Perspectivas para o mercado imobiliário na Espanha após a crise do coronavírus: 2020-2021
Estamos em um momento em que há sérias incertezas no mercado imobiliário espanhol, motivadas principalmente pela situação extraordinária em que nos encontramos.
Não vamos explicar aqui o que aconteceu na Espanha e no resto do mundo. O motivo deste relatório é analisar as perspectivas para a evolução do mercado imobiliário espanhol no restante de 2020 e 2021.
Para isso, vamos diferenciar vários setores amplamente diferentes do mercado imobiliário espanhol:
- A demanda nacional espanhola: primeira e segunda residência
- A demanda internacional: primeira e segunda residência
- Plano novo e off, e usado (revendas)
- Mercado de aluguel de longo prazo e aluguel de turismo de curto prazo - e "aluguel de temporada"
- Posição do proprietário que deseja vender sua propriedade agora
1.- A DEMANDA EM ESPANHOL: nacionais e residentes na Espanha
Começando com a demanda pela compra de PRIMEIRA RESIDÊNCIA, e com relação ao mercado nacional, entendendo isso como a demanda por casas de espanhóis (nacionais ou residentes), sofrerá uma grande estagnação.
Este é um sector que tem sido muito afectado nos últimos anos e que, apesar do aumento dos preços da habitação nas principais capitais e cidades de Espanha, o poder de aquisição do cidadão médio espanhol não aumentou. na mesma proporção. Isso tem gerado que, ano a ano, o cidadão médio espanhol vai perdendo gradualmente o poder de compra, limitando (e até bloqueando) o acesso à compra de uma casa.
Portanto, nos últimos anos, houve uma diminuição do comércio entre os cidadãos espanhóis (especialmente entre os jovens), devido justamente à perda de poder de compra, aumentando o aluguel como único meio de acesso à habitação entre os jovens na Espanha.
É lógico pensar que, a partir de agora, em uma situação de crise em que nos encontramos, a situação será pior, pois a capacidade econômica do cidadão espanhol médio será bastante reduzida.
Com o que, espera-se que a demanda por residências principais na Espanha diminua consideravelmente até pelo menos 2022.
Do mesmo modo, o SEGUNDA RESIDÊNCIA mercado, ou seja, a procura nacional de segunda residência, será afectado pela situação de crise em que nos encontramos, visto que a posição prudente de poupança que conduz a esta crise vai ser a norma geral, pelo menos durante alguns anos.
Já se fala em quedas nos preços de venda de casas entre 15 e 30%.
Dito isso, os investidores, ou poupadores, que atualmente mantêm poder aquisitivo, encontrarão oportunidades reais no mercado, principalmente a partir deste outono, quando os efeitos econômicos decorrentes desta crise começarão a ser registrados de forma mais sólida no mercado.
Com o qual, do "ponto de vista do investidor", e como aconteceu depois da crise de 2008 e 2011, A Espanha será mais uma vez um destino interessante e atraente para poupadores, investidores nacionais e internacionais.
2.- O COMPRADOR ESTRANGEIRO - Investidores e pessoas físicas
Em relação à demanda internacional de estrangeiros, entendemos que o SEGUNDA RESIDÊNCIA mercado terá um forte impacto, e não esperamos uma recuperação até bem no ano de 2021.
Acima de tudo, o que se refere ao mercado para o venda de nova construção e em construção, entendemos que haverá um paralisação na construção de segunda casa, especialmente em locais turísticos, como o Mediterrâneo e as Ilhas Baleares e Canárias.
Do ponto de vista do investidor, as maiores oportunidades existirão no mercado de segunda mão, em detrimento da nova construção. É assim, porque os indivíduos podem ter uma maior margem de redução no preço de venda, pois, dependendo do tempo de aquisição, podem ter amortizado grande parte ou o total do preço de compra, permitindo um maior intervalo de redução na venda. preço. .
Isso, com relação a nova construção, não será assim, e veremos uma redução menor e de oferta no mercado, já que os construtores têm menos margem de redução de preço do que os indivíduos.
Com o qual, o mercado de revenda, ou em segunda mão, é o que oferecerá as oportunidades mais interessantes do mercado, pelo menos até os efeitos da crise econômica que temos acima desaparecerem.
Portanto, como mencionamos no mercado nacional, haverá oportunidades reais para o poupador de investidores internacional que possui poder de compra no mercado de segunda mão na Espanha.
Em relação ao mercado internacional para aquisição de PRIMEIRA RESIDÊNCIA casas, também chamadas “Expatriados (ou“ expatriados ”), que pretendem vir para a Espanha para viver, seja para uma melhor qualidade de vida, ou para passar a “pré-” ou “aposentadoria” ”, Acreditamos que a evolução será muito positiva.
A Espanha é um dos países mais desejados do mundo para residir permanentemente. É uma constante há mais de 30 anos. De fato, e especialmente entre 2000 e 2002, o volume de operações de compra de estrangeiros aposentados ou pré-aposentados permaneceu alto, mesmo em tempos de crise.
Aposentados precoces, ou aposentados, principalmente de países europeus como Reino Unido, França, Bélgica, Suíça, Alemanha, etc., são considerados como “demanda latente”. Quer dizer: Eles sempre têm a intenção de vir à Espanha para passar a aposentadoria, motivado por boas condições climáticas, qualidade de vida, comunicações, segurança e saúde pública.
No entanto, nos últimos anos, esse tipo de demandante sofreu uma diminuição no seu poder de compra, causado pelo aumento dos preços das casas na Espanha.
Portanto, e como conseqüência da atual crise sanitária, esse tipo de comprador testemunhará o surgimento de oportunidades reais de compra, a preços muito baixos e interessantes, em áreas e propriedades às quais, até um ano atrás, eles simplesmente não teriam acesso.
Esse tipo de comprador, normalmente em idade avançada, além do preço ou do nível de qualidade de vida, leva em consideração a nível de assistência da saúde pública espanhola.
- Portanto, vale a pena pensar, ou imaginar, qual é a reação que causa nesse tipo de cliente, a maneira pela qual o sistema espanhol administrou a crise do coronavírus.
Do nosso ponto de vista, como espanhóis, que viveram na vanguarda da gestão desta crise da saúde, devemos dizer que a imagem da saúde pública espanhola foi reforçada.
O principal fracasso da atenção e reação contra o vírus não foram as infra-estruturas e recursos humanos existentes na Espanha (transbordou apenas em algumas áreas e temporariamente), mas elementos secundários que foram, principalmente, a falta de equipamentos.
Assuntos simples, como máscaras, respiradores ou roupas apropriadas.
No entanto, como dizemos, o restante dos equipamentos e infra-estruturas, especialmente a equipe humana, de médicos, enfermeiros e profissionais de saúde, cumpriu a tarefa, demonstrando sua eficácia e reação a um impacto desse volume, mesmo em situações de total ausência de equipamentos e equipamentos. proteção adequada.
(Como espanhóis, todos nós estamos realmente ORGULHOSOS DE NOSSA EQUIPE SANITÁRIA)
Em outras palavras, foi demonstrado que o sistema de saúde pública espanhol funciona e que possui um pulmão e uma infraestrutura para atender esses tipos de clientes.
Além da saúde pública, existe uma saúde privada de alta qualidade na Espanha, com preços muito inferiores à saúde privada dos países de origem desses compradores, como França, Alemanha, Reino Unido etc., que, juntamente com a eficiência de nossa saúde pública, fazem com que ambos alcancem uma imagem de qualidade muito alta neste tipo de compradores, de origem principalmente européia.
Por outro lado, em relação a outros países do mundo, o sistema de saúde pública espanhol provou ser muito mais eficaz e com muito mais garantias de proteção do que o que existe em países como os EUA e o Reino Unido, onde os serviços de saúde O público é muito básico e os serviços de saúde privados são predominantes.
Como resultado do acima, espera-se maior interesse em comprar uma primeira residência na Espanha em países como Reino Unido, Estados Unidos e outros países da América Latina, como México, Venezuela, Argentina, Brasil etc., por cidadãos desses países que eles encontrarão mais proteção e cuidado com a saúde pública espanhola do que em seus próprios países de origem.
Por fim, para adicionar outro ponto que esse tipo de comprador-cliente agora leva em consideração ao decidir sobre sua compra, é o custo econômico de vida e serviços. Precisamente, por causa dessa crise, por alguns anos na Espanha, vamos testemunhar uma redução considerável nos preços de alimentos e produtos, bem como de serviços. Com isso, o custo de vida econômico desse tipo de cliente será favorecido por essa redução, o que facilitará sua decisão de compra na Espanha.
Portanto, concluímos que, tanto a redução no preço de venda dos imóveis, como a confirmação de um sistema público de saúde consistente, e de um serviço privado de saúde de qualidade, certamente farão o direcionamento às intenções de compra do cliente. internacional em lares de primeira residência.
A respeito de SEGUNDA RESIDÊNCIA, como indicado pelo mercado interno, o comprador estrangeiro de nível médio não se espera que faça o mesmo volume de aquisições que temos experimentado nos últimos anos.
Especialmente desde 2015, experimentamos um aumento no volume de aquisições de segunda habitação por compradores internacionais, facilitado por uma melhoria econômica derivada do boom econômico experimentado nos anos anteriores, bem como na esperança de obter retornos sobre essas propriedades. através de aluguel, especialmente aluguel turístico.
Obviamente, veremos uma perda ou diminuição de perspectivas em relação às possibilidades de aluguel de turistas, já que, pelo menos durante o ano de 2020 e 2021, o nível de viagens e comunicações afetará o setor de turismo e, portanto, aqueles que desejam invista com a intenção de alugar para uso turístico.
No entanto, e no que diz respeito à USADO, como mencionamos em relação à primeira residência, certamente surgirão grandes oportunidades tanto em cidades com alto potencial turístico quanto nas principais cidades da Espanha, que com bons seguros, atrairão a atenção de poupadores-investidores internacionais.
3.- O MERCADO DE ALUGUER - Aluguer permanente - Turista - Temporada
Quanto ao mercado de aluguel, vamos diferenciar entre alugar uma primeira residência e uma segunda casa.
A respeito de ALUGUEL DE PRIMEIRA RESIDÊNCIA, nos últimos anos, assistimos a um aumento dos preços dos alugueres, com base na esperança do proprietário de obter uma rentabilidade superior no sector do aluguer turístico, motivado especialmente pelo aparecimento de plataformas como a Airbnb, etc.
Isso trouxe como conseqüência um problema real entre os espanhóis, especialmente os jovens, da falta de oferta permanente de aluguel, especialmente nas principais cidades da Espanha, o que levou a uma reação das administrações espanholas, criando regulamentos restritivos sobre o uso das propriedades como aluguel turístico, a fim de favorecer o aluguel da primeira residência e, dessa forma, tentar evitar o aumento de preços do aluguel da primeira residência.
Uma das principais consequências dos coronavírus na Espanha é justamente uma perda total na atividade turística, que não deve subir até o próximo verão de 2021.
Portanto, muitos proprietários certamente já se perguntam o que fazer com as casas que até agora eram usadas para o turismo, e que, em busca de rentabilidade, eles serão forçados a usá-los para alugar sua primeira residência. Com qual, em breve, vamos experimentar um aumento no fornecimento de casas de primeira residência na Espanha. Tanto nas grandes cidades como nas áreas costeiras.
E em relação ao SEGUNDA ALUGUEL DE RESIDÊNCIAS, embora o aluguer turístico, ou seja, “por dias” ou “por semanas”, pensamos que será afetado pela crise sanitária, achamos que “sazonal” não vai…..
Historicamente, o aluguel turístico tradicional na Espanha tem sido o “aluguel sazonal”. Ou seja, o aluguel por meses ou por estações: verão, outono, inverno, primavera, etc.
Não foi até a revolução de plataformas digitais como o Airbnb, que permitiu reduzir o tempo de permanência e gerenciar a atividade de aluguel privado de maneira quase empreendedora, que mudou esse sistema, reduzindo o número de dormidas por hóspede.
Portanto, é esperada uma redução no volume de operações de aluguel de curto prazo, mas certamente haverá uma recuperação nos “aluguéis sazonais”.
Devemos dizer também que a atividade de “aluguel turístico” é extremamente limitada por regiões ou administrações locais, sendo até proibida em determinadas áreas. Passa de documentos muito complicados, requisitos, etc. Mas, isso não é o mesmo que por “aluguel sazonal”.
O aluguel de “aluguel sazonal” é totalmente livre das limitações muito estritas do “aluguel turístico”. É totalmente grátis. Por exemplo, para alugar como “sazonal”, você não precisa registrar a propriedade em registros especiais, nem obter o certificado de habitação, e a propriedade pode ser alugada “por quartos” (na região de Valência, as casas não podem ser alugadas por quartos individuais em aluguel turístico).
Portanto, esperamos ter mais transações de aluguel usando a fórmula "temporada" do que a fórmula "turista".
Seguindo nossa explicação, as famílias espanholas e estrangeiras continuarão a ter férias e continuarão desejando ir às praias ou cidades espanholas para passar suas férias.
O volume da demanda profissional diminuirá, mas a atividade de aluguel não desaparecerá. E, ao organizar as férias, os turistas serão condicionados por:
- Movimentos mais limitados e, portanto, mais tempo em cada lugar.
- Condições de segurança e higiene
- Eles evitarão multidões ou espaços lotados
Portanto, esse tipo de turista, ao optar por possibilidades de acomodação, escolherá aqueles em que é garantida segurança e desinfecção em relação à pandemia. E essa garantia de segurança e desinfecção será muito maior em apartamentos do que em hotéis.
É assim porque os hotéis, onde normalmente há um grande fluxo de hóspedes, podem inicialmente criar insegurança entre eles ao garantir proteção adequada. E isso não ocorre quando se hospeda em um apartamento, onde o fluxo de hóspedes e pernoites será menor que o de hotéis, pois pode ser alugado por semanas ou meses pela mesma família.
Por tudo isso, acreditamos que a “atividade de aluguel sazonal” será uma excelente oportunidade para os proprietários que, principalmente nas áreas costeiras / turísticas, onde a demanda por primeira residência é baixa.
4.- O QUE O PROPRIETÁRIO QUER VENDER SUA PROPRIEDADE EM TEMPO DE CRISE?
Até o mês passado, o vendedor era quem ditava as regras em um mercado de compra em alta. A alta demanda nas transações de vendas nos últimos anos incentivou os vendedores a assumir posições de poder nas negociações das condições de venda.
No entanto, a partir de agora, o mercado mudou….
Agora é o comprador que eventualmente assumirá posições de poder nas negociações com o vendedor..
A conseqüência disso é que o comprador será muito mais exigente ao negociar as condições de compra com o vendedor, não apenas com o preço, mas também com relação ao documentação da propriedade.
Em outras palavras, se nos últimos anos o comprador tiver sido menos rigoroso quando se trata de exigir restrições legais nas propriedades, a partir de agora, o comprador certamente exigirá que o vendedor cumpra todas as condições e requisitos da lei. em relação a suas propriedades, como condições urbanas, licenças de ocupação ou certificados de habitabilidade, conexões eficientes de água e eletricidade, fossas sépticas, etc.
Por tudo isso, os proprietários que pretendem colocar suas propriedades à venda, recomendamos que eles realizem um estudo detalhado e aprofundado da documentação e das situações legais em que suas propriedades estão localizadas, a fim de facilitar sua venda.
Estudo realizado pelo TLA-Abogados em abril de 2020
