Em relatórios anteriores, estávamos explicando as diferenças entre TERRA URBANA e TERRA RÚSTICA.
Em relação a TERRA URBANA, estávamos explicando que se trata de um terreno no qual está autorizada a construção com determinadas especificações contidas nos “Planos de Desenvolvimento” da cidade ou região (Plano Geral de Ordenación Urbana), ou em áreas específicas de urbanização denominadas “Planos Parciais” (Planes Parciales), etc.
Este terreno possui todas as facilidades e requisitos para habitar com elevada densidade populacional, como água e energia elétrica adequadas para as propriedades e edificações, energia elétrica e água da rede pública. E outras conexões de suprimentos, como esgoto, gás, telecomunicações, etc.
Terreno Urbano ou “Suelo Urbano” é o terreno de cidades ou vilarejos ou urbanizações e costuma ter o acesso adequado por estradas, com calçadas, ruas, áreas comerciais, assistência médica, escolas, faculdades, centros esportivos, etc.
Mas, falando em Terras Urbanas, há uma diferença importante entre Terrenos Urbanos “CONSOLIDADO” e “NÃO CONSOLIDADO” ou “SEMI-CONSOLIDADO”.
A LOTE URBANO CONSOLIDADO é um lote onde todas as infraestruturas de urbanização necessárias foram concluídas, e o lote tem todos os serviços para ser considerado “urbano” (eletricidade, água, acessos rodoviários, esgotos, etc.), e já cedeu todo o espaço necessário para a administração pública para instalar toda essa infraestrutura de urbanização. Este terreno tem participado no pagamento da infraestrutura, tendo já cedido (se necessário) partes do terreno a serem utilizadas para esta infraestrutura pública.
Se o lote não for construído, será um lote com os direitos de construção definidos pelas leis de construção atuais.
Se o lote já estiver construído, as construções existentes, se construídas de acordo com as leis de construção, serão Propriedades totalmente legais, pois os direitos de propriedade serão absolutamente protegidos da administração pública, tanto para o terreno quanto para a construção.
A LOTE URBANO NÃO CONSOLIDADO é o oposto. É um lote onde não estão instaladas todas as infraestruturas necessárias para ser considerado “CONSOLIDADO”.
Assim, caso o terreno não seja construído, antes de obter a licença de construção, a Câmara Municipal irá requerer a conclusão das infraestruturas de urbanização da zona, seguindo as leis de construção em vigor, e / ou o terreno não cedeu espaço ao público administração para a instalação desta infraestrutura. Assim, eventuais custos de urbanizações podem estar pendentes sobre o terreno, e eventuais partes do terreno podem ser afetadas pelas regras de urbanização e, portanto, sendo obrigadas a “dar” à administração pública para instalar tal infraestrutura.
Se o lote já estiver construído, então, eventuais encargos de urbanização afetar o desenvolvimento eo uso dessas construções, e essas construções também podem ser afetados se estiverem no meio das futuras áreas de infraestrutura. Estes casos são aqueles em que os Imóveis foram construídos antes da conversão das áreas em “urbanas” (por serem bastante antigas), ou simplesmente porque estas construções foram realizadas sem a devida licença de construção (ilegal).
Nestes casos, os direitos de propriedade sobre o terreno e as eventuais construções não são consolidados pelo proprietário. Em outras palavras, a Administração Pública pode ter faculdades para obter parte (ou total) do terreno, e as construções podem ser afetadas na adequação do terreno às necessidades de urbanização. Portanto, tanto o terreno quanto as construções não estão totalmente integrados nos direitos de propriedade do proprietário, pois ambos podem ser afetados pelas necessidades e projetos de urbanização.
Dentro das áreas NÃO CONSOLIDADAS, há também uma classificação especial chamada SEMI-CONSOLIDADO. Áreas semi-consolidadas são aquelas que, por serem “urbanas”, se encontram em um dos seguintes casos:
- Existem alguns trabalhos de urbanização realizados, mas não todos.
- Algumas partes do terreno são dadas à administração pública para infraestrutura pública, mas não todas as solicitadas pelas leis.
Estes são os casos típicos que podemos encontrar em áreas de Valência, Alicante (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), alguns outros de Murcia, Almería (Vale de Almanzora, Vera, etc.), Málaga e Sevilha.
Normalmente tratam-se de áreas onde o terreno sempre foi considerado “rústico”, e com o tempo foram avançando as construções de moradias com elevada densidade de edificações (seguindo a normativa em vigor, mais de 6-8 por hectare). Nessas áreas essas construções são providas mais ou menos com determinada infraestrutura de água, energia elétrica, acessos públicos e estradas. Dependendo do caso, podemos encontrar áreas onde a infraestrutura instalada é total e outras áreas em que é mais pobre.
Nestes casos, em construções semi-consolidadas costumam ser legais. E "legal", porque eles foram construídos com a licença de construção adequada ou porque foram legalizados após a construção.
Nestes casos, então, o proprietário “consolida” a propriedade da construção, mas não a propriedade do terreno. Portanto, a administração pública nada pode fazer contra a construção, mas o terreno pode ser afetado por eventuais partes dele a serem cedidas para infraestruturas urbanas, ou afetado por taxas de urbanização.
Os problemas típicos que podemos encontrar nessas propriedades são:
- Para ampliar ou construir casas em lotes dentro dessas áreas, a Prefeitura pode solicitar doação de parte do terreno para a instalação de infraestrutura pública (áreas de pedestres, conexão de esgoto, fiação elétrica, gás, água, etc.) .)
- Que os proprietários são solicitados a pagar parte ou a totalidade das despesas de urbanização da área.
Portanto, se você está comprando em áreas como Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Dénia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, arredores de Valência (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, etc.), Vera, Vale de Almanzora , Málaga, Costa del Sol, recomendamos que peça aconselhamento jurídico de especialistas em direito da construção como TLA CORP.
