DAFO – LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS ANDALUZES NA AUSÊNCIA DE LICENÇA DE CONSTRUÇÃO

Na Andaluzia, assim como em muitas outras regiões da Espanha, não faltam construções construídas com a devida licença de construção. Essas construções podem estar sujeitas a multas, sanções ou mesmo ordens de demolição por parte da administração.

Em 2012, o Governo Regional instituiu um procedimento de legalização de imóveis denominado “DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.

Basicamente, a administração da Andaluzia permite essas construções sendo construído sem a devida licença de construção (mesmo às vezes construído em áreas protegidas)  para evitar ser demolido, no caso de serem imóveis antigos e que o imóvel não tenha sido objeto de expediente de demolição.

Normalmente, o tempo exigido da construção para fazer parte desse processo de legalização é 6 anos desde a sua construção.

Assim, por exemplo, as construções construídas há mais de 6 anos, que não tenham sido objecto de ordem de demolição, podem então fazer parte deste processo de legalização.

Por esta, o que o proprietário tem que fazer é apresentar um projeto para a administração to tentar ter a casa legalmente “consolidada”. Se aprovado, então as autoridades espanholas consideram a construção com o DAFO, que, como resultado, obtém a consideração de “Casa que pode ser usada para morar, e sem possibilidades de ser demolida pela administração".

Caso o proprietário obtenha um resultado positivo, o proprietário obtém a contraprestação de “Força de ordenaçãooufora da norma“. Este tipo de contrapartida aplica-se a edificações que se “consolidam legalmente pela idade” , pelo que, consequentemente, não estão sujeitas a eventuais ordens de demolição por parte da administração.

Para este tipo de imóveis, embora a administração confirme junto da DAFO que nunca serão demolidos, e pelo facto de terem sido construídos sem alvará de construção, a Câmara Municipal permite reformas apenas por razões de segurança ou sanitárias, mas não reformas estruturais, ou outras extensões de construção, nem quaisquer outras construções como garagens, piscinas, etc.

Por se tratar de edifícios bastante antigos, a Câmara Municipal tem em conta que estes imóveis foram legalizados com o tempo. Ou seja, por serem consideradas “prédios antigos”, essas construções estão consolidadas legalmente na época, mesmo sem atender a norma construtiva.

Assim, do ponto de vista legal, caso estes imóveis não tenham multas “recentes” pela sua construção que afetem atualmente o imóvel, não haverá qualquer ação que a Câmara possa tomar contra este imóvel devido à sua idade, por exemplo, futuras multas ou ordens de demolição das construções existentes.

Quais são as consequências derivadas do DAFO?

• Segurança que o imóvel não terá nenhum tipo de multa ou demolição encomendas para as construções existentes
• Autorização para usar e morar no imóvel com o mesmos efeitos que um “Certificado de Habitação”. Assim, o fornecimento de água e eletricidade pode ser contratado através do DAFO.

Então, com o DAFO todos esses imóveis ficam perfeitamente legalizados?

Não. O imóvel com DAFO continuará “fora da normativa”, pelo que a Câmara Municipal nunca aprovará licença para reformar elementos estruturais essenciais do edifício como fundações, telhado, etc. limitado “reformas” por razões de segurança ou sanitárias, e para “reparar” a estrutura existente, mas nem para “remover” as partes antigas da casa, nem para construir novas, nem mesmo reconstruir a construção.

Por exemplo, em caso de acidente ou desastres naturais (inundações, etc.) que possam afetar a casa em sua estrutura, a prefeitura não pode dar o direito de “reconstruir” o imóvel. Então, em conclusão, a prefeitura permite reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais como predial, fundações, troca de telhado, etc.

Por isso, recomendamos que pergunte à companhia de seguros que as calamidades naturais e outras que possam afetar os edifícios existentes estão cobertas pelo seguro de habitação obrigatório que deve ser subscrito aquando da compra da casa. 

CONSEQUÊNCIAS DE CASAS CONSIDERADAS “FORA DA NORMATIVA”:

- As construções existentes são respeitadas na sua dimensão, mas não é possível construir um novo elemento construtivo ou mesmo ampliar os já existentes.

– Também, portanto, a Câmara Municipal respeita as construções existentes, mas não podem ser ampliadas. Assim, novas construções na propriedade não podem ser construídas.

– A Câmara Municipal permite reformas internas neste tipo de imóveis. Mas, pelo fato de o imóvel não ser normativo, a prefeitura não aprovará licença para reformar as “partes estruturais essenciais” do prédio como fundação, telhado, etc. ” a casa existente, e “reparando” a estrutura existente, mas não “removendo” cômodos antigos para instalar novos. Por exemplo, caso ocorra um “incêndio”, ou uma inundação que possa afetar a casa em sua estrutura, a prefeitura pode não dar o direito de “reconstruir” o imóvel. Assim, como conclusão, a prefeitura autoriza reformas internas para manter a construção, mas não reformas estruturais de silos, fundações, troca de telhado, etc.

– Uma das condições para obtenção da contrapartida “não normativa” é a comprovação de que o imóvel não foi penalizado nos 15 anos seguintes à construção.

DAFO é o mesmo que CERTIFICADO DE HABITAÇÃO?

A Certidão de Habitação é um documento emitido pela Câmara Municipal da zona onde se atesta que o imóvel cumpre os requisitos habitacionais.

Este documento também é necessário para ligar água e eletricidade à propriedade e fazer alterações nos contratos de água e eletricidade em seu nome.

As propriedades DAFO NUNCA obterão o “Certificat d'Habitation” (CH). Mas, como explicado acima, a DAFO dá a autorização oficial de uso e habitação no imóvel com os mesmos efeitos de um “Certidão de Habitação.