Profissão de advogado na Espanha. Regulamentação, inscrição e cotação de taxas

1.- O conceito de “Ordem dos Advogados” e como ser advogado em Espanha 

– Espanha – “Colégio de Abogados”

Em Espanha, os advogados devem registar-se num “ Colégio de Advogados ”para poder exercer sua profissão. As ordens de advogados são instituições profissionais que representam advogados e regulam o exercício da advocacia.

Na Espanha existem 83 Colégio de Advogados , um para cada província e um para a Cidade Autônoma de Ceuta e outro para a Cidade Autônoma de Melilla. As ordens de advogados estão agrupadas no Conselho Geral de Advogados Espanhóis (“Consejo General de la Abogacía”), que é o órgão representativo da profissão jurídica espanhola.

Para poder inscrever-se numa ordem de advogados, o advogado deve cumprir os seguintes requisitos:

• Tenha o nacionalidade de Espanha ou de um estado membro da União Europeia.
• Tenha um diploma em direito ou equivalente.
• Mestre de Acesso à Profissão Jurídica (2 anos)
• Ter passado o vestibular .

Uma vez inscrito na Ordem dos Advogados, o advogado adquire o estatuto de “ advogado registrado .” O advogado inscrito tem o direito de exercer a advocacia em todo o território espanhol.

As ordens de advogados têm as seguintes funções:

• Representação de advogados.
• Regulação do exercício da advocacia.
• Formação e atualização de advogados.
• Assistência jurídica gratuita.
• Defesa dos interesses dos cidadãos.

Colégio de Advogados são uma peça fundamental do sistema judicial espanhol. Ordens de advogados garantir que os advogados cumpram os requisitos de formação e ética profissional , e que os cidadãos tenham acesso a uma defesa jurídica de qualidade.

– França – “Barreux”

Na França, as ordens de advogados são chamadas de “Barreaux”. Há 161 Barreaux na França , um para cada distrito judicial . Para exercer a profissão de advogado na França é necessário estar inscrito em um Barreau.

O “Barreau” é uma organização profissional que representa advogados em seu distrito judicial . É responsável por zelar pela ética e disciplina da profissão, bem como prestar serviços aos advogados, como treinamento e assistência jurídica.

Para se inscrever num “Barreau”, os advogados devem cumprir os seguintes requisitos:

• Tenha um licenciatura em direito.
• Ter passado o vestibular .
• Ter concluído um período de treinamento prático de dois anos .

Uma vez inscritos num Barreau, os advogados têm o direito de exercer a profissão jurídica em toda a França.

A Conselho Nacional das Ordens de Advogados (CNB) é a instituição nacional que representa todos os Barreaux da França. O CNB tem a responsabilidade de estabelecer as regras deontológicas da profissão, bem como supervisionar o funcionamento dos Barreaux.

– Alemanha – “Rechtsanwaltskammern”

Na Alemanha, os advogados registam-se nas ordens de advogados, que são chamadas “ Câmara Rechtsanwalts ”. Existe uma ordem de advogados para cada estado federal da Alemanha, além um para o Supremo Tribunal Federal da Alemanha.

Para exercer a advocacia na Alemanha, advogados devem estar inscritos em uma ordem de advogados . A inscrição ocorre após a aprovação do advogado no dois exames de direito estadual e conheceu o requisitos para treinamento jurídico prático .

As ordens de advogados têm diversas funções, incluindo:

• Autorizar o exercício da advocacia.
• Regular a profissão jurídica.
• Fiscalizar o cumprimento das regras deontológicas pelos advogados.
• Oferecer serviços aos advogados, como formação continuada, assistência jurídica e representação judicial.

As ordens de advogados são organizações autónomas regidas pelo Direito dos Advogados Federais (BRAO) .

– Reino Unido (UK) – “Bar Council” ou “Law “Society”

No Reino Unido, a profissão jurídica está dividida em dois ramos principais : advogados e os votos de advogados .

A Barristers são os advogados que atuam perante os tribunais , Enquanto que o advogados São advogados que prestar assessoria e representação a clientes em questões jurídicas.

Os advogados fazem check-in em uma das quatro Inns of Court: Gray's Inn, Lincoln's Inn, Middle Temple e Inner Temple . O Bar Council da Inglaterra e País de Gales É o órgão regulador dos advogados.

Os advogados registam-se no Sociedade de Direito da Inglaterra e País de Gales . A Lei A Sociedade é o órgão regulador dos advogados e também presta serviços aos seus membros, incluindo formação, desenvolvimento profissional e apoio jurídico.

Além da Law Society of England and Wales, existem outras ordens de advogados no Reino Unido que representam advogados de determinadas regiões ou áreas de prática. Por exemplo:

• Sociedade de Direito da Escócia representa advogados escoceses
• Sociedade Jurídica da Irlanda do Norte representa os advogados da Irlanda do Norte.

- Bélgica

Na Bélgica, os advogados têm de se registar num “ Barreau” de advogados para exercerem a sua profissão. Há vinte e cinco “Barreaux” de advogados na Bélgica, divididos em dois grupos:

• Ordens de advogados da comunidade de língua francesa e alemã:
  • Onze francófonos:
    • Bar de Bruxelas _
    • Bar de Antuérpia
    • Bar Charleroi _
    • Bar de Liège
    • Bar de Mons
    • Bar Namur
    • Bar Tournaí
    • Huy Bar
    • Ordem dos Advogados do Luxemburgo _
    • Bar Verviers _
  • A Fala alemã :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Ordem dos Advogados do Comunidade flamenga:
  • Treze Flamengos :
    • Orde de Vlaamse Balies Antuérpia
    • Orde de Vlaamse Balies Brugge
    • Orde de Vlaamse Balies Gent
    • Orde de Vlaamse Balies Hasselt
    • Ordem dos Contadores Flamengos de Leuven
    • Ordem dos Contadores Flamengos de Ostende
    • Ordem dos Contadores Flamengos Roeselare
    • Ordem dos Bares Flamengos Sint-Niklaas
    • Turnhout da Ordem dos Contadores Flamengos
    • Orde dos Contadores Flamengos Kortrijk
    • Orde de Vlaamse Balies Aarschot
    • Ordem de Vlaamse Balies Limburg

As ordens de advogados têm a função de zelar pela ética e profissionalismo dos advogados, bem como representar os advogados perante as autoridades judiciais e administrativas.

– Holanda – NOvA

Na Holanda, os advogados têm de se registar no Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) , que é a ordem dos advogados holandesa. NOvA é uma organização profissional que representa os advogados holandeses e garante o cumprimento dos padrões da profissão.

Para se registarem no NOvA, os advogados devem cumprir os seguintes requisitos:

• Tenha um diploma de direito válido de uma universidade holandesa ou estrangeira reconhecida pela NOvA .
• Ter passado o exame de entrada à profissão jurídica holandesa.
• Ter concluído um estágio de dois anos em um escritório de advocacia holandês.

Uma vez que os advogados cumpram os requisitos, podem solicitar o registo no NOvA. A NOvA analisará o pedido e, se for aprovado, o advogado poderá começar a exercer a advocacia nos Países Baixos.

A NOvA também oferece uma série de serviços aos seus membros, tais como:

• Treinamento contínuo
• Aconselhamento jurídico
• Representação perante os tribunais

A NOvA está sediada em a Haia .

– Estados Unidos (EUA) – “Bar Associations”

Nos Estados Unidos, as ordens de advogados ou associações onde os advogados devem registar-se para exercer a sua profissão são denominadas Ordem dos Advogados . Cada estado da União possui a sua própria Ordem dos Advogados, que é o órgão encarregado de regular o exercício da advocacia naquele estado.

Para exercer a advocacia nos Estados Unidos, um advogado deve ser admitido na Ordem dos Advogados do estado em que deseja exercer a advocacia. Para tal, deverá cumprir os requisitos estabelecidos pela Ordem dos Advogados, que normalmente incluem a obtenção de um diploma de direito de uma faculdade de direito credenciada , passando um Exame de admissão da Ordem , e completando um período de prática supervisionada.

A American Bar Association (ABA) é uma organização nacional de advogados que não tem jurisdição sobre as ordens de advogados estaduais. No entanto, a ABA estabelece padrões educacionais e éticos para faculdades de direito e advogados, e suas recomendações são normalmente seguidas pelas Ordens de Advogados estaduais.

As Ordens de Advogados desempenham uma série de funções importantes, incluindo:

• Regular o exercício da advocacia
• Promover a ética e a excelência na profissão jurídica
• Representar advogados perante o governo e o público
• Oferecer serviços a advogados, como formação profissional, assessoria jurídica e assistência financeira

As Ordens de Advogados também desempenham um papel importante na defesa dos direitos civis e da justiça social.

2.- Porquê recorrer a um advogado na compra de um imóvel em Espanha? 

 Por que você deveria usar um advogado no processo de compra de um imóvel na Espanha? Notário e advogado / advogado no processo de compra de imóveis na Espanha.

O processo de compra na Espanha é muito parecido com outros países. Os investidores estrangeiros no sistema espanhol encontrarão muitas semelhanças com seus países de origem.

Mas, no entanto, também podemos encontrar muitas diferenças.

A diferença mais notável é a posição e as funções do advogado e os votos de notário funções.

I.- Alguns exemplos de assistência de advogados em transações imobiliárias em outros países:

Transação de propriedade (“Transporte”) no Reino Unido

No processo de compra e transporte britânico (“Transporte”), o notário não está envolvido no processo de uma venda de imóvel. Vendedor e comprador são auxiliados na transação com a ajuda, cada um deles, de seu advogado.

Depois, o advogado do comprador, e o advogado do vendedor, são aqueles que, desde os primeiros passos até à conclusão, assumem o controlo do processo de venda, fazendo e concluindo a mudança de nome do imóvel, e o pagamento do preço, impostos, Ambos os solicitadores são quem fazem os contratos, cuidam para que cada parte cumpra as suas obrigações, pagamento dos impostos, organizam e recebem os pagamentos e completam o registo do imóvel ao novo proprietário, etc.

Como conclusão: O notário não participa do sistema britânico de transações imobiliárias de compra e venda de propriedades, e há dois advogados / solicitadores, um no comprador e outro pelo vendedor, que participam de todas as etapas do processo.

Transações imobiliárias no resto dos países europeus – França, Bélgica, Alemanha, Holanda, etc. 

Nestes países, no processo de compra/venda de imóveis, a presença do notário é essencial. O notário faz tudo.

Ao contrário do sistema britânico, no sistema continental, ambas as partes, comprador e vendedor, utilizam o notário, como intermediário da transação, do início ao fim, e ele faz o seguinte:

1. Aproximação das partes e formalização da transação por contrato.
2. Controle do cumprimento das obrigações de cada parte.
3. Realiza pesquisas jurídicas, administrativas e fiscais da propriedade.
4. Pesquisa urbanística e de construção do imóvel.
5. Ele faz e recebe todos os pagamentos da venda.
6. Complete as escrituras da venda.
7. Conclua o registro no cadastro imobiliário em nome do novo proprietário.
8. Relatar e pagar impostos da compra e venda
9. Faça a alteração dos contratos de fornecimento de água, eletricidade, impostos locais, etc.

 Conclusão: A função do ADVOGADO no processo de compra/venda nestes países é zero. O advogado não está envolvido nesse processo, exceto quando houver litígios resultantes de litígios judiciais.

 II.- A assistência do advogado no processo de compra e venda espanhol 

Pode-se dizer que o processo de compra de espanhol é um processo mistura entre os dois sistemas considerados: os “britânicos” e os “continentais”.

Notário espanhol vs advogado espanhol

No processo de transação imobiliária espanhola, o cartório é muito importante, mas não o suficiente para fazer uma compra com total garantia e segurança. A presença do notário espanhol no processo de compra é essencial porque, à semelhança de outros países como França, Bélgica, Holanda, etc., a venda não pode ser registada no registo predial sem ter passado pela formalização de actos notariais (ou escrituras” ).

O notário também verifica informações essenciais, como:

• A capacidade das partes de comprar ou vender. Isto é, se o comprador tiver capacidade legal para comprar e o vendedor para vender.
• Estudo das limitações e encargos do imóvel.
• O estudo de documentos de propriedade, como alvarás e licenças de construção, etc.
• Verificação da forma de pagamento, etc.

Mas ao contrário dos notários “continentais”, os espanhóis não fazem mais do que as funções mencionadas. Ou seja, sobre as funções dos notários espanhóis:

• Estudo jurídico e urbanístico: O notário não faz um estudo urbano / construção da propriedade como planejamento de consultoria. Há informações sobre o imóvel em várias fontes, como o Cadastro, a Prefeitura, os Departamentos de Desenvolvimento Urbanístico e de Planejamento, os departamentos locais e regionais, que não são consultados nem verificados pelo notário espanhol durante o processo de compra.
• O notário não verifica se o imóvel possui algum tipo de multa ou multa pela construçãoou, por exemplo, uma ordem de demolição.
• O notário verifica o registo do imóvel, mas, em Espanha, a maioria dos as penalidades de construção e as multas não são registradas no registro de imóveis.
• Não há estudo ou verificação de possíveis projetos de desenvolvimento futuroprovável de afetar uma propriedade (por exemplo, desapropriação ou futura rodovia ou mesmo um projeto de urbanização, etc.).

Infelizmente, existem casos em Espanha em que o comprador concluiu a compra sem a assistência de um advogado especializado, com um processo formal notarial perfeito e perfeitamente registrado no cadastro e no cadastro predial. Então, formalmente perfeito. E depois, após o processo de compra, constatou que faltava licença ou certificado de ocupação (“certificado de habitação”), ou ainda havia ordem de desapropriação para projeto de rodovia, por exemplo, ou que o imóvel tinha encargos de urbanização, ou parte de o terreno deve ser cedido ou perdido à administração para ampliação de via pública, etc. .

Esta falta de estudo de planeamento por parte do notário cria problema particulars nas seguintes propriedades:

- Imóveis em urbanizações: Por exemplo, o construtor não concluiu o urbanismo, e as infra-estruturas de urbanização, e depois, há obras de urbanização sem finalização, que devem ser concluídas, e pagas, por vezes, pelos proprietários.

- Propriedades, casas ou vilas em áreas rústicas ou no CAMPO: Essas propriedades geralmente estão na área rural e fora das áreas urbanas. Essas propriedades, normalmente vilas ou casas de férias, podem ter problemas como:

• Falta de licença ou construçãoda habitação principal
• Falta de licença de construção ou licença para uma eventual extensãodo edifício principal ou de seus acessórios (piscina, garagem etc.).
• Problemas de identificação ou definição dos limites da tramaou terra, etc.
• Sanções urbanísticas e de construção, multasou ordens de demolição etc.

- Villas e apartamentos em moradias antigas com sérios problemas de infraestrutura ou até o desenvolvimento do projeto ou melhoria, etc.

 As informações acima não serão obtidas por um notário na Espanha.

Infelizmente, na Espanha, as informações legais, administrativas e de planejamento que afetam a propriedade não são condensadas em um único ponto de informação, como deveria ser o registro de terras. Na Espanha, as informações do cadastro, apesar de essenciais, não estão completas.

As informações contidas no registro de propriedades / terras na Espanha NÃO coletam TODAS as informações necessárias que afetam a propriedade.

• Contratos e pagamentos: O notário prepara os pagamentos do imóvel, não escolhe nem prepara os contratos de venda. Assim, o comprador não paga o preço de compra ao notário. Em Espanha, os pagamentos do preço, ou de partes do preço, são pagos aos advogados, à imobiliária ou ao vendedor.

Na nossa empresa, os clientes por vezes pedem-nos a conta bancária do notário para efetuar o pagamento do preço de compra e ficam surpreendidos quando informamos que em Espanha o notário não recebe pagamentos e que os pagamentos devem ser pagos diretamente ao vendedor , ou ao seu advogado, ou aos agentes imobiliários.

• Registo e alteração dos nomes de titularidade na Conservatória do Registo Predial: O notário, uma vez concluído o processo de compra, com a assinatura da escritura notarial de venda, não tem obrigação de proceder ao registo da transação no registo predial. Portanto, há notários que fazem essa gestão, e há outros que não a realizam. E, mesmo nos cartórios que realizam o serviço de registro, não venha registrar a compra se o comprador não o solicitar expressamente!.

Como advogados, temos visto muitas situações em que os vendedores descobriram que mesmo as suas escrituras não estavam registadas no Registo Predial.

No momento da compra, os atuais proprietários dirigiram-se ao cartório, e uma vez concluída a compra, e estando confiantes de que o notário tomaria as ações necessárias para concluir as etapas do registro, não instruíram o notário para agir o registro no registo predial. Então, o notário nunca fez isso!. Portanto, ao longo dos anos, constatou-se que os imóveis ainda estavam em nome dos anteriores proprietários, porque este não deu a ordem ao notário, e não foram assistidos por um advogado no seu processo.

• Mudança de titularidade das contas de água, luz, impostos municipais, etc.: O notário NÃO gere a mudança de titularidade dos contratos de abastecimento de água, electricidade e outros como o IPTU ou Municipal.

Além disso, o notário não organiza a domiciliação do pagamento desses serviços na conta bancária do comprador por débito direto.

• Certificado de habitação:  Conforme explicado noutras secções deste site, o comprador deverá obter um certificado de habite-se, no local, também denominado “Certificado de habitação”. Dos imóveis novos (aqueles adquiridos diretamente das construtoras), o notário não solicita a apresentação de certificado de habitação válido aos vendedores.

Agentes imobiliários vs advogados espanhóis

A atividade da atividade imobiliária começa a ser regulamentada em Espanha, com a exigência de inscrição numa “Associação Imobiliária”. Dependendo das diferentes regiões de Espanha, os agentes imobiliários são obrigados a estar registados e a demonstrar o seu conhecimento do mercado imobiliário e aconselhamento jurídico e fiscal.

A intermediação das imobiliárias no processo de compra é fundamental. BSer assistido por um agente de renome e oficialmente registado é um dos pontos mais importantes que compradores e vendedores devem fazer ao comprar ou vender imóveis em Espanha. 

Por exemplo, A assessoria jurídica dos agentes imobiliários não é suficiente considerar os aspectos jurídicos e tributários envolvidos em uma transação imobiliária, como:

• Planejamento dos aspectos tributários e legais do comprador/investidor,
• Estabelecer os pontos legais de defesa de ambas as partes em um contrato
• Resolver eventuais litígios entre as partes durante o processo de compra/venda
• Realizar pesquisas jurídicas e urbanísticas sobre o imóvel (limites legais, afetos jurídicos, servidões, cumprimento de normativas construtivas, etc.)

Por este motivo, é necessária a assistência de um advogado qualificado no processo de compra e venda de imóveis em Espanha.

Então, porquê recorrer a um advogado em Espanha? É obrigatório contratar advogado na compra ou venda de casa em Espanha? 

Como afirmado acima, para ter uma ideia completa e obter informações sobre o processo de compra, você precisa obter essas informações de diferentes fontes locais e regionais, cartórios, departamentos de planejamento e também consultar arquitetos e outros especialistas, etc ... TUDO ISSO NÃO SERÁ FEITO POR UM TABELIÃO ESPANHOL.

Para fazer isso, você precisará obter os serviços de um advogado que possa obter todas as informações de diferentes fontes e verificar todos os pontos legais e administrativos necessários.

Além disso, infelizmente, esse processo é bastante complicado, Nem todos os advogados são válidos por participar de transações imobiliárias. Então, você precisa de um advogado que, além de falar o seu idioma e que conheça o direito imobiliário, ele também precise ser especialista em direito da construção e planejamento urbano, e contar em sua equipe com arquitetos e outros profissionais e técnicos, para ter capacidade e habilidade suficientes para obter todas as informações necessárias e concluir todos os aspectos relacionados à compra do imóvel.

Dicas ao contratar advogados em Espanha ao comprar/vender uma casa em Espanha

Portanto, nesta fase, quando a decisão de compra for sólida, a TLA, nossa empresa, aconselha você a:

• Contratar um advogado. Existem empresas ou agentes que se apresentam como advogados e prestam “serviços jurídicos”, ou se oferecem como “assessores jurídicos”, e, na verdade, não são advogados. Às vezes nem são espanhóis!.
• Contratar um advogado registrado na Espanha. Não fique tentado a usar advogados em seu próprio país. Somente advogados nacionais conhecem o sistema de compras e o processo de compra espanhol.
• O advogado deve falar seu idioma. Evite empresas de advogados que não falam a sua língua.
• Verifique se o advogado é especialista em Direito Urbano e da Construção. Ele deve ser um especialista em direito imobiliário, mas também deve entender de planejamento e construção urbana.

2.- Quanto custa um advogado na compra/venda de uma casa em Espanha? 

O custo dos honorários de um advogado para representá-lo na compra de um imóvel em Espanha pode variar dependendo de uma série de fatores, incluindo:

• A experiência e qualificações do advogado.
• A complexidade da transação.
• A localização do imóvel.

Em geral, os honorários advocatícios em Espanha são normalmente cobrados numa percentagem do valor do imóvel, mais IVA. A porcentagem geralmente varia entre 1% e 2%, mas pode ser maior em casos complexos ou propriedades de alto valor.

Porque é que os honorários do advogado espanhol são calculados com base numa percentagem do valor do imóvel? Eles não cobram por hora?

A razão pode ser historicamente determinada pelo cálculo de taxas com base no “Tabelas de Honorários” oficiais das Ordens de Advogados espanholas.

Como vimos neste artigo, o As Ordens de Advogados em Espanha estão distribuídas em distritos judiciais ou por províncias.

Historicamente, essas instituições determinaram taxas “mínimas” tque o advogado tinha que cobrar por cada serviço.

No passado, essas escalas eram obrigatórias, mas hoje seu monitoramento é totalmente voluntário, significa que o advogado é livre para utilizar ou não os critérios estabelecidos nesta normas para sua oferta ao cliente.

A única exceção a este “acordo de liberdade de honorários” está estabelecida no cálculo das custas judiciais em caso de litígio judicial. Nestes casos, essas escalas costumam ser utilizadas como referência em caso de disputa judicial. os efeitos exclusivos da valoração desse item (os honorários) nos incidentes de apuração de custas ou prestação de contas juramentadas de advogados.

Vejamos como faria a cotação de um advogado envolvido numa transação imobiliária em diferentes pontos de Espanha, seguindo as escalas de cada associação ou distrito.

Cálculo dos honorários do advogado na compra de casa em Espanha por regiões

Honorários advocatícios de Málaga

 A Ordem dos Advogados de Málaga aprovou as suas próprias escalas em 18 de setembro de 2006.

De acordo com esta escala, as diferentes ações realizadas pelo advogado são valorizadas com uma série de "pontos", que se acumulam à medida que o processo avança. Por último, o número total de pontos gerados é multiplicado por um valor que é atualizado anualmente e aprovado pela Ordem dos Advogados de Málaga. Para o ano de 2023 o valor do ponto oficialmente aprovado é 71,50 euros (mais IVA 21%).

Vamos ver como funciona em uma transação de compra e venda:

• Consultas simples de menos de uma hora: 2 pontos = 143 EUR + IVA/hora
• Consultas complicadas ou com duração superior a uma hora: 4 pontos = 286 EUR + IVA
• Consultas telefónicas: 1-2 pontos = 71,50 – 143 EUR / chamada telefónica
• Comunicações escritas (e-mails): 3-6 pontos = 214,5 – 429 EUR + IVA/e-mail
• Pareceres, relatórios e relatórios: 10 pontos = 715 EUR + IVA/relatório
• Reuniões com outros advogados: 3-5 pontos = 214,5 – 357,5 EUR + IVA/reunião
• Gestão (notário, registo, Câmara Municipal): 2 pontos = 143 EUR + IVA / Gestão
• Elaboração de contrato:
  • Até 30,000€: 2% do valor do imóvel
  • Até 60,000 euros 1%
  • Até € 150,000: 0,7%
  • + 300,000 euros: 0,5%

*Esta percentagem é aumentada em 50% para operações contratuais complicadas, como um idioma diferente do espanhol, ou uma das partes do contrato ser estrangeira.

**Se além de “elaborar” o contrato o advogado “negociar” suas cláusulas até chegar a um acordo, este aumenta em 100%.

Assim, num relance, sem focar nas consultas, pareceres, reuniões, etc. que podem surgir de uma venda imobiliária, e focando apenas no serviço de preparação e negociação de um contrato de compra e venda de imóvel.

Vamos supor um caso, um caso específico de venda:

• 3 Consultas complicadas ao cliente: 858 EUR + IVA
• 10 chamadas: 715 EUR + IVA
• 30 e-mails: 2.145 EUR + IVA
• 3 relatórios (um de estudo do imóvel, outro de cálculo de impostos e outro de considerações civis e pessoais do cliente): 2.145 EUR + IVA
• 5 procedimentos em notário, 3 na Câmara Municipal e 3 na conservatória do registo predial, e 2 por cada mudança de água, luz e IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + IVA

SUBTOTAL: 6.792 EUR + IVA

A este valor deve ser adicionado o honorários decorrentes da elaboração e negociação do contrato de compra e venda:

Para uma propriedade de 500.000 EUR:

• Redação: 0,5%
• Complexidade do contrato + 50% = 0,75%
• Negociação + 100% = 1,5%

SUBTOTAL: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + IVA

Assim, de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Málaga, atualizada para 2023, se somarmos as ações anteriores e posteriores ao contrato de compra e venda, aos honorários derivados da elaboração e negociação do contrato de compra e venda, o resultado é :

6,792 + 7,500 = 14,292 EUR honorários totais de assistência jurídica numa transação de compra e venda de imóveis em Málaga.

De acordo com este cálculo, o total dos honorários acumulados pelo advogado por esta venda poderia ser 3% do valor do imóvel.

Este valor, que é o calculado oficialmente através da escala oficial de Málaga, é o que justifica o orçamento que normalmente é oferecido pelos advogados da província para aconselhamento em transações de compra e venda de imóveis, e que varia entre 1 -3% do valor do imóvel + IVA.

Honorários do advogado de Valência

A Ordem dos Advogados de Valência aprovou as suas próprias escalas em 9 de setembro de 2007.

Estas escalas quantificam os serviços de um advogado numa transação imobiliária com base em o “valor” ou “quantia” da transação. Ou seja, o “preço” acordado para a venda entre comprador e vendedor. De acordo com este valor, as porcentagens são aplicadas em uma escala, que se definem em função das funções ou serviços confiados ao advogado valenciano.

Desta forma, com base na escala oficial e considerando as fases e serviços que o advogado executaria numa operação de compra de casa ou imóvel em Valência, podemos fazer uma simulação dos honorários que resultariam da aplicação das referidas escalas.

• Saídas, consultas, telefonemas, comunicações: 60-200 EUR / ação
• Elaboração de contratos complexos (são considerados complexos os contratos em que uma das partes é estrangeira, fala outro idioma ou deve ser redigido em outro idioma): 50% da Escala I
• Atos notariais: acréscimo de 30% nos honorários decorrentes da elaboração do contrato.
• Negociação de Contrato: As taxas acima aumentaram em 50%.
• Se o valor do contrato for superior a 600,000 EUR. O valor das taxas acumuladas até agora será aumentado nas seguintes porcentagens:
  • Até 1,200,000€, 25%.
  • De 1,200,001€ a 1,800,000€, 50%.
  • De 1,800,001€ a 2,400,000€, 75%.
  • Mais de 2,400,000€, 100%.

Portanto, para um exemplo de venda de um imóvel no valor de 500,000 EUR, os honorários de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Valência seriam os seguintes:

• 3 Consultas complicadas ao cliente: 300 EUR + IVA
• 10 chamadas: 600 EUR + IVA
• 30 e-mails: 1.800 EUR + IVA
• 3 pareceres (um para estudo do imóvel, outro para cálculo do imposto e outro para considerações civis e pessoais do cliente): 600 EUR + IVA
• 5 procedimentos em notário, 3 na Câmara Municipal e 3 na conservatória do registo predial, e 2 por cada mudança de água, luz e IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + IVA

SUBTOTAL: 4.600 EUR + IVA

A este valor acrescem os honorários decorrentes da elaboração e negociação do contrato de compra e venda:

• 50% da Escala I = 11.113 EUR + IVA
• Atos notariais + 30% = 3.333,9 EUR + IVA
• Negociação do contrato: 5.556,5 EUR + IVA

SUBTOTAL: 20.003,4 EUR + IVA

Assim, de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Alicante, se somarmos as ações anteriores e posteriores ao contrato de compra e venda, aos honorários derivados da elaboração e negociação do contrato de compra e venda, o resultado é:

4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR honorários totais para assistência jurídica em uma transação de compra e venda de imóveis na região de Valência.

De acordo com este cálculo, o total dos honorários acumulados pelo advogado por esta venda poderia ser 5% do valor do imóvel.

Este valor, que é o calculado oficialmente através da escala oficial de Valência, é o que deverá ser cobrado com base neste documento. No entanto, a realidade é que a maioria dos advogados qualificados e registados fazem cotações de corretagem para aconselhamento em transacções de compra e venda de imóveis que variam entre 1-3% do valor do imóvel + IVA.

Dicas para ajudar a detectar um serviço de qualidade para advogados em Espanha – Advogados de construção

Contratação de advogados de construção qualificados para lidar com sua transação de compra/venda

É um erro grave contratar um serviço de advogado em Espanha por um preço inferior aos cotados por advogados qualificados. A razão disto é porque poderia resultar em uma serviço de má qualidade, Ou um grande culpa das garantias legais do processo.

Uma redução de algumas centenas de euros nos honorários de advogados não poderia ser nada em comparação com o investimento na aquisição de imóveis.

Então é fundamental contratar um renomado, experiente e advogado qualificado. Para isso, o advogado espanhol deve ser especialista, não só em direito imobiliário, mas também em Construção.

Que tipo de serviços são normalmente oferecidos pelos advogados espanhóis nas transações imobiliárias?  

Comprar um imóvel em Espanha exige um processo muito complexo onde é necessária muita informação para completar o devido estudo jurídico do caso e do imóvel.

Em muitas ocasiões você receberá ofertas de serviços de advogados na Espanha como estas:

Formalidades

• Intermedie, prepare e edite contratos privados, mesmo no seu idioma.
• A verificação do imóvel não tem dívidas de água, luz, etc, e de Imposto Municipal, Comunidade de proprietários, e outros encargos no registo predial e na conservatória do Catastro.
• Calcular impostos e despesas na aquisição
• Preparar documentos no cartório
• Organizar pagamentos
• Auxiliar e preparar o cartório
• Acompanhar você no cartório para assinar as escrituras, ou auxiliá-lo por procuração
• Conclua o processo de registro do imóvel em seu nome.
• Alterar as contas de água, luz e Imposto Municipal em seu nome
• Preparar e obter procuração com firma reconhecida para representá-lo durante todo o processo
• Vistos, Golden Visa, Autorização de Residência, etc.

Os serviços acima estão corretos. A maioria dos advogados de Direito Imobiliário oferece estes serviços “formais”, essenciais para prosseguir no processo de compra.

Estudo Jurídico do imóvel 

Na maioria dos casos de advogados em Espanha, são prestados os seguintes serviços:

• Pesquisas legais na propriedade:
• – Confirmação da titularidade
• – Verifique se existem encargos legais ou dívidas que afetem o imóvel
• – Verifique se água, luz e impostos foram pagos

Os serviços mencionados acima também estão corretos, e devem ser processados ​​​​da maneira correta no processo de aquisição.

Ambos os serviços: Formalidades + Verificação Legal do imóvel, é o que você pode esperar da maioria dos serviços de advogados na Espanha ao comprar um imóvel.

Mas infelizmente, Isso não é o suficiente, a fim de ter um transação segura e garantida, o próprio “Estudo Jurídico” ou “Pesquisas Jurídicas” deverá ser mais concluído.

Advogados de construção qualificados: Estudo jurídico da casa, do edifício, do terreno e da história da construção

Por que os serviços normalmente prestados por advogados não são suficientes?.

Porque, como comprador, você precisa e merece conhecer TODAS as informações e aspectos que afetam o imóvel, a casa e o prédio. E, como você pode ver na lista mencionada, em nenhum caso um “é feito o estudo jurídico da construção, do prédio ou do terreno”. E este é o ponto MAIS ESSENCIAL da transação: A CASA.

Que tipo de estudo jurídico ou pesquisa jurídica um advogado qualificado deve fazer ao comprar uma casa em Espanha?

• Verificando se o imóvel está devidamente registrado em TODOS os cartórios e banco de dados que afetam legalmente a propriedade, não apenas o registo predial, mas sim o Cadastro, a Câmara Municipal, a Receita Municipal. Não é só verificar se há “dívidas” no Catastro ou na Câmara Municipal, o mais importante é verificar “como o imóvel está registrado” nos diferentes registros na Espanha. Por exemplo:
  • Para encontrar discrepâncias em metros da casa, do terreno, limites no cartório de registro de imóveis, no Catastro e no município Halal
  • Para confirmar se a propriedade cumpre com normativa de construção. Às vezes descobrimos que a construção não corresponde aos planos e limites oficiais. Noutras ocasiões encontramos moradias ou apartamentos que não cumprem as leis de construção, e existem multas pendentes, ou mesmo ordens de demolição! Esse tipo de informação não é obtido quando o advogado está simplesmente verificando dívidas.
• Verificando a situação construtiva do imóvel, do edifício, como foi construído com todas as licenças etc., e sua história, comprovando se houve modificações no imóvel (como ampliações), e se foram feitas com todos os documentos legais necessários, etc.
  • Para confirmar o direitos de construção na propriedade (no caso de Moradias), de forma a prever eventuais limitações de licença para construção ou reforma futura.
  • Para confirmar o possibilidades de reforma em apartamentos. Às vezes, leis locais, ou normativas internas dos coproprietários evitam fazer reformas determinadas no apartamento.
  • Para confirmar o possibilidades de alugar, doar, herdar, etc.
  • Para verificar o Certificado de Habitação e suas possibilidades de ser reformado em seu nome sem problemas.
• Verificar as decisões da Comunidade de Proprietários para detectar eventual projeto de reforma no apartamento/prédio, fora da manutenção normal. Isso é mais do que verificar se há alguma “dívida” afetando o imóvel. É necessário:
  • Para fazer uma obra extra a ser fornecida pelos devidos atos comunitários para verificar se os restantes vizinhos estão a pagar as suas despesas comunitárias, e se todas as áreas comuns do edifício estão em perfeito estado e geridas.
  • Verificar se o edifício passou em todos os controlos de fiscalização da Câmara Municipal
  • Verificando se o prédio
• Verificando se na área está projetada qualquer desenvolvimento público ou privado que pode afetar a propriedade:
  • No caso de imóveis em zona urbana, confirmar se todos os custos de urbanização estão pagos, ou se existem algum tipo de obras de infraestrutura pendentes a serem realizadas e pagas pelos proprietários.
  • No caso de Moradias, verificar se os limites do lote estão afetados por algum tipo de limitação, extensão de estrada, pavimento, ações públicas, etc.
  • No caso de moradias em terrenos rústicos, verificar se o terreno e a área estão protegidos, ou se apresentam algum tipo de linitação ou afecção por floresta, inundações, erosão de terras, impacto ambiental, etc.

Conclusão: Contrate um advogado de construção qualificado. Conclua pesquisas jurídicas

Seguro civil e profissional para cobrir o preço do imóvel

O seu advogado deve estar coberto pelo seguro civil adequado para protegê-lo em caso de falha no serviço, má prática ou negligência.

Por isso, peça ao seu advogado que lhe mostre o seu seguro de responsabilidade civil para cobrir, no mínimo, o preço da casa.