COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – PAGAMENTOS NA CONTA NOTÁRIO vs ABERTURA DE CONTA BANCÁRIA NA ESPANHA

Durante anos e até décadas, a seguinte forma de pagamento foi muito comum na Espanha:

• Pagamentos parciais ou por conta do preço final : Este tipo de pagamento é feito através transferências bancárias , seja na conta do agente ou representante do vendedor, seja na conta do vendedor diretamente.
• O pagamento final do restante do preço acordado: Ao entregar um cheque bancário ao vendedor de uma conta bancária espanhola.

Em outras palavras, tem sido uma prática muito comum na Espanha para pagamentos parciais por conta do preço final a ser pago ao vendedor a ser feito por transferência bancária , mas o vendedor sempre exigiu que o pagamento final , normalmente o mais importante, seja feito através de um cheque bancário (cheque do banqueiro), que dá total garantia da efetividade do pagamento.

A simultaneidade do pagamento

Como podemos ver, tem não tem sido uma prática comum para pagamento final do preço para ser feito por transferência bancária . A razão para isso reside na falta de compreensão sobre o "Tempo" para realizar a referida transferência. O vendedor sempre exigirá que esse pagamento seja feito “antes” a assinatura das escrituras notariais de venda, para garantir que o dinheiro está efetivamente em sua conta bancária, e o comprador, por sua vez, exigirá que a referida transferência seja feita “depois” o vendedor assinou as escrituras de venda, garantindo assim que o pagamento seja feito uma vez que o vendedor tenha cumprido sua obrigação de entrega.

A escolha do cheque bancário como meio de pagamento permite que as partes efetuem o pagamento simultaneamente com a assinatura dos atos notariais. De forma que o comprador fique com o cheque em sua posse até que o vendedor assine os atos na presença do tabelião.

Com o qual a coincidência do momento do pagamento e a entrega do imóvel é perfeita.

Além disso, a fórmula de pagamento por cheque bancário oferece uma garantia adicional ao vendedor, pois, por sua própria natureza, não é o comprador quem efetivamente paga ou é obrigado a pagar com cheque bancário, mas é o mesmo banco que emitiu o verifique quem é obrigado a fazer tal pagamento. O que dá uma garantia de pagamento segura e precisa ao vendedor.

Cheque de um banco espanhol

Além disso, o vendedor, para garantir o seu pagamento, solicitou que este cheque bancário fosse emitido por um banco espanhol . A razão para isso é, primeiro, a desconfiança que aceitar cheques de bancos estrangeiros pode gerar para o vendedor pela dificuldade de reconhecer sua existência e validade e, segundo, pela despesas e custos extras envolvido na compensação de um cheque com fundos encontrados no exterior.

Tudo isto foi muito importante e condicionou muito as vendas nas zonas costeiras e com uma elevada percentagem de compradores estrangeiros. Isto deve-se ao facto de cidadãos internacionais terem sido levados a abrir contas bancárias em Espanha com o único efeito de efetivar o pagamento final do preço ao vendedor através de cheque bancário emitido a partir da conta aberta em nome do comprador em um banco espanhol. e para o qual, antes da conclusão do processo de venda, o comprador tenha transferido fundos suficientes para cobrir o valor final do preço.

Portanto, tem sido uma prática muito comum na Espanha recomendar aos compradores e investidores estrangeiros a abertura de contas bancárias em bancos espanhóis para proceder a essa forma de pagamento ao final do processo.

Empresas de abastecimento e Câmaras Municipais

Este requisito também foi reforçado pela prática usual de empresas de abastecimento de água e electricidade, câmaras municipais, etc. que se têm sentido muito mais cómodas ao domiciliar os pagamentos das facturas correspondentes ao consumo do imóvel em contas bancárias domiciliadas em bancos espanhóis , evitando o débito direto em contas bancárias estrangeiras.

Com o que, a título de resumo, tem sido prática corrente recomendar aos clientes estrangeiros a abertura de conta bancária em Espanha uma vez formalizada a intenção de compra.

Sistema de pagamento notarial em outros países europeus

Esta exigência de abertura de conta bancária em um banco espanhol sempre foi um ponto de conflito entre os sistemas espanhol e estrangeiro.

Isto porque, em muitos países, especialmente na Europa continental, todos os pagamentos relacionados à transação de venda são feitos diretamente na conta do TABELIÃO atuante , que é quem recebe todos os valores do comprador e confia o pagamento ao Vendedor, uma vez cumpridos todos os requisitos legais de acordo com os regulamentos.

É por isso que, por muitos anos, investidores da Europa continental consideraram um caso estranho forçar a abertura de contas bancárias na Espanha, desviando a função do notário nesse sentido.

Além disso, no que diz respeito ao débito direto de pagamentos de faturas de consumo, clientes ou compradores não entendiam porque contas bancárias já abertas em seu nome em seus países de origem, com IBAN europeu válido, não podiam ser aceitas por parte das empresas fornecedoras domiciliar o consumo derivado de seus serviços.

Além disso, especialmente em algumas nacionalidades, como a França ou a Bélgica, eles forçaram especialmente essa situação, já que muitas das operações de compra foram financiadas por meio de empréstimos hipotecários concedidos em seus países de origem .

Os bancos credores desses países, ao efetuarem o pagamento dos referidos empréstimos, costumam fazê-lo diretamente na conta do notário. . Com o que, nos casos em que a compra e venda de imóveis espanhóis por estes cidadãos estivesse sujeita à concessão de um empréstimo bancário, os mesmos bancos mutuários originários destes países estabeleciam como obrigação a libertação dos fundos do empréstimo que estes foram direcionados para a conta de um notário, e não na conta do vendedor, ou na conta do comprador.

oferta de serviço notarial

Por esta razão, nos últimos anos, o número de notários espanhóis que se adaptaram a esta nova necessidade exigida pelos clientes estrangeiros aumentou, e colocaram à sua disposição um serviço de recebimento e depósito de dinheiro por conta de operações e transações legais. reais propriedade

É por isso que, sobretudo, no zonas costeiras e com elevado volume de transacções imobiliárias internacionais e elevado afluxo de estrangeiros , desenvolveu-se a prática notarial de receber pagamentos por conta e transações finais de compra e venda nas contas. bancos notariais.

É voluntário

Deve-se dizer que esta atividade é totalmente voluntária por parte dos notários. Em outras palavras, não há obrigação para os referidos notários oferecerem este tipo de serviço aos seus clientes , com o que, na prática, encontramos certos notários que se recusam a oferecer este tipo de serviço, e, por outro lado, outros tipos de notários mais abertos e preparados a este respeito.

O procedimento

O procedimento normalmente utilizado na prática para o envio dos referidos valores para a conta do Notário é normalmente o seguinte:

• O agente imobiliário ou o advogado do comprador informa o notário da necessidade de instrumentalizar o pagamento através de sua conta.
• O notário procede a identificar o comprador , para estudar as condições da transação, e para o procedimento de informação e monitoramento da regulamentação de lavagem de dinheiro.
• Terminado este processo, o notário entrega os detalhes da sua conta bancária ao referido agente ou advogado para transmiti-lo ao comprador.
• O comprador, ao receber os dados bancários do TABELIÃO, efetua o transferência para a referida conta instrumental.
• Concluída a venda, o notário público, mediante reconhecimento notarial da escritura de venda, emite cheques ou transferências ao vendedor, agentes e intermediários contra a sua conta bancária , para pagamento de impostos e outras despesas e Taxas , bem como os da imobiliária ou dos representantes legais do comprador, seguindo as instruções do comprador.

 Maior conforto e garantia ao comprador

 Este sistema obviamente supõe uma maior garantia no controle dos fundos com relação ao comprador, já que no caso de a operação de compra não se concretizar por qualquer motivo, o notário pode sempre reembolsar as partes pelas quantias depositadas para que estas decidam o que fazer com a mesma

Normalmente, se o depósito tiver sido feito unilateralmente pelo comprador em no caso de não aceitar a venda, proceder à devolução imediata dos fundos ao comprador.

O Mercado Pago não havia executado campanhas de Performance anteriormente nessas plataformas. Alcançar uma campanha de sucesso exigiria se tal depósito tiver sido previamente acordado entre as partes, e houver prévia escritura pública de depósito , que estabelece as condições em que o referido depósito deve ser gerido, o tabelião, se a venda não for efetivada, examinará o conteúdo do documento de depósito acordado entre as partes e agirá sempre de acordo com o acordo prévio entre as partes . No caso de as partes não concordarem com a forma de reembolso dos referidos valores, o notário será obrigado a depositar o referido valor perante a autoridade judicial e os tribunais espanhóis para que sejam eles os únicos em que o destino do dinheiro seja decidido. referidos recursos por meio de processos judiciais a serem instaurados pelas partes.

Precisa rastrear o pagamento

Obviamente, todas essas transferências e pagamentos devem ser devidamente documentados, seja em escritura pública de depósito, ou na escritura de venda em si.

Conclusão: Não é necessário abrir uma conta bancária na Espanha para comprar uma casa ou um imóvel

Pode-se dizer que não há mais obrigação de abrir uma conta bancária na Espanha, especialmente em algumas regiões ou áreas em que o notário põe à disposição das partes sua conta bancária instrumental.

Outra coisa serão, consoante o local, os requisitos a cumprir no que diz respeito às encomendas de débito direto para o consumo de serviços ligados ao domicílio, como alarme, segurança, Wi-Fi, Internet, eletricidade, gás, etc.

Portanto, para o procedimento de compra de uma casa na Espanha, de nosso escritório de advocacia deixamos de considerar a abertura de conta bancária em Espanha para os nossos clientes como uma obrigação . Oferecemos esta opção, desde que na zona onde se efetue a compra exista um notário predisposto a ter a sua conta bancária para efetuar o pagamento.

Mas o que acontece depois da compra com os insumos?  

Após o processo de compra, uma vez concluído o mesmo, consoante a zona onde se situa o imóvel, será necessário confirmar com as empresas fornecedoras de serviços, Câmaras Municipais, etc., para saber se aceitam débitos diretos de pagamentos em contas bancárias estrangeiras, e, Caso contrário, recomendamos aos nossos clientes, desta vez sim, e uma vez concluída a venda, abrir uma conta bancária instrumental na Espanha para esses fins.

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