, e do reconhecimento de diferentes normativas regionais, preparámos alguns dos aspectos a considerar na compra/venda de imóveis tanto em terrenos urbanos como rústicos (campo), com especiais considerações aos problemas que recomendamos. o que você deve evitar ao comprar propriedades na Espanha.[/vc_column_text][vc_column_text]Por isso, seja gentilmente convidado a encontrar abaixo alguns dos problemas comuns que podem afetar a consideração legal de propriedades e construções na Espanha:

 

Legalização de construções em Espanha. Aspectos gerais

Preciso de uma licença de construção para reformar minha casa?

Sim, você precisa de uma licença de construção para reformar sua casa. O tipo de licença necessária para essas obras depende das obras a serem feitas com a reforma.

Licença de Obras Menores - “licencia de obra menor”: Isso é necessário para mudanças de uso dos quartos e distribuição de paredes, etc. Para obter essa licença, não é necessário um projeto de um arquiteto, pois pode ser aplicado por particulares, apenas explicando os trabalhos e avaliando-os a pagar. As taxas.

Para uma melhor compreensão, essa licença é aplicada quando os trabalhos a serem realizados na propriedade não afetam a infraestrutura essencial da propriedade, como a troca do telhado, as barras de apoio ou a estrutura do edifício ou as escadas internas.

Casos normais em que essa licença é necessária: Reforma do telhado (não para alterá-lo completamente, apenas para renová-lo). Aqui estão alguns casos para solicitar esta licença:

• Para construir garagem, galpão ou armazém
• Para construir uma cerca
• Para construir uma piscina (dependendo da área)
• Para construir um curral, etc.

Observe os casos descritos e as condições para obter a licença podem variar substancialmente de uma zona ou região para outra.

Licença de Obras Principais - “licencia de obra mayor”: É a mesma licença solicitada para construir uma casa, explicada na seção “Construção em terrenos rústicos” e “Construção em terrenos urbanos”. Essa permissão é necessária quando os trabalhos a serem executados nas construções afetam as partes essenciais do edifício e requer um projeto de arquiteto. Por exemplo, para construir uma extensão da casa (como uma nova sala) ou para trocar o telhado.

• Para mudar completamente o telhado
• Para construir uma nova sala estendendo a construção
• Para construir uma garagem com azulejos e concreto
• Para construir um segundo andar
• Para construir uma piscina (dependendo das áreas e regiões), etc.

 Taqui não está título de propriedade ou “escritura”para o terreno, ou a extensão ou limites do terreno não estão corretos

Podemos descobrir frequentemente que não há escritura (títulos de propriedade) para algumas propriedadese você precisa estabelecer seu direito à propriedade por meio de um processo conhecido como "Expediente de dominio" ou "acta de notoriedad". Isso é complexo, envolvendo a publicação de sua reivindicação no Boletín Oficial da Provincia. A diferença entre os dois processos é, principalmente, que o “expediente de domínio” é realizado normalmente nos Tribunais, e o “acta de notoriedad” é um processo realizado em frente ao notário da região. Não é necessário dizer que a “acta de notoriedad” é sempre mais recomendável porque é um processo mais curto, mais barato e mais rápido que o outro. Geralmente, o "expediente de dominio" é usado quando a situação da terra e a propriedade está em disputa com os vizinhos ou não é clara. E a “acta de notoriedad” é usada quando a propriedade é bem conhecida e há problemas de limites ou tamanho da propriedade.

Então, você precisa garantir que os registros do Registro da Propriedade e do Catastro estejam de acordo e que estejam de acordo com o que o costume local considera serem os limites da propriedade. Você pode construir apenas uma certa porcentagem da área de terra. Você precisa verificar a disponibilidade de serviços públicos - especialmente água e eletricidade. Você precisa verificar os servidumbres de paso (direitos de passagem), pois eles não podem ser bloqueados. Depois de "criar" sua propriedade, é necessário registrá-la pela primeira vez. Para todos esses assuntos, você precisa dos serviços do seu advogado espanhol.

Também é frequente que o tamanho da terra não é o mesmo que o terreno real. Nesses casos, novamente, uma “expediente de domínio” ou “acta de notoriedad” deve ser feita para confirmar quais são os limites reais da terra e para atualizar tanto o catastro espanhol quanto o registro de terras espanholas.

O que fazer quando a casa não está registada na escritura? 

Às vezes acontece que a própria casa (construção) não pode ser registrado, por razões históricas ou porque quem a construiu queria evitar impostos e despesas de registro. Geralmente, nesses casos, tudo o que aparece no registro predial e na documentação oficial é a terra.

Em alguns outros casos, a construção é registrada (aparece nas escrituras e no cadastro), mas não como uma “casa”, talvez como depósito ou galpão (“albergue” ou “almacén”) ou alguma outra construção semelhante . Isso não é suficiente para que a construção seja legalmente declarada como “casa”. Essa situação deveria ter sido destacada na fase de pré-contrato, como deve ficar claro na nota simples.

Nesses casos, antes de comprar o imóvel, o seu advogado espanhol - ou o fornecedor - deve registrar a casa pela primeira vez, se ainda não estiver registrada, ou como uma “casa2, se tiver sido registrada, mas como qualquer outra construção semelhante. (galpão, armazém, etc). Isso é feito pelo que é chamado de “Declaração de obra nova” (declaração de novos trabalhos). E isso deve ser feito mesmo que a casa esteja lá por centenas de anos, porque, de acordo com o Registro, esse é um primeiro registro, ou pelo menos o primeiro registro como uma casa.

A “declaração de obra nova” (DON) é um processo de inscrição de um edifício ou construção no registro de terras. O processo é muito semelhante ao de quando a casa é nova, as diferenças são os documentos exigidos e são reduzidas à elaboração de uma ação do notário espanhol, na qual o novo edifício é declarado com a descrição adequada dos quartos, serviço, tamanho e medidas, planos, etc.

Se a casa foi construída recentemente (geralmente menos de 4-8 anos, dependendo da área), os documentos são exatamente iguais aos considerados como se a casa fosse nova, e são os seguintes:

• As obras da terra em seu nome - Para provar a propriedade da terra.
• O projeto de construção do seu arquiteto - Para comprovar o tamanho, a descrição etc. da casa e do prédio.
• A licença de construção - Para comprovar que a propriedade obteve a devida permissão das autoridades espanholas.
• Licença de Obra Final - (CFO) Licence o Certificado Final de Obra - Para comprovar que as Obras na propriedade espanhola estão concluídas.
• Seguro Decenal - Se você finalmente optou por contratar esse seguro. Caso contrário, você deve indicar ao notário que não procedeu dessa maneira, a fim de informar os compradores e obter a confirmação de que eles concordam.
• Certificado de Habitação da Prefeitura - Prova de que as autoridades espanholas consideram o edifício uma “Casa” espanhola.

Mas, se a casa não é nova, é uma casa antiga (mais de 4-8 anos, dependendo da área), os documentos necessários são diferentes. Nesse caso, como a casa espanhola é antiga, será necessário comprovar quantos anos tem. Para isso, existem vários sistemas:

Certificação de idade feita por um arquiteto ou engenheiro ou "Certificado de Antigüedad": Se a casa não for declarada no cadastro predial, nem nos demais registros oficiais, como o Catastro espanhol, alguém deve confirmar a essas instituições qual a idade da construção, qual o tamanho e a descrição (quantos metros quadrados, quantos metros quadrados) muitos andares, quão grande é etc.). Para isso, em algumas áreas da Espanha, é necessário que a propriedade seja inspecionada por um especialista que confirme aproximadamente a idade do edifício com uma pesquisa pessoal feita na propriedade para verificar a propriedade da casa e considerando o restante da propriedade. evidências como registros e registros na prefeitura e outros bancos de dados públicos ou privados.

Embora não seja aplicada pelas leis espanholas para fazer o DON, a certificação do arquiteto deve ser acompanhada pelo desenhos ou planos para a casa, para comprovar as medições. Os planos serão muito úteis no futuro para declarar a casa em outros registros, como o Catastro, ou a Prefeitura.

Algumas pessoas confundem essa certificação com uma “pesquisa” ou com a “avaliação” feita pelo banco para aprovar uma eventual hipoteca. Como você pode ver neste relatório, a certificação de idade do arquiteto (às vezes engenheiros) é medir a casa, detalhar a descrição e também fornecer uma idade aproximada da propriedade. Este certificado é muito específico e é usado declarar expressamente a construção espanhola no cadastro predial com o processo de Declaração de Obra Nueva.

A "pesquisa" é feito por profissionais, que podem ser arquitetos ou não, que apenas indicar a situação da casa e o estado da construção para detectar defeitos na construção, e é usado, principalmente, no processo de compra ou aquisição de um imóvel. De fato, isso é algo que não é usado quando compradores e vendedores são espanhóis, mas é amplamente usado na Espanha quando o comprador é de outras nacionalidades, como o britânico.

E, finalmente, o "avaliação" feita pelo banco hipotecário é diferente da “pesquisa” e da “certificação da idade”, porque é feita por profissionais, geralmente não arquitetos, apenas para "Avaliar" a propriedade. Isso significa que o banco, como credor do empréstimo, deseja saber quanto valor possui antes para fornecer os fundos do empréstimo, principalmente para verificar se a propriedade será garantia suficiente para cobrir o risco e os fundos emprestados.

Certificação de idade pela Prefeitura. ”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Esta é uma certificação emitida pela Prefeitura. Essa certificação não é tão detalhada na descrição da construção quanto a feita pelo arquiteto, mas serve para confirmar ao registro de terras espanhol e ao notário qual é a idade exata ou aproximadamente da construção.

Certificação do Catastro. “Certificado Catastral do Catastro”. Em algumas áreas, o Catastro possui um banco de dados detalhado das propriedades, construção e terreno das zonas rústicas. De tal maneira que, embora o cadastro predial não possa ser informado sobre a existência atual do imóvel, o Catastro, devido à sua atividade “automática” ou “fiscalizadora” (o Registro Predial somente atua quando as partes interessadas informam sobre uma determinada transação , nunca age por sua própria inspeção ou agindo automaticamente), detectou anteriormente a existência da casa e pode confirmar a idade com mais ou menos exatidão. Nesses casos, e dependendo das áreas, notários e registros de terras aceitam a certificação do Catastro como prova da existência e idade da propriedade no processo de DON.

 Em ambos os casos, quero dizer, no caso de uma casa nova ou antiga relativa, os documentos exigidos são fornecidos ao notário, que preparará as ações apropriadas que serão chamadas Declaração de Obra Nova, que deve ser assinado pelo proprietário do terreno. Uma vez que as escrituras sejam devidamente assinadas, essas serão as escrituras atuais da propriedade e as anteriores, que continham apenas a terra, serão canceladas.

Então, depois de ter todos esses documentos, você precisa trazê-los ao notário. O notário preparará as escrituras da construção, e você assine-os. Esse processo é chamado Declaração de Obra Nova. Isto declarará que, sobre o terreno pré-existente, existe agora uma construção, que é uma casa.

Então, você precisará de to levar esses documentos ao Registro de Imóveis para fazer a modificação adequada da inscrição do terreno, agora incluindo a casa, e a casa estará legalmente concluída.

Assim, as despesas do DON serão, principalmente:

• Taxas do notário para preparar as ações DON
• Taxas de registro de terras para inscrever o DON na inscrição da terra
• Imposto do Selo - 1, 1,5, 2% (dependendo da área) da avaliação do imóvel

 Nesses casos, é altamente recomendável negociar com os fornecedores que eles registrem a casa com o DON adequado antes de prosseguir com a venda. De fato, se você estiver recebendo uma hipoteca, o banco não poderá avaliar o imóvel até que a casa seja registrada usando o DON, porque até então (1) ela existe legalmente; e (2) até que seja registrado, não há designação oficial do que é exatamente a propriedade (tamanho, área do terreno e limites etc.). Também não pode concluir uma hipoteca sobre a propriedade que não está registrada. Portanto, neste caso, não há escolha: os fornecedores devem registrá-lo antes que você possa comprá-lo.

O terreno está perfeitamente registrado nas escrituras e a casa aparece, mas sua extensão total não é declarada, ou há outros elementos não declarados nas escrituras, como garagem, piscina, armazéns, etc.

Esses casos são realmente comuns em terrenos rústicos. Estes são os casos típicos em que, em um tempo determinado, alguém inscreveu e declarou a terra e até mesmo a casa, mas não incluiu outras partes da casa ou outros elementos, porque foram construídas depois.

Por exemplo, o proprietário que, depois de comprar a casa, constrói uma piscina ou uma garagem, ou amplia a casa com uma nova sala, ou uma nova varanda, ou um novo piso ou terraço, etc.

Esses casos são extremamente problemáticos, porque o processo de declarar e atualizar as ações com a nova extensão requer um estudo específico do assunto.

Existem tantas probabilidades e requisitos diferentes, dependendo do Qual é o tamanho da terra; Onde está localizada a propriedade (Valência, Almeria, Alicante, Múrcia, Castelló, Granada, Cádis, Málaga, etc.), com diferenças extremamente altas entre regiões e até entre cidades; QUANDO essas extensões foram feitas (4 anos antes, 10 anos, 20 anos) e COMO eles foram construídos (sem licença de construção, com licença de reforma, etc.), que é absolutamente impossível fornecer uma visão geral válida sobre esse assunto que possa servir como guia aos proprietários afetados.

O que é “Fuera de ordenación” para construções em Espanha? 

“Fuera de ordenación” é uma construção VELHA, ou uma parte VELHA de uma construção que foi construída sem licença, não está cumprindo a norma normativa e que não pode ser legalizada.

• Uma construção antiga: a construção deve ser construída mais antes do tempo em que a administração espanhola tiver que reagir contra a construção (demolição + multa).
• Antes de 2014: 4 anos a partir do momento da construção
• Depois de 2014: 15 anos a partir do momento da construção
• Ele não pode obter agora uma licença para legalizá-lo

Consequências positivas:

• Pode ser PATRIMONIALIZADO: pode fazer parte do seu patrimônio ou riqueza pessoal. Pode ser registrado no cartório, obtendo uma hipoteca, vendendo-a, herdada, etc.
• É uma construção que já se encontra legalizada e legalmente consolidada pela época, embora não cumpra com as normativas. Assim, do ponto de vista jurídico, se atualmente não há multas que afetem o imóvel, não há ações que a Prefeitura possa tomar contra esse imóvel devido à sua antiguidade, não podendo ser demolido pela administração.

Consequências negativas:

Além disso, devido a esse fato, a Prefeitura respeita as construções existentes, mas elas não podem ser ampliadas. Portanto, novas construções na propriedade não podem ser construídas. A Prefeitura permite reformas internas neste tipo de propriedades, mas não extensões, nem construções de outros edifícios, como garagens, etc.

Mas, devido ao fato de o imóvel estar fora do normativo, a Prefeitura não aprovará licença para reformar partes estruturais essenciais do prédio como fundações, telhado, etc. A Prefeitura admitirá “reformar” a casa existente, e “consertar” a estrutura existente, mas não “remover” das peças antigas para instalar novas. Por exemplo, no caso de haver um “incêndio”, ou inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a Prefeitura não pode dar direito de “reconstruir” o imóvel. Assim, como conclusão, a Câmara Municipal permite reformas internas para manutenção da construção, mas não reformas estruturais de bines, fundações, mudança de telhado, etc.

Eventuais problemas ao renovar / aplicar o CH: As propriedades em Fuera de Ordenación podem encontrar problemas no futuro para obter / renovar CH.

O que são urbanizações semi-consolidadas em Espanha? Urbanizações inacabadas

Neste relatório, explicamos sobre as diferenças entre TERRA URBANA e NÃO URBANIZÁVEL (TERRA RÚSTICA).

Em relação a TERRA URBANA, estávamos explicando que se trata de um terreno no qual está autorizada a construção com determinadas especificações contidas nos “Planos de Desenvolvimento” da cidade ou região (Plano Geral de Ordenación Urbana), ou em áreas específicas de urbanização denominadas “Planos Parciais” (Planes Parciales), etc.

Este terreno possui todas as facilidades e requisitos para habitar com elevada densidade populacional, como água e energia elétrica adequadas para as propriedades e edificações, energia elétrica e água da rede pública. E outras conexões de suprimentos, como esgoto, gás, telecomunicações, etc.

Terreno Urbano ou “Suelo Urbano” é o terreno de cidades ou vilarejos ou urbanizações e costuma ter o acesso adequado por estradas, com calçadas, ruas, áreas comerciais, assistência médica, escolas, faculdades, centros esportivos, etc.

Mas, falando em Terras Urbanas, há uma diferença importante entre Terrenos Urbanos “CONSOLIDADO” e “NÃO CONSOLIDADO” ou “SEMI-CONSOLIDADO”.

A LOTE URBANO CONSOLIDADO é um enredo onde toda a infra-estrutura de urbanização necessária foi concluída, e o lote tem todos os serviços a serem considerados “urbanos” (elétrico, hidráulico, acesso rodoviário, esgoto etc.), e já deu todo o espaço necessário à administração pública para instalar toda essa infraestrutura de urbanização. Este terreno tem participado no pagamento da infraestrutura, tendo já cedido (se necessário) partes do terreno a serem utilizadas para esta infraestrutura pública.

Se o lote não for construído, será um lote com os direitos de construção definidos pelas leis de construção atuais.

Se o lote já estiver construído, as construções existentes, se construídas de acordo com as leis de construção, serão Propriedades totalmente legais, pois os direitos de propriedade serão absolutamente protegidos da administração pública, tanto para o terreno quanto para a construção.

A LOTE URBANO NÃO CONSOLIDADO é o oposto É um enredo onde não estão instaladas todas as infraestruturas necessárias para serem considerados “CONSOLIDADOS”.

Assim, caso o terreno não seja construído, antes de obter a licença de construção, a Câmara Municipal irá requerer a conclusão das infraestruturas de urbanização da zona, seguindo as leis de construção em vigor, e / ou o terreno não cedeu espaço ao público administração para a instalação desta infraestrutura. Assim, eventuais custos de urbanizações podem estar pendentes sobre o terreno, e eventuais partes do terreno podem ser afetadas pelas regras de urbanização e, portanto, sendo obrigadas a “dar” à administração pública para instalar tal infraestrutura.

Se o lote já estiver construído, então, eventuais encargos de urbanização afetar o desenvolvimento eo uso dessas construções, e essas construções também podem ser afetados se estiverem no meio das futuras áreas de infraestrutura. Estes casos são aqueles em que os Imóveis foram construídos antes da conversão das áreas em “urbanas” (por serem bastante antigas), ou simplesmente porque estas construções foram realizadas sem a devida licença de construção (ilegal).

Nestes casos, os direitos de propriedade sobre o terreno e as eventuais construções não são consolidados pelo proprietário. Em outras palavras, a Administração Pública pode ter faculdades para obter parte (ou total) do terreno, e as construções podem ser afetadas na adequação do terreno às necessidades de urbanização. Portanto, tanto o terreno quanto as construções não estão totalmente integrados nos direitos de propriedade do proprietário, pois ambos podem ser afetados pelas necessidades e projetos de urbanização.

Dentro das áreas NÃO CONSOLIDADAS, há também uma classificação especial chamada SEMI-CONSOLIDADO . Áreas semi-consolidadas são aquelas que, por serem “urbanas”, se encontram em um dos seguintes casos:

• Existem alguns trabalhos de urbanização realizados, mas não todos.
• Algumas partes do terreno são dadas à administração pública para infraestrutura pública, mas não todas as solicitadas pelas leis.

Estes são os casos típicos que podemos encontrar em áreas de Valência, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), alguns outros de Murcia, Almeria (Vale de Almanzora, Vera, etc.), Málaga e Sevilha.

Normalmente tratam-se de áreas onde o terreno sempre foi considerado “rústico”, e com o tempo foram avançando as construções de moradias com elevada densidade de edificações (seguindo a normativa em vigor, mais de 6-8 por hectare). Nessas áreas essas construções são providas mais ou menos com determinada infraestrutura de água, energia elétrica, acessos públicos e estradas. Dependendo do caso, podemos encontrar áreas onde a infraestrutura instalada é total e outras áreas em que é mais pobre.

Nestes casos, em construções semi-consolidadas costumam ser legais. E "legal", porque eles foram construídos com a licença de construção adequada ou porque foram legalizados após a construção.

Nestes casos, então, o proprietário “consolida” a propriedade da construção, mas não a propriedade do terreno. Portanto, a administração pública nada pode fazer contra a construção, mas o terreno pode ser afetado por eventuais partes dele a serem cedidas para infraestruturas urbanas, ou afetado por taxas de urbanização.

Os problemas típicos que podemos encontrar nessas propriedades são:

• Para ampliar ou construir casas em lotes dentro dessas áreas, a Prefeitura pode solicitar doação de parte do terreno para a instalação de infraestrutura pública (áreas de pedestres, conexão de esgoto, fiação elétrica, gás, água, etc.) .)
• Que os proprietários sejam solicitados a pagar parte ou a totalidade das despesas de urbanização da área (conexão com esgoto, água, energia elétrica, instalação de fossas sépticas modernas, dando parte do terreno para vias públicas, etc.).

• CONSTRUINDO SUA CASA EM TERRA URBANA 
• CONSTRUINDO SUA CASA PRÓPRIA EM “TERRA RÚSTICA”
• PROCESSO DE CONSTRUÇÃO DE UMA PROPRIEDADE NA ESPANHA PARA SEU PRÓPRIO
• LEGALIZAÇÕES, REFORMA E PROBLEMAS JURÍDICOS COMUNS