O custo dos honorários de um advogado para representá-lo na compra de um imóvel em Espanha pode variar dependendo de uma série de fatores, incluindo:
- A experiência e qualificações do advogado.
- A complexidade da transação.
- A localização do imóvel.
Em geral, os honorários advocatícios em Espanha são normalmente cobrados numa percentagem do valor do imóvel, mais IVA. A porcentagem geralmente varia entre 1% e 2%, mas pode ser maior em casos complexos ou propriedades de alto valor.
Por que os honorários advocatícios são calculados com base em um percentual sobre o valor do imóvel? Eles não cobram por hora?
A razão pode ser historicamente determinada pelo cálculo dos honorários com base nas “Tabelas de Honorários” oficiais das Ordens de Advogados espanholas.
Como vimos neste artigo, as Ordens de Advogados em Espanha estão distribuídas em distritos judiciais ou por províncias. Historicamente, essas instituições determinavam honorários “mínimos” que o advogado deveria cobrar por cada serviço.
No passado, estas escalas eram obrigatórias, mas hoje o seu acompanhamento é totalmente voluntário, o que significa que o advogado é livre ou não de utilizar os critérios estabelecidos nestas normas para a sua oferta ao cliente.
A única exceção a isso “acordo de liberdade de honorários” é estabelecido no cálculo das custas judiciais em caso de litígio judicial. Nestes casos, essas escalas costumam ser utilizadas como referência em caso de disputa judicial. os efeitos exclusivos da valoração desse item (os honorários) nos incidentes de apuração de custas ou prestação de contas juramentadas de advogados.
Vejamos como faria a cotação de um advogado envolvido numa transação imobiliária em diferentes pontos de Espanha, seguindo as escalas de cada associação ou distrito:
Honorários advocatícios Málaga
A Ordem dos Advogados de Málaga aprovou as suas próprias escalas em 18 de setembro de 2006.
De acordo com esta escala, as diferentes ações realizadas pelo advogado são valorizadas com uma série de "pontos", que se acumulam à medida que o processo avança. Por último, o número total de pontos gerados é multiplicado por um valor que é atualizado anualmente e aprovado pela Ordem dos Advogados de Málaga. Para o ano de 2023 o valor do ponto oficialmente aprovado é 71,50 euros (mais IVA 21%).
Vamos ver como funciona em uma transação de compra e venda:
- Consultas simples de menos de uma hora: 2 pontos = 143 EUR + IVA/hora
- Consultas complicadas ou com duração superior a uma hora: 4 pontos = 286 EUR + IVA
- Consultas telefónicas: 1-2 pontos = 71,50 – 143 EUR / chamada telefónica
- Comunicações escritas (e-mails): 3-6 pontos = 214,5 – 429 EUR + IVA/e-mail
- Pareceres, relatórios e relatórios: 10 pontos = 715 EUR + IVA/relatório
- Reuniões com outros advogados: 3-5 pontos = 214,5 – 357,5 EUR + IVA/reunião
- Gestão (notário, registo, Câmara Municipal): 2 pontos = 143 EUR + IVA / Gestão
- Elaboração de contrato:
- Até 30,000€: 2% do valor do imóvel
- Até 60,000 euros 1%
- Até € 150,000: 0,7%
- + 300,000 euros: 0,5%
*Esta percentagem é aumentada em 50% para operações contratuais complicadas, como um idioma diferente do espanhol, ou uma das partes do contrato ser estrangeira.
**Se além de “elaborar” o contrato o advogado “negociar” suas cláusulas até chegar a um acordo, este aumenta em 100%.
Assim, num relance, sem focar nas consultas, pareceres, reuniões, etc. que podem surgir de uma venda imobiliária, e focando apenas no serviço de preparação e negociação de um contrato de compra e venda de imóvel.
Vamos supor um caso, um caso específico de venda:
- 3 Consultas complicadas ao cliente: 858 EUR + IVA
- 10 chamadas: 715 EUR + IVA
- 30 e-mails: 2.145 EUR + IVA
- 3 relatórios (um de estudo do imóvel, outro de cálculo de impostos e outro de considerações civis e pessoais do cliente): 2.145 EUR + IVA
- 5 procedimentos em notário, 3 na Câmara Municipal e 3 na conservatória do registo predial, e 2 por cada mudança de água, luz e IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + IVA
SUBTOTAL: 6.792 EUR + IVA
A este valor deve ser adicionado o honorários decorrentes da elaboração e negociação do contrato de compra e venda:
Para uma propriedade de 500.000 EUR:
- Editorial: 0,5%
- Complexidade do contrato + 50% = 0,75%
- Negociação + 100% = 1,5%
SUBTOTAL: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + IVA
Assim, de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Málaga, atualizada para 2023, se somarmos as ações anteriores e posteriores ao contrato de compra e venda, aos honorários derivados da elaboração e negociação do contrato de compra e venda, o resultado é :
6,792 + 7,500 = 14,292 EUR honorários totais de assistência jurídica numa transação de compra e venda de imóveis em Málaga.
De acordo com este cálculo, o total dos honorários acumulados pelo advogado por esta venda poderia ser 3% do valor do imóvel.
Este valor, que é o calculado oficialmente através da escala oficial de Málaga, é o que justifica o orçamento que normalmente é oferecido pelos advogados da província para aconselhamento em transações de compra e venda de imóveis, e que varia entre 1 -3% do valor do imóvel + IVA.
Honorários advocatícios Valência
A Ordem dos Advogados de Valência aprovou as suas próprias escalas em 9 de setembro de 2007.
Estas escalas quantificam os serviços de um advogado numa transação imobiliária com base em o “valor” ou “quantia” da transação. Ou seja, o “preço” acordado para a venda entre comprador e vendedor. De acordo com este valor, as porcentagens são aplicadas em uma escala, que se definem em função das funções ou serviços confiados ao advogado valenciano.
Desta forma, com base na escala oficial e considerando as fases e serviços que o advogado executaria numa operação de compra de casa ou imóvel em Valência, podemos fazer uma simulação dos honorários que resultariam da aplicação das referidas escalas.
- Saídas, consultas, telefonemas, comunicações: 60-200 EUR / ação
- Elaboração de contratos complexos (são considerados complexos os contratos em que uma das partes é estrangeira, fala outro idioma ou deve ser redigido em outro idioma): 50% da Escala I
- Atos notariais: acréscimo de 30% nos honorários decorrentes da elaboração do contrato.
- Negociação de Contrato: As taxas acima aumentaram em 50%.
- Se o valor do contrato for superior a 600,000 EUR. O valor das taxas acumuladas até agora será aumentado nas seguintes porcentagens:
- Até 1,200,000€, 25%.
- De 1,200,001€ a 1,800,000€, 50%.
- De 1,800,001€ a 2,400,000€, 75%.
- Mais de 2,400,000€, 100%.
Portanto, para um exemplo de venda de um imóvel no valor de 500,000 EUR, os honorários de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Valência seriam os seguintes:
- 3 Consultas complicadas ao cliente: 300 EUR + IVA
- 10 chamadas: 600 EUR + IVA
- 30 e-mails: 1.800 EUR + IVA
- 3 pareceres (um para estudo do imóvel, outro para cálculo do imposto e outro para considerações civis e pessoais do cliente): 600 EUR + IVA
- 5 procedimentos em notário, 3 na Câmara Municipal e 3 na conservatória do registo predial, e 2 por cada mudança de água, luz e IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + IVA
SUBTOTAL: 4.600 EUR + IVA
A este valor acrescem os honorários decorrentes da elaboração e negociação do contrato de compra e venda:
- 50% da Escala I = 11.113 EUR + IVA
- Atos notariais + 30% = 3.333,9 EUR + IVA
- Negociação do contrato: 5.556,5 EUR + IVA
SUBTOTAL: 20.003,4 EUR + IVA
Assim, de acordo com a tabela de honorários da Ordem dos Advogados de Alicante, se somarmos as ações anteriores e posteriores ao contrato de compra e venda, aos honorários derivados da elaboração e negociação do contrato de compra e venda, o resultado é:
4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR honorários totais para assistência jurídica em uma transação de compra e venda de imóveis na região de Valência.
De acordo com este cálculo, o total dos honorários acumulados pelo advogado por esta venda poderia ser 5% do valor do imóvel.
Este valor, que é o calculado oficialmente através da escala oficial de Valência, é o que deverá ser cobrado com base neste documento. No entanto, a realidade é que a maioria dos advogados qualificados e registados fazem cotações de corretagem para aconselhamento em transacções de compra e venda de imóveis que variam entre 1-3% do valor do imóvel + IVA.
